遇到合同糾紛怎么處理？

1.第三人實際履行合同情形下合同當事人的認定

問：在實踐中有這種情形，即一方在合同書上簽字，但實際享有權利和履行義務的為第三人，此種情形下如何認定合同當事人？

答：合同關系是存在于特定當事人之間的權利義務關系，原則上僅在合同當事人之間發生效力，并不及于第三人，此稱為“合同的相對性”。

《民法典》第四百九十條第一款規定：“當事人采用合同書形式訂立合同的，自當事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立”。

故一般情形下，在合同書上簽字或者蓋章的人就是合同的當事人。例外情形如職務行為，雖員工在合同上簽字，但員工所在單位是當事人；再如代理行為，雖代理人在合同上簽字，但被代理人是當事人。諸如此類的例外情形需要法律的明確規定方可成立。

實踐中出現的第三人實際享有權利、履行義務的情形并不屬于前述例外情形，在合同的理論分類中，可歸為“涉他合同”，具體包括“向第三人履行的合同”和“由第三人履行的合同”兩種類型。

“向第三人履行的合同”是指雙方當事人在合同中為第三人設定合同權利，由第三人取得利益的合同。“向第三人履行的合同”雖是由第三人實際享有合同權利，但其享有權利的基礎仍然來源于合同雙方當事人的約定，不能改變合同當事人的身份。

對此，《民法典》第五百二十二條規定：“當事人約定由債務人向第三人履行債務，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定的，應當向債權人承擔違約責任。法律規定或者當事人約定第三人可以直接請求債務人向其履行債務，第三人未在合理期限內明確拒絕，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定的，第三人可以請求債務人承擔違約責任；債務人對債權人的抗辯，可以向第三人主張。”

而“由第三人履行的合同”，則是指雙方當事人與第三人約定或者債務人與第三人約定，由第三人向債權人履行合同義務的合同。第三人履行義務的實質在于代債務人履行合同義務，《民法典》第五百二十三條規定：“當事人約定由第三人向債權人履行債務，第三人不履行債務或者履行債務不符合約定的，債務人應當向債權人承擔違約責任。”至于債務人與第三人之間的關系，則要另案處理。

當然，實踐中情況紛繁復雜，需要結合具體案情來認定合同當事人，如是否構成債權轉讓或債務承擔；在債務承擔的情形下，還應結合當事人的約定判斷是構成并存的債務承擔還是免責的債務承擔。

2.催收公告能否使訴訟時效期間已經屆滿的債權“起死回生”

問：最高人民法院《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》（本文以下簡稱《規定》）第十七條第一款規定：“債權轉讓的，應當認定訴訟時效從債權轉讓通知到達債務人之日起中斷。”但當事人受讓的債權在《債權轉讓及催收公告》刊出前已經訴訟時效期間屆滿的，新的債權人是否能夠因此公告而重新獲得勝訴權？

答：《民法典》第一百九十五條規定：“有下列情形之一的，訴訟時效中斷，從中斷、有關程序終結時起，訴訟時效期間重新計算：（一）權利人向義務人提出履行請求；（二）義務人同意履行義務；（三）權利人提起訴訟或者申請仲裁；（四）與提起訴訟或者申請仲裁具有同等效力的其他情形。”可見，除法律對訴訟時效另有規定外，訴訟時效中斷的原因不外乎四種情況：

1. 提起訴訟；

2. 申請仲裁；

3. 當事人一方提出要求或者同意履行；

4. 與提起訴訟申請仲裁具有同等效力的其他情形。

但如果公告涉及的債權早已訴訟時效期間屆滿，則根據《民法典》第一百九十二條規定：“訴訟時效期間屆滿的，義務人可以提出不履行義務的抗辯。訴訟時效期間屆滿后，義務人同意履行的，不得以訴訟時效期間屆滿為由抗辯；義務人已經自愿履行的，不得請求返還。”

債權人所主張的權利能否實現，完全取決于債務人是否行使時效抗辯權。換言之，訴訟時效期間屆滿后，債務人自愿履行的，不受訴訟時效限制；一旦債務人行使時效抗辯權，則人民法院只能駁回債權人的訴訟請求。

有一種觀點認為，《規定》第十七條第一款的規定中并無前提條件。也就是說，該條司法解釋沒有規定只有在訴訟時效期間尚未屆滿的條件下轉讓債權，才認定訴訟時效從債權轉讓通知到達債務人之日起中斷。我們認為，這種觀點是對最高人民法院上述司法解釋的誤讀。

第一，訴訟時效期間尚未屆滿才談得上中斷，而已經屆滿的訴訟時效期間是無所謂中斷的。

第二，解讀某一具體的司法解釋條文，應當注意該條文在整篇司法解釋中所處的位置，這樣有助于從整體上了解該司法解釋條文所在的部分是要解決哪些問題的。《規定》第八條至第十七條恰恰是用于解釋訴訟時效中斷的相關問題，訴訟時效期間尚未屆滿的前提條件應當是這些條文的應有之義。

第三，如果《債權轉讓及催收公告》能夠使已經經過訴訟時效期間的債權“起死回生”，讓訴訟時效重新起算；那么，人們豈不是可以將訴訟時效期間屆滿的債權通過轉讓并公告的方式，重新獲得勝訴權？那樣的話，訴訟時效制度就形同虛設了。

綜上所述，我們認為，催收公告不能使訴訟時效期間已經屆滿的債權“起死回生”。

3.當事人在合同中約定滿足某種條件時合同自動解除，當該條件成就時，能否認定此合同不經通知對方即已解除

問：當事人在合同中約定滿足某種條件時合同自動解除，當該條件成就時，能否認定此合同不經通知對方即已解除？

答：合同解除是合同權利義務終止的重要方式之一，是對合同效力狀態的根本性改變。在法律規定的合同解除方式中，包括當事人協商一致解除合同，以及解除權人行使解除權解除合同。合同的解除須由當事人為相應的意思表示，意圖即在于使各方當事人對合同效力狀態是否發生根本性變化能夠有明確的認識。是否行使合同解除權，以及依據何種事實和理由行使合同解除權，取決于當事人的意思自治。

《民法典》第五百六十五條第一款規定：“當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務人在一定期限內不履行債務則合同自動解除，債務人在該期限內未履行債務的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。”

其意在強調，當事人一方行使約定或法定的合同解除權時，應當向對方發出通知，作出明確意思表示。該條雖未覆蓋約定自動解除條件的情形，但出于促進合同關系的變動在雙方當事人之間清晰化、明確化的考量，若當事人在合同中約定滿足條件時合同自動解除，不宜認為該條件成就時，合同可以不經通知即解除。

4.合同因違約解除后，違約金條款可否繼續適用

問：合同因違約解除后，違約金條款可否繼續適用？

答：目前理論與司法實踐中，對于合同解除后違約金條款能否繼續適用主要包括兩種觀點：

一是否定說，認為合同因解除溯及既往消滅，違約金條款失去效力，且債務人根本違約責任已吸收瑕疵履行違約責任，故當事人僅能主張損害賠償，無權請求支付違約金；

二是肯定說，認為支付違約金的行為，是當事人通過預先設定并獨立于履約行為之外的給付行為，且《民法典》第五百六十七條規定，“合同的權利義務關系終止，不影響合同中結算和清理條款的效力”。

我們認為，《民法典》第五百六十六條第二款規定，合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但當事人另有約定的除外。這里的違約責任當然包括合同內定的違約金。司法實踐中對此問題也有明確的司法政策與司法解釋。

最高人民法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》（法發〔2009〕40號）第八條規定，“……合同解除后，當事人主張違約金條款繼續有效的，人民法院可以根據合同法第九十八條的規定進行處理”，其實質是認為違約金條款系當事人事先達成的、可獨立于合同剩余條款之外的合意，該條款的效力不因合同權利義務終止而受到影響。

另外，最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十條規定：“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照民法典第五百八十五條第二款的規定處理。”雖然本條是關于買賣合同的規定，但其所體現出的違約金條款在效力上不因合同解除而受影響的法理，完全可以類推適用于其他類型的合同。

因此，總體而言，若合同因違約而解除，違約金條款可繼續適用，但違約金過分高于因解約造成的損失的，對于超過部分，人民法院可以根據當事人的請求予以調整。

5.贈與合同的任意撤銷權和法定撤銷權有何區別

問：審判實踐中，贈與人以行使贈與合同撤銷權為由撤銷贈與，受贈人依據贈與合同向人民法院起訴，請求贈與人繼續履行合同，及時辦理贈與手續，交付贈與物。贈與人并未說明他（她）是行使任意撤銷權還是法定撤銷權，依據《民法典》的相關規定，這兩種撤銷權是有區別的，請問在辦案中應如何把握？

答：任意撤銷權和法定撤銷權的行使應以贈與合同有效為前提，兩者既有共性又有區別。在審判實踐中，無論贈與人是否提出行使哪一種撤銷權，人民法院均應搞清贈與人應當行使何種撤銷權。兩者的區別有以下三點：

一是兩者的法律依據不同。行使任意撤銷權的依據是《民法典》第六百五十八條，而行使法定撤銷權的依據則是《民法典》第六百六十三條第一款。如果贈與人就贈與房產行使任意撤銷權，還應當適用《民法典》第二百零九條有關不動產登記的規定。

二是兩者適用的條件不同。行使任意撤銷權的條件包括：

1. 贈與合同尚未履行，贈與物的物權尚未發生轉移。動產的物權轉移以交付為要件，不動產和特殊動產（如機動車、船舶、飛機）的物權轉移以登記為要件，因為贈與合同具有實踐合同的特點，物權轉移后，贈與人即喪失任意撤銷權；

2. 贈與合同不具有公益、道德義務的性質；

3. 贈與合同尚未經過公證。

具備上述條件的，贈與人方可行使任意撤銷權。

法定撤銷權是基于法定事由，由贈與人行使的撤銷贈與的權利。行使該項權利的要件是，無論贈與合同是否已經履行，受贈人只要符合下列一種情形即可行使撤銷權：

1. 嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬的合法權益；

2. 對贈與人有撫養義務而不履行；

3. 不履行贈與合同約定的義務。

只要具備前述三項事由，無論贈與合同是否經過公證，贈與的財產是否已交付，也無論贈與是否具有公益和道德義務性質，享有撤銷權的人均可以撤銷贈與。從這兩種撤銷權的條件可以看出，享有法定撤銷權的贈與人可能同時享有任意撤銷權，但享有任意撤銷權的贈與人（在缺乏法定事由時）通常不享有法定撤銷權。

三是撤銷權人撤銷贈與的法律后果不同。行使任意撤銷權的后果是，生效的贈與合同從此失去效力（但已經履行部分有效），合同雙方的權利義務解除，贈與物的所有權不變，受贈人的履行請求權也隨之消滅。行使法定撤銷權的后果是，不僅尚未履行的贈與合同不再履行，而且已經履行的贈與合同也失效，贈與人可以對受贈人主張所有物返還請求權或不當得利返還請求權。

6.旅游合同之訴能否獲得精神損害賠償

問：審判實踐中，很多旅游者以旅游合同之訴向旅行社主張經濟損失和精神損害賠償，請問其精神損害賠償請求能否得到支持？

答：從理論上講，通常認為精神損害賠償屬于侵權責任的范疇。雖然違約可以導致包括精神損害在內的非財產性損失，但對于生活在市場經濟之中的任何一個理性的人來講，訂立合同本身就意味著風險，精神損害的風險應當包括在這種風險之內，不能單獨就精神損害再主張一次賠償。

從法律上講，隨著《民法典》的出臺，立法者依然將精神損害賠償限定在侵權之訴中，并適當放寬了精神損害賠償適用的侵權行為范圍。《民法典》第一千一百八十三條規定：“侵害自然人人身權益造成嚴重精神損害的，被侵權人有權請求精神損害賠償。因故意或者重大過失侵害自然人具有人身意義的特定物造成嚴重精神損害的，被侵權人有權請求精神損害賠償。”

同時，《民法典》第九百九十六條還進一步規定：“因當事人一方的違約行為，損害對方人格權并造成嚴重精神損害，受損害方選擇請求其承擔違約責任的，不影響受損害方請求精神損害賠償。”第九百九十六條的適用需滿足以下條件：

1. 主要適用于侵害人格權的情形。違約責任的一般原則是不適用精神損害賠償的。但是，涉及人身權利或以精神利益滿足為主要目的的合同，因違約行為侵害對方人格權的，造成非違約一方的損失通常為非金錢損失，難以通過市場價值準確衡量，適用財產損害賠償難以對非違約方進行救濟，因而，可采用精神損害賠償方式對人格權遭受的侵害實行全面的救濟。

2. 以違約責任與侵權責任競合為前提。《民法典》總則編中的第一百八十六條規定：“因當事人一方的違約行為，損害對方人身權益、財產權益的，受損害方有權選擇請求其承擔違約責任或者侵權責任。”從該條規定來看，僅在違約責任與侵權責任競合的情形下，非違約方才能在違約責任中主張精神損害賠償責任，在其他情形下，即便非違約方遭受了嚴重的精神損害，其也無權在違約責任中主張精神損害賠償責任。

3. 違約行為造成非違約方嚴重精神損害。關于造成“嚴重精神損害”的判斷標準，理論上有不同的觀點。

嚴重精神損害的“嚴重性”可從以下幾個方面進行判斷：

① 損害后果的嚴重性。一般來說，造成嚴重精神痛苦往往伴隨一定的后果，受害人因人身、精神遭受的損害對日常生活、工作、社會交往等造成較明顯的不利影響。如果以社會一般人的標準判斷，一般人在權利遭受此種侵害的情況下，都承受難以忍受的精神痛苦和肉體痛苦，則可以認為已經構成了嚴重后果。

② 精神痛苦的嚴重性。具體是指，因侵害人格權所造成的痛苦已經超出社會一般人的容忍限度，如果這種精神痛苦按照一般人的標準已經超出了可以忍受的程度，則可以認定其是嚴重的。

③ 損害具有持續性。也就是說，損害所造成的痛苦不是立即消失的，而是持續了一段時間，如果受害人只是遭受了偶爾的精神痛苦或者心理情緒上的不愉悅，則不屬于應予賠償的精神損害。

7.定作人發現承攬人交付的工作成果有質量瑕疵，應當在多長時間內提出異議

問：某中介公司與某廣告公司簽訂印刷品加工承攬合同，中介公司委托廣告公司承印印刷品。雙方對承印標的物、數量、質量、承攬方式、材料提供、履行期限作出約定，但未對質量標準及質量異議期限作出約定。在工作成果交付1年后，因中介公司欠付部分加工費，廣告公司訴至法院；中介公司反訴認為印刷品存在錯字、漏字等質量瑕疵，要求退還印刷品。請問，中介公司提出質量異議是否超過合理期限，其反訴請求能否得到支持？

答：法院審理中形成兩種不同意見：

一種意見認為，《民法典》對定作人提出質量異議的期限未作出明確規定。《民法典》第七百八十條規定，承攬人完成工作的，應當向定作人交付工作成果，并提交必要的技術資料和有關質量證明。定作人應當驗收該工作成果。據此，比照《民法典》中對訴訟時效期間的規定，定作人有權在3年內就質量瑕疵提出異議，承攬人在3年內對定作物質量承擔瑕疵擔保責

另一種意見認為，依《民法典》規定，定作人負有驗收工作成果的法定義務。如定作人在驗收工作成果時，對于明顯的質量瑕疵應及時提出異議；對于隱蔽瑕疵，在使用工作成果過程中發現的，也應及時提出異議。如未及時提出異議，應推定質量合格，定作人按約定支付拖欠的加工費。對于最長異議期間的限定，應當參照《民法典》有關買賣合同的規定。

我們認為，應當區分瑕疵的性質以決定定作人提出異議的期間。定作人在接收承攬人交付的工作成果時，主要是為了檢驗工作成果是否符合合同約定或者定作人要求，還包括查驗有關技術資料和質量證明。

經驗收，符合要求的，定作人應當接受工作成果，并按合同約定或交易習慣支付報酬及其他費用。經檢驗，如存在質量瑕疵，定作人有權減少加工費用；如工作成果有嚴重的質量缺陷的，定作人有權拒收并通知承攬人。發現定作物質量瑕疵時，定作人應當在合理期限內通知承攬人。如雙方對質量是否存在問題存在爭議，可由國家法定檢驗機構鑒定。

一般來講，質量瑕疵可以分為兩種：

一種質量瑕疵是顯性的，指這種質量瑕疵在定作人接收承攬人交付的工作成果時，通過肉眼或現有技術手段以一定的國家或行業標準就能檢驗發現。

另一種質量瑕疵是后續的或者說是隱性的，指在驗收時不能或不易發現，在后續使用中才能發現；或隨著時間推移才能顯現。

對這兩種質量瑕疵，定作人提出質量異議期間應適用不同標準。對于顯性瑕疵，定作人驗收時應當發現并即時通知承攬人，原則上應當場提出；如承攬人不在場，定作人應立即通知承攬人。如沒有通知，則視為工作成果符合要求。對于只能在使用中發現的質量瑕疵，定作人應在合理期限內及時通知承攬人。

在承攬合同無特別約定的情況下，定作人提出質量異議的最長時限以參照《民法典》第六百二十一條就買賣合同項下規定的最長期限，確定在2年為宜。即2年內無論定作人是否發現定作物質量瑕疵，只要未向承攬人提出異議的，即視為認可質量合格。當然，行業標準或國家標準有特殊規定的，從其規定，但定作人無權就此提出違約之訴。

本案中，如中介公司委托廣告公司加工的宣傳品存在漏字、錯字情形，則屬于顯性瑕疵，中介公司接收工作成果時應及時提出，而其已使用1年且未提出異議，應視為質量合格。中介公司應當支付欠付的定作費，其提出退貨的反訴請求應予駁回。

8.同一建設工程存在“黑白合同”的情形下，在判斷工程價款結算根據時，是否需要考慮“白合同”的效力

問：同一建設工程存在“黑白合同”的情形下，在判斷工程價款結算根據時，是否需要考慮“白合同”的效力？

答：最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（以下簡稱《解釋（一）》）第二條第一款規定：“招標人和中標人另行簽訂的建設工程施工合同約定的工程范圍、建設工期、工程質量、工程價款等實質性內容，與中標合同不一致，一方當事人請求按照中標合同確定權利義務的，人民法院應予支持。”

此條通常被稱為有關“黑白合同”的規定，其中，中標合同被稱為“白合同”，另行簽訂的合同被稱為“黑合同”。依據該條規定，“黑合同”與“白合同”實質性內容不一致的，應當以“白合同”作為結算工程價款的根據，這是因為《招標投標法》第四十六條規定“……招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議……”，第五十九條規定“……招標人、中標人訂立背離合同實質性內容的協議的，責令改正……”，“黑合同”的簽訂違反上述法律規定，自然不能作為結算根據。

與之相符，《解釋（一）》第二條第二款規定：“招標人和中標人在中標合同之外就明顯高于市場價格購買承建房產、無償建設住房配套設施、讓利、向建設單位捐贈財物等另行簽訂合同，變相降低工程價款，一方當事人以該合同背離中標合同實質性內容為由請求確認無效的，人民法院應予支持。”

第二十三條規定：“發包人將依法不屬于必須招標的建設工程進行招標后，與承包人另行訂立的建設工程施工合同背離中標合同的實質性內容，當事人請求以中標合同作為結算建設工程價款依據的，人民法院應予支持，但發包人與承包人因客觀情況發生了在招標投標時難以預見的變化而另行訂立建設工程施工合同的除外。”

上述規定均體現相同的立法思路。應當注意的是，以“白合同”作為結算工程價款的根據，隱含的前提是“白合同”即中標合同應當有效，因為只有有效合同才能直接作為結算根據。

在“白合同”無效的情形下，如何認定結算根據？根據最高人民法院《解釋（一）》第二十四條規定，當事人就同一建設工程訂立的數份建設工程施工合同均無效，但建設工程質量合格，一方當事人請求參照實際履行的合同關于工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。實際履行的合同難以確定，當事人請求參照最后簽訂的合同關于工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。

9.因土地補償費分配方案侵害集體經濟組織成員合法權益引發的糾紛，不屬于“就用于分配的土地補償費數額”產生的爭議

問：實踐中，有觀點認為，如何確定土地補償費在農村集體經濟組織內部的分配辦法，是均等分配還是實行差別待遇，屬于村民自治范疇內的事項，司法權無權干涉。

最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（本文以下簡稱《農村土地承包司法解釋》）第一條第三款規定：“農村集體經濟組織成員就用于分配的土地補償費數額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。”該條規定正是體現了此種考慮，所以，按照該規定，農村集體經濟組織成員因受到差別待遇提起的訴訟，人民法院應當不予受理。這種理解正確嗎？

答：這種理解是不正確的。《農村土地承包司法解釋》第一條第三款規定，是針對土地補償費發放到農村集體經濟組織后，該集體經濟組織按照民主議定原則，確定擬在集體成員范圍內進行分配的數額后，農村集體經濟組織成員針對該數額提出異議的情形。

比如，集體土地被征收后，集體經濟組織獲得土地補償費200萬元，經民主議定，該集體經濟組織決定將其中的150萬元用于分配，余留50萬元用于村集體公益事業。如果特定農村集體經濟組織成員認為應當把全部的200萬元都用于分配并提起訴訟，人民法院應當按照前述規定不予受理。

司法解釋作出這種規定的原因在于，該決定是集體經濟組織綜合考慮本組織的實際情況，經由民主議定而確定的，屬于村民自治的事項，并未超出村民自治的合理界限。對此，司法權無須也無權進行評價乃至審查，否則即屬于對村民自治的過度干預。從糾紛性質看，其與因土地補償費分配方案實行差別待遇侵害特定人群合法權益而引發的糾紛全然不同。

土地補償費是對經由征收消滅的集體土地所有權的補償，而集體土地所有權的權利主體是農民集體，據此，土地補償費的受益主體也只能是農民集體。只要具有該集體經濟組織的成員資格，就應具有相應的分配權。

同時，一般來講，集體土地所有權的替代物價值（土地補償費的數額）大小與農村集體經濟組織成員的勞動沒有關系，也并非集體經濟組織的經營收益，按照成員權理論，就土地補償費分配而言，每個集體經濟組織成員的分配權應當是均等的。

因此，對特定人群實行差別待遇沒有法律和法理依據。雖然該分配方案系經民主議定，但對權利受到侵害的特定人群來說，顯然構成“多數人的暴政”。村民自治決議并不是絕對地不容任何司法審查和評價的，其效力應受法律保護的前提是，該決議不違反法律規定。

如果該決議侵害了集體經濟組織成員的合法權益，受侵害人當然有權提起民事訴訟尋求救濟。對此，《民法典》第二百六十五條第二款明確規定：“農村集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”

根據《農村土地承包司法解釋》第一條第三款規定不予受理因土地補償費分配方案侵害集體經濟組織成員合法權益引發的糾紛，是對司法解釋規定的錯誤適用。該類糾紛屬于《農村土地承包司法解釋》第一條第一款第六項規定的“承包地征收補償費用分配糾紛”，人民法院應當依法受理。

對其如何處理，《農村土地承包司法解釋》第二十二條也作了明確規定：“農村集體經濟組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規定的民主議定程序，決定在本集體經濟組織內部分配已經收到的土地補償費。征地補償安置方案確定時已經具有本集體經濟組織成員資格的人，請求支付相應份額的，應予支持。但已報全國人大常委會、國務院備案的地方性法規、自治條例和單行條例、地方政府規章對土地補償費在農村集體經濟組織內部的分配辦法另有規定的除外。”

10.購房人因賣房人違約而遭遇限購政策，還能否請求合同繼續履行

問：2010年，張某通過房屋中介，與產權人李某簽訂二手房買賣合同并依約支付了全部購房款。由于當地二手房市場價格不斷上漲，李某意欲反悔，便多次找借口拖延時間，一直未協助張某辦理產權過戶手續。后當地房地產調控政策實施細則出臺，按限購政策張某喪失了購房資格。現在張某起訴至人民法院，請求判令李某繼續履行合同或者賠償其損失，該案應當如何處理？

答：為遏制當前一、二線城市及部分三、四線城市房地產市場價格上漲過快，國家出臺了一系列調控政策。由于相關政策不斷升級且陸續出臺，實務中因合同訂立、履行等遇到阻礙而產生的糾紛不在少數，有的還訴至法院。人民法院需要根據不同情況，作出妥善處理。

本案中，由于張某被認定為限購對象，不具備購房的主體資格。依據《民法典》第五百八十條第二款規定，“有前款規定的除外情形之一，致使不能實現合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關系，但是不影響違約責任的承擔”，人民法院不宜判令合同繼續履行，應判決解除房屋買賣合同。

不過，結合雙方履約情況分析，張某作為守約一方，已經履行合同義務，如果李某也依約履行，雙方完全可以在政策出臺前完成房屋過戶手續，合同目的就能夠實現。因此，對張某請求合同繼續履行的主張雖不能支持，但是張某主張追究李某的違約責任并賠償其所受損失的合理訴求，人民法院還是應當在查明事實基礎上予以保護。

11.出租方未按約定開發土地，又與承租人簽訂《租賃合同》，將部分土地出租用于建造倉庫，該《租賃合同》的效力應如何認定

問：乙公司通過出讓方式取得某地塊的土地使用權，《出讓合同》約定土地用于房地產開發。后乙公司一直未進行開發投入，還就其中部分土地與甲公司簽訂《租賃合同》，約定甲公司租用乙公司的土地用于建倉庫存放貨物。現兩公司因租金給付問題發生糾紛訴訟至法院，因乙公司未按照法律規定和出讓合同約定進行土地開發投入，故對《租賃合同》效力如何認定問題存在不同看法。該租賃合同的效力應如何認定？

答：《城市房地產管理法》第二十六條規定：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。”

乙公司以出讓方式取得土地使用權用于房地產開發的，應當按照規定的期限、用途進行開發和資金等的投入，否則其在就土地進行轉讓時將會受到限制，甚至在滿2年未動工開發且無正當理由的情形下，政府可以作出無償收回土地等處理決定。

我們認為，針對上述種種現象，法律更多是從政府行政管理角度作出規范，相關規定并不應理解為系對當事人民事行為的效力作出認定的效力型規范。特別是像本案所述未按約定用途使用土地并用于出租的，對租賃合同效力如何認定，法律并無明確條文直接規定。如果租賃合同系雙方當事人在自愿前提下的真實意思表示，還是應當認定合同有效。至于對乙公司未按照約定用途使用土地的行為如何處理，則應另當別論。