一手房買賣糾紛有四大典型類別近年來，一手房買賣糾紛也呈遞增趨勢：買賣樓花引發的糾紛、廣告宣傳引發的糾紛、公共面積引發的糾紛、延遲交房或延期辦房產證引發的糾紛、延期付款引發的糾紛。合同簽定后，原告依約履行了付款義務，但直到起訴之日止，該房產卻仍在停建。但被告開庭時辯稱：合同中約定的違約金過高，并超出了實際損失，請求法院予以調低。所以，原告要求按合同約定賠付違約金的請求得到了法院支持。關于廣告宣傳還是欺詐？律師教你如何規避買房糾紛的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

一手房買賣糾紛有四大典型類別

近年來，一手房買賣糾紛也呈遞增趨勢：買賣樓花引發的糾紛、廣告宣傳引發的糾紛、公共面積引發的糾紛、延遲交房或延期辦房產證引發的糾紛、延期付款引發的糾紛。記者梳理出四大典型類別，試圖通過對這些典型類別的分析報道，讓讀者了解如何避免糾紛，有了糾紛之后，法院將如何審理判決，當事人怎樣減少損失。

第一類糾紛

逾期交樓應賠付違約金

●案情回放

按揭款都交了兩年多了，房子卻還在爛尾中；一停交按揭款，又被銀行起訴。樓價天天見漲，按揭款隨時可增，但房子仍不見封頂……身陷其中的張先生說起此事，可謂傷透了腦筋費盡了神。

事情還得從2003年8月說起，原告張先生與被告深圳市某房地產開發公司簽定了一份《深圳市房地產買賣合同(預售)》，約定原告向被告購買被告開發的房產，雙方在合同中約定：房產購買總價為35萬元，首期款15萬元，余款銀行按揭；被告房地產公司須于2004年3月18日之前將合同約定的房產交付原告使用；雙方還約定：被告不能按時交付房地產給原告的，每延期一日，向原告支付買賣總價款萬分之五的違約金，如有損失的，除違約金外，還得負賠償責任。合同簽定后，原告依約履行了付款義務，但直到起訴之日止，該房產卻仍在停建。

在等待入伙期間，經原告和被告溝通，雙方曾達成了一份賠償協議：約定由于違約造成原告不能按期入伙，被告理應按合同約定賠償，但考慮到被告經濟困難，雙方協商同意，對賠償方式重新約定為：被告按人民幣2400元／月的標準賠償，原告同時放棄針對該房屋所有涉及的因延期入伙所產生的違約金的追討權利，如被告不能按期支付以上賠款的，業主有權保留對該段時間的全部索賠權，且被告必須保證在2004年8月28日之前入伙，否則業主保留對9月28日以后延期入伙所產生的違約金的全部追償權利。

但被告在支付原告五筆賠償款共計人民幣12000元后，就再也沒有支付過賠償款，且該樓仍在遙遙無期的停建中。原告無奈之余，向法院提起訴訟：要求從合同約定交房日期的次日起，按日千分之五的標準向原告支付違約金至涉案房產實際交付日止。但被告開庭時辯稱：合同中約定的違約金過高，并超出了實際損失，請求法院予以調低。一審法院經審理認為：原被告雙方簽訂的合同合法有效，雙方應正確全面履行，雖然雙方曾經就賠償標準達成過新的協議，但同時約定，當被告不履行新的協議時，仍按原合同相關條款執行。現被告既沒有按期交房，也沒有依新約定按時賠付，所以，原告要求被告按原合同所約定的違約賠償條款賠付的請求合法，依法應該得到支持。但由于該房產現處于停建狀態，具體入伙時間不能確定，所以，暫以起訴時間為止計賠違約金，起訴日之后所產生的違約金可另行起訴。

●律師點評

廣東國暉律師事務所律師吳寄帆認為，本案其實是一種典型的樓花按揭購房合同糾紛，此類房產交易涉及主體多，法律關系復雜。但單就本案訴求之爭來說，只是一個開發商延期交房、業主依法索賠的簡單違約之訴，而雙方爭議的焦點也只集中在：雙方在合同中約定的違約金是否過高？又該以什么標準來計賠違約金？

在近年眾多的房地產糾紛中，逾期交房的糾紛占了相當大的比例，我國《合同法》允許合同當事人約定違約金的比例或一方違約時的損失賠償計算方法，但同時又規定約定違約金比例過高或過低時，人民法院或者仲裁機構有權應對方的要求予以調整。司法實踐中，在合同雙方沒有約定違約金數額或計算方法時，一般是以違約行為給守約方造成的實際損失為限來判賠。但在雙方合同中有具體約定時，只要當事人關于違約金的約定不違背法律的規定和社會公共利益，應當可以得到支持。所以，原告要求按合同約定賠付違約金的請求得到了法院支持。

第二類糾紛

逾期辦理房產證依約賠償

●案情回放

買房兩年后，才拿到《房地產證》，周文學將某房地產開發商告到法院。2003年1月27日，周文學與某房地產開發商簽訂了《深圳市房地產買賣合同(預售)》，合同約定，周文學購買該開發商所建的位于深圳市福田區景田路的某大廈6L房屋，建筑面積66.67平方米，房屋總金額341550元。

合同還約定，地產開發商應于2003年7月30日前，將本合同規定的房地產交付周文學使用，開發商應于取得竣工驗收證明之日起150日內，書面通知周文學向深圳市房地產權登記機關申請房地產轉移登記，如開發商未按規定通知周文學，或因開發商原因不能按法定期限領取《房地產證》，開發商從取得《深圳市建設工程竣工驗收備案證明書》之日的210天起，每日按房屋買賣總價款的萬分之三支付違約金，直至深圳市房地產權登記機關核發《房地產證》之日止。合同簽訂后，周文學依約付清了全部房款。

2003年12月15日，開發商取得了《深圳市建設工程竣工驗收備案證明書》，并將房屋交給了周文學使用。這個日期比約定的交房日期延后數日，鑒于開發商沒有按期交付所購房屋，周文學找到地產商理論，雙方遂于2004年11月16日，簽定了一份《協議書》。協議約定，周文學同意開發商在不能按期交付房產使用權證的情況下，從規定入伙時間起，每延期一日即付樓款萬分之五的50%作為違約金。周文學的違約金補償時間為2003年7月30日至2003年8月2日止，賠償金額為275元，周文學、開發商雙方均同意所賠償的違約金用于支付周的物業管理費。開發商也履行了這個協議。

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但開發商卻未按合同約定的方式及時通知周文學辦理《房地產證》，至2005年3月15日，深圳市房地產登記機關才向周文學核發了《房地產證》。這次周文學以“地產商違約延期辦理《房地產證》”將其告到法院。[page]

法院認為，雙方對上述事實沒有異議，其爭議的焦點在于周文學與開發商之間曾簽定了一個《協議書》。法院認為，該《協議書》僅就開發商不能按期交付房產的情況下承擔違約責任的問題作了約定，而未對本案所涉及的逾期辦理房地產證違約責任進行約定，因此，判定開發商在判決發生效力之日起10日內，向原告支付逾期辦理房地產證的違約金24694元。

●律師點評

廣東晟典律師事務所律師黃建強認為，本案之所以判定開發商違約，賠付周文學違約金，是因為該開發商出現兩次違約現象。一次是延期交房，周文學向開發商索賠，開發商賠付違約金，同時轉為周文學的物業管理費，但該開發商在賠付周文學200多元違約金后，又補充限定協議稱，雙方再不發生其他違約事宜，將不再賠付周文學其他違約金。開發商在這個條款中有混淆事實的傾向。開發商第二次違約是延期辦理房地產證書，且時間較長，開發商想以周文學曾與其簽有“不再因違約進行賠償”為由，逃避第二次違約金額的賠付。顯然，法院沒有采納開發商的意見。因為沒有按約定期限把《房地產證》交給購房者已屬于違約現象。(本版案件當事人均為化名)

第三類糾紛

廣告宣傳，如何界定是否欺詐？

●案情回放

2004年下半年，某地產公司對外發售某樓盤房產時，以“CBD首席復合型國際商務社區”，“商務公寓，現代辦公，商業，酒店”為核心廣告概念進行宣傳，廣告表示：“復合型商務社區：集商務辦公、國際公寓、商業、酒店于一體的商務社區”、“由四棟25~30層的商務建筑和一棟(擬建中)超高層五星級商務酒店組合而成”、“個性化組合各類商務空間，滿足不同客戶需求”等，并公開展示了各種戶型的辦公用途的樣板房。

2004年10月，梁某與該司簽訂《房地產買賣合同(預售)》，購買B棟四套房產。2005年7月，梁某以廣告虛假宣傳為由將該司訴至法院，要求該司承擔違約責任。梁某稱：被告的廣告宣傳誤導其認為該項目房產的辦公使用功能和升值潛力是其他住宅類房產無法相比的，因此以高于同地段住宅類房產15%的價格購買了四套房產。但事實上，該項目經政府批準的用途為住宅，不能用于辦公，工商注冊不能被批準；廣告所說的五星級酒店也根本不存在。被告的嚴重廣告欺詐行為其造成重大損失，要求被告賠償。

被告則認為：政府批準的該樓盤的土地用途是商住混合用地，分五棟建設，其中A、B、C、D棟的預售許可證中房產的用途是住宅。E棟(因故停建)規劃為五星級酒店，可以辦公。被告是針對整個項目對外推廣宣傳的，不存在廣告宣傳欺詐和誤導業主的問題。且購房合同中明確約定房產用途為住宅，原告并非在深圳初次置業，對購房有一定認識，不可能受到廣告的誘導。另外，被告申請了另兩位購房者作為證人出庭作證，證明該兩人購房并未受廣告誤導。同時，該公司還提供了一份評估報告，證明開發項目的房產確有該等價格。

法院經審理認為，某地產公司對外發布的廣告與宣傳資料雖然確有不實的部分，ABCD棟均為住宅沒有辦公用途，但正式的購房合同中已明確房產的用途為住宅，原告應該知道不具有辦公的用途；而其他業主也證明購房并未受到宣傳內容的誤導；同時，被告提供的評估報告也證明該樓盤確有該等價值，因而，事實上不實的宣傳尚未影響合同的訂立與價格的確定，還只是要約邀請，而不屬于合同的組成部分，開發商不應承擔責任。

第四類糾紛

未能辦理按揭，不能“吃掉”購房定金

●案情回放

在龍崗區轉了半個多月，屈偉終于選中了一套售價為776000元的三居室的住房。今年4月1日，屈偉與某房地產公司簽訂房屋認購書，屈偉沒想到，正是因為這份認購書使他的安居希望落了空。

這份認購書約定了以下幾項內容。一是屈偉在簽訂認購書時須向房地產公司交付50000元定金。同時須于簽訂認購書后7天內，支付房款人民幣156000元(含定金)；二是按揭銀行由該房地產公司酌情安排；三是屈偉應在付清首期款后的5個工作日內按房地產公司的要求主動與按揭銀行辦理按揭相關手續。若屈偉逾期未按房地產公司的要求辦理按揭相關手續，或因屈偉提交資料不合格、資信狀況或其他原因導致按揭未獲批準，房地產公司有權單方面解除認購書，屈某已付給房地產公司的購房定金不再退回。

簽訂認購書后，房地產公司于今年4月18日收取屈偉的106000元首期購房款。當天，該房地產公司告知屈偉，因他在銀行有不良信用記錄，不能辦理按揭手續。屈偉于當月19日要求房地產公司返還106000元首期款及50000元定金，房地產公司隨即返還給屈偉106000元首期款，而50000元定金房地產公司拒絕返還。屈偉遂于今年6月訴諸法院，要求房地產公司返還定金人民幣50000元并支付利息人民幣1500元。

在本案審理過程中，房地產公司向法院提供了深圳某銀行出具的《關于未給屈偉辦理按揭貸款的說明》：“借款申請人屈偉于今年4月18日向我行申請按揭貸款，經我行調查，該借款申請人有不良信用記錄，不符合我行個人按揭貸款的準入條件，故我行未給予屈偉辦理按揭貸款。”

法院認為，依照認購書的約定，屈偉應于今年4月8日支付首期款人民幣106000元，但屈偉于今年4月18日才向房地產公司支付首期款，這期間房地產公司并未因他遲延付款而告知其不需支付，反而在屈偉交款時予以接受而未提出異議。此后房地產公司退還首期款的理由是屈偉在深圳某銀行辦不了按揭貸款，因此應視為屈偉、房地產公司雙方對首期款的支付期限做了變更。故房地產公司稱屈偉遲延付款，沒有事實依據，房地產公司不能據此不予返還屈某的定金。

關于按揭貸款銀行，認購書只約定“由房地產公司酌情安排”，銀行出具說明稱屈偉不符合其個人按揭貸款的準入條件不予發放貸款，并不能說明屈偉不符合其他銀行的按揭貸款條件，不代表其他銀行不給屈偉發放按揭貸款，所以房地產公司認為屈偉不能按揭貸款違約并以此為由不予返還屈偉的定金，沒有事實依據。[page]

最終法院依法判決房地產公司返還屈偉的購房定金人民幣50000元并支付利息人民幣1500元。