以案說法:因房貸辦理被拒造成買賣合同糾紛

導讀:
接函后,黃先生與中介再次通知李小姐說黃先生已取得按揭承諾,要求李小姐二次來深辦理過戶手續。因黃先生遲延履行付款義務,經催告仍不履行,8月8日李小姐又委托本律師給黃先生發送《解約通知函》,解除了雙方簽訂的《深圳市預約買賣及居間服務合同》。李小姐不予以配合解除監管手續、轉移監管資金至建設銀行,系正當行使合同賦予的抗辯權。那么以案說法:因房貸辦理被拒造成買賣合同糾紛。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
接函后,黃先生與中介再次通知李小姐說黃先生已取得按揭承諾,要求李小姐二次來深辦理過戶手續。因黃先生遲延履行付款義務,經催告仍不履行,8月8日李小姐又委托本律師給黃先生發送《解約通知函》,解除了雙方簽訂的《深圳市預約買賣及居間服務合同》。李小姐不予以配合解除監管手續、轉移監管資金至建設銀行,系正當行使合同賦予的抗辯權。關于以案說法:因房貸辦理被拒造成買賣合同糾紛的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
【案情簡介】
經深圳市某知名中介居間介紹,2009年5月19日買方黃先與業主李小姐生簽訂《深圳市二手房預約買賣合同》,以1760萬元的高價購買李小姐深圳市福田區香蜜湖某豪宅(無抵押,產權完整),約定黃先生于簽約時支付定金20萬,3日內再付定金100萬,7月31日前申請銀行按揭,8月1日前監管首期款385萬元于雙方約定的銀行,8月3日前取得余款的按揭承諾函,同日雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》并辦理過戶手續,任何一方不履行約定義務導致合同目的無法實現,守約方有權選擇定金罰則或要求對方支付該房地產總價款10%的違約金。合同同時特別約定:如買方不能獲批銀行貸款或銀行貸款不足以支付房款余額的,買方應予不能獲批銀行貸款或銀行出具貸款承諾函之日起3日內以其他付款方式全面、足額履行其付款義務。
合同簽訂后,黃先生支付了定金120萬元并選擇在平安銀行貸款,7月12日李小姐配合黃先生與平安銀行三方簽訂了《資金監管協議》,其中第七條約定“……甲乙雙方(指買賣雙方)不得要求或委托他人要求丙方(指平安銀行)將監管資金轉入本協議約定外的其他賬戶”,同日黃先生監管了首期款390萬并向平安銀行申請了1250萬按揭貸款。
7月底中介通知李小姐簽訂《深圳市二手房買賣合同》辦理過戶手續,并稱黃先生已經取得了1250萬元的按揭承諾,李小姐信以為真飛抵深圳后才知道黃先生并未取得銀行按揭承諾,亦未自籌資金!十分氣憤黃先生與中介的合伙欺騙行為,8月3日李小姐委托本律師給黃先生發送《履約催告函》督促其盡快履約。接函后,黃先生與中介再次通知李小姐說黃先生已取得按揭承諾,要求李小姐二次來深辦理過戶手續。經了解銀行方面得知,黃先生因存在不良信用記錄,根本無法取得1250萬元的銀行按揭承諾。
因黃先生遲延履行付款義務,經催告仍不履行,8月8日李小姐又委托本律師給黃先生發送《解約通知函》,解除了雙方簽訂的《深圳市預約買賣及居間服務合同》。
憤怒起訴:
2009年8月12日黃先生委托律師以李小姐的行為構成根本違約為由向深圳市福田區人民法院提起訴訟,要求解除合同,判決李小姐賠償違約金176萬、返還定金120萬、支付定金及首期款利息34288.66元及房屋升值差價(暫計200萬元)并承擔全部訴訟費用;8月17日李小姐委托本律師反訴黃先生,要求駁回黃先生的全部訴訟請求,判決黃先生支付李小姐違約金176萬元,并承擔全部訴訟費用,雙方劍拔弩張![page]
庭審中,黃先生提供了建設銀行出具的有劃痕按揭承諾函,證明建設銀行愿給其出具貸款1250萬元,由于房價上漲,李小姐毀約不賣不配合其轉移首期款導致合同無法交易,同時申請法院評估涉案房產在11月28日已升值至2300余萬元!本律師亦代表李小姐向法院申請調查黃先生在中國人民銀行的征信記錄及平安銀行貸款不成原因,法院簽發調查令委托本律師自行調查,經調查得知:黃先生在中國人民銀行征信系統存在不良記錄,平安銀行因此在綜合風險后最終決定給其貸款834萬,并要求黃先生再補交首期款416萬元(做足806萬元首期款)后出具按揭承諾函。黃先生不愿意補齊首期款,轉而于7月21日向建設銀行申請1250萬元貸款,建設銀行同意為其貸款1250萬元,但附加要求將其在平安銀行監管的390萬元首期款轉至建行監管,并預先存入50-60萬元資金等其他條件,但黃先生未能舉證證明其已經按建設銀行要求先行存入50-60萬元供樓資金。
【一審判決】
深圳市福田區人民法院經審理認為:李小姐的房產證紅本在手,房產沒有權利瑕疵,只要資金到位,其可以隨時進行交易,并辦理相關房產過戶手續。李小姐不予以配合解除監管手續、轉移監管資金至建設銀行,系正當行使合同賦予的抗辯權。黃先生未能按時辦妥銀行按揭貸款手續,也未能及時向李小姐支付購房款構成根本違約,應當承擔違約責任。鑒于李小姐已向黃先生發函解除合同,本院確認《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》于2009年8月8日解除。定金系保證合同履行的保證金,由于黃先生違約故其沒有依據要求黃小姐返還定金,黃先生的其他訴訟請求,亦不能成立,應予以駁回。李小姐要求黃先生支付違約金176萬元,符合合同約定,本院予以支持。鑒于李小姐選擇以違約金方式向黃先生主張權利,而不向黃先生主張定金罰則,故李小姐已經收取的定金120萬元應在違約金中進行沖抵,經折抵黃先生尚需向李小姐支付違約金56萬元。2010年3月20日一審判決:
1、駁回黃先生的全部訴訟請求;
2、黃先生于本判決生效之日起十日內支付李小姐違約金56萬元(共計176萬元);
3、兩案受理費67484元、評估費56105元、保全費8472元,合計132061元均由黃先生承擔。
【律師說法】
1、截止一審判決時,涉案房屋已升值近千萬元,黃先生購房不成憤而起訴李小姐索賠數百萬損失,沒想到慘遭敗訴又賠李小姐違約金176萬,并支付訴訟、保全費等費用13萬多,還有律師費,可謂損失慘重;
2、深圳各中介提供的二手房合同版本中都有買方按揭不足需自籌資金補齊的條款,在買方銀行貸款審批數額低于應付房款時負有補齊義務,業主沒有配合轉首期款協助買方無限制轉行按揭的義務;
3、買方在做首期款監管前一定要確保按揭銀行同意按預定額度貸款,以防按揭不足或不成又不能補齊或一次性付款而構成違約;
4、房貸政策多變,“新國十條”及“深十三條”出臺后,銀行貸款收緊,大量買方因貸款不成而被業主沒收定金,建議在合同中約定一旦銀行按揭貸款不足以支付剩余房款的處理方式,如解除合同互不追究責任,或賣方同意買方轉首期款到其他銀行按揭;
5、訴訟有風險,起訴前應充分評估案件的勝訴可能,在沒有可能勝訴的情況下不要指望通過訴訟壓力迫使對方就范,而應與對方協商和解將損失降低到最大限度




