離婚房子怎么分婚姻法解釋(三)涉及到房產(chǎn)處理的條文有5條在此一一解讀如下。夫妻在婚前或婚姻關(guān)系存續(xù)期間約定將一方個人所有的房產(chǎn)贈與另一方但沒有辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)離婚時贈與房產(chǎn)的一方主張撤銷贈與另一方主張繼續(xù)履行贈與合同請求法院判令贈與房產(chǎn)一方辦理過戶手續(xù)。夫妻財產(chǎn)約定因其強烈的身份性不應(yīng)適用贈與合同有關(guān)撤銷權(quán)的規(guī)定任意行使撤銷權(quán)將使夫妻財產(chǎn)約定變成一紙空文故夫妻之間有關(guān)房產(chǎn)贈與的約定無需經(jīng)過物權(quán)變動手續(xù)離婚時法院可以判決房產(chǎn)歸受贈方所有對贈與房產(chǎn)一方主張撤銷贈與合同的請求不予支持。關(guān)于離婚房子怎么分的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了婚姻家庭律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

為正確審理婚姻家庭糾紛案件最高人民法院根據(jù)民法通則婚姻法物權(quán)法民事訴訟法合同法等相關(guān)法律規(guī)定結(jié)合民事審判實踐經(jīng)驗制定了關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋(三)以下簡稱婚姻法解釋(三)經(jīng)最高人民法院審判委員會第1525次會議討論通過了該司法解釋并于2011年8月13日施行。為便于審判實踐中正確理解與適用現(xiàn)就司法解釋起草的背景情況及主要內(nèi)容進行簡要介紹。

離婚房子怎么分

婚姻法解釋(三)涉及到房產(chǎn)處理的條文有5條在此一一解讀如下。

1夫妻之間贈與房產(chǎn)的處理。

第六條婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間當事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與另一方請求判令繼續(xù)履行的人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。

夫妻在婚前或婚姻關(guān)系存續(xù)期間約定將一方個人所有的房產(chǎn)贈與另一方但沒有辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)離婚時贈與房產(chǎn)的一方主張撤銷贈與另一方主張繼續(xù)履行贈與合同請求法院判令贈與房產(chǎn)一方辦理過戶手續(xù)。在此問題的處理上存在兩種完全不同的觀點一是認為夫妻之間有關(guān)財產(chǎn)的約定只要系夫妻雙方真實意思表示不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定就應(yīng)認定為有效且對雙方產(chǎn)生法律上的拘束力。相對于物權(quán)法及合同法的規(guī)定婚姻法對夫妻財產(chǎn)關(guān)系的規(guī)定屬于特別規(guī)定應(yīng)當優(yōu)先適用婚姻法的規(guī)定。夫妻財產(chǎn)約定因其強烈的身份性不應(yīng)適用贈與合同有關(guān)撤銷權(quán)的規(guī)定任意行使撤銷權(quán)將使夫妻財產(chǎn)約定變成一紙空文故夫妻之間有關(guān)房產(chǎn)贈與的約定無需經(jīng)過物權(quán)變動手續(xù)離婚時法院可以判決房產(chǎn)歸受贈方所有對贈與房產(chǎn)一方主張撤銷贈與合同的請求不予支持。二是認為婚姻法規(guī)定了三種夫妻財產(chǎn)約定的模式即分別所有共同共有和部分共同共有并不包括將一方所有財產(chǎn)約定為另一方所有的情形。將一方所有的財產(chǎn)約定為另一方所有也就是夫妻之間的贈與行為雖然雙方達成了有效的協(xié)議但因未辦理房屋變更登記手續(xù)依照物權(quán)法的規(guī)定房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移而依照合同法關(guān)于贈與一節(jié)的規(guī)定贈與房產(chǎn)的一方可以撤銷贈與。

合同法對贈與問題進行了比較詳盡的規(guī)定如“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與”“贈與的財產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的應(yīng)當辦理有關(guān)手續(xù)”“具有救災(zāi)扶貧等社會公益道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同贈與人不交付贈與的財產(chǎn)的受噌人可以要求交付”?；橐黾彝ヮI(lǐng)域的協(xié)議常常涉及到財產(chǎn)權(quán)屬的條款對于此類協(xié)議的訂守生效撤銷變更等并不排斥合同法的適用。在實際生活中贈與往往發(fā)生在具有親密關(guān)系或者血緣關(guān)系的人之間合同法對贈與問題的規(guī)定并沒有指明夫妻關(guān)系除外。一方贈與另一方不動產(chǎn)在沒有辦理過戶手續(xù)之前依照合同法的規(guī)定是完全可以撤銷的這與婚姻法的規(guī)定并不矛盾。因此尚未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的贈與房產(chǎn)贈與人可以隨時撤銷贈與對贈與房產(chǎn)一方離婚時主張撤銷贈與合同的請求應(yīng)予支持。

經(jīng)過認真細致的討論婚姻法解釋(三)第6條采納了后一種觀點。需要指出的是該條重點在于明確夫妻之間贈與房產(chǎn)可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理如果贈與的房產(chǎn)已經(jīng)登記過戶但受贈的夫妻一方對另一方有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬不履行贈與合同約定的義務(wù)情形之一的贈與人可以按照合同法第一百幾十二條的規(guī)定行使法定撤銷權(quán)行使任意撤銷權(quán)的依據(jù)是合同法第一百八十六條條件是贈與房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移不適用社會公益和道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同以及經(jīng)過公證的贈與合同法定撤銷權(quán)是基于法定事由由贈與人行使的撤銷贈與的權(quán)利其依據(jù)是合同法第一百幾十二條。

有人提出本條解釋只規(guī)定了夫妻之間贈與房產(chǎn)的問題對于夫妻之間贈與轎車貴重首飾等如何處理呢?筆者認為只要明確了夫妻之間的贈與行為同樣適用合同法的規(guī)定贈與動產(chǎn)時發(fā)生的糾紛按照合同法贈與一節(jié)相應(yīng)條款處理就是了。

2婚后父母為子女購買不動產(chǎn)的認定問題。

第七條婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定視為只對自己子女一方的贈與該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有但當事人另有約定的除外。

現(xiàn)在房價問題困擾著許多人年輕人結(jié)婚時僅憑自己的收入一般沒有能力買房只得依靠父母的資助。父母為了子女結(jié)婚買房可能傾其所有透支了準備養(yǎng)老的積蓄如果房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下按照父母的內(nèi)心本意應(yīng)該認定為明確只向自己子女一方的贈與。有人認為只有父母明確表示不贈與對方才能認定為只向自己子女贈與。我們認為這種觀點是不符合中國國情的。極少有父母會在子女結(jié)婚時簽署書面協(xié)議明確房屋與子女的配偶無關(guān)如果離婚時一概將房屋認定為夫妻共同財產(chǎn)勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿實際上也侵害了出資父母的利益。房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資父母子女名下的視為父母明確只對自己子女一方的贈與比較合情合理如果由雙方父母出資購買不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的按照雙方父母的出資份額按份共有可能更符合實際情況。

制定司法解釋要考慮到中國的國情畸高房價和高離婚增長率并存父母為子女結(jié)婚購房往往傾注畢生積蓄從這次婚姻法解釋(三)公開征求意見反饋的情況來看作為出資人的男方父母或女方父母均表示他們擔心因子女離婚而導(dǎo)致家庭財產(chǎn)流失一半。

本條規(guī)定從我國的實際出發(fā)將“產(chǎn)權(quán)登記主體”與“明確表示贈與一方”進行鏈接可以使父母出資購房真實意圖的判斷依據(jù)客觀化便于司法認定及統(tǒng)一裁量尺度也有利于均衡保護結(jié)婚的雙方及其父母的權(quán)益。

值得注意的是父母婚后給子女買房的規(guī)定是指父母支付全款給子女購買房屋且產(chǎn)權(quán)登記在出資方子女名下的情形。如果父母只是在子女婚后支付首付款夫妻共同還貸產(chǎn)權(quán)登記在出資方子女名下首付款可以認定為只贈與出資父母的子女離婚時該房屋應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)對首付款部分應(yīng)認定為出資人子女的個人財產(chǎn)由于個人財產(chǎn)婚后的自然增值仍然歸個人所有故離婚時首付款的增值部分也應(yīng)判歸一方所有。

對于婚后一方父母給子女贈與公司股份并進行工商登記的情形可以比照該條的規(guī)定認定一方父母只是向自己的子女贈與公司股份。

3一方婚前貸款買房夫妻婚后共同還貸的處理。

第十條夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。

離婚訴訟中一方婚前按揭購買房屋婚后夫妻共同還貸產(chǎn)權(quán)登記在一方名下離婚時按揭房屋的歸屬問題成為焦點。通常情況下買受人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂房屋買賣合同后商品房的買賣關(guān)系已經(jīng)成立貸款購買房屋的買受人先付清首付款剩余款項在銀行辦理按揭貸款手續(xù)銀行審查買受人的收入狀況及資信后將所貸款項直接劃入開發(fā)商的賬戶。至此買受人的付款義務(wù)已經(jīng)全部完成與銀行之間形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

婚后取得房屋所有權(quán)證并不意味著該房屋就屬于夫妻共同財產(chǎn)。房屋所有權(quán)證雖然系婚后取得但財產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂房產(chǎn)買賣合同后就已經(jīng)取得。也就是說婚后房屋物權(quán)的取得并非憑空取得而是依據(jù)婚前的債權(quán)轉(zhuǎn)化而來因此離婚時判歸產(chǎn)權(quán)登記一方比較公平。

至于婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)還貸部分以及增值部分離婚時要根據(jù)婚姻法第三十九條的規(guī)定在照顧子女和女方權(quán)益的原則下進行判決。具體到如何分割的問題有人提出一個計算公式即雙方應(yīng)共同分割部分夫妻婚后共同還貸部分÷實際總房款(總房款本金已還利息)X離婚時房屋的市場價值這種計算方法相對比較公平。實際分割時考慮到需要照顧子女和女方的權(quán)益不能完全對半進行分割。比如雙方應(yīng)共同分割部分的數(shù)額為30萬元如果是男方婚前貸款買房根據(jù)案件的實際情況可以判決給女方超過15萬元的補償。

假如離婚時房屋出現(xiàn)貶值的情形從照顧子女和女方權(quán)益的原則出發(fā)起碼應(yīng)補償女方婚后共同還貸部分的一半。因為婚后共同還貸的義務(wù)是因一方婚前購買房屋的行為派生出來的只要夫妻雙方不是實行分別財產(chǎn)制無論婚后用誰賺的錢歸還銀行貸款都屬于夫妻共同還貸因婚前一方?jīng)Q策行為而導(dǎo)致的房屋貶值由其承擔是合情合理的。從總體情況看離婚時房屋暫時的貶值并不意味著以后不會升值持有房產(chǎn)的一方只要不在房價低谷時拋售房屋其實際利益不會蒙受損失。而對于配偶一方可能意味著失去了最佳購房時機離婚時拿回婚后還貸數(shù)額的一半是完全應(yīng)該的法律沒有絕對的公平只能是相對公平而已。

在將按揭房屋認定為一方所有的基礎(chǔ)上未還債務(wù)也應(yīng)由其繼續(xù)承擔這樣處理不僅易于操作也符合合同相對性原理。婚前一方與銀行簽訂抵押貸款合同銀行是在審查其資信及還款能力的基礎(chǔ)上才同意貸款的其屬于法律意義上的合同相對人故離婚后應(yīng)由其繼續(xù)承擔還款義務(wù)。這樣處理不涉及辦理所有權(quán)的變更登記問題作為享有抵押權(quán)的銀行方面也不會因夫妻離婚而權(quán)利受損。

對于一方婚前簽訂買賣合同支付首付款并在銀行貸款房產(chǎn)登記在首付款支付方名下婚后夫妻共同還貸這類房產(chǎn)完全認定為夫妻共同財產(chǎn)或者一方的個人財產(chǎn)都不太公平該房產(chǎn)實際是婚前個人財產(chǎn)(婚前個人支付首付及還貸部分)與婚后共同財產(chǎn)(婚后雙方共同還貸部分)的混合體婚姻法解釋(三)第10條規(guī)定離婚時處理此類糾紛的主導(dǎo)原則是既要保護個人婚前財產(chǎn)的權(quán)益也要公平分割婚后共同共有部分的財產(chǎn)權(quán)益同時還不能損害債權(quán)人銀行的利益。需要注意的是如果婚前首付款是一方父母出資(無論出資性質(zhì)是贈與還是借貸)婚后夫妻共同還貸且產(chǎn)權(quán)登記在一方名下這種情形也可以比照該條規(guī)定精神進行處理。另外一方未從銀行貸款而是向親朋好友借款也可以適用該條規(guī)定。

4一方擅自出賣共有房屋的處理。

第十一條一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋第三人善意購買支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)另一方主張追回該房屋的人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失離婚時另一方請求賠償損失的人民法院應(yīng)予支持。

審判實踐中經(jīng)常㈩現(xiàn)這樣的糾紛夫妻一方未經(jīng)另一方同意損自將夫妻共同共有的房產(chǎn)出賣另一方向法院提起訴訟要求確認房屋買賣合同無效第三人返還房屋。隨著物權(quán)法的出臺善意取得制度在法律上的真正確立對于此類糾紛的處理應(yīng)該說已基本達成共識沒有太大的爭議問題的焦點在于當夫妻一方擅自處分的房屋屬于家庭唯一居住用房時應(yīng)當優(yōu)先保護誰的利益?有的專家建議規(guī)定除外情形即房屋屬于家庭共同生活唯一居住用房的除外。因生存是第一要素夫妻一方擅自將家庭僅有的一套房屋出售如果支持善意第三人的主張會出現(xiàn)另一方無家可歸的情況。

從公開征求意見反饋的情況來看多數(shù)意見認為征求意見稿中的除外條款實際上否定了物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定原則上這種例外條款不應(yīng)允許如果善意第三人付出家庭全部積蓄購入的房屋也是其家庭唯一生活住房如何平衡二者之間的利益?另“居住需要”也未區(qū)分普通型居住需要和豪華型居住需要。民事執(zhí)行程序中已經(jīng)規(guī)定對于唯一住房不予執(zhí)行這就已經(jīng)考慮到了生存權(quán)居住問題沒必要在婚姻法解釋中再專門規(guī)定在房價高漲的現(xiàn)實情況下?lián)倪@個條款可能會被賣房反悔的人利用不利于保護交易安全和善意第三人的合法權(quán)益。

婚姻法解釋(三)第11條采納了多數(shù)人意見根據(jù)物權(quán)法第一百零六條精神作出了相應(yīng)規(guī)定。

物權(quán)法頒布后審判實踐中出現(xiàn)了一種新類型案件即在婚姻關(guān)系存續(xù)期間因夫妻共同共有房產(chǎn)登記在一方名下另一方為防止其擅自處分共有的房產(chǎn)所提起的婚內(nèi)要求確認財產(chǎn)共有權(quán)并在房屋產(chǎn)權(quán)證書上加名的訴訟。這種糾紛的案由定為“物權(quán)確認糾紛”比較適宜及時公正地處理婚內(nèi)確權(quán)之訴可以使配偶一方在房屋權(quán)屬登記部門的不動產(chǎn)登記簿上添加其共有權(quán)人的名字減少夫妻共有房屋被一方擅自出賣的風險。

5離婚時如何處理夫妻出資購買以父母名義參加房改的房屋。

第十二條婚姻關(guān)系存續(xù)期間雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的人民法院不予支持。購買該房屋時的出資可以作為債權(quán)處理。

房改房是國家以優(yōu)惠的價格將公房的產(chǎn)權(quán)部分或全部出售給職工屬于職工享受的一種福利待遇。依照福利政策所購買的房改房往往與職工的職務(wù)級別工作年限等掛鉤購買價格遠遠低于房屋的市場價值以成本價或標準價購房的每個家庭只能享受一次。

婚姻關(guān)系存續(xù)期間雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋因房屋原來屬于一方父母承租的公房如果認定為夫妻共同財產(chǎn)顯然會損害一方父母的財產(chǎn)權(quán)益與國家有關(guān)房改政策精神也不相符。作為產(chǎn)權(quán)已登記于一方父母名下的房改房基于國家房改政策規(guī)定房改房特點及不動產(chǎn)物權(quán)登記公示原則等離婚時不能作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。對于夫妻用于購買房改房的出資很多法院是作為雙方離婚時的債權(quán)予以處理筆者認為是比較可取的。

需要注意的是。如果離婚時另一方提出既然將夫妻共同財產(chǎn)出資認定為債權(quán)就可以主張利息。我們認為夫妻雙力出資時對于利息與一方父母有約定的從約定沒有約定的應(yīng)根據(jù)具體情況作出處理。如果夫妻雙方一直居住在房改房中從公平合理的角度出發(fā)對請求支付利息的主張不予支持。