第一節(jié) 一般規(guī)定 本章所稱前期準備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。其中在城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農(nóng)村為拆遷許可證或征收批準文件。確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準手續(xù)，并向頒發(fā)該拆遷許可證的拆遷主管行政機關(guān)申請變更拆遷范圍。關(guān)于房屋拆遷前期準備中的律師實務(wù)的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

第一節(jié) 一般規(guī)定 本章所稱前期準備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。

1.房屋拆遷的前提條件國家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當向擬拆遷房屋所在地的縣、市拆遷主管行政機關(guān)提出申請，取得行政許可后，方可實施拆遷房屋。其中在城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農(nóng)村為拆遷許可證或征收批準文件。

2.概念界定

2.1 搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補償安置協(xié)議中約定或者行政裁決中規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。2.2 拆遷期限，是指拆遷許可證設(shè)立的實施拆遷活動的期限。

第二節(jié) 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作

1. 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作：

1.1 核實擬拆遷地段的土地性質(zhì)，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。

1.2 核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。

1.3 核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)或土地征收征用批準文件且是否依法公示。

1.4 核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準文件且是否依法公示。

1.5 核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。

1.6 調(diào)查被拆遷人的基本情況(拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮?。

1.7 核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無進行下列活動：1.7.1 新建、改建和擴建房屋及其附屬物;1.7.2 改變房屋和土地用途;1.7.3 建立新的房屋租賃關(guān)系;1.7.4 分列房屋租賃戶名。

1.8 參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

1.9 核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項：1.9.1 拆遷四至范圍;1.9.2 拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量及公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);1.9.3 拆遷戶數(shù);1.9.4 拆遷期限;1.9.5 拆遷范圍分期實施拆遷的情況;1.9.6 拆遷補償安置資金總額的預(yù)算;1.9.7 申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;1.9.8 實施拆遷的方式;1.9.9 拆遷計劃是否已經(jīng)列入本地經(jīng)濟發(fā)展計劃和本省(市)的拆遷計劃。1.9.10核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府規(guī)定的補償安置資金總額的比例。該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。1.9.11 核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負擔。1.9.12核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的數(shù)量是否達到拆遷范圍被拆遷人總戶數(shù)的70%，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國家質(zhì)量安全標準及是否達到當?shù)毓步ㄖO(shè)施配套要求。

2.律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準備階段應(yīng)當謹慎注意的問題：

2.1 律師應(yīng)提示委托人，拆遷主管行政機關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。

2.2 律師應(yīng)提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。

2.3 律師應(yīng)提示委托人，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準手續(xù)，并向頒發(fā)該拆遷許可證的拆遷主管行政機關(guān)申請變更拆遷范圍。

2.4 律師須提示委托人，要在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。確需延長拆遷期限的，應(yīng)當在拆遷期限屆滿日的15日前，向拆遷主管行政機關(guān)提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應(yīng)當在收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

2.5 律師應(yīng)提示委托人建設(shè)項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當經(jīng)拆遷主管行政機關(guān)同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù);拆遷主管行政機關(guān)應(yīng)當將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行;項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。2.6 律師應(yīng)提示委托人，拆遷補償安置方案要符合黨的方針政策和國家法律規(guī)定的及本地的實際情況。如存在可能嚴重侵害被拆遷人合法權(quán)益的情況，經(jīng)提示，委托人拒絕調(diào)整的，律師應(yīng)解除委托。

第三節(jié) 律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準備階段的工作

1. 核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證。

2.核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)批準文件。

3.核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準文件。4

.核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

5.核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項并準確無誤，且委托人在該拆遷范圍內(nèi)。

6.參加制定拆遷方案或是否作出拆遷許可的聽證會，發(fā)表律師意見。

7.核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷計劃與方案除了說明拆遷依據(jù)之外，還應(yīng)說明如下事項：7.1 拆遷四至范圍;7.2 拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);7.3 拆遷戶數(shù);7.4 拆遷期限;7.5 拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況;7.6 拆遷補償安置資金總額的預(yù)算;7.7申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;7.8 實施拆遷的方式。

8.核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府關(guān)于應(yīng)占補償安置資金總額的比例，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

9.核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負擔。

10.核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達到拆遷范圍被拆遷人要求調(diào)換的數(shù)量，安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標準及是否達到當?shù)毓步ㄖO(shè)施配套要求。

11.獎勵措施。

12.對特殊問題的應(yīng)急方法。