房地產(chǎn)轉讓屬于法律規(guī)定的要式法律行為，且應以房產(chǎn)管理部門發(fā)放的帶有條形碼的制式商品房買賣合同為準。對于房屋買受人是否符合查封前簽訂書面買賣合同的認定，應當要求書面文件具備物權變動的內(nèi)容和合意，或符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定的情形，但不應突破書面合同這一形式要件。房屋的受讓人雖通過以物抵債形式實際占有房屋，但不具備上述條件的，房屋受讓人主張排除強制執(zhí)行的，人民法院不予支持。

物抵債合同自雙方達成合意時成立

一審法院在審理億西歐公司與天正公司保證合同糾紛一案中，于2016年5月保全查封涉案房屋，于12月15日作出（2016）吉01民初337號民事判決書，判決：天正公司立即給付億西歐公司9674356.76元、利息20365665.6元和律師代理費20萬元。該判決生效后，一審法院于2019年1月16日立案執(zhí)行，案號為（2019）吉01執(zhí)27號。

另查明，天正公司將本案爭議房屋抵付工程款給蘇中集團，后蘇中集團將該房屋抵付給黃某強。本案爭議房屋存在對應的商品房銷（預）售許可證。在一審法院查封本案爭議房屋之前，黃某強占有該房屋。

一審法院認為，依據(jù)黃某強向一審法院提供的證據(jù)，可以認定天正公司與蘇中集團之間存在以房抵工程款關系，之后蘇中集團又以該房屋抵賬給黃某強，黃某強取得該房屋基于其工程款債權關系，房款的支付通過抵償債款關系解決，黃某強通過抵債債權關系實現(xiàn)取得房屋的基礎關系，并已支付了全部價款（工程款抵賬）。同時黃某強提交供熱費票據(jù)等證據(jù)證明在人民法院查封本案爭議房屋之前實際占有該房屋，且非因黃某強自身的原因未辦理房屋過戶登記。故黃某強擁有足以阻卻執(zhí)行的實體權利，應停止一審法院執(zhí)行案件對于涉案房屋的執(zhí)行。

二審法院認為，以物抵債合同是諾成合同，自雙方達成合意時成立。天正公司與蘇中集團簽訂的《富苑華城碧云天大廈維修工程協(xié)議》《以商品房抵付工程款協(xié)議》及蘇中集團出具的工程款發(fā)票證實，案涉房屋已于2013年9月20日由天正公司以抵付工程款的形式抵給蘇中集團，2016年5月保全查封前，蘇中集團已將該房屋處分給黃某強，案涉房屋《以商品房抵付工程款協(xié)議》并未違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦未侵害他人合法權益，該協(xié)議合法有效，且已實際履行。天正公司在該抵賬協(xié)議的主要義務已經(jīng)基本履行完畢后，根據(jù)蘇中集團和黃某強簽訂的《維修工程內(nèi)部承包協(xié)議》、付款《協(xié)議》為黃某強出具購房款發(fā)票，應系履行抵賬協(xié)議的附隨義務。在此情況下，天正公司對該房屋即不再享有任何法律上的實體權利，僅負有協(xié)助蘇中集團辦理過戶登記的義務。據(jù)此，案涉房屋已經(jīng)脫離天正公司責任財產(chǎn)范圍。億西歐公司作為天正公司普通金錢債權人原則上亦不能請求以該房屋抵償天正公司所欠債務，除非億西歐公司有證據(jù)證明蘇中集團與天正公司惡意串通或者有其他利害關系，影響了對天正公司責任財產(chǎn)范圍的認定，蘇中集團取得案涉房屋后，根據(jù)內(nèi)部協(xié)議又以抵付工程款的形式將該房屋抵給黃某強，黃某強在人民法院查封之前合法占有該房屋，且非因黃志強自身的原因未辦理房屋過戶登記。故黃某強享有足以排除強制執(zhí)行的實體權益。

以物抵債協(xié)議只具有借款擔保的性質(zhì)，不具有以物抵債的性質(zhì)

案例：李某屹與西藏信托有限公司、盤錦龍驛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案

裁判理由：首先，李某屹提交了武某（武某同意將涉案房產(chǎn)辦理在李某屹名下）出具的《說明》以及2019年3月27日武某與盤錦龍驛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱龍驛公司）簽訂的《房屋抵償借款確認書》，擬證明2015年8月10日龍驛公司向武某借款100萬元現(xiàn)金，借款期限為一個月，借款利息為10萬元的事實，但李某屹并未提交武某出借100萬元現(xiàn)金的來源以及借款協(xié)議等直接證據(jù)佐證上述事實。其次，雖然武某與龍驛公司于2015年8月10日簽訂了《房屋買賣合同》和《產(chǎn)權認購協(xié)議書》，武某、龍驛公司、李某屹也于2015年9月5日達成《抵債協(xié)議書》，但此時李某屹所主張的上述借款尚未屆清償期，故上述行為也只具有借款擔保的性質(zhì)，而不。最后，《審計報告》銷售臺賬中記載“客戶名稱：武某、李某屹；抵賬時間2015年8月27日”的內(nèi)容，與房源信息表中記載的案涉房屋于2013年10月11日抵頂給北京宏福公司的內(nèi)容相互矛盾，不足以證明龍驛公司與武某、李某屹之間以房抵債行為的真實性。李某屹提交的證據(jù)不足以證明武某支付了案涉房屋的購房款。

裁判規(guī)則：受讓人主張的案涉借款未屆清償期，其與債務人簽訂的以物抵債協(xié)議只具有借款擔保的性質(zhì)，不具有以物抵債的性質(zhì)，不能通過以物抵債的方式消滅原借款債權，亦無法據(jù)此排除對案涉房屋的強制執(zhí)行。

以物抵債協(xié)議不能體現(xiàn)雙方真實意思表示的，應認定該協(xié)議只是債務人履行債務的變通方式

案例：魏某與青島海宜林投資控股有限公司、青島中海盛明置業(yè)投資有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案

裁判理由：案涉房屋買賣合同的訂立系基于魏某傳與青島中海盛明置業(yè)投資有限公司（以下簡稱中海盛明置業(yè)）之間的工程款抵賬行為，實質(zhì)上是以物抵債協(xié)議，該協(xié)議的目的在于消滅魏某傳對中海盛明置業(yè)的債權而非單純的房屋買賣。本案雙方當事人之間的以物抵債協(xié)議，不能體現(xiàn)雙方買賣房屋的真實意思表示，只是債務人履行債務的變通方式，不必然地引起房屋權屬的變動。且訟爭房屋并未完成權屬登記的變更手續(xù)，債權人只有債權請求權，而非物權。本案中魏某傳尋求救濟途徑不當，以物抵債協(xié)議約定的交付房產(chǎn)，是以消滅金錢債務為目的的債的履行方式，在完成房屋變更登記之前，以房抵債協(xié)議并不形成優(yōu)于其他債權的利益，且破壞了債權平等受償?shù)脑瓌t，損害了其他與中海盛明置業(yè)之間存有債權債務關系的當事人的合法權利救濟途徑，故不能認定依據(jù)以房抵債協(xié)議而產(chǎn)生的物權期待權及物權本身，該合同的訂立并不能阻卻有其他合法權利的第三人基于生效法律文書申請強制執(zhí)行。

裁判規(guī)則：當事人之間的以物抵債協(xié)議不能體現(xiàn)雙方真實意思表示的，應認定該協(xié)議只是債務人履行債務的變通方式，不必然引起房屋權屬變動的法律后果。且訟爭房屋并未完成權屬登記的變更手續(xù)，債權人只享有債權請求權，而非物權，不能認定依據(jù)以房抵債協(xié)議產(chǎn)生的物權期待權及物權本身，以房抵債協(xié)議不能阻卻有其他合法權利的第三人基于生效法律文書申請強制執(zhí)行。

經(jīng)驗總結

以物抵債的受讓人作為案外人能否排除強制執(zhí)行的問題，司法實踐中存在爭議。現(xiàn)將相關經(jīng)驗總結如下：

第一，對于買受人而言。在通過以物抵債的方式取得房屋時，一定要注意簽訂的以房抵債協(xié)議書是否載明法定要素，即房屋坐落位置、面積、價款、房地產(chǎn)權屬證書名稱和編號、地產(chǎn)、四至界限、地宗地號、土地使用權取得方式及年限、違約責任等事項。若未載明上述法定要素的，一定要與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂以房產(chǎn)管理部門發(fā)放的帶有條形碼的制式商品房買賣合同為準，以期達到符合排除強制執(zhí)行的書面買賣合同的形式要件。

第二，對于債權人而言。在遇到買受人或者施工人通過以物抵債的形式受讓執(zhí)行標的，進而排除債權人的強制執(zhí)行時，債權人要明確自身債權的性質(zhì)，即是屬于一般債權還是屬于擔保物權。如果屬于一般債權的債權人，一定要嚴格按照法律規(guī)定審查買受人或者施工人是否具有民事權益、能否達到排除強制執(zhí)行的條件。如果屬于擔保物權的債權人，那么應當按照購房消費者生存權優(yōu)先于擔保物權優(yōu)先于物權期待權的權利順位，制定充分保護自身合法權益的維權策略。