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小區公共配套設施的權屬歸屬分析
翁玉素律師2021.12.30320人閱讀
導讀：
而部分小區的公共配套設施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現象也不在少數，并且出讓之后因為這些公共配套設施的經營范圍和功能的改變，不再作為小區的配套服務所引起的矛盾，也已經開始成為物業管理方面的主要焦點之一〖解讀〗：這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。”而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。”[page]其次，公共配套設施是住宅總體的一部分沒有住宅，也就談不上公共配套設施，它與樓道等一樣屬不同所有人共有。那么小區公共配套設施的權屬歸屬分析。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
而部分小區的公共配套設施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現象也不在少數，并且出讓之后因為這些公共配套設施的經營范圍和功能的改變，不再作為小區的配套服務所引起的矛盾，也已經開始成為物業管理方面的主要焦點之一〖解讀〗：這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。”而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。”[page]其次，公共配套設施是住宅總體的一部分沒有住宅，也就談不上公共配套設施，它與樓道等一樣屬不同所有人共有。關于小區公共配套設施的權屬歸屬分析的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
案例：
某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。而部分小區的公共配套設施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現象也不在少數，并且出讓之后因為這些公共配套設施的經營范圍和功能的改變，不再作為小區的配套服務所引起的矛盾，也已經開始成為物業管理方面的主要焦點之一
〖解讀〗：
這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即“小區內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。”而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定
同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬于全體業主共同共有;哪些屬于部分業主共同共有;未分攤共用建筑面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬于開發商，如果屬于全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。
而對于開發商已出售的地下停車庫應如何處理，對于開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟，部分業主或個別業主對共用設施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規定。[page]
分析
一、什么是小區配套設施
小區配套設施是一個小區內為方便業主衣食住行而建設的場所。一個全面完整的配套設施主要包括以下幾個方面。
(一)教育設施：托兒所、幼兒園、小學、中學；
(二)醫療衛生設施：衛生站、居住區門診、醫院；
(三)文化體育設施：綜合文化活動中心、門球場、體育場；
(四)商業服務設施：綜合食品商場、綜合百貨商場、綜合服務樓、集貿市場、書店、中藥店、綜合便民店、綜合糧油店、其他第三產業設施；
(五)金融郵電設施：儲蓄所、銀行分理處、郵局、電話局；
(六)社區服務設施：社區服務中心、綜合服務部、存車處、居民汽車場、敬老院(托老所)、殘疾人托養所；
(七)行政管理設施：街道辦事處、派出所與巡察、居委會、房管機構、市政管理機構、綠化、環衛管理站；
(八)市政公用：密閉式清潔站、公廁、公交首末站、市政站點、公共停車場、加油站。
二、小區配套設施權屬分析
首先，公共配套設施的建設屬于商品房價格成本的一部分
根據國家《商品住宅價格管理暫行辦法》的規定，商品房的價格成本包括住宅小區基礎設施建設費和小區非經營性配套公共建筑的建設費。又據國家電力公司《關于對新建居民住宅供電設施收費及管理的意見》中第6條規定：“在新建住宅區內，由新建住宅單位投資建設的室外配電設施，其投資又攤人建房成本的，室外配電設施產權屬于居民共有。”[page]
其次，公共配套設施是住宅總體的一部分
沒有住宅，也就談不上公共配套設施，它與樓道等一樣屬不同所有人共有。按照國家《城市異產毗連房屋管理規定》：所有人和使用人對其共有、共用的設施應共同合理使用并承擔相應義務；除另有規定外，任何一方不得多占、獨占；開發商向廣大業主出售了房產，同時也轉讓了土地使用權，也同時相應出售了同住宅同時建造的公共配套設施。所以，公共配套設施同住宅一樣，小區所有產權人也是公共配套設施的產權所有人。
最后，公共配套設施的產權應該由業主委員會來行使
根據國家建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和國家有關部門關于加強小區物業管理的有關法規精神，住宅小區內公共配套設施的產權應該由廣大產權所有人或使用人的代表機構——業主委員會來負責具體管理。當業主委員會選擇了某一物業管理企業并與之簽訂了委托管理合同后，其公共配套設施就委托給了物業管理企業來管理。所以，公共配套設施的產權屬于所有業主，業主委員會代表業主行使處置權，業主委員會委托的物管企業行使管理權。
因此，小區公共配套設施的產權是歸全體業主共有，任何人都不得私自侵占小區的公共配套設施。
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