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關于小產權房買賣
趙金保律師2022.01.06472人閱讀
導讀：
“小產權房”并不是一個法律上的概念，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。那么關于小產權房買賣。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
“小產權房”并不是一個法律上的概念，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。關于關于小產權房買賣的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
“小產權房”并不是一個法律上的概念，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。只是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
小產權房是鄉產權房只要依法辦理了相關審批手續，其就是合法建筑，法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉產權房就是非法建筑，其只是因銷售環節存在的一些問題和現行法律法規發生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。
國家發產權證的叫大產權。如開發商辦理合法的立項開發手續后，辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發放給開發商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產權房屋。而國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，也就是說在農民的集體土地上，僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉產權，即小產權房屋。
“小產權”樓盤大多由村、鎮自己開發，不存在土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅等成本，且沒有繳納房地產開發相關的各項稅費...【
第一，法律風險
前面已經詳細論述了由于小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。
所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。
同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由于合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由于小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限...【
本文從小產權房合法化這一觀點評論，小產權房的命運何去何從?國土資源部、財政部農業部等近日聯合下發《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》，直接掐住了小產權房的七寸。目前國家已經著手《土地管理法》以及《農村土地承包法》的修改。其中可能的修改內容是：農村集體土地有望和國有土地一樣，實現“招拍掛”上市，同地同價同權，使得農民獲得較高的補償收益。
小產權房的命運從一生下來就充滿了坎坷，要怪只能怪自己命不好投錯了胎。有人把小產權房的命運比作長大后的私生子，雖然非法所生，但卻隨著社會發展和“家里的”取得了同樣的權利。還有人把小產權房的輩分給升了一級，即私生子的媽媽——二奶。不管是哪個，目前來看，命運都是一樣的。
國土資源部、財政部農業部等近日聯合下發《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》，直接掐住了小產權房的七寸...【
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