商品房買賣合同糾紛是如何適用《消法》的導讀：衣食住行是人們消費的重點，其中住房又是重中之重。筆者認為，在商品房買賣合同中適用《消法》是將我國商品房消費者的利益由一般民法保護上升為消費者權益保護的高度即予以特別保護，它既是消費者保護發(fā)展的需要，也是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要。《消法》適用于商品房買賣合同糾紛既是大勢所趨勢、人心所向，也是完善我國法制建設，推動國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，對此，應是沒有疑義的。關于購房合同糾紛是如何適用《消法》的的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

商品房買賣合同糾紛是如何適用《消法》的

導讀：衣食住行是人們消費的重點，其中住房又是重中之重。隨著社會經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，促使房價不斷攀升，除此之外，開發(fā)商在商品房開發(fā)、建設和銷售過程中大量存在違約、欺詐的現(xiàn)象，侵害消費者合法權益的行為屢屢發(fā)生。因此，在購買房屋時如何維護自身的權益，成為消費者決策時首先應當考慮的問題。目前有關房地產(chǎn)管理尚不規(guī)范、對購房者的保護力度明顯不足的情況下，有關法律的適用效果，就特別的令人關注。尤其是有關消費者保護的法律能否適用于商品房買賣合同，更是成為全社會關注的焦點。

《消費者權益保護法》第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”對于該項法律能否適用于商品房買賣合同糾紛判決雙倍賠償，贊同說與反對說各執(zhí)一詞。

筆者認為，在商品房買賣合同中適用《消法》是將我國商品房消費者的利益由一般民法保護上升為消費者權益保護的高度即予以特別保護，它既是消費者保護發(fā)展的需要，也是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要。

1、房地產(chǎn)消費者權益是我國消費者權益的新熱點，直接關系到公民的基本生存權利，應當將其納入消費者保護法的范疇。歷史的經(jīng)驗表明，一個國家不同的經(jīng)濟發(fā)展時期以及與之相適應的法治發(fā)達程度，決定了其消費者保護的主要目標和熱點。我國目前正處于開始進入住房消費高速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)消費者權益保護是我國經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求。在現(xiàn)代民法理論中，當不動產(chǎn)的生存利益與財產(chǎn)利益發(fā)生沖突的時候，房地產(chǎn)消費者享有的不動產(chǎn)生存利益應當首先受到法律的保護。這種優(yōu)先保護原則與消費者保護法的保護原則是完全一致的，無論從我國社會主義公有制的基本經(jīng)濟規(guī)律和法律保護公司根本利益的要求出發(fā)，還是從消費者保護運動目標本身所具有的發(fā)展性規(guī)律出發(fā)，都有必要將房地產(chǎn)消費者權益納入消費者保護法的保護范疇。

2、實行住房商品化改革后，房地產(chǎn)消費者的弱勢地位更加明顯。隨著住房制度改革的深入，房地產(chǎn)消費關系的市場屬性明朗化，以往政府通過公房管理對居民房地產(chǎn)利益的行政保護趨于衰減，取而代之的是房地產(chǎn)經(jīng)營者昂首闊步進入房地產(chǎn)市場。在現(xiàn)有社會條件下，普通居民作為房地產(chǎn)消費者難與這些強有力的經(jīng)營者相抗衡，這種力量對比對消費者顯然不利。對公民個人消費權益的優(yōu)先保護體現(xiàn)了現(xiàn)代民法社會本位的發(fā)展趨勢，是現(xiàn)代商品經(jīng)濟高度發(fā)展引發(fā)對公民基本生存權利予以特殊保護的客觀要求，法律維護公平的宗旨要求在保護的取向上應對消費者有所傾斜。[page]

3、將《消法》適用于房地產(chǎn)消費，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)業(yè)目前的困境是一級市場與二、三級市場脫節(jié)，即生產(chǎn)領域與消費流通領域脫節(jié)，表現(xiàn)在一方面是商品房大量建造，另一方面是商品房銷售不暢大量積壓。這種形勢使房地產(chǎn)業(yè)成為我國新的經(jīng)濟增長點的目標難以實現(xiàn)，國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的努力受阻，造成整個房地產(chǎn)業(yè)和消費市場疲軟。造成這種問題的主要癥結(jié)，除了國家對住宅建設的優(yōu)惠被房地產(chǎn)投機利益抵消外，另一個原因是部分商品房質(zhì)量低劣、售后服務差、物業(yè)管理水平低等侵害消費者權益的問題突出，打擊了消費者對房地產(chǎn)消費的信心。因此，房地產(chǎn)消費者權益保護不力的問題不解決，房地產(chǎn)市場就難以擺脫賣樓難的困境，房地產(chǎn)業(yè)也就不能健康發(fā)展。

《消法》適用于商品房買賣合同糾紛既是大勢所趨勢、人心所向，也是完善我國法制建設，推動國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，對此，應是沒有疑義的。但目前在審判實踐中尚無一例依照《消法》第四十九條的終審判決出現(xiàn)，其主要原因有二個方面：

1、認為《消法》第四十九條的適用范圍不包括商品房買賣。如前所述，理論界對此問題的爭論目前尚無定論，最高法院也未作出相應的司法解釋，使法院的審判工作缺乏相應的根據(jù)。

2、審判實踐中，對售房者的欺詐行為與違約行為難以界定。由于商品房購房合同中，對房屋面積、質(zhì)量甚至辦證手續(xù)等方面均有約定，但售房者在所售房屋中違反了其中的一部份或全部約定，法院是按照欺詐還是按照違約處理較難界定， 這樣勢必造成法院采取一種較方便的方式——合同違約方式處理。

基于上述原因，絕大部分法院在處理商品房買賣糾紛中，對售房者的行為均以違約行為看待，在適用法律時均適用《房地產(chǎn)管理法》和《合同法》。筆者認為，商品房買賣是一種合同關系，但消費者所訴請的是另一種法律關系即依據(jù)購房合同，因售房者的侵權給消費者造成的侵權損害賠償關系。我國《合同法》第一百二十二條規(guī)定：“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)關系的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。”據(jù)此，筆者認為，商品房買賣合同糾紛中適用《消法》是毋庸置疑的。目前要重點研究的是在立法和司法二方面如何規(guī)范《消法》在商品房買賣合同糾紛中的適用，換言之，是如何認定商品房買賣合同中存在欺詐，以及在構(gòu)成對消費者欺詐的情況下如何賠償。

(一) 商品房買賣合同欺詐的構(gòu)成要件。[page]

“欺詐行為”是《消法》第四十九條的關鍵概念，關系到消法能否適用的問題。消法使用了“欺詐行為”的概念，但沒有給“欺詐行為”下定義。由于我國民法反欺詐制度存在著多層次的結(jié)構(gòu)，有消費者合同、一般合同、合同外的民事行為三個不同的層次。按照民法解釋學，同一法律或者不同的法律使用同一概念時，原則上應作同一解釋。據(jù)此原則，在消法對“欺詐行為”沒有定義的情況下，我們應當按照民法通則五十八條規(guī)定的“欺詐行為”進行解釋。該條也只規(guī)定了“欺詐”的法律效果，沒有給“欺詐”下定義。按照民法解釋學，法律上有定義的，應當嚴格按照該定義解釋，如果沒有定義，則應當參考學說解釋或者由最高法院作出司法解釋。

按照學說解釋，“欺詐行為”是指當事人一方故意制造虛假或歪曲的事實，或者故意隱匿事實真相，使表意人陷入錯誤而作出意思表示的行為。其構(gòu)成要件包括：

1、有欺詐的故意。所謂故意，按照最高法院的司法解釋，一方當事人，故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。因此，按照司法解釋和學理解釋，欺詐只能由故意構(gòu)成，“過失”包括“重大過失”均不構(gòu)成“欺詐行為”。

2、要有欺詐的事實。當事人除了有欺詐的故意，還必須有欺詐的事實存在。欺詐的事實通常有三種情形：一是捏造虛假事實;二是隱匿真實事實;三是歪曲真實事實。如果按照法律或者合同行為人有告知的義務，行為人沒有告知(即沉默) 也構(gòu)成欺詐。

3、須表意人因相對人的欺詐而陷于錯誤。所謂表意人陷于錯誤，不僅指表意人原本沒有錯誤，因受欺詐人的欺詐而陷于錯誤，也包括表意人已有錯誤，受欺詐人的欺詐而陷于更深的錯誤。如果相對人未受欺詐的情況下陷于錯誤，則不構(gòu)成欺詐。

4、須對方因陷于錯誤而為意思表示，即錯誤與意思表示之間有因果關系。錯誤與意思表示之間的因果關系可分為二種情況，一是無此錯誤，而根本不為意思表示;二是無此錯誤，則不以此條件為意思表示。

(二) 《消法》第四十九條的雙倍賠償制度是一種懲罰性賠償制度，其目的與一般民事賠償制度的目的不同。

一般民事賠償制度的目的在于填平受損害的利益，使受害人受到侵害的利益回復到受到損害以前的狀態(tài)，法律要求的是當事人的受損害的利益得到恢復或補償，并不以制裁加害人為法律目的，實行的是損一賠一的原則。而在消費者保護領域，實行的是懲罰性的賠償原則，按照《消法》第四十九條的規(guī)定，是實行懲罰性的雙倍賠償原則。[page]

雙倍賠償不僅在于彌補受害人所受到的損失，更重要的是對不法行為予以懲處和制裁，防止其再度發(fā)生。傳統(tǒng)民法的損一賠一的制度，僅可以填補受害人受到的損失，沒有加重加害人的負擔，不足以遏制侵權行為的再度發(fā)生，對危害社會公平交易市場秩序的少數(shù)人起不到警戒作用，其最終的后果是動搖社會公眾對市場安全的信心。因此，那種認為商品房買賣合同金額巨大，判決雙倍賠償將導致雙方利害關系的顯失平衡的觀點，不僅與法律的規(guī)定相悖，也與立法者追求的著重保護消費者的合法權益，加重經(jīng)營者守法經(jīng)營的義務，從而規(guī)范市場交易秩序，使市場經(jīng)濟健康穩(wěn)定的發(fā)展，體現(xiàn)法律的正義與公平原則的目的不符，客觀上也是對不法商家欺詐行為的縱容。作為嚴重破壞社會交易秩序和交易信用、損害消費者合法權利益的商品房買賣合同糾紛中的欺詐行為，應當實行雙倍賠償制度。

(三) 商品房買賣合同糾紛中構(gòu)成欺詐的主要情形。

1、虛假廣告宣傳誤導消費者。

商品房特別是期房銷售過程中，廣告往往是引起消費者購買欲并作出購房決定的促成因素。《廣告法》規(guī)定廣告內(nèi)容必須真實，不得欺騙、誤導消費者。開發(fā)商發(fā)布虛假的廣告信息，無疑是以虛假信息誘使對方作出意思表示的欺詐行為。開發(fā)商交付的房屋達不到合同或者廣告中承諾的事項的，應當認定為欺詐。

2、商品房開發(fā)證照不全且沒有告知消費者的。

商品房開發(fā)必須嚴格按照法律的規(guī)定辦理各種審批手續(xù)，依法取得各項批準證書后才能開工建設銷售，證照不全的建設項目因其不合法，通常不能為購房者辦理權屬證書，不僅直接導致購房者的購房目的不能實現(xiàn)(無法取得房屋所有權證書和所有權) ，而且對社會穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的發(fā)展危害甚大。依法開發(fā)、照章開發(fā)，是法律賦予開發(fā)商的義務。開發(fā)商沒有依法取得開發(fā)工程所需的各種證照且沒有如實告知消費者，在合同約定的交付期限內(nèi)又不能補辦相關手續(xù)的，不僅違反了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的有關行政法規(guī)，同時因沒有履行自己的告知義務，也構(gòu)成對消費者的欺詐。

3、房屋面積縮水，短斤少兩。

房屋面積減少，開發(fā)商將可能直接侵占消費者的財產(chǎn)(短少部份的資金)。由于房屋建筑強調(diào)嚴格按圖施工，因此，面積短少，只能是開發(fā)商故意所為(因政府規(guī)劃改變除外) .考慮到建設工程施工過程的復雜性，《商品房銷售管理辦法》已經(jīng)設定的3%的誤差允許值，對于短少面積超過允許值范圍的，應當認定為構(gòu)成欺詐。

4、商品房因施工或裝飾材料等引起的質(zhì)量糾紛。[page]

房屋建設和裝修涉及的用材種類繁多，各種材料優(yōu)劣及價格相差懸殊，工程施工中以次充好、以劣充優(yōu)的情形屢見不鮮。這種行為不僅造成房屋及裝修質(zhì)量低劣，使買賣雙方的利益明顯不對稱，消費者受到巨大的利益損失，嚴重的還可能影響到住房的安全。這種情形可以分別處理：如果材料低劣但不影響房屋的整體安全和使用的，對于不符合合同要求的部份(如使用劣質(zhì)地板) ，可以判決雙倍賠償;如果使用的基本建材存在質(zhì)量缺陷，導致房屋存在安全問題并難以修復的，應當判決按整套房屋的價格雙倍賠償。