婚前一方首付購置房產離婚時如何處置？

01摘要
婚前一方父母為子女結婚購房支付首付款，婚后父母繼續為子女歸還貸款或者婚后由小倆口歸還貸款。將來離婚時，兩種情況對房產處置有區別嗎？請看以下兩個案例！
02相關案例
案例1：男方父母婚前為兒子交付首付款購房，婚后繼續還貸，房產為父母對兒子個人的贈與財產
王某茹與陳某山系初、高中同學,后確定戀愛關系，相處多年后，于2015年09月某日登記結婚。婚后生育一女。
結婚初期雙方感情較好。女兒出生后，雙方因家庭生活瑣事及性格差異產生矛盾，感情發生變化。在一次爭吵后，王某茹就帶著女兒回了娘家，雙方開始了分居生活。
分居六個月后，王某茹見夫妻和好無望，就于2018年3月，向法院起訴要求與陳某山離婚。
法院審理案件時，陳某山也同意離婚。但是，對于雙方共同居住的婚房的性質認定及處置問題，雙方分歧較大。陳某山認為該房產為自己的個人財產，王某茹不認可此說法。
法院查明的事實如下：
陳某山的父母在陳某山婚前為其購買了房屋一處，建筑面積為140平方米，總價款為120萬元元，陳父交付了首付款75萬元，余款45萬元為公積金貸款，公積金貸款本息陳某山婚前自行償還一部分，婚后和王某茹雙方共同償還了7萬元，陳某山母親代為償還30.8萬元。
法院認為：
該套爭議房產系陳某山父母于雙方結婚登記前出資首付款為陳某山購買，產權登記在陳某山一人名下，故該房產屬于陳某山婚前個人財產。
關于婚后還貸，除雙方共同還貸部分外，另有陳某山母親兩筆共30.8萬元還貸。其中有20萬元為陳某山母親匯入陳某山賬戶，此款又在短時間內存入房屋貸款賬戶，用于了償還房屋貸款；另有10.8萬元為陳某山母親直接存入房屋貸款賬戶。
陳某山的母親償還的是陳某山婚前個人債務。
根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第七條第一款規定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
故陳某山父母在其婚后為陳某山婚前購買房產的出資，應視為對陳某山個人的贈與，王某茹主張該部分為夫妻共同財產并予分割，無法律依據。
最后法院判決：
準予雙方離婚，女兒由王某茹撫養，陳某山支付撫養費；該套房產歸陳某山，陳某山補償王某如3.5萬元。
案例2：男方父母婚前為兒子交付首付款購房，婚后由小倆口還貸，房產婚后增值部分為夫妻共同財產
徐某晴、馬某海于2003年12月經人介紹相識，于2004年4月某日登記結婚，婚后生一男孩。婚后初期夫妻感情尚可。從2012年起，因家庭生活瑣事產生矛盾，吵架時馬某海曾經動手，因此導致夫妻感情破裂。
徐某晴曾于2018年4月起訴要求與馬某海離婚，法院審理后判決雙方不予離婚。
后雙方再次因生活瑣事發生沖突，徐某晴報警后再次起訴離婚。
法院審理案件時，雙方均同意離婚，但對共同居住的房產爭議較大。
法院查明的情況：
財產狀況，徐某晴、馬某海婚后共同財產有中華牌轎車一輛，現值為1萬元；
登記在馬某海名下，建筑面積90.16平方米房產一處。該房產由馬某海父母在婚前為其購置，首付款20.5萬元由馬某海父母為其交納，婚后雙方已經償還貸款18.9萬元，尚欠貸款1.78萬元，雙方認可現值為50萬元。
對于該套房產，雙方爭議較大。
馬某海主張，該套房產由自己婚前父母給自己購買，婚后的房產的增值為自然增值，不是收益，應為馬某的個人財產。徐某晴認為該套房產為夫妻共同財產，應該平均分割。
法院認為：
最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）第十條規定，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。
雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。
馬某海婚前購置的登記在馬某海名下的涉案房屋，首付雖由馬某海父母出資，但婚后用夫妻共同財產還貸，離婚時雙方應協商處理。雙方無法達成一致，房屋歸馬某海，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，應由馬某海對徐某晴進行補償。
最終判決：
中華牌轎車一輛，登記在徐某晴名下，考慮該車輛一直由徐某晴使用的情況，判令該車歸徐某晴所有，其給付馬某海車輛折價款5000元；
關于登記在馬某海名下房產一處，尚欠貸款1.78元，雙方認可現值為50萬元，考慮該房產的首付系馬某海父母交納及房產現值等實際情況，判歸馬某海所有，尚欠貸款由其負責償還，馬某海給付徐某晴折價款13.8577元。
03分析點評
上述兩案的判決結果，均符合我國《婚姻法》司法解釋三的規定。
（一）婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，登記在子女名下，視為對子女一方的贈與，為一方的個人財產
我國《婚姻法》司法解釋三第七條規定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
案例1中，雙方居住的房產，婚前由陳某山父母購置，登記在陳某山名下，陳某山父母支付了首付款。此部分為陳父母對陳某山的贈與財產。
婚后，該套房產的貸款仍由陳父母償還，婚后房產的增值部分，也為陳父母對陳某山個人的贈與財產。因此整套房產均為陳某山的個人財產。
（二）婚前由一方父母出資為子女購買的不動產，登記在子女名下，婚后共同還貸，房產增值部分為夫妻共同財產
我國《婚姻法》司法解釋三第十條規定，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，由產權登記一方對另一方進行補償。
案例2中，馬某海婚前購置房產并支付首付款，婚后雙方共同償還貸款，因房產登記在馬某海名下，雙方無法達成一致，故法院判決房產歸馬某海，馬某海須給予徐某晴共同還貸部分的補償款符合法律規定。
04啟示
（一）婚后父母為子女名下的房產還貸，須保留充分的還貸證據方能視為對子女的贈與
對于婚后登記在子女名下的房產，父母想為子女歸還貸款，因還款也需要通過子女的賬戶，而子女賬戶支出的款項有時很難界定來源于父母而不是小兩口的收入。
為避免將來產生糾紛，父母在子女婚后代子女歸還房屋貸款時，須保留充分的代還款證據，如注明用途的銀行轉賬記錄等等。
（二）婚前父母代付首付購房，如想拿到婚后增值權益就需要婚后共同償還貸款
如今房價高企，大多數年輕人購房都需要父母的資助。很多地方，父母也有給兒女購置婚房的習俗。
但如何購置，購置后如何還貸，就影響到了雙方未來的財產狀況。如果想在婚后獲得將來的房產增值收益，就要力爭共同償還貸款。
有人會問，如果男方有收入，而女方不工作在家帶孩子，沒有收入如何共同還貸呢？
事實上，婚后無論男方還是女方的收入，除極個別情形外，沒有約定的都屬于夫妻雙方的共同財產。無論哪方還貸，都屬于用夫妻雙方共同財產在還貸，離婚時都會認為此部分為夫妻共同償還貸款帶來的增值權益。
比如案例1中，如果婚后雙方共同歸還貸款，日常生活的開銷遇到困難再尋求父母資助，這樣房產的增值部分，就轉化為了夫妻共同財產。
離婚時的結果截然不同。