前 言 日前，廣東省人大正在就修訂《廣東省物業管理條例》廣泛征求意見。廣東省業主自治條例——《廣東省物業管理條例》業主版第一章 總 則第一條 為了維護業主的合法權益，保障業主自治，發展城市基層民主，構建和諧社區，提高物業服務水平，根據有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。第二條本省行政區域內的業主自治及物業管理活動適用本條例。關于《廣東省業主自治條例》（業主建議稿）（全文）的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

前 言

日前，廣東省人大正在就修訂《廣東省物業管理條例》廣泛征求意見。為適應開門立法、民主立法的需要，我們在集中全省各地業主意見的基礎上，借鑒全國其他省市和香港地區的相似立法，歷時三個多月，歸納整理出此部反映業主自治心聲，切合廣東實際，旨在構建和諧社區的《廣東省業主自治條例》（業主建議稿）。由于水平有限、時間倉促，建議稿肯定存在不少缺點和錯誤，誠望各界批評指正。同時，希望社會各界繼續提出寶貴意見，以作進一步的修改,供立法機關參考。

在此，我們期望得到各位人大代表、政協委員和社會各界的理解和支持，征集簽名后向人大、政協提出法案和提案，爭取早日制定一部符合廣東實際和時代需要，領先全國的《廣東省業主自治條例》。我們更希望在此基礎上，向全國人大提出一部《業主自治法》草案。

總策劃：孫威力

編寫：廣東君之杰律師事務所周玉忠律師

工作支持：伍嘉穗、習建華、張忠、吳畫、唐湖湘

專家指導：中山大學公民社會中心朱健剛博士、中山大學法學院副院長、博士生導師周林彬教授、暨南大學法學教授戴霞、法學碩士周百靈律師、省民盟副主委、省政協委員王則楚、越秀區人大代表、市政協委員、經濟學碩士吳名高。

特別感謝胡國劍律師；感謝葉春生、王文和、劉建中、易勇、隨慧、馮東生、余麗虹、師笑天、宋紅、黃山松、劉文君、黃遠華、覃廣南、邱健、黃乃明、楊文慧等廣大業主提出的寶貴意見。

注：黑體部分為原草案增加或者修改部分，仿宋體字為起草說明。

廣東省業主自治條例（業主建議稿）

——《廣東省物業管理條例》業主版

第一章 總 則

第一條 （立法宗旨與目的） 為了維護業主的合法權益，保障業主自治，發展城市基層民主，構建和諧社區，提高物業服務水平，根據有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

起草說明：業主的合法權益受到侵犯是個不爭的事實，維護業主的正當權益，應是本條例立法的首要目的。維護業主權益，唯有切實加強業主自治。自治既是維權的現實需要，也是執政黨實踐“三個代表”、“以人為本”、“執政為民”“科學發展”，實施依法治國、民主執政、構建社會主義和諧社會的客觀要求。《居民委員會組織法》、《村民委員會組織法》均在第一條宣示發展基層民主，彰顯了我黨為民主而奮斗的一貫主張。1998年國務院《關于進一步深化城鎮住房體制改革加快住房建設的通知》中就指出：“建立業主自治與物業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制”。

廣東，作為中國改革開放的先進地區，1998年出臺的《廣東省物業管理條例》曾經開全國先河。21世紀初擬出臺新的《條例》沒有理由步其他省份的后塵。唯有如此，立法上的先進性才能體現廣東改革開放排頭兵形象。

正如溫家寶問題所言，社區是城市的細胞。不斷傳來的物業危機、社區暴力升級的消息，凸現了舊的城市治理框架已經不能適應現代城市新興社區。以產權為聯系紐帶的業主通過自治方式產生代表自己利益的組織，這種組織在當前多元化的社區中發出自己聲音，和諧才能期待。

提高物業服務水平，物業企業、業主、政府達到多贏的共同愿意，將此定為本條例的追求目標，有一定的現實意義。

第二條（適用范圍）本省行政區域內的業主自治及物業管理活動適用本條例。

起草說明：片面強調物業管理有忽視業主自治這一更為重要的一面，應突出業主自治的重要性,體現業主自治是本條例的主要內容,物業管理是為業主自治是輔助部分。國務院《物業管理條例》已經將業主自治和物業管理共同規定在一起，事實上已經將“業主自治”包括在物業管理范圍之內。

將物業管理企業向業主提供的小區公共服務定義為“物業管理”不甚恰當。在當代中國，一提管理，人們便會想起到管理者的傲然和冷漠。事實上，小區的物業管理企業是應業主之邀前來，接受委托，根據需要，賺取利潤，提供物業服務的。多年以來，我們已經習慣將此稱為“物業管理”，雖然如果我們從此將“物業管理”改為“物業服務”，對于糾正人們對此的誤解是有一定幫助作用，做到“名正言順”，但是《物業管理條例》已經如此規定，在此，我們尚且以此稱之。

業主入住是物業服務的起點，沒有業主的入住，物業服務無從談起。沒有業主自治的授權，物業服務也難有合法性可言。可見，物業服務是業主自治的結果，業主自治是物業服務的根本和前提，業主自治是主要方面，物業服務是次要方面。因此，條例應當突出業主自治工作的重要性。

第三條（業主自治、物業管理發展方針政策）各級人民政府應當將業主自治納入工作規劃，作為干部政績考核的重要內容之一，積極支持業主委員會的成立，努力規范業主委員會的運作。

各級人民政府應當鼓勵物業管理向社會化、專業化、市場化發展，提高物業服務水平，促進物業管理行業的健康發展。

各級國家機關、國有企事業單位需要接受物業管理服務的，應當通過公開招標的方法選聘物業管理服務機構。

起草說明：落實科學發展觀、建設和諧社會是人民的期望，也是政府矢志不渝的奮斗目標。目前的城市中的大量人口均居住在社區中，通過業主自治達到社會和諧是目前的必然選擇。可見，業主自治工作無疑是政府工作的重要組成部分，已經引起社會各界的廣泛關注，應當納入各級政府的工作規劃。就業主委員會的有效成立和規范運作而言，由于沒有納入各級干部政績的考核范圍，相關部門、個別領導對于業主委員的成立、業主自治工作的開展沒有緊迫感。就廣州市而言，近4000個小區，僅成立400個業主委員會，按現在的進度，何時才能普遍建立業主委員會是個十分嚴重問題。沒有業主的自治組織，業主自治便失去了基礎。根據中國“領導重視程度與工作落實進度成正比”的國情，將業主自治工作納入政府工作計劃和干部考核內容，一定會對業主自治工作的進一步開展有著相當大的促進作用。

現在的物業服務企業,一般依附于小區的建設開發單位,唯開發商低馬首是瞻,唯建設單位利益是從表現十分突出,其社會化程度較低。鑒于其提供的物業服務目的主要是為了最大限度地保障開發商獲得最大利潤，存在房屋銷售即將結束物業服務質量下降或者不提供服務的潛在風險，其專業化的追求欲望不高。由于物業服務企業的服務授權大多來自建設單位，而非來源于通過市場，不是通過招投標手段取得，物業企業之間難以形成競爭，公平、公正的市場環境無從形成，這與自由市場經濟的改革取向不符。因此，物業服務應當向社會化、專業化、市場化發展，引入市場競爭，物業服務立法應當明確這一方針。

越來越多的國家機關、國有企事業開始實行物業服務，這一行政權力籠罩、由社會公眾資源支付的物業管理大蛋糕正越來越大。在腐敗高發的現實困境下，國家機關、國有企事業單位實行物業服務若不強行推行公開招投標，引入防腐機制，將此塊交由市場決擇，勢必將為權力尋租制造很多機會。實行公開招投標是防止腐敗和推進市場化改革和形成行之有效的方法。所以，本條例有必要規定，國家機關、國有企事業單位的物業服務必須實行招投標，并在法律責任篇中規定了違反該規定的處理方式。

第四條（物業行政主管部門） 省人民政府建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

市、縣（區）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

建設、規劃、市政公用、環保、公安、城管執法等相關部門應按各自職責配合做好物業管理工作。

業主委員會、業主委員會聯合會的登記工作由各級民政部門負責。

起草說明：物業服務工作本身如物業管理區域的確定，物業服務資質的授予、物業服務違法行政處罰的作出，一直由建設（房地產）部門負責。加之，物業服務又相當復雜，涉及規劃、國土資源個等多個政府部門行政公權力的行使。現行各地物業行政主管工作有的交由房地產行政主管部門，有的交由建設行政主管部門，有的則實行合并。因此，對物業服務工作確定一個主要行政主管部門而且規定其他相關部門予以協助是必要的。這也符合之前我們的一慣做法。

但應當明確的是，業主自治工作本身不需要行政主管部門。就象（村）居民委員會、（村）居民大會或者代表會議處理自治范圍內的事務同樣不需要行政主管部門是同一道理。現行國務院《物業管理條例》以及各地的立法均將建設（房地產）行政主管部門作為業主委員會以及業主自治工作的行政主管部門，這一做法不夠科學，值得商榷。

應當看到，房地產（建設）行政主管部門既是建設單位——開發商的行政主管部門，也是物業服務企業的行政主管部門，現在的《物業管理條例》又將其確立為業主自治工作的主管部門，將三個將性質各異，存在原則性利益博弈的主體交由一個行政部門主管，行政部門的中立性和超然地位無法保證。在業主、業主委員會明顯處于弱勢的狀況下，這種“主管”更讓人不放心。

業主委員會、業主委員會聯合會的登記工作，屬于社會團體法人資格登記，歸屬民政部門管轄。此等事關業主自治、而與房地產本身不直接關聯的事項，可以交由與房地產業無太大關聯又具備民間組織登記管理職能的民政部門管理較為妥當。

第五條（市級房產主管部門職責）市級房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作：
(一)貫徹執行有關物業管理的法律、法規和規章。
(二)負責物業管理企業資質管理。
(三)負責物業管理招投標活動的指導監督。
(四)負責指導、協調、監督本市城區物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。
(五)負責本市城區內物業管理區域的劃分爭議的處理。
(六)受理物業管理投訴、查處物業管理違法案件。
其下設的物業管理處具體負責日常工作。

第六條（縣級房產主管部門職責） 縣（區）級房地產行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作：
(一)貫徹執行有關物業管理的法律、法規和規章。
(二)組織召開首次業主大會。
(三)監督物業承接、交接工作和物業用房的使用。
(四)負責業主大會、業主委員會有關資料和物業服務合同的備案管理。
(五)受理物業管理投訴。

縣(市)物業管理行政主管部門除前款規定的職責外，還應承擔本轄區物業管理招投標活動的指導監督，指導、協調、監督專項維修資金的管理和使用，物業管理區域的劃分和物業管理違法案件的查處工作。

起草說明：由房地產行政主管部門作為業主委員會的主管部門的提法不夠科學，業主委員會作為自治組織，無需行政部門強行管制。前已述及，此等做法實在不妥。考慮到《物業管理條例》已經如此規定，地方性立法暫且依法治統一原則保留這一不當做法。另外，將召開首次業主大會、監督物業用房的移交、受理投訴等具體工作明確由縣級房地產行政部門負責，對于克服官僚主義也會有一定好處。

第七條 （宣傳部門、社會組織、政府職責）新聞媒體應當充分發揮監督作用,為做好業主自治工作營造良好輿論環境。其他社會組織應當支持業主的正當維權活動。對于業主維權工作以及物業管理工作中的先進單位和個人，各級人民政府應當予以表彰。

起草說明：現實生活中，一些損害業主的權利甚至于暴力事件發生后，新聞媒體迫于利益集團的壓力不敢報道或者不能報道。這嚴重損害了新聞自由和公眾的知情權，助長了犯罪分子的囂張氣焰，影響了社會穩定，黨和政府的光輝形象也因此遭到破壞。

業主們的正當維權行動是合法的、正義的行動，與政府建設和諧法治社會的利益訴求是完全一致的。業主的正當維權行動實質上也是對國家追求公平正義價值的一種支持，是幫了國家的忙，不是添亂。各級人民政府對于業主維權工作的先進個人理應給予表彰。

購買住房成為業主是絕大多數城市居民一輩子的夢想，沒有人比業主更期望社區和諧，對于習慣于逆來順受的中國人民更是如此，不到忍無可忍、萬不得已是決不會下最后決心維權到底的。同時，購房也是一種消費行為，只是此種消費可能需要耗盡我們的一生的努力。各級消費者協會這一固有的維權渠道，在業主維權領域，尚有進一步發揮自己維權功能的潛力。除了消費者協會外，其他如律師協會及律師事務所、公證協會及公證處等其他社會組織對此也應當予以支持。唯有如此，在業主權益屢遭損害的情況下，業主權益的維護才有希望，社會才能呈現和諧態勢。[page]

第八條（黨的支持與領導） 中國共產黨在城市的基層組織，按照中國共產黨章程進行工作，發揮領導核心作用；依照憲法和法律，支持和保障業主開展自治活動、直接行使民主權利。

起草說明：中國共產黨作為執政黨，正在帶領全國人民建設寬裕型小康社會，實現中華民族的偉大復興。黨指出寬裕小康社會一定需要具備“民主更健全”這一特征。憲法規定，中華人民共和國實行依法治國，建設社會主義法治國家。走向民主與法治，是中華民族偉大復興的不二選擇。黨的領導是社會主義事業的保證。離開了黨的領導，業主自治工作將走上歧途。因此，業主自治工作不能脫離黨的領導，黨的領導有利于推進各項業主自治工作。因此，業主自治工作不僅不能脫離黨的領導，而且更要加強和改善黨對業主自治工作的領導。唯有如此，方能推進各項業主自治工作，實現建設和諧社區的目標。

第九條 （自治、指導、協調原則）業主、業主大會、業主委員會決定依法屬于業主自治范圍內的事項，不受任何單位和個人的非法干涉。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督，協調物業管理與社區建設之間的關系。
居民委員會、村民委員會和業主大會、業主委員會、物業管理企業應當依照各自職責，互相支持和配合，做好社區管理、社區服務與物業管理工作。

起草說明：確立業主自治范圍內的事項不受非法干涉的原則與〈村民委員會組織法〉、〈居民委員會組織法〉相關規定相似。居民委員會、村民委員會、業主委員會作為自治組織，權力來源不同，自治范圍各異，屬于互相協作的平行主體關系。住房體制改革與房屋產權制度的變更是業主委員會出現的根本原因。與居委會的行政化性質和物業管理公司的服務性質相比，作為社區私人利益最忠實的代表，業主委員會在社區自治中無疑占據主導地位。以業主委員會代替或者干涉村（居）委員會的運作，或者以村（居）委員會代替或者干涉業主委員會的運作都是根本錯誤的，特別是在居委員會已經日益官方化的條件下更是如此。因此，在基層社區政治生態中，各種基層自治組織應當互相協作，共同貢獻于和諧社區的建設。

第二章 物業管理區域的劃分

第十條 （物業管理區域劃分）物業建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當向所在區（縣）級房地產行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求。建設單位在銷售物業時，應當將物業管理區域的劃分情況予以公示。物業管理區域按照以下原則劃定：

（一）新建物業按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；

（二）自然形成并已經實施物業管理的區域，按照現有物業管理范圍劃定；

（三）分期開發或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備共用的且不可分割的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

對物業管理區域劃定有爭議的，由市級人民政府房地產行政主管部門根據本條規定確定。

經劃定的物業管理區域不得擅自變更；確需變更的，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權二分之一以上通過。

小區名稱或者建筑物名稱不得含有建設單位或者投資主體的字號。

起草說明：〈物業管理條例〉規定，物業管理區域的劃分由各省制定。規定建設單位在辦理規劃許可證的同時，提出劃分物業管理區域的要求，由房地產行政部門對此予以確定并由建設單位在銷售物業時予以公示是必要的。物業管理區域的劃分除了考慮小區客觀情況外，還應充分考慮廣大業主的民主宿愿。如果大部分業主認為，不同的物業管理區域可以合并或者分割更為有利的話，理應得到法規的尊重。

小區名稱和建筑物名稱一旦確定將成為地名，社會公眾將永久使用。作為一項公共資源，建設單位利用了命名權達到了無償宣傳自己的目的，而其他包括業主及物業使用人在內的全體社會公眾卻被迫使用由建設單位欽定的名號。除了可能不方便生活、生產之外，由于這一風氣的盛行，整個城市甚至整個國家不同地方的地名、建筑物名稱趨同，城市本身的特質盡失，多樣化受到破壞。

第十一條（物業管理區域與業主大會、物業管理企業之間的對應關系）一個物業管理區域成立一個業主大會，由一個物業管理企業實施物業管理，物業管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。但業主大會另有決定的除外。

起草說明：如果業主大會決定可以由兩個以上物業管理企業管理的，屬于自治范圍內的事項，法律可以允許。有時由幾個物業管理企業共同管理并不必然導致混亂。物業管理條例就規定物業管理企業可以將部分專門物業服務轉包其他企業進行的規定。

第三章 業主自治組織

第一節 業主、業主大會、業主委員會的權利與義務

第十二條 （業主大會與業主委員會的概述）物業管理區域內全體業主組成業主大會，并選舉產生業主委員會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益；全體業主也可組成業主代表會議，行使業主大會職責。

分期開發的小區，已經開發的部分可以先行成立的業主大會和業主委員會，但不得處分專屬未開發部分的物業管理事項，后期開發完成的，業主大會和業主委員會應當逐步擴大。

后期開發的項目中，發生損害業主共同權益情形的，先期成立的業主大會和業主委員會有權予以制止和處理。

起草說明：業主戶數較少時，全體業主組成業主大會；業主人數較大時組成業主代表會議，以利于業主大會的召開和決議的有效形成。在廣州，有的小區人口多達幾萬人，成千戶，有的小區業主是境外的，召開一次由全體業主組成的業主大會比登天還難。

在之前的立法中，法規規定了業主代表會議的戶數最低數，這實際上并不符合業主自治的實際。在此，我們認為這一規定沒有必要。全體業主自愿組成業主代表會議，行使業主自治權利的，也應當允許。

實踐中，一些開發商借口分期開發、項目沒有全部完成，拒絕成立業主委員會。香港地區實行各分期開發的項目分別成立業主立案法團的做法值得借鑒。

對于涉及未開發部分的物業管理事項，先行成立的業主大會和業主委員會不得損害未開發部分的業主的利益。鑒于分期開發的小區較為普遍，后期開發完成的，可以將先行成立的自治組織進行一步擴充，既避免了組織上的無用重復，也遵循了循序漸進原則。[page]

在實踐中，一些公共設施有待于整個小區建成后方能投入使用，在此情況下，應當明確，先行成立的業主大會（業主委員會）有權對此進行制止和處理，以維護廣大業主既包括已經入住的也包括以后可能入住的業主的共同權益不受損害。

第十三條（業主權利與義務）業主除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還享有以下權利：
（一）向業主委員會和物業管理企業提出建議或者質詢；
（二）有權提議召開首次業主大會會議，有權推選業主代表，并享有被推選權；
（三）依法使用物業共用部位、共用設施設備的權利；
（四）要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為。
業主除履行國務院《物業管理條例》規定的義務外，還應當配合、支持物業管理企業按照業主公約、物業管理服務合同和物業管理制度實施的物業管理活動。

業主應當通過建設單位、物業管理企業或者直接向業主委員會（籌備組）提供聯系地址、通訊方式。建設單位、物業管理企業或者業主委員會應當為業主保密，不得利用業主的個人信息牟利。

起草說明：完善業主的權利與義務有助于解決實踐中法律依據不足的問題。實踐中，業主無從聯絡也是造成“一盤散沙”的重要原因，因此，有必要規定業主提供相應的聯系方式的義務。由于在此規定了業主告知業主委員會通訊方式的義務，所以，在召開業主大會送達相關文件時，在無法直接送達業主的情況下，便可以留置送達或者向其物業使用人送達。

第十四條（業主大會職責、職權）業主大會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還行使下列職權：
（一）決定物業管理區域內關系業主利益的重大事項；
（二）批準業主委員會章程；
（三）聽取和審查業主委員會的工作報告；
（四）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；
（五）審核批準業主委員會的工作經費。

(六)決定是否改變本物業管理區域小區名稱或者建筑物名稱。

（七）決定是否批準涉及本物業管理區域公共配套設施、公共用地、物業管理用房的規劃變更。

起草說明：完善業主大會的權利與義務有助于解決實踐中法律依據不足的問題。

業主委員會作出的決定，業主大會有權撤銷和改變，聽取和審查業主委員會的工作報告、決定業主委員會的經費等，參照了人民代表大會和人民政府權限劃分的規定，這顯然有利于業主大會的民主決策和業主的意愿的尊重。

一個小區尚未誕生，開發商就為它起好了名。小區建成后，我們就一直使用這個名，無人提出異議。現在，越來越多的開發商認識到，在小區的具體名稱前加上自己企業名稱或者所開發的系列樓盤名，是個十分不錯的選擇。由于小區名稱成了一個地名，包括業主們在內的整個社會不確定的公眾，在日常生活工作中就不得不反復使用，直到永遠。這樣，不知不覺中，開發商就利用命名權達到了長期無償宣傳自己的目的。最可笑的是，有的開發商早已關門大吉，但其所開發的樓盤名稱中至今仍然含有該開發商的大號。

現在看來，在小區的建設階段，由開發商命名的確存在一定的合理性。但在小區建成入住、房屋產權大都已經過戶至小業主手中，全體業主似乎亦無繼續使用原小區名稱的義務。從物權法的角度來說，由于物業的所有權人已經發生了根本的變化，而所有權人是有權決定自己的物業的名稱的。因此，小區的全體業主們完全可以共同決定該小區的名稱。當然，享有這一權利并不意味著所有的小區需要馬上行使這一權利。其實，使用加有開發商企業名稱的小區名稱有時也會給業主們帶來一些不便，比如，讀寫不易，偏離小區特點等等。另外，開發商既然從此獲得了利益，是否應當給予業主們一些補償呢？比如降低房價等等。

因本小區公共配套設施規劃變更引起的糾紛層出不窮。現行小區規劃變更往往將小區業主排棄在外，所謂的公示程序也流于形式。公共配套設施往往是業主決定是否購買該小區物業以及物業價值的重要因素之一。公共規劃的任意改變存在極大損害業主權益的可能，因此，有必要賦予業主大會相應的決定權，以便于廣大業主及時參與規劃變更過程，也相應避免了建設單位與規劃部門個別人員私下勾結損害業主權利的情形發生。

第十五條（業主委員會的性質、義務、職責和法律地位）業主委員會是業主大會的執行機構，維護業主權益，具有獨立的法人資格。業主委員會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還行使下列職權：
（一）召集業主大會會議，向業主大會報告工作；

（二）為業主大會續聘或者重新選聘物業管理企業做好相關準備工作，經業主大會批準和授權，代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同；

（三）組織業主委員會的換屆選舉，修訂業主公約和業主大會議事規則；

（四）負責業主名冊的登記和變更，督促業主、物業使用人遵守業主公約、按時繳交物業管理服務費用；監督物業管理企業履行物業服務合同，處理協調物業管理中的相關問題；

（五）配合街道辦事處、社區居民委員會做好物業管理區域的社區建設工作；

（六）擬訂物業共用部位、共用設施設備收益的管理、使用和分配方案；
（七）經業主大會授權，代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟、仲裁，或者代表全體業主向行政部門請求處理，

（八）、經營、管理公共部位和共有設施，收入歸全體業主所有；

（九）經業主大會批準，審議物業管理企業制定的物業管理區域內的管理方案、物業管理區域內配套工程和重大的維修工程項目年度計劃；
（十）經業主大會批準，審議物業管理區域內物業管理服務費的收取標準。

（十一）法律、法規規定的職責或業主大會賦予的其他職責。

業主委員會履行下列義務：
（一）執行業主大會的決議、決定；
（二）遵守和履行物業服務合同；
（三）對物業管理企業的合法經營和管理活動予以支持和配合；
（四）對物業管理企業不合法、不適當的行為予以監督制止。

起草說明：完善業主委員會的權利與義務有助于解決實踐中法律依據不足的問題，特別是業主委員會法律地位的明確，更是有助于推進業主各項自治工作的進一步開展。〈物業管理條例〉回避了業主委員會的法律地位問題，地方性法規在不抵觸的情況下可以先行規定。

村（居）委員會組織法規定，村（居）委員會具有獨立的法人地位。公司法規定，３萬元的注冊資金、一個自然人即可成立具有法人地位的公司。而業主大會、業主委員會的的決定是代表全體業主的，作為城市中的“有產”階層，雖然“房奴”不少，但每個業主的財富價值應當不會低于３萬元，全體業主的財產至少在幾百萬元、有的甚至在幾千萬，大的小區甚至在十幾億，承擔責任的能力比絕大多數公司和村（居）民委員會強得多。一些專家片面強調業主委員會不能獨立承擔法律責任，與事實不符。[page]

從另一層面來看，業主委員會、業主大會所從事的僅僅是物業管理范圍內的事項，不能從事經營性的活動，不存在商業風險。即使發生訴訟或者仲裁事宜，大多也是因為業主利益受到損害所致，一旦進行仲裁或者訴訟程序，業主委員會即使不能勝訴，所承擔的一般不過是訴訟或者仲裁費用。

更重要的是，業主委員會的一切行為均是在業主大會的授權及監督下進行，經過民主程序，符合自治規范的決定所引致的風險，廣大業主理應承擔，絕無怨言。這比起沒有組織任人宰割、起訴無門、申訴無路要強得多。

另外、香港的業主立案法團具有獨立的法人地位就是明證。近年出臺的〈銀川市物業管理條例〉等多個省市的地方性法規均已規定業主委員會經業主大會授權在物業管理范圍內代表全體業主提出訴訟。最高人民法院的批復亦予以認可。這些情況表明，業主委員會作為獨立主體參與社會生活、條件已經日益成熟。賦予業主委員會獨立的法人地位呼之欲出、也勢在必行。

明確業主委員會的訴訟、仲裁主體地位，經業主大會授權可以業主委員會的名義起訴、申請仲裁，請求行政部門處理，對于解決目前有關部門在此問題上的曖昧態度是必要的。

第二節 業主大會與業主委員會

第十六條（首次業主大會召開的條件） 尚未成立業主大會的物業管理區域符合下列情形之一的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會：

（一）已交付使用物業的建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的；

（二）首套物業交付使用滿兩年的；

分期開發的物業，先期開發區域內符合前款規定的，可以成立業主大會和選舉產生業主委員會。

只有一個業主的，由其履行業主大會、業主委員會職責。
業主人數15人以下的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

起草說明：將不成立業主委員會的人數限定在15人以下是合理的，因為業主委員會的人數最多可以為15人。既然業主人數少于15人，不成立業主委員會問題不大。

業主人數在15人以下的，有的省份規定需要經過大家一致同意，才可以不成立業主大會和業主委員會，這沒有必要。我們可以將其視為一個由15人組成的業主大會和業主委員會就行。

第十七條（符合召開首次業主大會條件的報告程序、籌備組的產生） 物業管理區域具備本條例第十六條規定情形的，建設單位、物業管理企業應當在三十日內書面報告物業所在地縣（區）房地產行政主管部門；業主也可報告物業所在地縣（區）級房地產行政主管部門。

房地產行政主管部門自接到報告之日起三十日內，應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）（村）居民委員會確定籌備組成員人數，組織業主推薦產生業主大會籌備組，指導召開首次業主大會。

業主推選業主大會籌備組業主成員，每一業主可選一人。如選出的業主籌備組人數過多，按推選人數多少從高至低依次確定籌備組業主成員。

業主大會籌備組由業主代表五至十五人組成，建設單位為業主的，應當派出代表參加籌備組的推選。建設單位拒不派代表參加的，視為放棄參加籌備工作，該名額由其他業主代表補充。

籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域公告。籌備組召開會議，應當邀請居（村）民委員會列席。

起草說明：有時物業管理企業更加清楚該條件，因此，應當將物業管理企業包括在應當報告房地產行政主管部門的主體之內。

籌備組應當全部由業主組成。建設單位作為業主之一，自然有權利也有義務參加籌備工作，也應當與其他業主一樣被人推選為籌備組成員，而不是象以前一樣自動成為籌備組成員。由于建設單位不參加籌備組的情況不少，應當規定建設單位拒不參加籌備組的，應當視為放棄權利，該名額由其他業主代表補充。

第十八條（首次業主大會的經費）首次業主大會的經費由物業建設單位承擔，啟動經費不得少于二萬元，具體數額由縣級物業行政主管部門根據小區規模核定。籌備組成立十日內，建設單位必須向物業行政主管部門預交該啟動經費。啟動經費在物業行政主管部門的監督下使用，多退少補。

建設單位拒不繳交的，縣（區）級房地產行政部門應當作出限期繳納決定；拒不繳交的，申請人民法院強制執行。

起草說明：首次業主大會沒有經費召開是個普遍現象。建設單位通過銷售物業獲取了巨大利益，業主委員會的成立對于建設單位樹立形象，進一步向市場獲取利益存在好處。業主購買房屋已經支付了對價，成為了物業的所有權人，業主通過行使建筑物的區分所有權，成立業主大會、業主委員會這一公共參與的權利理應得到建設單位的配合和尊重。這也是業主購買房屋時的重要考慮要件。如果建設單位當初銷售房屋時聲稱，業主入住后本小區將不會成立業主委員會，那么，它的房屋價格自然下降許多。可見，業主支付的房屋價格中就已經包含了建設單位今后幫助成立業主委員會的附隨義務。因此，建設單位應當對成立業主大會和業主委員會應當承擔起碼的經費保障義務。成立業主委員會是保障業主自治，促進小區和諧的重要基礎，也是政府工作的自然組成部分，行政部門應當承擔相應的督導作用。

第十九條（建設單位、物業管理企業在籌備首次業主大會中的義務） 建設單位和物業管理企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主名冊、聯系方式、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。

應籌備組要求，房地產行政部門應當免費提供上述資料。

起草說明：建設單位和物業管理企業協助義務應當進一步的明確，實踐中，許多小區的建設單位和物業管理企業就是以此手段阻礙業主大會和業主委員會的成立的。在法律責任篇中規定了罰則。建設單位和物業企業了解業主的聯系方式，規定其向籌備組提供業主的聯系方式有利于解決目前首次業主大會召開無法找到足夠業主的情形出現。

房地產行政部門管理房地產交易、房地產證的登記發放、專項維修資金的管理等工作，對上述資料是最清楚的，也最權威。房地產行政部門的上述資料屬于社會公共資料，在成立首次業主大會的過程中，規定房地產行政部門提供上述資料的義務有助于解決籌備組“找不到”業主的困難狀況。

第二十條 （籌備組的職責）業主大會籌備組自成立之日起三個月內，在物業所在地房地產行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會指導下組織召開首次業主大會會議。[page]

業主大會籌備組應當履行以下職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）擬訂業主公約草案和業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）提出業主委員會委員候選人產生辦法，公布候選人的名單；

（五）提出業主委員會選舉辦法，確定業主委員會候選人及業主委員會成員具體人數。

（六）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款（一）至（五）項的內容應當在首次業主大會會議召開七日前在物業管理區域公告。

第二十一條（業主委員會侯選人的產生）業主委員會委員候選人由業主推薦產生，二十名以上（包括本數）業主可以推薦委員候選人，業主推薦委員候選人不夠時，由籌備組推薦委會候選人。一個產權證只能推薦一名委員候選人。業主委員會實行差額選舉，差額比例不得低于50%。

起草說明：業主委員會候選人全部由業主推薦產生，在業主推選候選人不夠的情況下，籌備組才能推選候選人，以充分尊重業主的選舉權，且實行不低于50%的差額選舉，充分體現了民主。

第二十二條（投票權的確定） 首次業主大會會議的投票權，住宅物業業主的投票權按套計算，每套住宅計一票。非住宅物業的投票權按建筑面積計算，200平方米為一票投票權，每超過200平方米再計一票，不足200平方米有單獨房地產權證書的，可與其他業主合并計票，每滿200平方米計一票，不足200平方米的,按其擁有的面積與200平方米的比例計算投票權。整個物業為非住宅用途的,平等計算投票權。

會所、停車場以及依法歸全體業主共有的物業，不計投票權。

單個業主享有的投票權以不超過總投票權的20%為限，剩余投票權攤分至其他業主。

超過10%投票權的業主實行記名投票，投票情況向全體業主公布。

業主在第二次及其以后的業主大會上投票權數的確定以及本條例關于物業管理事項表決涉及投票權的，業主大會議事規則另有規定的，從其規定；沒有規定的，從前款規定。

起草說明：由于住宅業主購房的目的主要是為了居住，小區建設管理的如何與其息息相關，該部分業主是小區的最重要主體，參加小區自治的熱情比非住宅業主要高出許多。由于各套住宅之間面積相差一般不會十分懸殊，且追求安居樂業的目的完全一致，住宅投票權以此計算相對容易和公平。

如果整個物業全部用于非住宅用途的，都是商業性質，平等計算投票權是可行的。

會所、停車場以及依法歸全體業主共有的物業，屬于配套設施設備，其主要是為了配合住宅或者商業房屋而產生，不具有投票權是合理的。

單個業主的投票權過大，即一票獨大的情況嚴重影響到業主大會的召開和業主大會的成立。單個業主擁有的物業面積過大，無非屬于建設單位尚未出售或者某個業主出于經營的目的大量持有物業的情形。這些所謂業主持有大量物業并非為了居住而是為了賺錢，與廣大小業主安居樂業的購房目的不盡一致。如果不加以限制，勢必導致小業主的投票權形同虛設，小業主的自治意愿無從實現，自治變成了大業主的個人游戲，形式上的公平掩蓋了實質上的不公平。

鑒于普遍存在的大業主干擾業主委員會選舉以及業主大會召開的情形，有必要公開大業主的投票情況，以利于全體業主的監督。

一并規定今后業主大會的投票權，邏輯完整。若業主大會經三分之二多數同意改變的，應當尊重。

第二十三條（投票、送達方式） 業主的配偶、年滿十八歲的子女、父母、兄弟姊妹等近親屬，持相關身份證明，可代為投票。

業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托證明。未成年業主由其法定代理人投票。共有權人由其中一個業主代表投票。

需要送達業主的，按以下順序送達：

（一） 向業主本人送達；業主指定送達方式的，依其指定方式送達；

（二） 向其物業使用人送達；

（三） 向其物業處所送達，并在小區顯要位置公告。

業主在規定的期限內對擬表決事項未提出不同意見的，視為同意。

業主大會對投票方式另有規定的，從其規定。

起草說明：簡便投票程序，方便業主實現投票權。業主大會議事既要求至少二分之一以上的投票權才能決定，重大事項甚至需要三分之二以上投票權才能通過。鑒于目前業主的參與熱情本身不高，不少業主將房屋出租，加上一些業主系境外的，聯系非常不易。投票表決的可行性是落實業主自治的基本前提，如果業主大會折騰半年甚至幾年，對于擬表決事項都無法作出決定，業主自治便成了一句空話。
第二十四條 （首次業主大會的議題）首次業主大會會議應當通過業主公約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

首次業主大會會議通過的議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主小組的設立、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

業主公約、業主大會議事規則自業主大會通過之日生效，并由業主委員會在物業管理區域內公告。

第二十五條（業主委員會的成立要件）超過物業管理區域投票權總數的二分之一的業主參加業主大會的，選舉有效。業主委員會委員候選人得票超過參加投票業主投票權的二分之一的，始得當選。當選委員人數不足時，由其他委員候選人按票數高低補任。

起草說明：《物業管理條例》沒有規定業主委員會的成立要件。人民代表選舉實行“半數以上選民參加，選舉有效；候選人得票超過參加投票選民的半數以上，始得當選”的規定。參照選舉法的相關規定，規定業主委員會的產生條件相當必要，這也將此與應當三分之地二多數投票權通過的議事規則等決議區分開來，有利于業主委員會的成立。

第二十六條（業主大會、業主委員會決定的范圍、生效條件及救濟手段）業主大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規相抵觸，不得損害社會公共利益。

業主大會及業主委員會的決定、業主公約、業主大會議事規則對全體業主和物業使用人具有約束力。

業主大會及業主委員會的決定、業主公約、業主大會議事規則違反法律、法規的，物業所在地的縣級以上房地產行政主管部門應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業主。對于該撤銷行為，業主委員會可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

起草說明：參照村民委員會組織法，村民會議的決定，對于村民會議，居民會議的決定，行政部門無權撤銷，也不能責令改正，而只能通過召開會議的方式重新作出決定改變。但〈物業管理條例〉卻規定了房地產行政部門可以撤銷業主大會和業主委員會不適當的決定。行政法規對與村民委員會、居民委員會同屬自治組織業主委員會的決定實行了雙重標準，似有不妥之處。在現行法律框架下，賦予業主大會及業主委員會一定救濟手段是防止行政不當或違法非法干涉業主自治必要救濟措施。

規章屬于最低層次的法律文件，根據立法法，規章屬于執行法律、法規而制定，因此，與法律、法規不抵觸便貫徹了法治原則。在人民法院的司法過程中規章亦只能供參照。屬于業主自治的事項，業主大會（業主代表會議）、業主大會（業主委員會）的決定只要不抵觸法律、法規就應當有效。

第二十七條（業主大會的召開條件） 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,一般一年應當至少召開一次。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）有20%以上業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情形。
業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，物業所在地市縣（區）房地產行政主管部門應當督促業主委員會召開業主大會臨時會議。業主委員會拒不召開的，由物業所在地市（縣）、區房地產行政主管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召開。

起草說明：緊急情況下，業主委員會不予召開業主大會而必須召開的應急措施。因為業主委員會不起作用的時候，政府有義務保障業主的自治權力能夠順利行使，以彌補權力運行空檔。

第二十八條（業主大會召開程序） 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前將會議時間、地點、議程、議題等通告全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居（村）民委員會以及街道辦事處（鄉鎮人民政府），并可邀請房地產行政部門指導。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

起草說明：業主大會的規范化。

第二十九條（業主大會的表決方式） 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，必要時也可以采取集體討論與書面征求意見相結合的形式召開業主大會會議。
采用集體討論形式時，業主數量較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議，并告知業主委員會。業主代表應當持有其所代表業主的書面委托意見。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議前，就業主大會會議討論的事項書面征求其代表的業主意見。對需業主投票的，由業主代表投票，業主代表的投票視為其所代表業主的投票。到會業主代表所代表的業主持有的投票權數，應當超過該物業管理區域內業主投票權總數的二分之一。
采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送交每一位業主并及時在物業管理區域內公示。返回意見的業主所持有的投票權數，應當超過該物業管理區域內業主投票權總數的二分之一。

業主大會可以同時采取上述兩種表決方式。

起草說明：只要業主愿意，業主代表就可以代表委托他的業主行使業主權利，如此，降低了業主自治的難度，有利于業主行使自治權。

便利的表決程序以符合現代小區的實際情況。由業主代表代表業主投票簡化了業主投票權的表決程序，有利于業主大會的決定的順利作出。

第三十條（業主大會決定的成立條件）業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權數二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案等重大決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權數三分之二以上通過。

起草說明：三分之二的多數投票權票通過決定是十分艱難的。但《物業管理條例》已經如此規定，亦屬無奈。我們知道美國總統大選，鼓噪了一、兩年，投票率又有多高。如果要求三分之二以上的投票率，世界上大部分民主國家也難以產生國這家領導人。村民委員會組織法第十七條規定：“召開村民會議，應當有本村十八周歲以上村民的過半數參加，或者有本村三分之二以上的戶的代表參加，所作決定應當經到會人員的過半數通過”。香港業主立案法團有５％的業主提議，通過決定的投票權比例僅為30%，１９９３年前最高為50%，我們可以借鑒。
第三十一條 （業主委員會委員的條件）業主委員會委員應當從具備以下條件的業主中選舉產生：

（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
（二）遵守國家法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；
（四）熱心公益事業，自愿為業主服務，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（五）具有一定組織能力，具備必要的工作時間。

（六）本人、配偶以及近親屬沒有在本物業管理區域的物業管理企業、建設單位及其關聯企業任職。

本人、配偶以及近親屬在本物業管理區域的物業管理企業、建設單位及其關聯企業任職的，當選無效。

起草說明：為了保證業主委員會委員的廉潔性、公正性，應規定業主委員會成員及近親屬在建設單位、物業管理企業及其關聯企業任職的，不得當選；已經當選項的，當選無效。

第三十二條（業主委員會人數、任期、組成、主任、副主任的產生方式） 業主委員會由5人以上15人以下單數組成，任期為三至五年，可以連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生主任1人、副主任1至３人。經業主大會同意，業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。

起草說明：執行秘書制度有助于業主委員會的日常辦公，否則，由于業主委員會成員均為兼職，業主難以找到業主委員會，不利于業主委員會與業主的聯系和溝通。規定首次業主委員會會議產生主任、副主任，做到產生程序法定。

第三十三條（業主委員會的備案與登記）業主委員會自選舉產生后成立。 業主委員會選舉產生之后，應當及時在物業管理區域內公示。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地縣（區）級房地產行政主管部門備案。備案時應提交以下材料：[page]

（一）業主公約、業主大會議事規則；

（二）業主大會的會議記錄和會議決定；

（三）業主委員會成員的名單和基本情況。

房地產行政主管部門應當在收到上述材料后十個工作日內發出備案回執并將有關情況書面通報物業所在地街道辦事處、社區居民委員會、物業管理企業。

業主委員會備案后，可向（地）市級民政部門申請辦理社會團體法人登記。登記主管部門應當在十個工作日內發給社會團體法人資格證書。

對于不予登記或者不予備案的決定，業主委員會可以復議或者訴訟。只要提供業主委員會已經合法成立的證據，業主委員會主任簽字代表業主委員會進行復議或訴訟，人民法院或者復議機關必須受理。

起草說明：《物業管理條例》第十六條規定，業主委員會成立后向物業行政主管部門備案，前已述及，由房地產行政部門擔任建設單位、物業服務企業甚至于物業管理協會，現在又讓其擔任業主委員會的備案主管部門，實在不妥。根據國務院《物業管理條例》的規定，業主委員會自選舉產生時成立，房地產行政部門的備案不影響業主委員會的成立。備案制度更多是從行政管理的角度來考慮的。

為解決社會團體法人資格這一老大難問題，本條例將業主委員會登記職能劃歸民政部門。業主委員會自選舉產生時成立，這與登記為社團法人是兩回事，也與現行業主委員會成立與議事規則、業主公約捆綁通過相區別。業主委員會通過社會團體登記便取得社團法人資格。考慮到登記及備案機關不依法履行職責的情況仍然可能存在，應明確賦予業主委員會一定的救濟手段。

現在，法院和復議機關存在“公章”崇拜，任何單位進行復議或者訴訟，唯公章可代表該單位。只要你加蓋了公章就視為已征得你單位同意，如果沒有加蓋公章，就視為沒有經過單位同意。在業主委員會沒有備案、沒有登記，未獲得社會團體法人資格證書、還來不及刻制公章的情況下，如果業主委員會想起訴或者申請復議，法院及復議機關很可能因此將業主委員會據之門外。因此，需要規定，只要業主委員會提供其已經合法成立的證據，業主委員會主任可以代表業主委員會直接訴訟或者復議，待復議機關和人民法院查明事實后進行截斷。

第三十四條（業主委員會、業主大會的經費）業主大會和業主委員會開展工作的經費，以及業主委員會的補貼和和執行秘書的酬金，由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則具體規定。

業主委員會的財務帳目應當向全體業主定期公布。業主個人可以向業主委員會查詢。必要時，縣（區）級房地產政部門有權指定法定會計機構對業主委員會財務進行審計。

起草說明：財務問題最容易導致猜疑和內部分裂。業主委員會本身也需要來自業主和政府部門的監督，在房地產行政部門已經成為主管部門的情況下，只能辛苦一下它了。

第三十五條（業主委員會委員資格的終止） 有下列情形之一的，經業主委員會會議通過，業主委員會委員資格終止：

（一）物業轉讓等原因不再是業主的；

（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（三）索取、收受建設單位、物業管理企業財物的；

（四）不遵守業主公約，不履行業主義務的；

（五）無正當理由連續缺席三次以上業主委員會會議的；

（六）任職期間有犯罪行為的；

（七）其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。

第三十六條（業主委員會委員的辭職、補選、重選）業主委員會委員辭職，必須提前2個月向業主委員會或者業主大會提出書面辭呈。
業主委員會委員缺額按業主大會議事規則補選，但缺額人數達業主委員會委員半數以上的，應當召開業主大會重新選舉。

經業主委員會或者20％以上業主提議，認為有必要增減或調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

業主委員會委員資格終止或者被補選為業主委員會委員的，業主委員會應當在本物業管理區域內予以書面公告。

第三十七條（業主委員會的印章、帳戶） 業主大會及業主委員會憑所在地房地產行政主管部門的備案回執，申請刻制業主大會和業主委員會印章，由業主委員會保管、使用。

已經備案的業主委員會向銀行申請開立帳戶的，各商業銀行不得拒絕。

起草說明：銀行帳號和印章是業主委員會開展正常工作的必要條件，應當保證。經過努力廣州華夏銀行已經同意業主委員會開立基本帳戶。一般來說，業主大會也應當刻制一枚印章。

第三十八條（業主委員會的換屆及移交） 業主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業主大會選舉產生新一屆業主委員會。

原業主委員會應當在新一屆業主委員會產生七日內將有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿前一個月，尚未召開業主大會產生新一屆業主委員會的，業主可申請物業所在地縣（區）級房地產行政主管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織換屆選舉工作。新一屆業主委員會產生之前，原業主委員會仍繼續履行職責。

起草說明：為保持業主委員會工作的連續性，在任期結束時由縣級房地產行政部門和鄉鎮人民政府的組織下開展換屆工作，有一定的現實意義。《物業管理條例》本身沒有規定業主委員會任期屆滿時而新的業主委員會沒有產生時的如何處理，地方性法規對此規定，有利于業主委員會持續履行職責至新一屆業主委員會產生時止。這與政府組織法具有相似性。

第三十九條（業主委員會決定的作出）業主委員會會議由主任召集，召開會議必須有過三分之二以上委員出席，作出決定須經過半數委員同意。票數相等時，由主任投決定票。

起草說明：業主委員會決策的便利化。業主委員會人數不多，召開會議相對容易，要求三分之二以上委員到位并不困難。

第四十條（業主小組的產生、職責）同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。
業主小組履行下列職責：（一）討論業主大會擬討論的事項；（二）推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿。
業主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。[page]

起草說明：業主決策的便利化。

第四十一條（業主委員會聯席會議）兩個或者兩個以上物業管理區域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。業主委員會聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區（縣）級房地產管理部門、相關物業管理區域的業主委員會、居（村）民委員會、物業管理企業派員參加。
業主委員會聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區（縣）級房地產管理部門組織召開。

起草說明：加強不同物業管理區域的聯系，促進資源共享和社區和和諧。

第三節 保障措施

第四十二條（因建設單位或者物業管理企業原因不能成立業主委員會的保障措施）除業主方面的原因外，符合本條例第十六條規定可以成立業主委員會而未能成立的小區物業建設單位、物業管理企業不具備評優評先、晉升資質的資格；逾期兩年仍未能成立業主委員會的，建設單位、物業管理企業的資質下降一級；逾期四年仍不能成立業主委員會的，建設單位、物業管理企業的資質應降至最低級別。建設單位、物業管理企業資質年審時，主管部門應當聽取業主委員會的意見。

縣級以上房地產行政部門按房價的１％的比例提取業主委員會成立保障基金，在建設單位履行協助業主委員會成立義務后返還。

起草說明：建設單位、物業管理企業的阻撓是業主委員會不能成立的主要因素之一，為求得相對平衡，有必要將業主委員會的成立納入到建設單位及物業管理企業的資質考評中來。與年度審驗相對應，在對建設單位、物業管理企業進行資質審驗時考慮業主委員會、業主的意見，有利于小區和諧。

設立業主委員會成立保障基金對于促使建設單位積極履行協助義務是必要的。作為經濟動物，保障基金本身永遠屬于建設單位所有，只是為了保障業主自治的權利的早日實現罷了。一般情況下，只要建設單位愿意，業主又有這一需求，成立業主委員會不是難事，不會耗損太長的時間，建設單位大可放心。

第四十三條（業主維權代表的權益保障） 業主委員會籌備組成員、業主委員會成員以及業主代表在組織業主大會、選舉業主委員會、代表業主依法維權活動中遭受人身和財產損害的，業主、業主委員會、社會各界可以聲援、捐助，任何單位和個人不得破壞、阻撓和制止。

業主大會可以決定給上述人員購買人身、財產意外保險，或提供經濟補償和道義支持。

起草說明：因正當維權遭到建設單位、物業管理企業人身財產報復的事例數不勝數。

Ｇoogle一下“業主被打”新聞，相關新聞達數1,440,000條，就在不久之前，廣州某業主在籌備業主委員會的過程中在家中被打，整個脾臟被摘除，令人無比心寒和震驚。業主大會給予上述人員購買保險、給予道義和經濟幫助完全必要，社會各界的支持也必不可少。否則，維權的業主遭受迫害沒人“可憐”，所有業主的共同權利將成“零蛋”。

第四十四條（行政及司法保護） 業主、物業使用人、業主委員會、業主大會的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。對于破壞業主大會召開以及業主委員會選舉、侵犯業主及物業使用人權益等違法行為，行政執法機關和司法機關必須予以嚴厲打擊。

人民法院受理以業主委員會為原告的民事、行政案件，應當緩交或者免交訴訟費。業主委員會因維權訴訟需要向相關政府部門查詢、調取證據材料的，相關部門應當配合，只能收取復制文書所需的成本費。

起草說明：由于建設單位、物業管理單位與部分行政、司法單位個別人員關系說不清道不明，對于業主及物業使用人遭受侵犯的案件，查處不及時，措施不得力時有發生，應當突出強調。小區暴力頻發，本身突顯了政府工作的些許不足。案件發生后，司法機關更是肩負依法打擊的重要職責。

為有利于業主委員會充分運用法律手段保護自身權利，在訴訟費的交納、調查取證費方面，應當給予一定傾斜。

第四十五條（業主委員會聯合會） 為了更好地促進業主委員會的自律和規范，已經備案的業主委員會可以按照行政區劃自愿組成業主委員會聯合會。業主委員會聯合會的具體事宜由章程規定，經民政部門登記，取得社團法人資格。

起草說明：憲法明確規定，公民有結社的自由。已經成立的業主委員會互相學習借鑒有助于自身的規范和自律。由各業主委員會組建協會符合法律、法規的相關規定。

最近，廣東省政府作出了《關于發揮行業協會、商會作用的決定》，對行業協會、商會的體制和職能進行重大改革。《決定》要求，在“自愿發起、自選會長、自籌經費、自聘人員、自主會務”的基礎上，實行行業協會、商會“無行政級別、無行政事業編制、無行政業務主管部門”，真正實現“民間化”和“自治性”，突出其民間化色彩，強化其服務職能。

異常強大的房地產開發商早已擁有了自己的協會，代表物業管理公司的協會也已正式運作，而更需要團結、更需要自律、代表廣大小業主的各業主委員會卻仍然處于“各自為戰”的狀態，這十分不利于維護業主正當權益、推進和諧社會建設。

普遍建立業主委員會，依法規范業主委員會的運作是我市社區工作的重要任務。成立全國首個業主委員會協會，對于加強和改善黨對社區工作的領導，推進依法治國，實踐“執政為民”和“三個代表”重要思想，落實科學發觀均具有特別重要的意義。

前已述及，由房地產行政部門擔任業主委員會、房地產商、物管企業三者的主管部門難以中立。因此，組建全市性的業主委員會聯合會，應當摒棄需要房地產行政主管部門同意的陳舊觀念，只要符合社團登記實質要件，民政部門應當為其辦理社團法人登記。

香港的業主立案法團聯會、業主維權保護協會，活動頻繁，為業主維權作出了重大貢獻，可以借鑒。

第四十六條（維權基金） 各業主委員會和業主委員會聯合會可以依法設立各種維權基金，為業主維權提供急需的各種幫助。

起草說明：業主維權屢戰屢敗除了組織上的“一盤散沙”之外，經費的匱乏也是重要原因，應當動員社會力量予以支援。依現有基金會設立程序建立業主維權基金，也有利于捐款管理的規范化，防止捐贈過程中的遺憾情形發生。

第四章物業服務

第一節前期物業管理

第四十七條 （前期物業管理企業的確定）建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》前，通過招投標方式選聘物業管理企業，并簽訂書面的前期物業服務合同并向縣（區）級房地產行政主管部門備案。建設單位本身以及建設單位以參股、控股等方式實際控制的關聯物業管理企業均不得參與前期物業管理。前期物業管理企業的名稱應當記入《商品房預售許可證》，供購房人查閱。[page]

投標人少于3個或者總建筑面積不超過5萬平方米的住宅物業，經物業所在地房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

分期開發的整個住宅物業劃定為一個物業管理區域的，其前期物業管理招投標應當以先期開發完畢的物業管理區域為限。分期成立的業主委員會可以根據業主大會的決定解聘、選聘物業管理企業。全部開發完畢后，由業主委員會根據整個物業管理區域業主大會的決定聘請物業管理企業。

建設單位選定前期物業管理企業后，不得隨意變更。

起草說明：選聘前期物業管理企業的時間提前到取得預售證前，規定將前期物業管理企業寫入預售證，前期物業服務合同需要備案管理，有利于業主監督和行政部門管理。建設單位本身以及建設單位以參股、控股等方式實際控制的關聯物業管理企業均不得參與前期物業管理，防止了建設單位與物業管理企業串通一氣損害業主的情況發生。規定了前期物業管理企業一經選定，建設單位不得隨意變更，防止了“按規定選聘前期物管企業，隨意變更無需擔責”的情況發生。

規定“分期成立的業主委員會可以根據業主大會的決定解聘、選聘物業管理企業”以防止建設單位借口“分期開發”前期物業管理企業一定多年不變、業主權利受損無從救濟的情形出現。在廣州，有的樓盤分成八期開發，周期長達十幾年。如果允許開發商就整個小區選定前期物業企業關不得改變，業主大會和業主委員會關于選聘、解聘物業管理企業的權利將形同虛設。

第四十八條（建設單位銷售物業時明示、備案業主臨時公約的義務） 建設單位在銷售物業前，應當根據政府主管部門公布的業主臨時公約示范文本制定業主臨時公約，并將業主臨時公約報物業所在地的縣（區）級房地產行政主管部門備案。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位應當在物業銷售時將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當在業主臨時公約上以簽字同意的方式承諾遵守。物業買受人自物業交付之日成為業主大會的成員，依法行使權利和履行義務。

在首次業主大會通過的業主公約生效后，業主臨時公約即行失效。

起草說明：在霸王條款十分猖獗的情況下，業主臨時公約的備案管理可能有利于解決目前臨時公約中的霸王條款。

第四十九條（建設單位銷售物業時明示、備案前期物業服務合同的義務）建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當向物業買受人明示前期物業服務合同及物業管理企業、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。

前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件，經物業買受人簽字確認，對物業買賣雙方和物業管理企業具有約束力。前期物業服務合同可以約定期限；約定期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

起草說明：在建設單位推行霸王條款拒不修改的情況下，前期物業服務合同的備案管理可能有于遏制目前前期物業服務合同的霸王條款。

第五十條（建設單位銷售物業時公示共用設施、共用設備的義務）建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備予以公示，并向物業買受人提供書面公示材料。
起草說明：建設單位銷售物業時公示共用設施、共用設備，有助于使業主了解共用設施、共用設備的狀況，做到心中有數，提高建設單位忽悠業主的成本。

第五十一條（建設單位的保修義務）物業管理區域內物業竣工驗收合格并交付使用后，建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
建設單位提取的物業工程質量保修金，應當專戶存儲，專項用于物業保修期內的維修，并接受業主和業主委員會的監督。

第五十二條（建設單位銷售物業時簽訂不同版本文件的選擇）同一物業管理區域內，前期物業管理服務合同、業主臨時公約或者物業買賣合同等文件中涉及物業購買人共同利益的約定應當一致。約定不一致的，以最不利于建設單位、物業管理企業的合同文本為準。

起草說明：借用WTO原則中的最惠國待遇條款，防止建設單位利用業主之間信息不通各個擊破，獲取最大限度的利益，如此，業主合法利益將得到一定保護。

第五十三條（前期物業管理物業的移交） 前期物業管理企業承接物業時，應當對物業管理區域內物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備等的數質量情況進行查驗，并查明供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線電視等相關管線和設施設備與有關單位的移交情況。
對物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備達不到數量、質量要求的，前期物業管理企業不得接管。
業主委員會成立后，前期物業管理企業應當將物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備等的查驗情況報告業主委員會。

起草說明：前期物業移交義務明確，有助于小區共用部位共用設施設備的保全。

第五十四條（建設單位移交物業時的行政監管）辦理物業承接驗收手續時，建設單

位應當在縣級以上房地產行政主管部門的監督下，向物業管理企業移交物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料。物業管理企業應將移交結果向全體業主公示。

起草說明：關鍵時候，政府應該出手。

第五十五條（前期物業管理收費標準） 前期物業管理企業或者建設單位應當在政府指導價范圍內，與房屋購買人在前期物業管理服務合同中預先約定收費標準。沒有約定的按照當地同類住宅小區的政府指導價的最低標準收取。

起草說明：對前期物業管理企業隨意定價的情況，相信這會有一定的作用，會在一定程度上督促物業管理企業與業主進行協商。

第五十六條（前期物業管理期滿的終止）前期物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料交還業主委員會。

第五十七條（物業管理費的交納）物業管理區域已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納；物業交付之日起，物業服務費用由買受人交納，雙方另有約定的從其約定。

建設單位出售物業時，不得承諾減免物業服務費用。

第五十八條（建設單位、物業管理企業實施物業管理時的義務）交付物業時，建設單位、物業管理企業不得收取煤氣初裝費，所有收費項目和標準均應當公布。委托收費的項目，不得收取任何手續費用，并應當出示委托書，開具委托單位的正式收據。[page]

建設單位、物業管理企業違反上述規定的，業主可以拒交。建設單位、物業管理企業不得以此拒絕交樓。

起草說明：煤氣初裝費屬于亂收費，省物價局已經明確。既然已經明確，絕對不能再收，否則法治何在？鑒于建設單位往往以不交清其所謂的全部款項就拒不交樓，業主為了收樓只能被迫接受的現狀，應當規定，建設單位、物業管理企業不得以此拒絕交樓。因為，業主已經為房屋支付了全部房款，建設單位就有義務交付房屋，何況這些亂七八糟收費大部分又是非法的。

第二節 物業管理用房

第五十九條（建設單位物業管理用房的配套建設義務） 物業管理服務用房、業主委員會用房（以下合稱物業管理用房）和按國家有關規定納入配套建設的物業共用設施設備，應當與新建物業同時設計、同時施工、同時驗收、同時交付使用。

起草說明：建設單位以“政府原因”免責越來越時髦。最好一開始就將物業管理用房考慮在內，否則建設單位就會以政府原因為由負責。在本條例關于業主大會的職能中已經規定物業管理用房的規劃變更應當經過業主大會同意。

第六十條（物業管理用房的配備標準） 建設單位應當按照不少于物業管理區域總房屋建筑面積千分之四的比例無償提供物業管理用房，最低不少于一百平方米。

分期開發建設的物業，建設單位在先期開發的區域配置全部物業管理用房，或者以先期開發區域的房屋建筑面積為基數，按千分之四的比例配置物業管理用房，但最低不得少于100平方米。

物業管理用房應為地面以上的獨立成套房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業管理用房所在樓層不得高于四層。

業主委員會用房按不低于10%的比例在物業管理用房總量中配備，最低不少于20平方米。

起草說明：有建設單位用地下室作為物業管理用房，有的將幾十層的高樓用作物業管理用房，還說不違法。如果規定，那就違法了！明確物業管理用房和業主委員會用房的位置、面積以及在建設面積中的比例，有助于界定建設單位的責任，防止物業管理企業與業主委員會因此發生糾紛。

第六十一條（物業管理用房的性質）物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，縣級以上房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當注明物業管理用房面積和位置，并發給產權情況登記表。

起草說明：不發證防止濫用，發個產權情況登記表，以示產權在握也好。

第六十二條（物業管理用房的移交）建設單位應當在業主委員會成立之日起三十日內將物業管理用房移交給業主委員會。業主委員會成立前，物業管理用房由物業管理企業經營使用。

第六十三條（物業管理用房拆遷補償的處理）因拆遷致使物業管理用房滅失的，應當根據房屋拆遷方面的有關規定，由業主大會或業主代表大會決定補償安置的方式。拆遷安置用房或貨幣補償金額屬于業主所有。

起草說明：由于業主是弱者，最好寫明。

第三節 物業管理規定

第六十四條（物業管理企業和人員的資質）物業管理企業應當按照國家規定，具備相應的資質。
從事物業管理的人員應當按照國家規定，取得職業資格證書。

起草說明：重復《物業管理條例》相關規定，以示完整。

第六十五條（物業管理合同的簽訂）業主大會成立后，業主委員會應當按照業主大會的決定與前期物業管理企業或者其他選定的物業管理企業簽訂物業服務合同。

前期物業服務可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第六十六條（物業管理企業的權利） 物業管理企業享有下列權利：
（一）按照物業管理的技術標準、行業規范和物業服務合同約定提供專業化的物業服務；
（二）收取物業服務費或物業服務酬金；
（三）選擇專業性服務企業承擔專項經營服務業務；
（四）制止物業管理區域內違反業主公約和物業管理規章制度的行為；
（五）享有經營自主權，按經營范圍開展經營活動；
（六）法律、法規規定的其他權利。

第六十七條（物業管理企業的義務） 物業管理企業履行下列義務：
（一）履行物業服務合同，提供物業服務；
（二）接受業主、業主大會、業主委員會的監督；
（三）在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提供專項服務的收費項目和標準；
（四）向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況；
（五）接受物業所在地房產行政管理部門的監督管理；
（六）協助有關部門制止違法、違規行為，維護物業管理區域公共秩序和公共安全；
（七）在物業服務活動中維護業主的合法權益；

（八）法律、法規規定的其他義務。

第六十八條（物業管理合同的內容） 物業管理服務合同中的物業管理服務事項主要包括以下內容：
（一）物業共用部位和物業共用設施設備的日常養護和管理；
（二）物業管理區域內共用部位的保潔；
（三）公共綠地、花草樹木等的養護管理；
（四）協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序、設置安全警示標志、進行消防和交通等事項的安全防范；
（五）物業裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務；
（六）物業檔案的管理。
業主委員會經業主大會同意，可以與物業管理企業約定前款內容以外的其他服務項目；物業管理企業也可以直接向業主和使用人提供物業管理服務合同以外的其他服務項目，業主和使用人對物業管理企業提供的其他服務有自主選擇權。

第六十九條（物業管理收費的方式） 物業管理服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。采取酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收支情況。物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請專業機構對物業服務資金進行年度預決算和對物業服務費用的收支情況進行審計。

第七十條（物業管理企業不得改變設施的限制） 物業管理企業不得擅自改變物業管理區域內設施的用途。

第七十一條（物業管理合同續期和移交）物業服務合同期限屆滿前3個月，物業管理企業應當與業主委員會協商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同；不再續約的，業主大會應當及時選聘其他物業管理企業并通知通知物業管理企業。[page]

物業服務合同期限屆滿，沒有召開業主大會或者業主大會沒有作出是否續約決定的，原物業服務合同繼續履行至業主大會選聘新的物業管理企業進駐時止。

物業服務合同期滿不再續約或者解除物業服務合同的，原物業管理企業應當在合同終止之日起10日內，向業主委員會移交下列資料和財物：
（一）國務院《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料；
（二）物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備；
（三）有關代管的物業管理的款項及其他應當移交的票據和賬冊。
業主大會重新選聘物業管理企業后，業主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業管理企業，原物業管理企業應當與新選聘的物業管理企業做好物業管理交接工作。

第七十二條（物業管理企業違法違約應承擔的法律責任）物業管理企業沒有履行或者沒有完全履行物業服務合同的約定，導致物業管理區域財產損失或者人身傷害的，按照其過錯程度承擔相應的法律責任。有保證人身、財產安全特別約定的，從其約定。

第七十三條（物業管理收費標準） 普通住宅（別墅和容積率不超過1.0的住宅屬于非普通住宅，其他住宅屬于普通住宅）服務收費實行政府指導價，其他類型物業服務收費實行市場調節價。經業主大會所持投票權三分之二以上通過，普通住宅物業服務收費可以實行市場調節價，并在物業服務合同中明確。政府指導價的具體定價形式和收費標準由市、縣人民政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門制定。政府指導價由價格主管部門會同物業管理行政主管部門共同確定，每年公布一次。

物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。
物業管理企業應當明碼標價，在物業管理區域的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第七十四條（物業管理企業重復收費的限制） 物業管理企業已接受委托實施物業管理并相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業主或者物業使用人重復收取衛生費、治安費等性質和內容相同的費項。
（預收物管費的限制）經業主同意，物業管理企業可以向業主預收物業管理服務費。
（物管費的連帶交納）業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業管理服務費的，從其約定，但業主負連帶繳納責任。

第七十五條（雜費繳納）物業管理區域內，供水、供電、供氣等單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業主。
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位可以委托物業管理企業代收有關費用，并按約定支付手續費。
物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第七十六條（公共費用的分攤） 物業管理企業應當每月公布共用場地、設施設備產生的水電數量、單價、金額，按實際支出和約定的收費方式向全體業主合理分攤，但物業服務合同另有約定或供電供水部門收費到戶的除外。

建設單位應當在出售物業前對共用場地、設施設備安裝獨立計量器。

第七十七條（舊物管理企業的退出） 物業服務合同終止時，業主大會選聘了新物業管理企業的，原物業管理企業應當在七日內退出物業管理區域，并向業主委員會完整移交有關物業、物品和檔案資料，配合新的物業管理企業做好交接工作。

原物業管理企業未按前款規定退出物業管理區域的，應當免費提供原合同規定的物業管理服務，并依法承擔相應的法律責任；造成業主損失的，依法賠償。物業管理合同有約定的，按照約定承擔違約責任。

起草說明：因為利益關系，舊的物管不退出時常發生，造成不少困擾，此處原則規定，法律責任一章詳盡寫明。

第七十八條（放棄物管時緊急處理） 物業管理企業放棄物業管理的，在新的物業管理企業進駐之前，由轄區街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織保潔企業實施保潔服務，并向業主收取相應費用；物業的維修由受益業主自行選擇維修單位，并承擔費用。

起草說明：也有物管企業覺得不賺錢一走了之的，對業主損害不小，一覺醒來，所有保安等不見，業主干著急。廣州就曾發生過這種事情。情急之下，政府出馬。

第七十九條（業主的繳納服務費的義務以及投訴的處理） 對物業服務不滿意的，除另有約定外，業主不得拒交物業服務費。業主提出物業管理服務投訴的，房地產行政主管部門應當會同街道辦事處、居民委員會或其他行政主管部門及時協調、處理；房地產行政主管部門對物業管理企業下達限期整改通知書的，物業管理企業應當及時整改。

相關當事人對物業管理糾紛可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

起草說明：業主以不交物業管理費的方式來對抗物管企業似乎有愈演愈烈之勢，其實這并非高招。你不交管理費，物管賺不了錢甚至想一走了之，受損的還是自己。再說，你不交管理費，別人交了，等于你侵犯了那些交了管理費的業主。最后，你不交管理費，業主委員會、物業管理企業將你訴上法庭，你敗訴的機會是很大的，一旦強制執行，面子上不好受。所以，不交管理費本身與自治相去甚遠。既然我們正在依法治國，努力建設一個法治國家，那我們就得理性維權，依法辦事。

第八十條（未實施物管愿意實施物業管理的條件） 未實施物業管理的住宅物業，經二分之一以上業主書面同意，可以實施物業管理或專項服務。

起草說明：也幫那些想實施尚未實施物業管理的人們寫上一條。

第八十一條（建設單位對擁有物業面積的服務費繳納義務以及法律后果）建設單位對其擁有的物業面積，必須按照規定繳納物業服務費。建設單位不能出示其名下物業已經交清物業服務費的，視為其喪失投票權，該投票權攤到其他業主。

起草說明：建設單位物業面積多少，管理費交了多少，誰也不清楚。但到了投票時，它就會來的。借助聯合國的方法，哪個國家的會費欠繳到了什么程度，就停止它的投票權（美國份錢多，欠錢的機會也多，但往往在投票權時就把錢交足了）。如果沒有交清，對不起，失去投票權。

第八十二條（物管理企業轉包服務項目的限制）物業管理企業不得將應由自己履行的物業服務項目全部轉包他人。物業管理企業將專項服務項目轉由他人代為履行的，應當經過業主委員會同意。

第八十三條（建設單位、物管企業不得采取破壞生存手段的限制）建設單位、物業管理企業不得采取停水、停電、停煤氣、封鎖通道等破壞生活基本條件的方式催繳物業服務費或者以此作為解決糾紛的手段。[page]

起草說明：與業主不交管理費相對應，物業管理公司使用上述手段的可能性也在上升。這會導致社會不穩定，甚至損害許多無甚關聯業主的利益，手段“相當”地不厚道，應當堅決制止！

第八十四條（建設單位、物業管理企業限制業主享受公共服務的法律規制）建設單位、物業管理企業不得限定業主安裝指定公司的電視、電話、寬帶網、直飲水、可視門鈴等系統，保證業主有完全自由選擇的權利。

建設單位及物業管理單位不得阻止合法經營的電信、有線電視、直飲水等公共服務經營單位依法進入物業管理區域為業主提供服務。

起草說明：據說這也成為了一些房地產商、物業管理企業賺錢的另一重要渠道，但這既破壞了市場競爭的法則，也嚴重損害了業主及物業使用人的消費者權利。更惡劣的是，這為他們制造一個法律王國之外的獨立王國創造了條件。一旦小區出現一些不利于他們的事件，為了防止信息的自由傳播，某些房地產商和管理企業甚至采用舊社會中反動政府才用得上的限制措施，斷網、停電。

第四節 專項維修資金

第八十五條（專項維修資金的建立條件） 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，具有兩個以上業主的，業主應當按國家和省有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。

第八十六條（建設單位繳交專項維修資金的界限） 核發的商品房預售許可證在1998年10月1日《廣東省物業管理條例》開始施行后至 2003年8月31日國務院《物業管理條例》施行前的，由建設單位按物業總投資的2%的比例一次性劃撥給業主委員會。沒有成立業主委員會，由縣（區）級房地產行政主管部門代為追繳。

（物業總投資的確定）建設單位應當提供物業總投資的證明文件，不能提供或者拒不提供的，物業總投資以該建設項目的報建文件確定，或者由法定的鑒定機構進行評定，評定費用由建設單位承擔。

起草說明：說起專項維修資金，在廣州來說，問題那是“相當”的嚴重。

1999年8月，李女士與廣州東華實業股份有限公司（以下簡稱東華公司）簽訂合同，購買東悅居一套房子。開發商是在1998年10月1日后取得商品房預售許可證的。房子買了幾年，但物業維修基金一直沒有著落，李女士于是在2003年８月以開發商不給其繳納物業維修基金為由，把開發商告上法院，此案被稱為“廣州維修基金第一案”。僅廣州市，與此案相似情況的業主就達數十萬戶、涉及的維修基金以數十億計，且因法規“打架”可能最終需要全國人大常委會裁決,一直以來,該案備受社會關注，省、市、中央各大媒體亦曾廣泛報道。

作為該案的代理人，伴隨此案歷經三年訴訟，最后的結果是“沒有結果”。

2003年12月9日，原廣州市東山區人民法院就此案作出(2003)東法民三初字第1702號民事裁定書。裁定書認為：“………所在小區的業主委員會已經成立，原告現以個人名義向法院主張小區物業管理維修基金，不符合法律規定，應予駁回”，遂裁定駁回女士的起訴。

2004年4月22日，廣州中院作出（2004）穗中法民四終字第1811號民事裁定（下稱1811裁定）。該裁定書認為：“……依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條、第一百五十四條和最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第一百八十七條的規定，裁定如下：一、撤銷廣州市東山區人民法院(2003)東法民三初字第1702號民事裁定書；本案由廣州市東山區人民法院進行審理”。

2005年1月28日，東山區法院參照廣州市國土資源和房屋管理局（2003）592號文件判決“被告應按原告購房建筑面積，以40元/m2的標準，將3724元物業專項維修基金存入指定專用賬戶”，業主勝訴。

2006年1月12日，廣州中院做出(2005)穗中法民民四終字第1163號民事裁定書(下稱1163裁定)。該裁定認為：“……，從本質上說，當事人承擔的主要是行政法上的義務，應由行政主管部門前置處理為宜。原審以民事案件受理并做出實體判決不當，應予撤銷”。遂依據民事訴訟法第一百零八條第（一）項、第（四）項，撤銷原東山區法院2005年1月28日的判決結果，駁回業主李女士的訴訟請求。

終審裁定雖然在程序上終結了此案，但面對數十萬業主對于維修基金的追問，這絕不可能成為終點。《省條例》和部《通知》的效力沖突問題，不容回避。作為律師，我們不難想像法院之前所做的不懈努力，但如今的意外結果無疑是整個社會所不能接受的。原本可以借助司法程序啟動解決這一歷史難題的機會如今化為了泡影。東悅居的業主在向市檢察院和廣州中院申訴的同時，也已自行向國務院申請對上述規定不一的問題進行處理。但國務院至今沒有任何回復，遠遠超過信訪條例規定的三個月必須答復的期限。

現仍有效的〈廣東省物業管理條例〉第三十二條規定：“業主委員會應當設立物業管理維修基金。物業管理維修基金由物業建設單位按物業總投資的百分之二，在向業主委員會移交物業管理權時，一次性劃撥給業主委員會，其所有權屬全體業主共同所有”。在其實施僅

三個月時，建設部關于印發《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的通知（建住房［１９９８］２１３號）實施，開發商紛紛借此拒交專項維修資金。〈廣東省物業管理條例〉的上述規定幾成空文。終審裁定后，我們請求省人大對此條文進行立法解釋，也不了了之。由此不免擔心起來，我們今天精心制定〈廣東省物業管理條例〉又有多少可能落到實處呢？

本案在經歷了起訴、被駁回、法院同意受理、一審、二審等多個階段長達三年多的時間后，一個令人意外的終審裁定，毀滅了所有人的期待，維修基金的遺留問題將繼續存在下去。難道一定要等到重大責任事故發生，社會付出沉重代價的那一天，我們的才能醒悟嗎？象本案這樣，建設單位早已收走維修基金，現在卻無法讓它回到業主手中，一筆筆維修基金巨額款項去向不明，應當引起所有人的深思。

立法權威不容褻瀆，作為省一級的地方立法機關頒布的地方性法規，司法機關不予理睬，損害了立法的有效性，動搖了人們對法治的信心。所以，現在是我們立法機關必須亮明自己的態度的時候了。

而在西門口廣場業主委員會訴開發商追繳專項維修資金一案中，荔灣區法院及廣州中院一律高掛“免戰牌”，簡單判定“不屬民事案件”，一概不予受理。廣州市國土資源和房屋管理局對此案作出答復，雖認定本案專項維修資金應由開發商繳納，但應向法院起訴，兩者互相矛盾，均認為不歸自己管轄，好一個“燙手山芋”，竟然沒人管了。同樣的案件，福州中院及南通中院均判定業主委員會勝訴，在廣東，專項維修資金案件竟不屬于民事案件，法治的統一和尊嚴茫然無存。[page]

第八十七條（業主繳交專項維修資金的界限）核發的商品房預售許可證在1998年9月30日前或者在2003年9月1日后的，由購房者按住宅建筑面積40元/M2，非住宅建筑面積50元/M2的標準交納首期專項維修資金，不足物業總投資的2%的部分，根據業主大會決定的方案繳納。

（兩年未售出房屋的專項維修資金繳交主體）建設單位在該棟第一套商品房批準銷售之日起兩年后，尚未售出的商品房的首期專項維修資金由建設單位按房價的2％一次性繳交。

起草說明：建設單位沒有將物業售出的一直不繳納專項維修資金，將會影響到專項維修資金的建立。如果一直不售，開發商就可以一直不繳納維修資金，損害了其他小業主的利益。

業主應當向房地產行政主管部門指定的銀行繳交專項維修資金。建設單位、物業管理企業代收專項維修資金的，應當出具房地產行政部門的書面委托文件并開具由房地產行政部門監制的專用收據。

起草說明：建設單位、物管企業挪用專項維修資金的事情并不少見，業主最終成了冤大頭，引發不少糾紛。如果出具了專用收據，有利于加強房地產行政部門對專項維修資金收取的監控。

第八十八條（公共收益優先補足專項維修資金）利用電梯間、外墻面物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將業主所得收益百分之三十用于補貼物業管理公共服務費，百分之七十納入專項維修資金，但業主大會另作決定的除外。

起草說明：尊重業主大會的自治作用。

第八十九條（專項維修資金的補足）專項維修資金余額不足首期專項維修資金的百分之三十時，業主大會應當續籌專項維修資金。具體標準及籌集辦法由業主委員會擬訂，提交業主大會會議、由三分之二以上投票權討論通過。

起草說明：三分之二是要命的，但國務院已規定，只好如此。

第九十條（專項維修資金的保管、核算） 專項維修資金應當存入銀行專戶，按幢立帳、按戶核算。 已經成立業主委員會的，專項維修資金由縣級以上房地產行政主管部門設立以業主委員會名義開戶的專款帳戶進行管理。沒有成立業主委員會的，由縣級以上房地產行政部門代為管理。

起草說明：房地產行政部門代管總比建設單位、物管企業放心的多。

第九十一條（專項維修資金的使用程序）物業管理企業和業主委員會應于每次使用前后公布維修計劃及結算帳目情款，按專項維修基金管理辦法辦理使用手續。接受廣大業主的監督。但緊急事故可先處理后公示辦理各項手續。
第九十二條（專項維修資金的使用范圍）專項維修資金按照下列辦法使用：

（一）自有部分的維修費用，由該業主承擔；

（二）部分共用部位的維修費用，由該部分業主按照房屋建筑面積比例共同承擔；

（三）全體共用部位的維修費用，由全體業主按照房屋建筑面積比例共同承擔。

物業的共用部位屬于人為損壞的維修費用，由責任人承擔；物業保修期內發生的維修費用，由建設單位承擔，不得使用專項維修資金。

第九十三條（專項維修資金轉讓時不得退還）業主轉讓物業時，其專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給新業主。（專項維修資金房屋滅失時退還）因拆遷、自然原因或其他原因使物業滅失的，業主持有關證明材料到專項維修資金主管部門退回余額。

起草說明：明確一下，僅此而已，免得一些業主賣房時老惦記這點小錢，或提醒賣方將該部分列入房屋買賣價款中。

第五章 物業的使用、維護與建設

第九十四條（裝飾裝修）物業管理企業應當對業主裝飾裝修房屋進行指導和監督。
業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業管理企業并遵守業主公約；物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

物業管理企業應對物業裝飾裝修活動實施監督。物業管理企業發現違反裝飾裝修規定的，應當立即勸阻、制止，并督促改正。對已造成物業危害后果或者經勸阻、制止拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關行政主管部門依法處理。
物業管理企業違反有關裝飾裝修規定的，業主或者業主委員會應當及時報告有關行政主管部門依法處理。

第九十五條（出租轉讓告知）物業轉讓、出租的，業主應當在簽訂物業租賃合同后，將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業管理企業，并將業主公約的內容告知受讓人或承租人。

第九十六條（出租約定的限制）物業使用人在物業管理活動中的權利、義務由業主和物業使用人約定，但約定不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第九十七條（統一管理、業主優先） 物業管理區域內的會所、停車場，應當由物業管理企業統一管理，其應當依法經營并優先滿足業主、物業使用人使用。

停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位有空余的，經業主委員會同意可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。

尚未出售的停車位，有業主、物業使用人需要租賃的，應當出租給業主、物業使用人。

第九十八條（車輛停放） 利用物業共用部位、共用設施、場地等停放車輛的，應當經業主大會同意，車輛停放應當有序，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

物業管理區域內應業主或者業主委員會委托實施專人管理的機動車停車服務收費標準，按照價格主管部門制定的標準執行。
利用屬于全體業主所有的物業共用部位、共用設施、場地等停放車輛的，車輛停放場地費的收取標準，由業主委員會參照有關規定、考慮占用共用設施給予合理補償的原則確定。

第九十九條（禁止行為） 物業管理區域禁止下列損害公共利益的行為：
（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，改變房屋用途，確需改變者、必須書面征得相關業主同意、并辦理相關手續；
（二）違法搭建建筑物、構筑物；
（三）擅自改建、占用物業共用部分；
（四）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；
（五）踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林；
（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品； [page]
（七）排放有毒、有害物質；擅自開口向公共走廊內庭及低空排放炊煙及廢氣；

（八）亂拋垃圾，高空拋物；

（九）發出超過規定標準的噪聲；
（十）法律、法規和業主公約禁止的其他行為。
物業管理區域內發生上述行為時，物業管理企業應當制止，并協助業主委員會進行糾正。對違反有關治安、環保和物業使用等方面法律、法規、規章規定行為的，物業管理企業在制止的同時，應當及時向有關行政管理部門報告。

第一百條（共用設施設備維修業主使用人的義務） 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業主、物業使用人應當予以配合；因相關業主、使用人阻撓維修、更新造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

因物業維修、更新造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

第一百零一條（公用事業單位的維修義務） 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位委托物業管理企業代為維修、養護的，應當簽訂委托合同，并支付相應的維修、養護費用。前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第一百零二條（緊急維修義務的處理） 業主、業主委員會和物業管理企業應當對其負有維護責任的物業定期維修養護。
當物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護；責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意或者直接按照業主公約的約定，可以由物業管理企業維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。
物業維修養護時，相關業主和物業使用人必須給予配合。因拒絕配合造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

起草說明：特殊情況，特殊處理。

第一百零三條（特殊情況下業主委員會的報建）建設單位出現停業、歇業、被吊銷、下落不明、被注銷等無法正常營業時，業主委員會經業主大會二分之一以上投票權通過，可以向政府相關部門進行共用設施、共用部分的報建工作。

起草說明：有時可能需要此條，目前共用設施共用部分的報建一律由建設單位負責。在建設單位因各種原因無法正常營業的情況下，出于對業主共同利益的保護，有必要如此規定。

第一百零四條（投訴制度）房地產行政主管部門應當建立投訴受理制度。
市（縣）、區物業管理行政主管部門接到投訴后，應當在7日內作出是否受理的答復。對決定受理的，應當進行調查、核實，并自受理投訴之日起30日內，將處理意見回復投訴人。
投訴人對市（縣）、區物業管理行政主管部門的處理意見有異議的，可以向市物業管理行政主管部門提出書面復核要求。市物業管理行政主管部門應當自收到書面復核要求之日起30日內，將復核意見回復投訴人。

起草說明：定個時限，有個說法。

第六章 法律責任

第一百零五條（罰則的協調） 違反本條例的行為，本省其他條例有處罰規定的，依照有關規定處理。但本條例規定更為具體的，按本條例處理。

起草說明：“法規打架”才造就了維修基金第一案的懸而未決，一定要力戒法規打架。

第一百零六條（引用法規的處罰）建設單位、物業管理企業有下列行為之一的，依照國務院《物業管理條例》的規定處罰.本條例規定其他其他處理措施的,可以一并執行：
（一）住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的；
（二）擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；
（三）不移交有關資料的；
（四）未取得資質證書從事物業管理的；
（五）物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；
（六）挪用專項維修資金的；
（七）未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的；

（八）將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托他人的；

（九）不按規定配備物業管理用房的。

起草說明：國務院上位法大于地方性法規，必須適用。

第一百零七條（違反前期物業管理義務建設單位應負的責任） 建設單位違反本條例規定，擅自變更前期物業管理企業，建設單位本身以及建設單位以參股、控股等方式實際控制的關聯物業管理企業參與前期物業管理，由縣（區）級以上房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處50萬元以上200萬元以下的罰款。

建設單位不將前期物業管理合同、業主臨時公約、涉及物業管理的物業買賣合同備案的，由縣（區）級以上房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處２萬元以上10萬元以下的罰款。

前期物業管理合同、業主臨時公約、涉及物業管理的物業買賣合同，嚴重損害業主的合法權益的，縣（區）級以上房地產行政主管部門應當責令限期改正，給予警告，拒不改正的,處20萬元以上５0萬元以下的罰款；人民法院依法可以宣告無效或者撤銷。

起草說明：前有規定，后有罰則；罰得較重，才能心痛。

第一百零八條（建設單位銷售物業減免物業服務費的責任）違反本條例規定，建設單位在出售物業時承諾減免物業管理服務費的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處10萬元以下的罰款。

第一百零九條（建設單位限制業主接受基礎消費的法律責任）建設單位、物業管理違反本條例規定，阻止合法經營的電信、有線電視、直飲水等公共服務經營單位依法進入物業管理區域或者限定業主安裝電視、電話、寬帶網、直飲水、可視門鈴等系統的，縣（區）級以上房地產行政部門可以責令限期改正,處10萬元以上200萬元以下罰款。

起草說明：建設單位、物管企業如此熱心，分成應當不少，罰時不應心軟。

第一百一十條（違反公示備案義務建設單位應負的責任）建設單位在銷售物業時，不公示物業管理區域劃分、臨時業主公約、前期物業服務合同、前期物業管理企業、服務收費標準、收費標準、計費方式和起始時間的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處10萬元以下的罰款。[page]

第一百零一十一條（違反繳納物業服務費義務建設單位應負的責任）建設單位違反本條例規定，不按時足額交納物業服務費的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正，處以未交納物業費總額一倍以上五倍以下的罰款，并在物業管理區域內通報。

起草說明：前兩條事情不太，罰得少些，改正就好。

第一百一十二條（違反符合業主委員會成立條件建設單位、物業管理企業拒不報告應負的責任） 建設單位、物業管理企業違反本條例規定，明知物業管理區域符合召開首次業主大會條件拒不報告、或者以不提供資金、場地、業主名冊及聯系方式等方式妨礙業主委員會成立的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處１0萬元以上50萬元以下的罰款。

起草說明：報告就算，不報就罰。

第一百一十三條（拒不退出物管單位應負的責任）物業管理企業違反規定拒不退出物業管理區域，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期退出物業管理區域，拒不退出的，經縣級以上房地產行政部門申請,人民法院應當強制執行；縣級以上房地產行政主管部門可處50萬元以上200萬元以下的罰款，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；造成業主損失的,業主、業主委員會可以要求賠償。

起草說明：拒不退出，限期改正；拒不改正，強制執行；此事較大，罰至它怕。

第一百一十四條（拒不整改物管單位應負的責任）物業管理企業違反規定，收到房地產行政主管部門整改通知書而不及時整改的，由縣級以上房地產行政主管部門處1萬元以上5萬元以下的罰款；情節嚴重的，頒發資質證書的部門可對物業管理企業進行降低資質等級、吊銷物業管理資質證書等行政處罰。

起草說明：連主管部門的招呼都不聽，招打，該罰。保留原草案此條。

第一百一十五條（丟失檔案建設建設單位物管單位應負的責任） 建設單位、物業管理企業將屬于全體業主的檔案資料丟失、損毀，或者拒不按規定向業主委員會移交的，由縣級以上房地產行政主管部門處２０萬元以上１０0萬元以下的罰款。

起草說明：檔案丟失，以后將成物管難題，應當加大處罰力度。

第一百一十六條（亂收費物管單位應負的責任）物業管理企業擅自提高收費標準，增加收費項目，由縣級以上價格行政主管部門根據有關法律、法規的規定予以處罰。

第一百一十七條（毆打業主使用人建設單位物管單位應負的責任） 建設單位、物業管理企業人員或者其指使的人員對業主或物業使用人采取財產侵害行為的，頒發資質證書的部門應當吊銷資質證書，縣（區）級以上房地產行政部門可并處20萬元以上100萬元以下罰款；建設單位、物業管理企業人員或者其指使的人員對業主或物業使用人采取人身侵害行為的，除給予吊銷資質證書的行政處罰外,縣（區）級以上房地產行政部門可并處50萬元以上500萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

建設單位、物業管理企業因故意或者重大過失造成業主及物業使用人人身和財產損害的，應當承擔民事責任。

起草說明：人身權是業主及物業使用人的最基本人權，侵犯人身權的應當從重處罰。原草案沒有將物業使用人納入保護范圍，且沒有將建設單位以及建設單位和物管企業指使的人實施侵犯行為包括在內，存在法律漏洞，應當完善。侵害人身權或者財產權似乎有愈演愈烈之勢,特別是業主被打,社會反響強烈,立法上必須予以重重打擊,看他們以后還敢打業主不？

第一百一十八條（業主、使用人違反規定損害其他業主、使用人應負的責任）違反本條例規定，業主、物業使用人損害其他業主、使用人合法權利，經業主委員會勸阻無效的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10000元以下的罰款。

第一百一十九條（業主委員會成員違法決定應負的責任）業主委員會做出的決定違反法律、法規規定和業主大會決定，給業主、物業管理企業造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。

起草說明：有權必有責，用權受監督（總理語，記不全）

第一百二十條（業主委員會成員收取財物應負的責任）業主委員會委員違反本條例規定，索要或收受建設單位、物業管理企業或者其他關系人任何形式財物的，由縣級以上房地產行政主管部門沒收違法所得，在本物業管理區域內予以通報，可以并處違法所得3倍以下的罰款。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

起草說明：受處理的違法行為范圍應當擴大為“索要或收受建設單位、物業管理企業或者其他關系人任何形式財物的”，堡壘最容易從內部攻破，業主委員會委員必須自重。

第一百二十一條（未繳納專項維修資金的法律責任） 違反本條例規定，業主未將專項維修資金按規定繳存到銀行專戶的或者未按業主大會決議續籌、補建的，或者建設單位未按規定撥付將專項維修資金的，每日按應繳金額的千分之一的標準支付滯納金。

縣級以上房地產行政主管部門可以責令其限期繳納專項維修資金及滯納金；責令限期交納時，應當列明限期繳納的金額、期限以及拒不繳納的法律后果。

逾期仍不繳納的，房地產行政主管部門可以依法向人民法院申請強制執行；業主、業主委員會也可以向人民法院提起民事訴訟，人民法院必須受理，盡快審理。

縣級以上房地產行政部門對于專項維修資金的投訴，不依法履行職責的，給予行政處分。業主、業主委員會可以依法提起行政訴訟。

建設單位沒有繳清專項維修資金及滯納金的，由縣級以上房地產行政部門降低其資質，并責令其已經開發的項目暫停上市；本條例實施后逾期一年未能付清的，資質降至最低級別；逾期兩年仍未付清的，吊銷資質證書。

起草說明：專項維修資金不能成為廣東業主永遠的痛，立法、行政必須下決心防止出現新的拖欠，更要下決定解決歷史難題。放手業主、業主委員會依法解決該歷史問題，不僅不會導致社會動蕩，反而強化立法、司法權威。否則，整個社會付出的代價只會越來越大。

第一百二十二條（未配備物業管理用房的法律責任）建設單位未按規定提供物業管理用房的，由縣（區）級以上房地產行政主管部門責令限期提供；逾期不提供的，由建設單位按照同地段物業平均市場售價和規定的物業管理用房的面積，向業主委員會交納價款，專項用于承租、購置物業管理用房，拒不交納的，由縣（區）級以上房地產行政主管部門責令限期交納。

責令限期交納價款或者限期提供物業管理用房的，應當列明限期繳納的金額或者限期提供物業管理用房的位置及面積、履行時限以及拒不履行的法律后果，房地產行政主管部門可以依法向人民法院申請強制執行；建設單位不提供物業管理用房或者不支付價款的，業主委員會也可以向人民法院提起訴訟。[page]

起草說明：不給管理用房，與不交專項維修資金一樣需要強有力的保障機制。

第一百二十三條（破壞業主大會召開和業主委員會選舉的法律責任）建設單位、物業管理企業破壞業主大會召開、業主委員會選舉的，吊銷企業資質，并處10萬元以上100萬元以下罰款;違反治安處罰法的，由公安機關進行處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百二十四條（破壞業主和使用人生存條件建設單位和物業管理企業應負的法律責任）建設單位、物業管理企業采取停水、停電、停煤氣、封鎖通道等破壞基本生活條件的方式催繳物業服務費或者以此作為解決糾紛的手段的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正；拒不改正的，房地產行政部門可以申請人民法院予以強制執行，并處30萬元100萬元以下罰款，可以吊銷資質證書；造成業主或者物業使用人損失的，依法賠償。

起草說明：破壞基本生活手段，立足盡快解決問題，吊證重罰一般有效。

第一百二十五條（政府工作人員的職責）違反本條例規定，縣級以上房地產行政主管部門或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關或者監察機關責令改正；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會的；
（二）違法實施物業管理行政許可的；
（三）違反物業管理投訴處理規定的；
（四）對違反物業管理規定的行為，不依法查處的；
（五）有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的；

（六）國家機關實行物業管理未依法招投標的。

起草說明：政府沒有監督，就會懈怠！

第一百二十六條（涉及中央國家部門的職責的協調）本條例規定的處理措施涉及國家有關部門的,縣級以上人民政府有關部門應當建議國家有關部門依照本條例相關規定作出相應處理。

起草說明：有時需要跑趟北京。

第七章 附 則

第一百二十七條（名詞解釋）本條例所稱物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格、專營或主營物業管理服務業務的企業。

本條例所稱業主，是指物業的所有權人。尚未辦理產權登記，但其具有合法買賣憑證且已經入住的，享有業主權利，承擔業主義務。

本條例所稱物業使用人，是指物業承租人和實際使用物業的其他人。
本條例所稱物業建設單位，是指依法從事物業建設、經營的法人和其他組織。
本條例所稱物業，是指已建成并交付使用的各類建筑物、場所及其附屬的設施、設備和相關場地。
本條例所稱前期物業管理，是指業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

本條例所稱專有部分是指物業的套內部分，包括套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜、墻體、陽臺等。

本條例所稱共用部位是指物業的主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、物業外墻面、門廳、屋頂、走廊通道、架空層、樓梯間等。縣級以上人民政府房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當注明物業面積和位置。

本條例所稱共用設施設備是指物業區域內上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、煤氣線路、消防設施、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施、停車場、會所、物業管理用房、業主委員會用房、垃圾房、等。縣級以上人民政府房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當注明物業面積和位置。

業主、業主委員會查詢物業共用設施、共用部位產權情況時，房地產行政主管部門應當提供方便，并不得收取費用。

起草說明：凡查詢必收費，業主委員會好窮，不收行不行。

第一百二十八條（實施日期） 本條例自 年 月 日起施行。