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定金收取不足能視為變更條款嗎
周春花律師2021.12.30362人閱讀
導(dǎo)讀：
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，該案屬商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同中雙方約定的定金數(shù)額及支付方式，只是該合同的組成部分，即定金條款。原告交納了5萬(wàn)元定金，被告也接受了5萬(wàn)元，應(yīng)認(rèn)定該案定金數(shù)額已由約定的10萬(wàn)元定金變更為5萬(wàn)元。其目的是為了確保商品房買(mǎi)賣(mài)合同的履行。該案中定金支付已經(jīng)發(fā)生變更。在商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，原被告雙方約定，簽字當(dāng)日起訂購(gòu)方先付現(xiàn)金5萬(wàn)元給出賣(mài)方，在12月底前再支付5萬(wàn)元。2009年10月18日，即合同簽訂當(dāng)日，原告支付了被告定金5萬(wàn)元，被告出具了收條給原告，收條上也載明了收到原告定金5萬(wàn)元。那么定金收取不足能視為變更條款嗎。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，該案屬商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同中雙方約定的定金數(shù)額及支付方式，只是該合同的組成部分，即定金條款。原告交納了5萬(wàn)元定金，被告也接受了5萬(wàn)元，應(yīng)認(rèn)定該案定金數(shù)額已由約定的10萬(wàn)元定金變更為5萬(wàn)元。其目的是為了確保商品房買(mǎi)賣(mài)合同的履行。該案中定金支付已經(jīng)發(fā)生變更。在商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，原被告雙方約定，簽字當(dāng)日起訂購(gòu)方先付現(xiàn)金5萬(wàn)元給出賣(mài)方，在12月底前再支付5萬(wàn)元。2009年10月18日，即合同簽訂當(dāng)日，原告支付了被告定金5萬(wàn)元，被告出具了收條給原告，收條上也載明了收到原告定金5萬(wàn)元。關(guān)于定金收取不足能視為變更條款嗎的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
導(dǎo)讀：《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，因一方根本違約，導(dǎo)致另一方訂立合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)適用定金罰則。
【案情】
2009年10月18日原告李xx與被告劉xx簽訂了一份《認(rèn)購(gòu)合同》，合同約定：認(rèn)購(gòu)方李xx于2009年10月18日認(rèn)購(gòu)被告所有的“永勝花苑”一棟二層住宅，面積約305.93平方米，每平方米1500元。……本認(rèn)購(gòu)合同自簽字蓋章后生效。簽字當(dāng)日認(rèn)購(gòu)方先付現(xiàn)金5萬(wàn)元給出賣(mài)方，在12月底前再付5萬(wàn)元，出賣(mài)方在2011年6月前辦理正規(guī)手續(xù)，如出賣(mài)方反悔不出售該房，到時(shí)需10萬(wàn)元雙倍退款;如認(rèn)購(gòu)方到時(shí)不按正規(guī)手續(xù)辦理，出賣(mài)方有權(quán)不返還認(rèn)購(gòu)方所交納的10萬(wàn)元定金。2009年10月18日即簽定合同當(dāng)日，原告即交付了5萬(wàn)元給被告，被告出具了收條給原告，收條上明確寫(xiě)明收到原告定金5萬(wàn)元。2009年12月底原告未按約定交納第二批定金5萬(wàn)元。2010年3月原告向被告要求交納5萬(wàn)元，被告拒收。后原告要求被告與其簽定商品房預(yù)售合同，被告認(rèn)為原告不講信用，不同意將該房賣(mài)給原告(此時(shí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)每平方米已漲至2500余元)，原告遂訴至法院，要求被告雙倍返還購(gòu)房款定金10萬(wàn)元。
【分岐】
就此案的處理，存在三種意見(jiàn)。
一種意見(jiàn)認(rèn)為，原告違約在先，按約定原告未在2009年12月底向被告交納第二批定金，根據(jù)定金罰則，原告無(wú)權(quán)要求被告返還已交納的5萬(wàn)元定金。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，該案屬商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同中雙方約定的定金數(shù)額及支付方式，只是該合同的組成部分，即定金條款。原告交納了5萬(wàn)元定金，被告也接受了5萬(wàn)元，應(yīng)認(rèn)定該案定金數(shù)額已由約定的10萬(wàn)元定金變更為5萬(wàn)元。而原告在交納了5萬(wàn)元定金后，被告不同意出售該房，被告違約，應(yīng)雙倍返還原告定金10萬(wàn)元。
第三種意見(jiàn)認(rèn)為，該認(rèn)購(gòu)合同實(shí)為定金合同，因定金合同可約定給付期限，本案中，原、被告雙方約定由原告分二批付給被告定金10萬(wàn)元，即簽訂合同當(dāng)日交付定金5萬(wàn)元，2009年12月底再交付5萬(wàn)元，現(xiàn)原告只給付了第一批定金5萬(wàn)元，故該定金合同未生效，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”之規(guī)定，故被告應(yīng)返還已收原告的5萬(wàn)元的定金。
【管析】
筆者同意第二種意見(jiàn)。
1、該案的定性問(wèn)題，該案應(yīng)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。合同中原、被告雙方約定的定金支付方式只是該商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的定金條款，而非單獨(dú)的定金合同。其目的是為了確保商品房買(mǎi)賣(mài)合同的履行。從本案事實(shí)來(lái)看，原被告均具備了簽訂合同的主體資格，所購(gòu)商品房的坐落明確具體，即“永勝花苑”，面積305.93平方米，每平方米1500元，庭院面積144平方米，每平方米1100元。具備了合同的主要條款。
2、該案中定金支付是否變更問(wèn)題。該案中定金支付已經(jīng)發(fā)生變更。在商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，原被告雙方約定，簽字當(dāng)日起訂購(gòu)方先付現(xiàn)金5萬(wàn)元給出賣(mài)方，在12月底前再支付5萬(wàn)元。2009年10月18日，即合同簽訂當(dāng)日，原告支付了被告定金5萬(wàn)元，被告出具了收條給原告，收條上也載明了收到原告定金5萬(wàn)元。2009年12月底原告未按約定交納剩下的5萬(wàn)元，被告從2010年1月至2月在長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)多月的時(shí)間里，被告未催促原告繳納第二批定金5萬(wàn)元，應(yīng)視為對(duì)原告只繳納第一批定金5萬(wàn)元未提出異議。直到2010年3月，原告向被告繳納5萬(wàn)元時(shí)被告才表示拒收，因此可以認(rèn)定該合同中的定金條款已發(fā)生變更，即由原被告在先約定的分2批繳納的定金10萬(wàn)元，變更為5萬(wàn)元。由于定金條款是實(shí)踐性條款，原告已繳納了5萬(wàn)元定金，故該商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的定金條款已經(jīng)生效。
3、該案應(yīng)運(yùn)用定金罰則。定金責(zé)任是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)為確保債務(wù)履行而預(yù)先設(shè)定的，從定金制度的設(shè)置目的上看，其出發(fā)點(diǎn)和最終目的是維護(hù)非違約方的合同利益，從而保障合同的順利履行。從本案來(lái)看，如前所述，合同定金條款已經(jīng)生效，而被告拒絕將房屋賣(mài)給被告，說(shuō)明被告不履行合同，致使原告基于該合同所產(chǎn)生的期待利益完全喪失，訂立合同的目的不能達(dá)到，被告構(gòu)成根本違約。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，因一方根本違約，導(dǎo)致另一方訂立合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)適用定金罰則。同時(shí)，原被告雙方在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)的房?jī)r(jià)為每平方米1500元，而至被告拒絕將房屋賣(mài)給被告時(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲至每平方米2500元，該房屋凈增價(jià)值30多萬(wàn)元，從公平原則考慮，被告雙倍返還訂金10萬(wàn)元，合乎情理，也合乎法理。
作者：永豐縣人民法院 郭信浩
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