最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋

法律主觀：

第一條本解釋所稱的 商品房買賣合同 ，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移 房屋所有權 于買受人，買受人支付價款的合同。 第二條出賣人未取得 商品房預售許可證 明，與買受人訂立的 商品房預售合同 ，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 第三條 商品房 的銷售廣告和宣傳資料為 要約 邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔 違約責任 。

法律客觀：

最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》是最高人民法院的司法解釋，該解釋經最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過，于2009年9月1日正式施行。為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經合法占有租賃房屋的;(二)已經辦理登記備案手續的;(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;(二)租賃房屋權屬有爭議的;(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：(一)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持;(二)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償;(三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任;(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：(一)辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔;(二)未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。

第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：(優先購買權不支持的情況)(一)房屋共有人行使優先購買權的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

農村房屋買賣糾紛10個典型參考案例

1.在房屋登記制度尚不完善時，雙方并未訂立書面協議，如何確認農村房屋買賣關系是否存在【張某清與馮某霞、崔某、新鄉市新華綜合服務有限責任公司侵權糾紛申請再審案，《最高人民法院公報》2000年第5期】

案例要旨:對于發生在房屋登記制度尚不完善時的案件，在雙方沒有訂立書面協議時，確認房屋買賣關系是否存在，應結合實際履行情況，考慮買受人是否支付了對價，房屋價值與支付的價格是否合理，出賣人是否交付房屋及房屋所有權證書或買受人對房屋是否長期占有，在此期間出賣人是否主張過權利，能否排除借用或租賃等關系，在此基礎上進行綜合分析判斷。

2.出賣人向集體經濟組織成員之外轉讓宅基地使用權后，又主張合同無效的，應認定出賣人對合同無效具有較大過錯，需賠償買受人的損失【施某培等人與楊某軍宅基地買賣糾紛案，《民事審判指導與參考》2019年第2輯】

案例要旨:出賣人向集體經濟組織成員之外轉讓宅基地使用權后，又主張合同無效的，認定出賣人對合同無效具有較大過錯，(法院確定出賣人具有90%的過錯)并以現有房屋價值(含土地價值)與購買房屋時的差價確定買受人的損失。

3.能否僅以房屋所有權和宅基地使用權未辦理登記為由，否定農村房屋產權轉讓的效力【孫某培等與孫某祥農村房屋轉讓糾紛上訴案，《人民法院案例選》刊載】

案例要旨:農村房屋所有權及宅基地使用權未辦理登記的情況仍普遍存在。隨著城鎮化進程加快，農村房屋轉讓及土地流轉迅速增多，而在土地資本化和拆遷補償的利益驅動下，曾經賣房賣地的農民又往往反悔請求法院確認房屋所有權未轉移。在物權法司法解釋及相關配套規定明確肯定物權法的個別條款具有溯及力之前，法官不能以有利溯及為由在個案當中賦予物權法溯及力;即使未登記的農村房屋轉讓行為發生在物權法實施后，也不能僅以房屋所有權和宅基地使用權未辦理登記為由，否定農村房屋產權轉讓的效力;如果無法確定出讓人是否為有權處分，則可以準用動產善意取得的構成要件，準予善意取得，以維護交易安全。

4.城市居民購買農村房屋應當結合歷史背景、現有關系等考慮其效力，不宜直接認定為無效【馬某民訴陳某印房屋買賣合同案，《中國審判案例要覽》刊載】

案例要旨:對于城市居民購買農村宅基地上的私有房屋，現階段我國的法律法規及政策還都采取禁止性原則，在審判實踐中對于農村私有房屋買賣合同在一般情況下認定為無效，但并非絕對。對因城市居民購買農村房屋所引發的糾紛，應當結合當時的歷史背景及有利于維護現有的房屋占有關系角度考慮，不能一概認定為無效。

5.同村不同村民小組的村民是否屬同一農村集體經濟組織成員的判定【汪某恒訴賀某貴房屋買賣合同糾紛案，《人民法院報》2012年1月5日第6版】

案例要旨:判斷同村不同村民小組的村民是否屬同一農村集體經濟組織成員時，應依據集體土地的物權歸屬、發包主體等進行識別。無村農民集體經濟組織而僅有村內并存的各農村集體經濟組織的，同村不同組的村民不屬同一農民集體經濟組織成員;有村集體經濟組織形式或者村農民集體經濟組織與村內各農民集體經濟組織并存的，同村不同組的村民屬同一農民集體經濟組織成員。

6.農村房屋買賣合同無效并不當然導致拆遷利益分配方案無效【馬某訴張某農村房屋買賣合同糾紛案，《人民法院報》2017年12月28日第6版】

案例要旨:簽訂農村房屋買賣合同的雙方當事人在涉案院落被拆遷之后就解決拆遷補償問題達成一致的，即使農村房屋買賣合同因違反法律、行政法規的強制性規定而被確認無效，也并不必然導致此拆遷利益分配方案無效。

7.違章建筑屬不可交易物，以其為標的物的買賣合同屬無效合同，應按照締約過失責任處理后續問題，雙方所承擔的損失為締約過程中因合同無效給對方造成的相應損失【李某訴左某農村房屋買賣合同糾紛案，“北京市第三中級人民法院網”2017年9月4日】

案例要旨:當事人購買違章建筑，由于房屋系違建，屬不可交易物，故合同為無效買賣合同，應按照締約過失責任處理后續問題，雙方所承擔的損失為締約過程中因合同無效給對方造成的相應損失，出賣人應當返還房屋價款，因房屋已實際交付使用，依公平原則，買受人應支付一定使用費用。

8.村委會將孤寡老人去世所留房產出賣給買受人的行為是否有效【董某某訴某村委會農村房屋買賣合同糾紛案，“北京法院網”2015年11月9日】

案例要旨:無人繼承又無人受遺贈的遺產，歸國家或者集體所有。村委會將孤寡老人去世所留房產出賣給買受人應為合法有效。買受人雖持有買房合同，卻無處辦理農村房屋的產權登記，法院可確認其所購房屋歸其所有。

9.申請“五保”并不代表其放棄房屋所有權，案涉村委會對五保戶的房屋只是享有代管權，而無處分權【吳某等訴漁洋關鎮大房坪村委會、曾某房屋買賣協議無效案，《民法物權法典型案例疏議》，法律出版社2010年版】

案例要旨:所有權包括占有、使用、收益、處分四項權能。其中處分權是所有權的核心。“五保”對象對其個人財產是享有所有權的，只是“五保”對象對其個人財產“不得自行處分”。申請“五保”并不代表其放棄房屋所有權，案涉村委會對五保戶的房屋只是享有代管權，而無處分權。

10.對確認小產權房買賣合同無效的糾紛要綜合評定【《人民法院報》2010年9月29日第7版】

案例要旨:對確認小產權房買賣合同無效的糾紛要根據交付時間的長短，結合房屋本身的重置成本價、土地的區位補償價，作出綜合的評定。一方面充分考慮房屋的翻建、擴建帶來的添附價值，另一方面考慮土地升值、房屋升值帶來的拆遷安置補償預期的巨大經濟利益及原購房一方因重新購置造成的巨大財產損失。

農村房屋買賣的糾紛

1、農村房屋買賣是否合法。現行關于房屋買賣的所有法律、法規和規章都只適用于城市，專門針對農村房屋買賣的法律、法規和規章基本沒有，因此我們只能根據相關法律規定尋找依據。根據2007年10月1日開始實施的《物權法》第一百五十三條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。《土地管理法》第六十二條第一款規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”由此可知，該法并未禁止農村房屋的買賣和出租。

同時，由于根據《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬于公民的個人財產范疇，公民的合法的私有財產不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強調國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。根據《民法通則》第七十一條規定：“公民個人(包括農民在內)對于其房屋既然有受法律保護的財產所有權，自然有依法對自己的財產占有、使用、收益和處分的權利。其中的處分，包括出賣、互易、贈與等方式。”從中我們可以看出，農村村民有權利出賣自己在農村的房產。

2、城鎮居民能否購買農村住房。國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”，2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。在這些規定中，我們似乎可以看出城鎮居民不能購買農村住宅。但是，根據《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”，而農村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條件下，本來就是建設用地，該房屋的買賣即主體的變更，并不影響集體土地的利用整體規劃。

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規定，“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”。因而，筆者認為上述“通知”，并不得據以決定農村房屋買賣合同的效力。

最高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中確認了宅基地上的房屋轉讓的原則，該批復的內容如下：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效。

最高人民法院從未在公報案例中就宅基地上的房屋的禁止轉讓問題發布過案例。因此筆者認為，要活躍農村房產市場，對農村房屋買賣中的買受人不應有所限制。因為如果僅在農民所在集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶間流轉，無法形成有效的市場，無法體現房屋的實際價值，反而會損害出賣人農民的利益。

3、房地如何實現分離。“房地一致”原則即是要求土地使用權和其地上的房屋等建筑物所有權一同轉讓、抵押。其在立法上的體現主要在《中華人民共和國城市房地產治理法》第31條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”既是農村房屋可以買賣了，但是土地怎么辦?農村的土地所有權是集體所有的，不允許買賣，宅基地的所有權是集體的，不允許流轉。根據《物權法》第一百五十二條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”宅基地使用權是集體經濟組織給予其成員的福利，目的是為其成員建造房屋提供權利基礎。這樣一來，如何實現房地分離似乎成為一個困惑，在人們的觀念中似乎一直是“地隨房走”，房屋既然賣了，宅基地難道也可以賣?其實在法律范圍內，“地”和“房”是可以分開歸屬的，根據土地租賃的概念我們可以聯想到宅基地的租賃，這樣便可以明確劃分出宅基地的所有權、使用權和租賃權，通過宅基地所有權人與房屋買受人簽訂宅基地租賃協議，從而實現房地分離。而宅基地使用權人享有宅基地租金的收益，租金數額可由當事人協商，不能達成協議的，可以請求人民法院確定。

筆者認為，由于房屋這種特定意義的不動產，因此對于宅基地租賃的租賃期限應該不局限于《合同法》第二百一十四條“租賃期限不得超過二十年”的限制，應該以宅基地地上房屋的物理狀態存在期限為限制。當房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加蓋、改變結構等方式對房屋進行實質建設時，應認定地上物滅失，宅基地使用權保有地上物的存續理由已然消失，宅基地租賃權消滅，宅基地所有人可依物上請求權要求占有人返還宅基地。

4、沒有房產證，合同效力如何確認。由于根據國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。因此，許多農村房屋買賣都不能獲得相應的產權證明，給農村房屋買賣帶來障礙，導致“黑市”交易，并容易埋下產權糾紛的隱患。

買賣房屋未辦理過戶手續不影響合同的效力。農村房屋買賣后是否辦理過戶審批手續不是房屋買賣合同的有效要件，所以未辦理過戶登記手續不影響買賣合同的效力。根據我國《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”所以，依據該規定需辦理批準、登記等手續后生效的合同，必須有法律或者行政法規上的依據，地方法規或規章都不能作為認定合同需依法登記后生效的依據。沒有辦理過戶登記手續，是房屋買賣合同未履行完畢，并不影響合同的效力。

房屋買賣合同糾紛屬于什么性質案件

房屋買賣合同糾紛屬于經濟糾紛案件，

1、房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現為：

(一)出賣人將所出賣的房屋所有權轉移給買受人，買受人支付相應的價款;

(二)房屋買賣合同是諾成、雙務、有償合同;

(三)房屋買賣合同的標的物為不動產，其所有權轉移必須辦理登記手續;

(四)房屋買賣合同屬于法律規定的要式法律行為。

房屋買賣合同是一方轉移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。

房屋買賣是民事行為，任何一方在合同簽署之后，對房屋的買賣金額等存在糾紛的屬于經濟糾紛案件，此種情形雙方可以再次就合同之中的異議項進行協商，對于依舊不能協商達成一致的，那么需要按照雙方之前簽署的房屋買賣合同來處理該糾紛。

2、如果是房產公司的買賣合同糾紛，可以算是商事糾紛，因為房地產公司靠買賣房產來進行盈利，但如果只是單一的房屋買賣合同糾紛，那就屬于民事糾紛，因為兩個人只有一次經濟往來，沒有更多的經濟往來。其中一方也不完全靠房屋買賣來盈利，所以屬于民事糾紛。

房屋買賣合同糾紛怎么解決

(1)、協商解決。雙方當事人在平等自愿的基礎上，通過友好協商、互諒互讓達成和解協議，進而解決糾紛。

(2)、調解解決。在有關組織(如人民調解委員會)或中間人的主持下，在平等、自愿、合法的基礎上分清是非、明確責任，并通過擺事實、講道理，促使雙方當事人自主達成協議，從而解決糾紛。

(3)、仲裁解決。糾紛當事人根據糾紛前或者后達成的仲裁協議或合同中仲裁條款向仲裁機構提出申請，由仲裁機構依法審理，作出裁決，并通過當事人對裁決的自覺履行或由一方向人民法院申請強制執行而使糾紛得以解決。

(4)、訴訟解決。通過打官司解決，它指糾紛當事人一方依法向人民法院起訴，由法院依法審理，作出判決或裁定，通過當事人對生效裁判的自覺履行或人民法院的強制執行而解決糾紛。

法律依據：

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第八條 具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

買賣房屋合同糾紛如何處理

法律分析：房屋買賣合同糾紛可以通過和解或者調解解決。當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據買賣合同糾紛內容向仲裁機構申請仲裁或向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。

法律依據：《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》 第二十八條 民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。

農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。

不動產已登記的，以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地;不動產未登記的，以不動產實際所在地為不動產所在地。

政策性房屋有很多，如經濟適用房、單位集資房、市場運作房、限價商品房、危房改造住房、城中村改造住房等等。