如果張先生是小區的業主，他的這次購買車庫的行為不會引起事后如此大的反響，但是他并不打算購買小區的住宅或商鋪，也就是說，他并不是這個小區的業主。[關鍵]開發商有無行使告知義務此事的關鍵是張先生在購買車庫簽訂定金合同的時候，開發商是否曾經告知《杭州市住宅區配套建設暫行規定》的內容，并建議他在購買車庫以后買小區的商鋪或住宅。關于車庫能否賣給非小區業主的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

[起因]車庫能否辦出產權證

3月，杭州一樓盤拿到了預售證，這其中包括28個地上車庫，這些車庫是能辦出產權證的，由于車庫幾乎是臨街的，這也讓不少投資者相當看好。他們都打著這樣的算盤：把車庫買下來，然后變更用途破墻開店。來自富陽的張先生正是抱著這樣的目的，一口氣買下該小區的兩個位置相當不錯的車庫，每個車庫的售價是13萬元。張先生先交了10萬塊錢的定金。

如果張先生是小區的業主，他的這次購買車庫的行為不會引起事后如此大的反響，但是他并不打算購買小區的住宅或商鋪，也就是說，他并不是這個小區的業主。

有人提出：張先生的行為違反了去年出臺的《杭州市住宅區配套建設暫行規定》(杭政辦2005一號文件)，根據該規定，小區內的車庫只能賣給小區內的業主。

有鑒于此事可能會出現的后果，在車庫的銷售合同中，開發商增加了一些補充協議，在協議中，開發商事先說明，如果張先生不購買商鋪的話，有可能會因為違反了杭政辦2005一號文件，購買的車庫將辦不出產權證。

對這樣的銷售合同，張先生顯然是不滿意的，因此遲遲沒有來簽約。之后，事情鬧到了法院。“既然付了定金，就應該能夠辦出產權證。”張先生認為。現在開發商已經在銷售合同中表示，可能會無法辦出產權證，因此以開發商違約為由，要求開發商根據定金合同，雙倍退還定金。[page]

法院認為，開發商既然已經取得了預售證，因此從法律的角度上說，就表示開發商銷售的所有手續都已完備，符合了《商品房預售管理辦法》，銷售車庫沒有任何法律的問題，本著照顧弱勢一方的態度，法院建議庭外和解，開發商除退還張先生的十萬元定金外，給予張先生所有的訴訟費用以及一定的補償三萬元整，雙方都對這樣的調解方式表示認可。

[關鍵]開發商有無行使告知義務

此事的關鍵是張先生在購買車庫簽訂定金合同的時候，開發商是否曾經告知《杭州市住宅區配套建設暫行規定》(杭政辦2005一號文件)的內容，并建議他在購買車庫以后買小區的商鋪或住宅。

“如果有證據表明，開發商當初在銷售車庫的時候，已經告知上述內容及由此可能會出現的后果，那么開發商就沒有任何責任，現在該公司雖然表示曾經在銷售中心公示過該規定的內容并且向張先生告知，但是對方否認曾經告知過，這事情就說不清楚了。”

開發商的法律顧問回想道：如果當初以書面的形式告知《杭州市住宅區配套建設暫行規定》的具體內容，并且讓對方簽字，這樣一來就不會出現后來的情況了。

因為沒有這樣書面的“鐵證”，開發商后來間接地找旁證，他們找了其他購買車庫的客戶，用以證明確實在與客戶簽訂合同時曾經告知過該規定的內容，甚至通過社區居委會來作旁證，因為當初他們也在現場。

既然車庫的產權證是肯定辦得下來的，那么為什么開發商還非要在一開始的時候告知購買者該規定的內容?并且，在銷售合同的附加協議中表示“有可能會出現辦不出產權證的情況呢?”

該開發商的法律顧問表示，之所以這么做，是為了起到一個告知的義務，這樣的操作雖然不存在著法律的隱患，但確實還存在著一個政策的隱患，“很有可能會出現這樣一種情況，交易中心會推遲辦證，而一旦出現這樣的情況，客戶就要跟我們打官司，這顯然是我們不希望看到的。”

現在在合同中注明這一點，其實就是盡到了開發商的義務，萬一出現上述情況，開發商沒有任何過錯，客戶只能將交易中心告上法庭。

[爭議]非小區業主不能辦出產權證？

浙聯律師事務所高級合伙人、副主任陳鐘律師認為，此事涉及一個非常根本的問題，就是政府的規章能否干預企業的自主經營權?從法律的角度上來說，開發商既然已經取得了預售證，那就是說他已經通過了各種審批，在銷售方面沒有任何法律的瑕疵，他想賣給誰這是他自己的事情。[page]

“現在杭州有車庫只能賣給小區業主的規定(很多城市都有)，這是不是干預了企業的自主經營權呢?而且這項規定甚至連法規都談不上，該規定是沒有法律效力的。因此，并不能夠因為這一規定而阻礙開發商辦理產權證。而且在實際操作中，這樣的情況開發商真的辦不出產權證是非常少見的。”

我們也向交易中心的有關人士進行了詢問，得到的回答是，這種情況下，要辦出產權證也是沒有任何問題的。而事實上，其他購買車庫的業主也都曾經向交易中心詢問過，都得到了肯定能辦出產權證的答復。

因此，此事就牽涉出一個問題，既然非小區業主也完全可以從開發商手里買到車庫，并且也能夠辦出產權證，那《杭州市住宅區配套建設暫行規定》中說到的開發商不能將小區車庫賣給非小區業主，這樣的規定豈非是一紙空文?

[思考]規定存在不合理漏洞

“《杭州市住宅區配套建設暫行規定》確實存在著一些法律上的漏洞。”一些法律專家這樣認為。該規定從出發點來看是好的，因為現在杭州的小區普遍存在著停車空間比較緊張的情況，該規定的目的是為了將車庫優先給小區業主使用，防止外來人員占用小區的停車資源，從而保證小區停車資源的最優利用。

但從另一方面來說，該規定并沒有區分小區的停車資源在權屬上的不同，如果停車庫、停車位是屬于小區全體業主所有的，那么非小區業主當然不能夠購買這些停車庫和停車位，但如果這些停車庫、停車位是開發商自己掏錢建造的，開發商擁有所有權的，那它當然可以想賣給誰就賣給誰，從法理的角度上來說，這是沒有任何異議的。

而在最近人大對物權法草案的第六次審議來看，全國人大法律研究會認為，車位、車庫的歸屬問題，應首先滿足小區業主的需要，但也沒有具體地規定小區的車庫、車位一定要賣給小區業主。

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