房企債務(wù)違約如何處置

導(dǎo)讀:
在房地產(chǎn)的債務(wù)違約之后如果雙方之前簽定的協(xié)議中對違約責(zé)任有規(guī)定的,則按照協(xié)議中的約定進(jìn)行處理,如果沒有約定的,則雙方可以先進(jìn)性協(xié)商催告
房企債務(wù)違約如何處置
房地產(chǎn)債務(wù)違約則銀行可以向購房者催收債務(wù)。在房地產(chǎn)的債務(wù)違約之后如果雙方之前簽定的協(xié)議中對違約責(zé)任有規(guī)定的,則按照協(xié)議中的約定進(jìn)行處理,如果沒有約定的,則雙方可以先進(jìn)性協(xié)商催告。如果經(jīng)過銀行的催告之后債務(wù)人還是不償還債務(wù)的的,則銀行可能會行使抵押權(quán)來處理房屋,以償還債務(wù)。
房企債務(wù)違約如何處置
(1)債務(wù)展期
債務(wù)展期即對債務(wù)的還款期限進(jìn)行重新約定,通常還涉及對利率、付息頻率、增信措施等條款的調(diào)整。境內(nèi)債券通過召開持有人會議的方式實現(xiàn),境外債券通過交換要約(通常搭配同意征求)的方式實現(xiàn)。
從不同房企的展期方案來看:
①展期時長上,2021Q4房企債券展期時長以6-12個月居多,2022年以來有所延長,單券多在1-2.5年之間,部分房企還會出現(xiàn)二次展期;②利率設(shè)置上,大部分境外債展期期間的利率相比于原債券提高,樣本券在20-500BP區(qū)間,多數(shù)境內(nèi)債利率保持不變;③償還本金金額上,部分境外債給予更高的本金金額償付,如按100:102交換;④增信措施上,部分債券提供實控人擔(dān)保、土地使用權(quán)抵押、項目股權(quán)質(zhì)押等補充增信措施。
(2)現(xiàn)金償還
現(xiàn)金償還即部分房企通過自籌資金、處置資產(chǎn)等方式,在債券展期的同時,給予一定比例的現(xiàn)金償還。
從不同房企的現(xiàn)金償還方案來看,境外債首期現(xiàn)金償還比例集中在0.5%-6%本金區(qū)間,境內(nèi)債首期現(xiàn)金償還比例總體高于境外債,樣本券在10%-50%本金區(qū)間(有部分個券為償還利息一定比例)。
(3)實物償還
實物償還即以實際中存在的有價值的資產(chǎn)來抵消部分債務(wù),目前主要運用于房企理財產(chǎn)品,實物資產(chǎn)包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等,部分房企給予投資人一定的價格折扣;部分方案約定房企可在未來按照資產(chǎn)原價回購,增強方案可執(zhí)行性。
(4)債轉(zhuǎn)股
債轉(zhuǎn)股是最為常見的債務(wù)重組方式之一,指債務(wù)人轉(zhuǎn)讓公司或子公司部分股權(quán)予債權(quán)人,債權(quán)人全部豁免或者部分豁免債務(wù)。債權(quán)人成為階段性持股的股東,依法行使股東權(quán)利,在公司經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)后,通過股息分紅、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、上市或公司回購等方式回收資金。
目前出臺債轉(zhuǎn)股方案的房企主要是華夏幸福。
(5)股權(quán)重組
股權(quán)重組包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴股兩種形式,通過引入資金實力更強的股東,加大對公司經(jīng)營活動的支持或依托股東背景為公司再融資增信,逐漸化解公司存量債務(wù)。
(6)抵押物處置。有抵押增信措施的債務(wù)違約后,債權(quán)人通過處置抵押物獲得償債資金。
目前房企通過抵押物處置償付債務(wù)的案例尚不多。
2020年,中信信托發(fā)行“嘉和125號恒大廣東股權(quán)收益權(quán)集合資金信托計劃”,本金32.5億元,項目抵押物為恒大廣州足球場項目,該信托計劃于2021年9月出現(xiàn)逾期。2022年3月,廣州市政府提出以廣州城投作為償債保證人,將項目用地退還給政府,保全信托本金分期支付,實現(xiàn)信托本金安全退出。
(7)債權(quán)轉(zhuǎn)讓。債權(quán)轉(zhuǎn)讓指由單一方(通常為AMC)收購房企或項目公司債權(quán),成為核心債權(quán)人后,通過注入資金、引入操盤方等方式盤活資產(chǎn),實現(xiàn)資金回流。
房企債務(wù)違約如何處置
《中華人民共和國民法典》
第四百一十條 【抵押權(quán)的實現(xiàn)】債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的,其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。
抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的,抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。
抵押財產(chǎn)折價或者變賣的,應(yīng)當(dāng)參照市場價格。




