在法院審理中，依法準予侯某作為第三人參加訴訟。第三人侯某訴稱，其與張某離婚時共同房產(chǎn)西房判歸其所有，張某無權處分屬于我的財產(chǎn)，要求確認張某與被告簽訂的贈與合同無效。被告張某之弟辯稱，張某與被告簽訂的贈與合同，系當事人的真實意思表示，并沒有違背公平原則，因此贈與合同真實有效。張某在未取得該部分房屋所有權、事后又未征得侯某同意情況下所做的將西房贈與他人的行為顯屬無權處分。因此張某將侯某所有的房產(chǎn)贈與本案被告的民事行為無效。綜上所述，張某將侯某所有的西房和自己所有的北房贈與他人的行為屬無效民事行為，故依法判決贈與合同無效。關于非所有權人贈與房屋的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

1996年，張某患精神分裂癥，侯某與張某離婚，法院判決其子歸張某撫養(yǎng)，其共同房產(chǎn)西房歸侯某所有，北房歸張某所有，后張某經(jīng)某醫(yī)院診斷其目前精神狀況正常。1996年9月巧日，張某將北房和西房贈與其胞弟，并辦理了公證，贈與合同中明確贈與原因是因自己身患疾病與其年幼之子無力看管自家房產(chǎn)，但在公證筆錄中，張某的胞弟表示雖辦理贈與公證，實際上是為其代為看管，避免出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛。1996年11月，張某去世。不久，張某之子起訴至法院，要求確認張某與其胞弟之間簽訂的贈與合同無效。在法院審理中，依法準予侯某作為第三人參加訴訟。

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房產(chǎn)贈與公證的法律常識

房產(chǎn)繼承公證需要注意的問題

原告張某之子訴稱，被告采用欺騙的手段將其父所有的北房和由侯某所有的西房經(jīng)過公證贈與了被告，使其父在違背真實意思的情況下簽訂了贈與合同，嚴重侵犯了原告的合法權益，因此要求確認其父與被告簽訂的贈與合同無效。

第三人侯某訴稱，其與張某離婚時共同房產(chǎn)西房判歸其所有，張某無權處分屬于我的財產(chǎn)，要求確認張某與被告簽訂的贈與合同無效。

被告張某之弟辯稱，張某與被告簽訂的贈與合同，系當事人的真實意思表示，并沒有違背公平原則，因此贈與合同真實有效。且合同經(jīng)過公證，因此不同意原告的訴訟請求。

法院認為，法院明確判決夫妻共同財產(chǎn)中的西房歸侯某所有，北房歸張某所有。故該西房的所有權仍為侯某所有。張某在未取得該部分房屋所有權、事后又未征得侯某同意情況下所做的將西房贈與他人的行為顯屬無權處分。因此張某將侯某所有的房產(chǎn)贈與本案被告的民事行為無效。張某將房產(chǎn)贈與給被告嚴重侵犯了無生活來源又缺乏勞動能力的未成年人張某之子受撫養(yǎng)的權利，亦對其健康成長造成了不利影響。綜上所述，張某將侯某所有的西房和自己所有的北房贈與他人的行為屬無效民事行為，故依法判決贈與合同無效。

評析一、 張某處置侯某所有權的部分是否有效

所謂無權處分，是指處分人對所處分的財產(chǎn)沒有處分權而擅自加以處分的行為。我國《合同法》第五十一條對因無權處分而訂立的合同作出規(guī)范：“無權處分的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或無權處分人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”從本案可以看出，張某與侯某離婚后，經(jīng)法院判決張某分得西房，侯某分得北房，那么張某對侯某的房產(chǎn)是沒有處分權的，且后來侯某又以該房向法院提起訴訟，可以看出張某將侯某的房產(chǎn)贈與后并沒有得到侯某的追認，對此可以認定張某處置侯某所有權部分的房產(chǎn)無效。

二、張某贈與自己分得的部分是否有效

合同生效的一般要件是：

(1)當事人在訂立合同時必須具有相應的訂立合同的行為能力;

(2)合同當事人意思表示真實;

(3)合同不違反法律或者損害他人、社會公共利益。從法理上講，是否違反法律或損害他人、社會公共利益是合同生效要件中最為重要的一個。合同欠缺合法性，沒有補救的余地，只能歸于完全無效。

上述三個要件是一切合同所應具備的一般生效要件，缺一不可，就贈與合同而言，在合同生效一般要件的框架下，有效的贈與必須滿足五個方面的要件：

(1)贈與人必須要有完全民事行為能力。

(2)贈與人的贈與必須是其真實意思表示。

(3)贈與人對贈與所處分的財產(chǎn)必須有處分權。

(4)贈與的內(nèi)容必須合法。

(5)贈與的形式必須合法。

從案情可以看出，張某經(jīng)醫(yī)院證明其精神狀況正常，具有行為能力，那么贈與應該是屬于其真實的意思表示，而對自己所有的西房是具有處分權的，贈與方式上也采取了公證，但是在公證的筆錄中可以看出張某并不是要通過贈與的方式實現(xiàn)所有權的轉(zhuǎn)移，其本意是因為無力看管房產(chǎn)而將房產(chǎn)交由其胞弟代管。且從程序上來看，最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見第一百二十八條規(guī)定：“公民之間贈與關系的成立，應以贈與物交付為準。贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)的，應當認定贈與關系成立;未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續(xù)。”張某并沒有將該房過戶給其胞弟，其胞弟也一直沒有補辦過戶手續(xù)。而就其內(nèi)容看來，張某之子當時并未成年，其權益應當受到法律特殊的保護，張某的贈與行為如成立侵犯了其子的合法權益，也不符合合同成立一般要件以及贈與合同生效的規(guī)定。

綜上所述，本案中張某對自己和侯某所有的房產(chǎn)處置都應歸于無效。因此，在張某去世后，侯某所有的房產(chǎn)仍應歸侯某所有，而自己所有的房產(chǎn)，因不符合贈與合同生效的要件，其胞弟不能享有該房的所有權，其子則可以按照第一順序繼承人的身份繼承張某所有的財產(chǎn)。

提示：將不屬于自己的財產(chǎn)贈與他人的行為無效。贈與房屋應當辦理過戶手續(xù)。

從案情可以看出，張某經(jīng)醫(yī)院證明其精神狀況正常，具有行為能力，那么贈與應該是屬于其真實的意思表示，而對自己所有的西房是具有處分權的，贈與方式上也采取了公證，但是在公證的筆錄中可以看出張某并不是要通過贈與的方式實現(xiàn)所有權的轉(zhuǎn)移，其本意是因為無力看管房產(chǎn)而將房產(chǎn)交由其胞弟代管。且從程序上來看，最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見第一百二十八條規(guī)定：“公民之間贈與關系的成立，應以贈與物交付為準。贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)的，應當認定贈與關系成立;未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續(xù)。”張某并沒有將該房過戶給其胞弟，其胞弟也一直沒有補辦過戶手續(xù)。而就其內(nèi)容看來，張某之子當時并未成年，其權益應當受到法律特殊的保護，張某的贈與行為如成立侵犯了其子的合法權益，也不符合合同成立一般要件以及贈與合同生效的規(guī)定。

綜上所述，本案中張某對自己和侯某所有的房產(chǎn)處置都應歸于無效。因此，在張某去世后，侯某所有的房產(chǎn)仍應歸侯某所有，而自己所有的房產(chǎn)，因不符合贈與合同生效的要件，其胞弟不能享有該房的所有權，其子則可以按照第一順序繼承人的身份繼承張某所有的財產(chǎn)。

提示：將不屬于自己的財產(chǎn)贈與他人的行為無效。贈與房屋應當辦理過戶手續(xù)。[page]