”律師認為，買房前的準備工作是必不可少的。”拿到新房鑰匙的馮女士十分驚愕。原來，馮女士在售樓小姐的推薦下相中了一套期房。這是購房過程中最重要的階段，也是“彎彎繞”最多的時候。也就是說，開發(fā)商每晚交一天房，每天就要賠付張小姐2.7元錢。關于專業(yè)人士教新手買新房流程的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

一般來說，購房隱患大多是由于消費者對所購房屋的情況不甚了解就急于購買造成的。入住時，以前不明確的情況逐漸明晰，所有的問題都在入住的時候暴露出來。從現(xiàn)實的案例中不難發(fā)現(xiàn)，消費者在購買房屋的時候，所謂“受騙”主要是被銷售人員的不實介紹所蒙蔽，比較集中在房屋使用率、綠化情況、物業(yè)管理費等方面。

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“購房者對于開發(fā)商的宣傳不作調(diào)查而且輕信，并且對于這種情況一般無法舉證，導致消費者在和開發(fā)商的糾紛中遭受損失。”律師認為，買房前的準備工作是必不可少的。

從目前來看，為避免糾紛和受騙，最根本、最重要的因素是保持平和、務實的心態(tài)。不少購房投訴，之所以導致購房人不滿，一方面是開發(fā)商不能如實兌現(xiàn)承諾，另一方面是因為不少購房人購房時的期望值過高，偏離了所選房屋本身的實際價值。

第一步：看房

一旦開始看房，你就要直接面對開發(fā)商為你設置的種種陷阱了，面對混淆視聽的廣告、“甜言蜜語”的售樓小姐和樣板間引起的錯覺，你都要細心再細心，切忌“霧里看花”。

陷阱：精美圖片編織美麗童話

“這是我要買的樓嗎?小區(qū)里怎么這么亂?”拿到新房鑰匙的馮女士十分驚愕。原來，馮女士在售樓小姐的推薦下相中了一套期房。購房前，她仔細地查看了樓房的平面圖和沙盤，樓房戶型和小區(qū)格局令她十分滿意。可是數(shù)月過后，當她領取鑰匙的時候才發(fā)現(xiàn)，買到手的樓房和“平面圖”有很大差距，現(xiàn)實中的小區(qū)格局也與“沙盤”有很大的不同，很多設施都變成了泡影。

房展會上，看上去那么精美的樓書、沙盤和平面圖往往會引起人們買房的沖動和欲望。然而，我們在這里要提醒你的是，無論是樓書、沙盤還是平面圖，都會與樓盤的真正面目或多或少地有所偏差，因為它們都是從發(fā)展商的自身利益出發(fā)，是理想化的，甚至是帶有虛夸成分的。

應對：知己知彼

買房者一定要心態(tài)冷靜，不要被“理想化”的美樓妙景沖昏頭腦，買房交訂金前必須要對樓盤及開發(fā)商的所有情況做到心中有數(shù)，經(jīng)過認真研究反復比較后再謹慎出手。購房人應首先根據(jù)小區(qū)平面規(guī)劃圖，確定小區(qū)的環(huán)境布局是否理想，是否有足夠的綠化率與車位，樓與樓之間的間距是否夠大，是否影響采光。

特別提示：董文波律師指出，如果發(fā)生法律糾紛，作為樓盤的宣傳品，樓書、沙盤和平面圖等都不能成為房地產(chǎn)買賣糾紛時的證據(jù)，除非雙方簽字認可，并附在購房合同的補充協(xié)議中。樓書所提出的條件僅表明開發(fā)商的一種意愿，并沒有法律效應。即使樓書內(nèi)容適度夸大，也可看做是為了達到一種廣告效應。為此，購房者在觀看模型時必須認真仔細，并要多詢問，做到心中有數(shù)。

第二步：簽約

選好房之后，你接下來要走的程序是：簽訂認購書→簽訂正式購房合同→購買保險→辦理貸款→預售登記→辦理公證。這是購房過程中最重要的階段，也是“彎彎繞”最多的時候。簽訂一份完備的合同，會切實保障你的權利，避免很多不可預知的糾紛。

陷阱：合同玩文字游戲

2006年6月，沈陽的張小姐花27萬元購買了一套期房，說好在2006年12月1日交房使用。盡管在簽合同的時候，她十分小心，但第一次簽訂購房合同的她還是掉進了陷阱。該合同規(guī)定：如果開發(fā)商不能按期交房，將承擔違約責任，每日賠付購房人違約金按總房款的0.1/10000計算。也就是說，開發(fā)商每晚交一天房，每天就要賠付張小姐2.7元錢。到了2006年12月1日，開發(fā)商卻未能交房，原因是包工頭卷款跑了，承諾2007年3月1日才能交房。直到這時，張小姐才注意到購房合同上的違約條款。大多數(shù)購房合同中，開發(fā)商逾期交房都應該承擔每日按總房款的2/10000至3/10000來計算。而此時，張小姐看到她所購買的樓盤主體已經(jīng)建設完畢。每天都忙于工作的張小姐選擇了“等待”。可是到了2007年3月1日，樓房仍未能交付使用，開發(fā)商編造的各種借口又接踵而至。等待了近一年多的張小姐曾想過退房，但隨著房價的不斷攀升，一年時間里不但很難再買到合適的樓房，她也沒有時間去和開發(fā)商交涉，辦理繁瑣的手續(xù)。計算后才發(fā)現(xiàn)，按照合同條款，開發(fā)商就要少支付違約金近萬元。

應對：找律師幫忙

俗話說“買的沒有賣的精”，為了避免掉入陷阱，購房者最小心的就是合同，最容易出問題的也是合同，作為外行的購房者，似乎永遠也勝不過對房地產(chǎn)“門兒清”的開發(fā)商。不過，為了盡可能地避免損失，建議購房者購房時，請一位房地產(chǎn)專業(yè)的律師為你把關。

特別提示：“合同中的陷阱實在太多了!”董文波律師介紹說，開發(fā)商往往都會在購房合同中做手腳，除了上述這個陷阱之外，購房合同中還常常出現(xiàn)包括認購定金難歸還，單方擴大解約權，開發(fā)商責任減免，模糊標的圈錢，面積誤差，違約責任不對等，一房二賣，虛假宣傳，購房簽約及付款順序等種種陷阱，令人防不勝防。

第三步：收房

收房好比“丑媳婦”第一次見“公婆”，不過這是對開發(fā)商而言的。所以有人將收房稱為“大考”。這個時候，你終于要見到期盼已久并可能要終生棲息的小窩，所以——來吧，擦亮雙眼，做一個最挑剔的驗收人!

陷阱：“不可抗力”頻成擋箭牌

某樓盤開盤后，先后有100多名業(yè)主訂購。但該樓盤因工地發(fā)生重大事故，停了一段時間，導致交付時間推遲2個多月。業(yè)主們向開發(fā)商索賠，開發(fā)商稱，合同中規(guī)定，因不可抗力造成工期延誤，開發(fā)商不承擔任何責任，合同還約定，施工事故就屬于“不可抗力”，因此開發(fā)商沒有違約。

應對：要一一列明

董文波律師提醒廣大消費者，對這種“不可抗力”，購房者應該要求開發(fā)商一一列明哪些屬于不可抗力。若開發(fā)商已事先在合同中加入了“不可抗力”的因素，要一一問清楚，對一些可以克服的因素則應該要求開發(fā)商從合同中劃去，如市政配套的批準與安裝的延誤、施工中發(fā)生的意外事件等。