房企債務違約如何處置

導讀:
在房地產的債務違約之后如果雙方之前簽定的協議中對違約責任有規定的,則按照協議中的約定進行處理,如果沒有約定的,則雙方可以先進性協商催告
房企債務違約如何處置
房地產債務違約則銀行可以向購房者催收債務。在房地產的債務違約之后如果雙方之前簽定的協議中對違約責任有規定的,則按照協議中的約定進行處理,如果沒有約定的,則雙方可以先進性協商催告。如果經過銀行的催告之后債務人還是不償還債務的的,則銀行可能會行使抵押權來處理房屋,以償還債務。
房企債務違約如何處置
(1)債務展期
債務展期即對債務的還款期限進行重新約定,通常還涉及對利率、付息頻率、增信措施等條款的調整。境內債券通過召開持有人會議的方式實現,境外債券通過交換要約(通常搭配同意征求)的方式實現。
從不同房企的展期方案來看:
①展期時長上,2021Q4房企債券展期時長以6-12個月居多,2022年以來有所延長,單券多在1-2.5年之間,部分房企還會出現二次展期;②利率設置上,大部分境外債展期期間的利率相比于原債券提高,樣本券在20-500BP區間,多數境內債利率保持不變;③償還本金金額上,部分境外債給予更高的本金金額償付,如按100:102交換;④增信措施上,部分債券提供實控人擔保、土地使用權抵押、項目股權質押等補充增信措施。
(2)現金償還
現金償還即部分房企通過自籌資金、處置資產等方式,在債券展期的同時,給予一定比例的現金償還。
從不同房企的現金償還方案來看,境外債首期現金償還比例集中在0.5%-6%本金區間,境內債首期現金償還比例總體高于境外債,樣本券在10%-50%本金區間(有部分個券為償還利息一定比例)。
(3)實物償還
實物償還即以實際中存在的有價值的資產來抵消部分債務,目前主要運用于房企理財產品,實物資產包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等,部分房企給予投資人一定的價格折扣;部分方案約定房企可在未來按照資產原價回購,增強方案可執行性。
(4)債轉股
債轉股是最為常見的債務重組方式之一,指債務人轉讓公司或子公司部分股權予債權人,債權人全部豁免或者部分豁免債務。債權人成為階段性持股的股東,依法行使股東權利,在公司經營狀況好轉后,通過股息分紅、股權轉讓、上市或公司回購等方式回收資金。
目前出臺債轉股方案的房企主要是華夏幸福。
(5)股權重組
股權重組包括股權轉讓和增資擴股兩種形式,通過引入資金實力更強的股東,加大對公司經營活動的支持或依托股東背景為公司再融資增信,逐漸化解公司存量債務。
(6)抵押物處置。有抵押增信措施的債務違約后,債權人通過處置抵押物獲得償債資金。
目前房企通過抵押物處置償付債務的案例尚不多。
2020年,中信信托發行“嘉和125號恒大廣東股權收益權集合資金信托計劃”,本金32.5億元,項目抵押物為恒大廣州足球場項目,該信托計劃于2021年9月出現逾期。2022年3月,廣州市政府提出以廣州城投作為償債保證人,將項目用地退還給政府,保全信托本金分期支付,實現信托本金安全退出。
(7)債權轉讓。債權轉讓指由單一方(通常為AMC)收購房企或項目公司債權,成為核心債權人后,通過注入資金、引入操盤方等方式盤活資產,實現資金回流。
房企債務違約如何處置
《中華人民共和國民法典》
第四百一十條 【抵押權的實現】債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的,其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的,抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
抵押財產折價或者變賣的,應當參照市場價格。




