最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋

法律主觀：

第一條本解釋所稱(chēng)的 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 ，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移 房屋所有權(quán) 于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。 第二條出賣(mài)人未取得 商品房預(yù)售許可證 明，與買(mǎi)受人訂立的 商品房預(yù)售合同 ，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 第三條 商品房 的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為 要約 邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān) 違約責(zé)任 。

法律客觀：

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》是最高人民法院的司法解釋?zhuān)摻忉尳?jīng)最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議研究通過(guò)，于2009年9月1日正式施行。為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱(chēng)城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

第五條房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。

第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十九條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶(hù)或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十三條出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：(優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不支持的情況)(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的;(二)出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的;(四)第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛10個(gè)典型參考案例

1.在房屋登記制度尚不完善時(shí)，雙方并未訂立書(shū)面協(xié)議，如何確認(rèn)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否存在【張某清與馮某霞、崔某、新鄉(xiāng)市新華綜合服務(wù)有限責(zé)任公司侵權(quán)糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴福蹲罡呷嗣穹ㄔ汗珗?bào)》2000年第5期】

案例要旨:對(duì)于發(fā)生在房屋登記制度尚不完善時(shí)的案件，在雙方?jīng)]有訂立書(shū)面協(xié)議時(shí)，確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否存在，應(yīng)結(jié)合實(shí)際履行情況，考慮買(mǎi)受人是否支付了對(duì)價(jià)，房屋價(jià)值與支付的價(jià)格是否合理，出賣(mài)人是否交付房屋及房屋所有權(quán)證書(shū)或買(mǎi)受人對(duì)房屋是否長(zhǎng)期占有，在此期間出賣(mài)人是否主張過(guò)權(quán)利，能否排除借用或租賃等關(guān)系，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合分析判斷。

2.出賣(mài)人向集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)后，又主張合同無(wú)效的，應(yīng)認(rèn)定出賣(mài)人對(duì)合同無(wú)效具有較大過(guò)錯(cuò)，需賠償買(mǎi)受人的損失【施某培等人與楊某軍宅基地買(mǎi)賣(mài)糾紛案，《民事審判指導(dǎo)與參考》2019年第2輯】

案例要旨:出賣(mài)人向集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)后，又主張合同無(wú)效的，認(rèn)定出賣(mài)人對(duì)合同無(wú)效具有較大過(guò)錯(cuò)，(法院確定出賣(mài)人具有90%的過(guò)錯(cuò))并以現(xiàn)有房屋價(jià)值(含土地價(jià)值)與購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的差價(jià)確定買(mǎi)受人的損失。

3.能否僅以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)未辦理登記為由，否定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力【孫某培等與孫某祥農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案，《人民法院案例選》刊載】

案例要旨:農(nóng)村房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)未辦理登記的情況仍普遍存在。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓及土地流轉(zhuǎn)迅速增多，而在土地資本化和拆遷補(bǔ)償?shù)睦骝?qū)動(dòng)下，曾經(jīng)賣(mài)房賣(mài)地的農(nóng)民又往往反悔請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移。在物權(quán)法司法解釋及相關(guān)配套規(guī)定明確肯定物權(quán)法的個(gè)別條款具有溯及力之前，法官不能以有利溯及為由在個(gè)案當(dāng)中賦予物權(quán)法溯及力;即使未登記的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生在物權(quán)法實(shí)施后，也不能僅以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)未辦理登記為由，否定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力;如果無(wú)法確定出讓人是否為有權(quán)處分，則可以準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，準(zhǔn)予善意取得，以維護(hù)交易安全。

4.城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋應(yīng)當(dāng)結(jié)合歷史背景、現(xiàn)有關(guān)系等考慮其效力，不宜直接認(rèn)定為無(wú)效【馬某民訴陳某印房屋買(mǎi)賣(mài)合同案，《中國(guó)審判案例要覽》刊載】

案例要旨:對(duì)于城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地上的私有房屋，現(xiàn)階段我國(guó)的法律法規(guī)及政策還都采取禁止性原則，在審判實(shí)踐中對(duì)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同在一般情況下認(rèn)定為無(wú)效，但并非絕對(duì)。對(duì)因城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)時(shí)的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，不能一概認(rèn)定為無(wú)效。

5.同村不同村民小組的村民是否屬同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的判定【汪某恒訴賀某貴房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，《人民法院報(bào)》2012年1月5日第6版】

案例要旨:判斷同村不同村民小組的村民是否屬同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員時(shí)，應(yīng)依據(jù)集體土地的物權(quán)歸屬、發(fā)包主體等進(jìn)行識(shí)別。無(wú)村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織而僅有村內(nèi)并存的各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，同村不同組的村民不屬同一農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員;有村集體經(jīng)濟(jì)組織形式或者村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織與村內(nèi)各農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織并存的，同村不同組的村民屬同一農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

6.農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并不當(dāng)然導(dǎo)致拆遷利益分配方案無(wú)效【馬某訴張某農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，《人民法院報(bào)》2017年12月28日第6版】

案例要旨:簽訂農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當(dāng)事人在涉案院落被拆遷之后就解決拆遷補(bǔ)償問(wèn)題達(dá)成一致的，即使農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而被確認(rèn)無(wú)效，也并不必然導(dǎo)致此拆遷利益分配方案無(wú)效。

7.違章建筑屬不可交易物，以其為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同，應(yīng)按照締約過(guò)失責(zé)任處理后續(xù)問(wèn)題，雙方所承擔(dān)的損失為締約過(guò)程中因合同無(wú)效給對(duì)方造成的相應(yīng)損失【李某訴左某農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，“北京市第三中級(jí)人民法院網(wǎng)”2017年9月4日】

案例要旨:當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)違章建筑，由于房屋系違建，屬不可交易物，故合同為無(wú)效買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)按照締約過(guò)失責(zé)任處理后續(xù)問(wèn)題，雙方所承擔(dān)的損失為締約過(guò)程中因合同無(wú)效給對(duì)方造成的相應(yīng)損失，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)返還房屋價(jià)款，因房屋已實(shí)際交付使用，依公平原則，買(mǎi)受人應(yīng)支付一定使用費(fèi)用。

8.村委會(huì)將孤寡老人去世所留房產(chǎn)出賣(mài)給買(mǎi)受人的行為是否有效【董某某訴某村委會(huì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，“北京法院網(wǎng)”2015年11月9日】

案例要旨:無(wú)人繼承又無(wú)人受遺贈(zèng)的遺產(chǎn)，歸國(guó)家或者集體所有。村委會(huì)將孤寡老人去世所留房產(chǎn)出賣(mài)給買(mǎi)受人應(yīng)為合法有效。買(mǎi)受人雖持有買(mǎi)房合同，卻無(wú)處辦理農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)登記，法院可確認(rèn)其所購(gòu)房屋歸其所有。

9.申請(qǐng)“五保”并不代表其放棄房屋所有權(quán)，案涉村委會(huì)對(duì)五保戶(hù)的房屋只是享有代管權(quán)，而無(wú)處分權(quán)【吳某等訴漁洋關(guān)鎮(zhèn)大房坪村委會(huì)、曾某房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效案，《民法物權(quán)法典型案例疏議》，法律出版社2010年版】

案例要旨:所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。其中處分權(quán)是所有權(quán)的核心。“五保”對(duì)象對(duì)其個(gè)人財(cái)產(chǎn)是享有所有權(quán)的，只是“五保”對(duì)象對(duì)其個(gè)人財(cái)產(chǎn)“不得自行處分”。申請(qǐng)“五保”并不代表其放棄房屋所有權(quán)，案涉村委會(huì)對(duì)五保戶(hù)的房屋只是享有代管權(quán)，而無(wú)處分權(quán)。

10.對(duì)確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的糾紛要綜合評(píng)定【《人民法院報(bào)》2010年9月29日第7版】

案例要旨:對(duì)確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的糾紛要根據(jù)交付時(shí)間的長(zhǎng)短，結(jié)合房屋本身的重置成本價(jià)、土地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，作出綜合的評(píng)定。一方面充分考慮房屋的翻建、擴(kuò)建帶來(lái)的添附價(jià)值，另一方面考慮土地升值、房屋升值帶來(lái)的拆遷安置補(bǔ)償預(yù)期的巨大經(jīng)濟(jì)利益及原購(gòu)房一方因重新購(gòu)置造成的巨大財(cái)產(chǎn)損失。

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的糾紛

1、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)是否合法。現(xiàn)行關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專(zhuān)門(mén)針對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的法律、法規(guī)和規(guī)章基本沒(méi)有，因此我們只能根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定尋找依據(jù)。根據(jù)2007年10月1日開(kāi)始實(shí)施的《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”由此可知，該法并未禁止農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)和出租。

同時(shí)，由于根據(jù)《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)范疇，公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強(qiáng)調(diào)國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定：“公民個(gè)人(包括農(nóng)民在內(nèi))對(duì)于其房屋既然有受法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，自然有依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其中的處分，包括出賣(mài)、互易、贈(zèng)與等方式。”從中我們可以看出，農(nóng)村村民有權(quán)利出賣(mài)自己在農(nóng)村的房產(chǎn)。

2、城鎮(zhèn)居民能否購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的通知》第二條第二款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。在這些規(guī)定中，我們似乎可以看出城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住宅。但是，根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”，而農(nóng)村村民的房屋所在的宅基地，只要沒(méi)有其他違法的條件下，本來(lái)就是建設(shè)用地，該房屋的買(mǎi)賣(mài)即主體的變更，并不影響集體土地的利用整體規(guī)劃。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》(法釋[1999]19號(hào))第4條規(guī)定，“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。因而，筆者認(rèn)為上述“通知”，并不得據(jù)以決定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中確認(rèn)了宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓的原則，該批復(fù)的內(nèi)容如下：“房屋買(mǎi)賣(mài)系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)也應(yīng)具備雙方簽訂書(shū)面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過(guò)戶(hù)手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)有效。

最高人民法院從未在公報(bào)案例中就宅基地上的房屋的禁止轉(zhuǎn)讓問(wèn)題發(fā)布過(guò)案例。因此筆者認(rèn)為，要活躍農(nóng)村房產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)中的買(mǎi)受人不應(yīng)有所限制。因?yàn)槿绻麅H在農(nóng)民所在集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶(hù)間流轉(zhuǎn)，無(wú)法形成有效的市場(chǎng)，無(wú)法體現(xiàn)房屋的實(shí)際價(jià)值，反而會(huì)損害出賣(mài)人農(nóng)民的利益。

3、房地如何實(shí)現(xiàn)分離。“房地一致”原則即是要求土地使用權(quán)和其地上的房屋等建筑物所有權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、抵押。其在立法上的體現(xiàn)主要在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)治理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”既是農(nóng)村房屋可以買(mǎi)賣(mài)了，但是土地怎么辦?農(nóng)村的土地所有權(quán)是集體所有的，不允許買(mǎi)賣(mài)，宅基地的所有權(quán)是集體的，不允許流轉(zhuǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織給予其成員的福利，目的是為其成員建造房屋提供權(quán)利基礎(chǔ)。這樣一來(lái)，如何實(shí)現(xiàn)房地分離似乎成為一個(gè)困惑，在人們的觀念中似乎一直是“地隨房走”，房屋既然賣(mài)了，宅基地難道也可以賣(mài)?其實(shí)在法律范圍內(nèi)，“地”和“房”是可以分開(kāi)歸屬的，根據(jù)土地租賃的概念我們可以聯(lián)想到宅基地的租賃，這樣便可以明確劃分出宅基地的所有權(quán)、使用權(quán)和租賃權(quán)，通過(guò)宅基地所有權(quán)人與房屋買(mǎi)受人簽訂宅基地租賃協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)房地分離。而宅基地使用權(quán)人享有宅基地租金的收益，租金數(shù)額可由當(dāng)事人協(xié)商，不能達(dá)成協(xié)議的，可以請(qǐng)求人民法院確定。

筆者認(rèn)為，由于房屋這種特定意義的不動(dòng)產(chǎn)，因此對(duì)于宅基地租賃的租賃期限應(yīng)該不局限于《合同法》第二百一十四條“租賃期限不得超過(guò)二十年”的限制，應(yīng)該以宅基地地上房屋的物理狀態(tài)存在期限為限制。當(dāng)房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加蓋、改變結(jié)構(gòu)等方式對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)質(zhì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)認(rèn)定地上物滅失，宅基地使用權(quán)保有地上物的存續(xù)理由已然消失，宅基地租賃權(quán)消滅，宅基地所有人可依物上請(qǐng)求權(quán)要求占有人返還宅基地。

4、沒(méi)有房產(chǎn)證，合同效力如何確認(rèn)。由于根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的通知》第2條第2款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。因此，許多農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)都不能獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明，給農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)帶來(lái)障礙，導(dǎo)致“黑市”交易，并容易埋下產(chǎn)權(quán)糾紛的隱患。

買(mǎi)賣(mài)房屋未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)不影響合同的效力。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)后是否辦理過(guò)戶(hù)審批手續(xù)不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件，所以未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力。根據(jù)我國(guó)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”所以，依據(jù)該規(guī)定需辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后生效的合同，必須有法律或者行政法規(guī)上的依據(jù)，地方法規(guī)或規(guī)章都不能作為認(rèn)定合同需依法登記后生效的依據(jù)。沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，是房屋買(mǎi)賣(mài)合同未履行完畢，并不影響合同的效力。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛屬于什么性質(zhì)案件

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛屬于經(jīng)濟(jì)糾紛案件，

1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為一種特殊的買(mǎi)賣(mài)合同，它是指出賣(mài)人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征既有買(mǎi)賣(mài)合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為：

(一)出賣(mài)人將所出賣(mài)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付相應(yīng)的價(jià)款;

(二)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是諾成、雙務(wù)、有償合同;

(三)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù);

(四)房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣(mài)人或賣(mài)方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買(mǎi)受人或者買(mǎi)方。

房屋買(mǎi)賣(mài)是民事行為，任何一方在合同簽署之后，對(duì)房屋的買(mǎi)賣(mài)金額等存在糾紛的屬于經(jīng)濟(jì)糾紛案件，此種情形雙方可以再次就合同之中的異議項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，對(duì)于依舊不能協(xié)商達(dá)成一致的，那么需要按照雙方之前簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)處理該糾紛。

2、如果是房產(chǎn)公司的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，可以算是商事糾紛，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司靠買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)來(lái)進(jìn)行盈利，但如果只是單一的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，那就屬于民事糾紛，因?yàn)閮蓚€(gè)人只有一次經(jīng)濟(jì)往來(lái)，沒(méi)有更多的經(jīng)濟(jì)往來(lái)。其中一方也不完全靠房屋買(mǎi)賣(mài)來(lái)盈利，所以屬于民事糾紛。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛怎么解決

(1)、協(xié)商解決。雙方當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上，通過(guò)友好協(xié)商、互諒互讓達(dá)成和解協(xié)議，進(jìn)而解決糾紛。

(2)、調(diào)解解決。在有關(guān)組織(如人民調(diào)解委員會(huì))或中間人的主持下，在平等、自愿、合法的基礎(chǔ)上分清是非、明確責(zé)任，并通過(guò)擺事實(shí)、講道理，促使雙方當(dāng)事人自主達(dá)成協(xié)議，從而解決糾紛。

(3)、仲裁解決。糾紛當(dāng)事人根據(jù)糾紛前或者后達(dá)成的仲裁協(xié)議或合同中仲裁條款向仲裁機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由仲裁機(jī)構(gòu)依法審理，作出裁決，并通過(guò)當(dāng)事人對(duì)裁決的自覺(jué)履行或由一方向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行而使糾紛得以解決。

(4)、訴訟解決。通過(guò)打官司解決，它指糾紛當(dāng)事人一方依法向人民法院起訴，由法院依法審理，作出判決或裁定，通過(guò)當(dāng)事人對(duì)生效裁判的自覺(jué)履行或人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行而解決糾紛。

法律依據(jù)：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第八條 具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條 買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

買(mǎi)賣(mài)房屋合同糾紛如何處理

法律分析：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛可以通過(guò)和解或者調(diào)解解決。當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛內(nèi)容向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書(shū);拒不履行的，對(duì)方可以請(qǐng)求人民法院執(zhí)行。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》 第二十八條 民事訴訟法第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)糾紛是指因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。

不動(dòng)產(chǎn)已登記的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所在地為不動(dòng)產(chǎn)所在地;不動(dòng)產(chǎn)未登記的，以不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際所在地為不動(dòng)產(chǎn)所在地。

政策性房屋有很多，如經(jīng)濟(jì)適用房、單位集資房、市場(chǎng)運(yùn)作房、限價(jià)商品房、危房改造住房、城中村改造住房等等。