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房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同糾紛(房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同糾紛案倒)
郭銘芝律師2024.01.29344人閱讀
導(dǎo)讀：
由于雙方簽訂的第二份合同價(jià)格并非雙方真實(shí)意思的表示，同時(shí)其目的是為了少交國(guó)家收取的相關(guān)稅費(fèi)，該合同損害了國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，是以合法形式掩蓋非法目的，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的,案例：多年前黃某低價(jià)購(gòu)進(jìn)房屋一幢，2009年黃某將該房屋在中介所掛牌出售，周某看中了該房屋，雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方約定房屋價(jià)格為120萬(wàn)元，周某依約支付了購(gòu)房款，雙方在辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，為了逃稅，在中介的組織下另行簽訂了一份價(jià)格為60萬(wàn)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同有效嗎?
案例：多年前黃某低價(jià)購(gòu)進(jìn)房屋一幢，2009年黃某將該房屋在中介所掛牌出售，周某看中了該房屋，雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方約定房屋價(jià)格為120萬(wàn)元，周某依約支付了購(gòu)房款，雙方在辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，為了逃稅，在中介的組織下另行簽訂了一份價(jià)格為60萬(wàn)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。但因合同價(jià)格過(guò)低，交易中心拒絕為該房產(chǎn)辦理過(guò)戶手續(xù)。后中介多次促成雙方協(xié)商，雙方仍對(duì)稅收承擔(dān)未能達(dá)成一致，房屋過(guò)戶手續(xù)一直未能辦理。遇到這種情況，該如何處理呢?
律師點(diǎn)評(píng)：
二手房屋買(mǎi)賣(mài)普遍存在使用陰陽(yáng)合同的情形，在發(fā)生糾紛時(shí)，究竟哪份合同為準(zhǔn)常常發(fā)生爭(zhēng)議。就本案來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方都認(rèn)可真實(shí)成交價(jià)格為120萬(wàn)元，周某也明確表示以60萬(wàn)元的價(jià)格簽訂的合同是為了少交應(yīng)由國(guó)家收取的相關(guān)稅收，說(shuō)明第一份合同約定的價(jià)格才是雙方的真實(shí)意思，第一份合同是有效的。由于雙方簽訂的第二份合同價(jià)格并非雙方真實(shí)意思的表示，同時(shí)其目的是為了少交國(guó)家收取的相關(guān)稅費(fèi)，該合同損害了國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，是以合法形式掩蓋非法目的，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。根據(jù)合同法的規(guī)定，第二份合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。因此，黃某與周某仍應(yīng)按照120萬(wàn)元價(jià)格的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》履行，稅費(fèi)在雙方未約定的情況下應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定由雙方各自承擔(dān)各自應(yīng)繳的稅費(fèi)。
房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同違反了什么法律
法律主觀：
房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同違反了《民法典》規(guī)定的合同有效條件的規(guī)定。合同無(wú)效的情形主要有：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效;違背公序良俗的合同無(wú)效;行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的合同無(wú)效;法律其他規(guī)定。
法律客觀：
《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十三條 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。 違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。 《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十四條 行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。 《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十五條 無(wú)效的或者被撤銷(xiāo)的民事法律行為自始沒(méi)有法律約束力。
房產(chǎn)陰陽(yáng)合同的糾紛應(yīng)該怎么處理
房產(chǎn)陰陽(yáng)合同的糾紛，法院會(huì)按以下兩種辦法處理：
1、根據(jù)規(guī)定，合同需要備案的，以備案的合同為準(zhǔn)，這是一般原則;但是如果備案的合同沒(méi)有實(shí)際履行，而實(shí)際履行的合同中有違法利益，則價(jià)格以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同又有相關(guān)內(nèi)容的按陰合同的約定執(zhí)行;
2、如果簽訂的兩份合同，按照規(guī)定，既不需要批準(zhǔn)，也無(wú)須備案，則以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)。有的法院判例則以時(shí)間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。但是要特別注意是，這個(gè)舉證責(zé)任是由提出異議方來(lái)承擔(dān)的，也就是說(shuō)，誰(shuí)認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰(shuí)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個(gè)舉證責(zé)任。
房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中“陰陽(yáng)合同”主要分為以下幾種情形：
1、買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人簽訂兩份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，一份合同為對(duì)內(nèi)的“陰合同”，也是買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)意思表示，另外一份“陽(yáng)合同”約定的房屋價(jià)格高于房屋實(shí)際價(jià)格，用于房屋管理部門(mén)備案及銀行按揭貸款，以達(dá)到促成交易、取得貸款、買(mǎi)方減少交納首付款等目的;
2、雙方簽訂兩份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，其中一份為對(duì)內(nèi)的“陰合同”，也是買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)意思表示，另一份“陽(yáng)合同”約定的價(jià)格低于房屋實(shí)際價(jià)格，用于房屋管理部門(mén)備案及銀行按揭貸款，目的是規(guī)避限價(jià)、減少稅款交納、使雙方獲利;
3、第三種存在于商品房銷(xiāo)售過(guò)程中。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房屋價(jià)格低于開(kāi)發(fā)商實(shí)際賣(mài)價(jià)，用于房屋管理部門(mén)備案。另外開(kāi)發(fā)商再以裝修裝飾、車(chē)位銷(xiāo)售、家具轉(zhuǎn)讓、委托經(jīng)營(yíng)等理由和購(gòu)房者另外簽訂一份合同或補(bǔ)充協(xié)議，將備案房?jī)r(jià)與開(kāi)發(fā)商實(shí)際賣(mài)價(jià)之間的差額加到后面的合同或補(bǔ)充協(xié)議中。此種情況廣義上也屬于商品房買(mǎi)賣(mài)中簽署“陰陽(yáng)合同”中的一種，目的一般是規(guī)避限價(jià)等。該種情形相對(duì)比較復(fù)雜，后面簽訂的合同或補(bǔ)充協(xié)議的效力需要根據(jù)多種因素具體考量。
綜上所述，陰陽(yáng)合同是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來(lái)利益的同時(shí)，也隱瞞著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果賣(mài)方將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方后，買(mǎi)方拒絕按照真實(shí)的合同支付購(gòu)房款，雙方就容易產(chǎn)生糾紛。
【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十九條
當(dāng)事人訂立合同，可以采用書(shū)面形式、口頭形式或者其他形式。書(shū)面形式是合同書(shū)、信件、電報(bào)、電傳、傳真等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容，并可以隨時(shí)調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文，視為書(shū)面形式。
買(mǎi)賣(mài)房屋陰陽(yáng)合同合法嗎
法律主觀：
分情況來(lái)認(rèn)定： 其一，是關(guān)于陽(yáng) 合同的效力 ，基于其沒(méi)有體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同; 其二，是關(guān)于陰合同的效力，因體現(xiàn)了當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，只要內(nèi)容合法，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效合同，受法律保護(hù)。
法律客觀：
《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十六條 行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。 以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。 《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十四條 行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。 《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十五條 無(wú)效的或者被撤銷(xiāo)的民事法律行為自始沒(méi)有法律約束力。
個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同違法如何懲處
法律主觀：
陰陽(yáng)合同觸犯《刑法》，訂立“陰陽(yáng)合同”是一種逃稅的違法行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)一旦發(fā)現(xiàn)，可根據(jù)《稅收征收管理法》對(duì)雙方偷逃稅款的行為予以行政處罰。交易雙方的行為如觸犯《刑法》，有可能構(gòu)成偷稅罪，根據(jù)《刑法》規(guī)定有可能被判處拘役甚至有期徒刑的刑罰。《民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實(shí);(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。第一百四十四條無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。第一百四十六條行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。第一百五十三條違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效第一百五十四條行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。
法律客觀：
《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十六條行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第一百五十四條行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第一百五十五條無(wú)效的或者被撤銷(xiāo)的民事法律行為自始沒(méi)有法律約束力。
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