改造租房可能涉及裝修裝飾的法律問題有哪些

導讀:
經濟上漲的同時房價也在不停的上漲,因此年輕人買房的壓力越來越大,租房成為日常生活、工作中的首要選擇。其中關于裝修裝飾的爭議尤為突出,那么改造租房可能涉及裝修裝飾的法律問題有哪些?如何處理?接下來讓大律網小編為大家整理相關內容的知識。
1、經出租人同意的裝飾裝修,租賃合同解除時,已形成附合的裝飾裝修物應如何處理?
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定,經出租人同意的裝飾裝修,租賃合同解除時,如果當事人對已形成附合的裝飾裝修物如何處理有約定的,從其約定。沒有約定的,則針對剩余租賃期內附合的裝飾裝修殘值損失。
(一)因出租人違約導致合同解除,剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失由出租人賠償。同時,如給承租人造成其他損失的,還應承擔其他違約責任。
(二)因承租人違約導致合同解除時,承租人的損失由其自行承擔。但如果出租人同意利用裝飾裝修的,應在利用價值范圍內給承租人適當的補償。
(三)因雙方違約導致合同解除時,剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失,由雙方根據各自過錯承擔相應責任。實踐中,主要依據雙方違約行為的性質、違約事實、違約原因、主觀心態等情節,綜合認定各自的過錯大小。
(四)因不可歸責于雙方的原因導致合同解除時,剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失由各方按照公平原則分擔。但法律另有規定的,適用其規定。實踐中,不可歸責于雙方的原因主要是不可抗力。
2、經出租人同意的裝飾裝修,租賃期間屆滿或租賃合同解除時,未形成附合的裝飾裝修物應如何處理?
司法解釋規定對于上述問題主要有以下三個方面:
(一)承租人可以拆除未形成附合的裝飾裝修物。此時承租人對于是否拆除取回具有選擇權。在出租人同意補償情形下,承租人可以選擇不拆除。
(二)是當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的,應依意思自治原則從其約定。
(三)是因拆除裝飾裝修物造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。如出租人不要求恢復原狀而要求賠償損失的,一般情況下應予支持。如其既要求承租人恢復原狀又要求賠償損失,則不予支持。
3、經出租人同意的裝飾裝修,租賃期間屆滿時,出租人是否還應補償附合裝飾裝修費用?
司法解釋規定,租賃期間屆滿,經出租人同意的并已形成附合的裝飾裝修費用,出租人無需補償。當事人另有約定的從其約定。
承租人進行裝飾裝修經過出租人同意,并且應形成附合,成為租賃房屋不易分割的部分,故此時出租人無權對這些裝飾裝修物要求承租人恢復原狀或賠償損失。而對于承租人而言,如果裝飾裝修物與租賃房屋未形成附合,在不損害出租人權益前提下拆除并取回。在已形成附合裝飾裝修物并且租賃期限已屆滿情形下,承租人在約定的租賃期限履行完畢后,完全使用了租賃房屋,也完全享用了附合的裝飾裝修物的價值,故此時不能再要求出租人進行補償。
4、經出租人同意的裝飾裝修,租賃合同無效時,裝飾裝修物應如何處理和分配?
凡是在租賃合同被確認為無效前,出租人知道或應當知道承租人對房屋進行裝飾裝修而沒有明示反對的,均應視為經出租人同意。只有經出租人同意的裝飾裝修,在租賃合同無效時,可依據司法解釋的規定,按照該裝飾裝修物是否與房屋形成附合,分別作出處理:
未形成附合的裝飾裝修物,其所有權屬于承租人,原則上可由承租人拆除取回。因拆除造成房屋毀損的,承租人應恢復原狀。但若出租人同意利用的,可由出租人折價補償給承租人后歸出租人所有。此處需注意,如果出租人只是單方面同意利用,但未與承租人就未形成附合的裝飾裝修物的補償數額協商一致,則不能將該裝飾裝修物折價歸出租人所有。
已形成附合的裝飾裝修物,由于其已不能與租賃房屋分離或雖可分離但花費巨大,為充分發揮物的效用,此時不允許承租人拆除。應分兩種情況處理:出租人同意利用的,可折價歸出租人所有。此時折價的范圍僅限于租賃合同無效時裝飾裝修物的現存價值,而不能以承租人支出的數額為準。如果出租人不同意利用的,則由雙方當事人按照無效合同的過錯分擔現值損失。
需要注意的是:實踐中,因房屋租賃合同無效引起的裝飾裝修糾紛不僅包括鋪設地板磚、吊設天花板、粉刷油漆等一般意義上的裝飾裝修,而且包括大量的承租人在租賃房屋安裝空調、電梯、水電、消防設施設備等增設物。司法解釋將租賃房屋的裝飾裝修物和改建、增設他物統稱為“裝飾裝修物”,但并不包括擴建。
房屋租賃合同中涉及的裝飾裝修物是否形成附合,主要指動產和不動產的附合。按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度包括可分離(未形成附合)和不可分離(形成附合)兩種形態。一般情況下,裝飾裝修物與租賃房屋結合在一起,已形成繼續性和固定性的,非毀損不可分離或分離需要花費巨大,則可認定形成附合;兩者若未完全結合尚未達到不可分離狀態,則不能認定形成附合。例如承租人在租賃房屋中鋪設地板磚、吊設天花板、粉刷油漆等已與房屋結合,非毀損不能分離,而安裝的空調、抽油煙機、熱水器等未與房屋完全結合在一起,可與房屋分離。




