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房抵工程款（建筑工程以房抵工程款）
崔玉君律師2023.03.09302人閱讀
導(dǎo)讀：
最高院以房抵工程款的解釋為《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定》，第二十八條系一般性條款，對(duì)于所有類型的被執(zhí)行人均可適用，而第二十九條是特別條款，專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為被執(zhí)行人的案件,《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定》第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。
開發(fā)商以房子抵工程款的這種抵債房，購(gòu)買流程是怎樣的？
先簽訂以房抵債的協(xié)議，再簽訂房屋買賣合同確定房款和具體房屋，然后用以房抵債協(xié)議確定的債權(quán)沖抵房款。
這是施工方要房子的流程，如果施工方不要房子，那么還是先簽訂以房抵債的協(xié)議，直接確定房源和房?jī)r(jià)。
然后施工方讓買受人與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，房款可以選擇直接支付施工方，也可以選擇支付開發(fā)商，再由開發(fā)商轉(zhuǎn)交給施工方。
擴(kuò)展資料
按照既合法又符合規(guī)定程序的做法，債務(wù)人以房抵債，應(yīng)當(dāng)將作價(jià)抵債的房屋以有償轉(zhuǎn)讓(即出賣)形式過(guò)戶給債權(quán)人。債權(quán)人只有獲得了該房屋的產(chǎn)權(quán)，才有資格來(lái)處分(出賣)這部分房產(chǎn)。然而現(xiàn)在市場(chǎng)上很多情況下沒(méi)有按規(guī)范操作。
有的仍以債務(wù)人的名義銷售，房屋購(gòu)銷(買賣)合同仍與原建設(shè)單位訂，債權(quán)人只管收錢。盡管這種做法有毛病(隱蔽了一次交易的稅費(fèi))，購(gòu)房者還可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。有的則不管三七二十一，稀里糊涂地買，很有可能辦不了產(chǎn)權(quán)登記，后悔莫及。
但實(shí)踐中，仍有個(gè)別購(gòu)房者購(gòu)買抵債房屋時(shí)，因經(jīng)驗(yàn)不足或貪圖便宜，錯(cuò)誤簽訂合同，忽略查驗(yàn)《商品房銷售許可證》，結(jié)果得不償失。
以房抵工程款的司法解釋
在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成的以房抵工程款協(xié)議一般為有效。但在債務(wù)履行期限屆滿前，如工程價(jià)款尚未結(jié)算、付款時(shí)點(diǎn)尚未屆至，發(fā)包人與承包人達(dá)成的以房抵工程款協(xié)議效力，從最高院相關(guān)判例來(lái)看，傾向于認(rèn)定為無(wú)效。
最高院以房抵工程款的解釋為《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定》，第二十八條系一般性條款，對(duì)于所有類型的被執(zhí)行人均可適用，而第二十九條是特別條款，專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為被執(zhí)行人的案件。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中，既可以適用特別條款也可以適用一般條款，異議申請(qǐng)人符合二十八條、二十九條中任一條的規(guī)定均可排除執(zhí)行。反之，異議申請(qǐng)人必須既不符合二十八條的規(guī)定，也不符合二十九條的規(guī)定，方能駁回申請(qǐng)執(zhí)行人排除執(zhí)行的異議請(qǐng)求。
法律依據(jù)
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定》第二十七條 申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定》第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)； （三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行； （四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
以房抵工程款的賬務(wù)處理
和做工程是一樣的。
1、你收工程款，需開發(fā)票給對(duì)方。
2、對(duì)方買房子給你，收你的房款，需開銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票給你。
3、只是這兩個(gè)過(guò)程是已抵款的方式。“兩不見(jiàn)錢”，但是收支兩條線就清楚了。
4、借方:固定資產(chǎn)-房子貸方:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-工程款。
5、收工程款交你要交的營(yíng)業(yè)稅等。
擴(kuò)展資料：
(1)近期抵款房的廣告宣傳攻勢(shì)甚至超過(guò)了普通商品房，在廣告上，建筑公司表示因急需回籠資金，急售現(xiàn)房。而且特別提示，工程款所抵房源各項(xiàng)手續(xù)齊全，即買即可入住，和開發(fā)商正常簽合同，可以辦理貸款手續(xù)。
(2)工程抵款房，價(jià)格便宜。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果開發(fā)商未償還債務(wù)，建筑商、材料商也無(wú)權(quán)直接銷售該房屋，因此需要查明擬出售房屋的產(chǎn)權(quán)系歸開發(fā)商名下還是已經(jīng)過(guò)戶到建筑商名下，若產(chǎn)權(quán)仍在開發(fā)商名下，則購(gòu)房者還需與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。
(3)工程抵款房是和開發(fā)商簽合同，若工程抵款房沒(méi)有被查封、設(shè)定抵押權(quán)、也沒(méi)有其他買受人主張權(quán)利，而且可以正常辦理購(gòu)房合同，能網(wǎng)簽，，購(gòu)房者可以放心購(gòu)買。
鑒于交易金額大，建議要求開發(fā)商將合同備案后付全款。但是購(gòu)房者應(yīng)該注意，工程抵款房房產(chǎn)證可能不好辦理。之前工程抵款房就帶來(lái)過(guò)糾紛，曾有業(yè)主投訴房地產(chǎn)開發(fā)，其在 2011年1月份交付房屋后，未能按規(guī)定時(shí)間辦理房產(chǎn)證。
開發(fā)商用房抵工程款違法嗎
法律分析：開發(fā)商以抵押房產(chǎn)抵工程款是完全有效的。由于開發(fā)商沒(méi)有足資金夠付工程款，是完全可以用房產(chǎn)作抵扣工程款的，只要是合理價(jià)格施工單是愿意的，也不屬違法亂紀(jì)，同樣是購(gòu)房、賣房。這就相當(dāng)于施工單位用錢購(gòu)房一樣的，沒(méi)有什么沖突的，只要雙方達(dá)成共識(shí)就可以。因?yàn)閲?guó)家也沒(méi)有對(duì)開發(fā)商用房產(chǎn)抵扣工程款的特別要求，這種方式是近幾年開發(fā)商與施工單位的一種方式，有很多的開發(fā)商都采用辦法。
債務(wù)履行期屆滿后的以物抵債，對(duì)后一種情形目前國(guó)內(nèi)法律界和實(shí)務(wù)界較為統(tǒng)一的觀點(diǎn)認(rèn)為，債務(wù)履行期屆滿后的以房抵債協(xié)議屬于代物清償，即債權(quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使合同關(guān)系消滅的現(xiàn)象。最高法院認(rèn)為，債務(wù)履行期屆滿后，債權(quán)的數(shù)額就得以確定，在此基礎(chǔ)上達(dá)成的以物抵債協(xié)議，一般不會(huì)存在顯失公平的問(wèn)題。在以物抵債行為不存在違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的情形下，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治。
法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》
第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；
（二）意思表示真實(shí)；
（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。
第一百四十四條 無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。
第一百四十五條 限制民事行為能力人實(shí)施的純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為有效；實(shí)施的其他民事法律行為經(jīng)法定代理人同意或者追認(rèn)后有效。
相對(duì)人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。民事法律行為被追認(rèn)前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。
第一百四十六條 行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。
以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。
以房抵工程款的最新規(guī)定
法律分析：工程抵款房是一種房屋的實(shí)體，是把它折算為貨幣后交給工程建筑方的房屋。我們都知道，房產(chǎn)開發(fā)商在工程結(jié)束后必須將工程款全額交付給施工方，但是，由于種種原因，施工方有時(shí)不能及時(shí)拿到這筆款項(xiàng)。為了雙方共同的利益，在雙方同意的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)開發(fā)商將部分房屋作價(jià)交給施工方替代工程款，這些房子就叫工程抵款房。建設(shè)工程施工合同糾紛主要存在于建設(shè)施工、價(jià)款結(jié)算和支付過(guò)程中，在實(shí)務(wù)中以房抵工程款作為發(fā)包方常見(jiàn)的抵債方式之一，有其不可替代的作用。因篇幅限制，本文僅討論“以房抵工程款”約定的效力以及履行中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。以房抵付工程款，系債務(wù)清償?shù)姆绞街唬浅邪l(fā)包人之間對(duì)于如何清償債務(wù)作出的安排，故對(duì)以房抵付工程款協(xié)議的效力、履行等問(wèn)題的認(rèn)定，應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。筆者認(rèn)為以房抵工程款協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》
第七百八十八條 建設(shè)工程合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同。建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同。
第七百八十九條 建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。
第七百九十條 建設(shè)工程的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律的規(guī)定公開、公平、公正進(jìn)行。
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