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改造租房可能涉及裝修裝飾的法律問題有哪些
段建國律師2021.11.03759人閱讀
導(dǎo)讀：
經(jīng)濟上漲的同時房價也在不停的上漲，因此年輕人買房的壓力越來越大，租房成為日常生活、工作中的首要選擇。其中關(guān)于裝修裝飾的爭議尤為突出，那么改造租房可能涉及裝修裝飾的法律問題有哪些？如何處理？接下來讓大律網(wǎng)小編為大家整理相關(guān)內(nèi)容的知識。
1、經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,租賃合同解除時,已形成附合的裝飾裝修物應(yīng)如何處理？
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃合同解除時,如果當(dāng)事人對已形成附合的裝飾裝修物如何處理有約定的,從其約定。沒有約定的，則針對剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修殘值損失。
（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失由出租人賠償。同時，如給承租人造成其他損失的，還應(yīng)承擔(dān)其他違約責(zé)任。
（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除時，承租人的損失由其自行承擔(dān)。但如果出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)給承租人適當(dāng)?shù)难a償。
（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除時，剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自過錯承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。實踐中，主要依據(jù)雙方違約行為的性質(zhì)、違約事實、違約原因、主觀心態(tài)等情節(jié)，綜合認(rèn)定各自的過錯大小。
（四）因不可歸責(zé)于雙方的原因?qū)е潞贤獬龝r，剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失由各方按照公平原則分擔(dān)。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。實踐中，不可歸責(zé)于雙方的原因主要是不可抗力。
2、經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,租賃期間屆滿或租賃合同解除時,未形成附合的裝飾裝修物應(yīng)如何處理？
司法解釋規(guī)定對于上述問題主要有以下三個方面：
（一）承租人可以拆除未形成附合的裝飾裝修物。此時承租人對于是否拆除取回具有選擇權(quán)。在出租人同意補償情形下，承租人可以選擇不拆除。
（二）是當(dāng)事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依意思自治原則從其約定。
（三）是因拆除裝飾裝修物造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。如出租人不要求恢復(fù)原狀而要求賠償損失的，一般情況下應(yīng)予支持。如其既要求承租人恢復(fù)原狀又要求賠償損失，則不予支持。
3、經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,租賃期間屆滿時,出租人是否還應(yīng)補償附合裝飾裝修費用？
司法解釋規(guī)定，租賃期間屆滿，經(jīng)出租人同意的并已形成附合的裝飾裝修費用，出租人無需補償。當(dāng)事人另有約定的從其約定。
承租人進(jìn)行裝飾裝修經(jīng)過出租人同意，并且應(yīng)形成附合，成為租賃房屋不易分割的部分，故此時出租人無權(quán)對這些裝飾裝修物要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。而對于承租人而言，如果裝飾裝修物與租賃房屋未形成附合，在不損害出租人權(quán)益前提下拆除并取回。在已形成附合裝飾裝修物并且租賃期限已屆滿情形下，承租人在約定的租賃期限履行完畢后，完全使用了租賃房屋，也完全享用了附合的裝飾裝修物的價值，故此時不能再要求出租人進(jìn)行補償。
4、經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,租賃合同無效時,裝飾裝修物應(yīng)如何處理和分配？
凡是在租賃合同被確認(rèn)為無效前，出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人對房屋進(jìn)行裝飾裝修而沒有明示反對的，均應(yīng)視為經(jīng)出租人同意。只有經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，在租賃合同無效時，可依據(jù)司法解釋的規(guī)定，按照該裝飾裝修物是否與房屋形成附合，分別作出處理：
未形成附合的裝飾裝修物，其所有權(quán)屬于承租人，原則上可由承租人拆除取回。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)恢復(fù)原狀。但若出租人同意利用的，可由出租人折價補償給承租人后歸出租人所有。此處需注意，如果出租人只是單方面同意利用，但未與承租人就未形成附合的裝飾裝修物的補償數(shù)額協(xié)商一致，則不能將該裝飾裝修物折價歸出租人所有。
已形成附合的裝飾裝修物，由于其已不能與租賃房屋分離或雖可分離但花費巨大，為充分發(fā)揮物的效用，此時不允許承租人拆除。應(yīng)分兩種情況處理：出租人同意利用的，可折價歸出租人所有。此時折價的范圍僅限于租賃合同無效時裝飾裝修物的現(xiàn)存價值，而不能以承租人支出的數(shù)額為準(zhǔn)。如果出租人不同意利用的，則由雙方當(dāng)事人按照無效合同的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
需要注意的是：實踐中，因房屋租賃合同無效引起的裝飾裝修糾紛不僅包括鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、粉刷油漆等一般意義上的裝飾裝修，而且包括大量的承租人在租賃房屋安裝空調(diào)、電梯、水電、消防設(shè)施設(shè)備等增設(shè)物。司法解釋將租賃房屋的裝飾裝修物和改建、增設(shè)他物統(tǒng)稱為“裝飾裝修物”，但并不包括擴建。
房屋租賃合同中涉及的裝飾裝修物是否形成附合，主要指動產(chǎn)和不動產(chǎn)的附合。按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度包括可分離（未形成附合）和不可分離（形成附合）兩種形態(tài)。一般情況下，裝飾裝修物與租賃房屋結(jié)合在一起，已形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或分離需要花費巨大，則可認(rèn)定形成附合；兩者若未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合。例如承租人在租賃房屋中鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、粉刷油漆等已與房屋結(jié)合，非毀損不能分離，而安裝的空調(diào)、抽油煙機、熱水器等未與房屋完全結(jié)合在一起，可與房屋分離。
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