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房屋買賣陰陽合同糾紛(房屋買賣陰陽合同糾紛案倒)
郭銘芝律師2024.01.29344人閱讀
導讀：
由于雙方簽訂的第二份合同價格并非雙方真實意思的表示，同時其目的是為了少交國家收取的相關稅費，該合同損害了國家利益和社會公共利益，是以合法形式掩蓋非法目的，違反法律、行政法規的強制性規定的,案例：多年前黃某低價購進房屋一幢，2009年黃某將該房屋在中介所掛牌出售，周某看中了該房屋，雙方經協商一致，簽訂《房屋買賣合同》，雙方約定房屋價格為120萬元，周某依約支付了購房款，雙方在辦理房產過戶手續時，為了逃稅，在中介的組織下另行簽訂了一份價格為60萬的房屋買賣合同。
房屋買賣陰陽合同有效嗎?
案例：多年前黃某低價購進房屋一幢，2009年黃某將該房屋在中介所掛牌出售，周某看中了該房屋，雙方經協商一致，簽訂《房屋買賣合同》，雙方約定房屋價格為120萬元，周某依約支付了購房款，雙方在辦理房產過戶手續時，為了逃稅，在中介的組織下另行簽訂了一份價格為60萬的房屋買賣合同。但因合同價格過低，交易中心拒絕為該房產辦理過戶手續。后中介多次促成雙方協商，雙方仍對稅收承擔未能達成一致，房屋過戶手續一直未能辦理。遇到這種情況，該如何處理呢?
律師點評：
二手房屋買賣普遍存在使用陰陽合同的情形，在發生糾紛時，究竟哪份合同為準常常發生爭議。就本案來說，買賣雙方都認可真實成交價格為120萬元，周某也明確表示以60萬元的價格簽訂的合同是為了少交應由國家收取的相關稅收，說明第一份合同約定的價格才是雙方的真實意思，第一份合同是有效的。由于雙方簽訂的第二份合同價格并非雙方真實意思的表示，同時其目的是為了少交國家收取的相關稅費，該合同損害了國家利益和社會公共利益，是以合法形式掩蓋非法目的，違反法律、行政法規的強制性規定的。根據合同法的規定，第二份合同應當認定為無效合同。因此，黃某與周某仍應按照120萬元價格的《房屋買賣合同》履行，稅費在雙方未約定的情況下應當按照法律法規的規定由雙方各自承擔各自應繳的稅費。
房屋買賣陰陽合同違反了什么法律
法律主觀：
房屋買賣陰陽合同違反了《民法典》規定的合同有效條件的規定。合同無效的情形主要有：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效;違背公序良俗的合同無效;行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的合同無效;法律其他規定。
法律客觀：
《中華人民共和國民法典》第一百五十三條 違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。 違背公序良俗的民事法律行為無效。 《中華人民共和國民法典》第一百五十四條 行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。 《中華人民共和國民法典》第一百五十五條 無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。
房產陰陽合同的糾紛應該怎么處理
房產陰陽合同的糾紛，法院會按以下兩種辦法處理：
1、根據規定，合同需要備案的，以備案的合同為準，這是一般原則;但是如果備案的合同沒有實際履行，而實際履行的合同中有違法利益，則價格以實際履行的合同為準，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同又有相關內容的按陰合同的約定執行;
2、如果簽訂的兩份合同，按照規定，既不需要批準，也無須備案，則以實際履行的合同為準。有的法院判例則以時間在后的合同價為準。除非有證據證明前一份合同價是為規避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。但是要特別注意是，這個舉證責任是由提出異議方來承擔的，也就是說，誰認為前一份合同是虛假的，誰就應當承擔這個舉證責任。
房屋買賣過程中“陰陽合同”主要分為以下幾種情形：
1、買賣雙方當事人簽訂兩份《房屋買賣合同》，一份合同為對內的“陰合同”，也是買賣雙方真實意思表示，另外一份“陽合同”約定的房屋價格高于房屋實際價格，用于房屋管理部門備案及銀行按揭貸款，以達到促成交易、取得貸款、買方減少交納首付款等目的;
2、雙方簽訂兩份《房屋買賣合同》，其中一份為對內的“陰合同”，也是買賣雙方真實意思表示，另一份“陽合同”約定的價格低于房屋實際價格，用于房屋管理部門備案及銀行按揭貸款，目的是規避限價、減少稅款交納、使雙方獲利;
3、第三種存在于商品房銷售過程中。開發商和購房者簽訂《商品房買賣合同》，約定房屋價格低于開發商實際賣價，用于房屋管理部門備案。另外開發商再以裝修裝飾、車位銷售、家具轉讓、委托經營等理由和購房者另外簽訂一份合同或補充協議，將備案房價與開發商實際賣價之間的差額加到后面的合同或補充協議中。此種情況廣義上也屬于商品房買賣中簽署“陰陽合同”中的一種，目的一般是規避限價等。該種情形相對比較復雜，后面簽訂的合同或補充協議的效力需要根據多種因素具體考量。
綜上所述，陰陽合同是一種違規行為，在給當事人帶來利益的同時，也隱瞞著相應的風險。如果賣方將房屋的產權轉讓給買方后，買方拒絕按照真實的合同支付購房款，雙方就容易產生糾紛。
【法律依據】：
《中華人民共和國民法典》第四百六十九條
當事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現所載內容的形式。以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容，并可以隨時調取查用的數據電文，視為書面形式。
買賣房屋陰陽合同合法嗎
法律主觀：
分情況來認定： 其一，是關于陽 合同的效力 ，基于其沒有體現當事人的真實意思，應認定為無效合同; 其二，是關于陰合同的效力，因體現了當事人的真實意思表示，只要內容合法，不違反法律、行政法規強制性規定，應認定有效合同，受法律保護。
法律客觀：
《中華人民共和國民法典》第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。 以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。 《中華人民共和國民法典》第一百五十四條 行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。 《中華人民共和國民法典》第一百五十五條 無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。
個人房屋買賣陰陽合同違法如何懲處
法律主觀：
陰陽合同觸犯《刑法》，訂立“陰陽合同”是一種逃稅的違法行為，稅務機關一旦發現，可根據《稅收征收管理法》對雙方偷逃稅款的行為予以行政處罰。交易雙方的行為如觸犯《刑法》，有可能構成偷稅罪，根據《刑法》規定有可能被判處拘役甚至有期徒刑的刑罰。《民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。第一百四十四條無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。第一百四十六條行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。第一百五十三條違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效第一百五十四條行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。
法律客觀：
《中華人民共和國民法典》第一百四十六條行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。《中華人民共和國民法典》第一百五十四條行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。《中華人民共和國民法典》第一百五十五條無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。
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