離婚房產(chǎn)分割怎么分，你知道嗎？

一、協(xié)商一致

按照法律規(guī)定，離婚時(shí)夫妻能夠分割的房子僅限于夫妻共同的房產(chǎn)。因此，屬于夫妻一方個(gè)人的房產(chǎn)、夫妻之外的其他人的房產(chǎn)、有他人產(chǎn)權(quán)的共有房產(chǎn)均不屬于離婚時(shí)分割的房子。

離婚時(shí)的協(xié)商一致主要有以下兩種情形：一是去民政局登記離婚時(shí)的協(xié)商一致；二是去法院訴訟離婚調(diào)解時(shí)的協(xié)商一致。兩種情形的協(xié)商一致都是合法有效的，但需要注意的是只有變更登記過戶才是取得房屋產(chǎn)權(quán)。

二、房產(chǎn)證上只要有名字，就一定有權(quán)分

房子作為不動(dòng)產(chǎn)，需先看不動(dòng)產(chǎn)的登記情況。

只要房產(chǎn)證上有名字，無論房屋是婚前取得還是婚后取得，也不管誰出資的，之前是另一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是其他人的財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)證上只要有名字，就一定有權(quán)分。其余的就是如何分割的問題，一種是按登記份額分，另一種方式是按共同共有分。

除此以外，以下兩種特殊情況需注意：

1.房產(chǎn)證上有夫妻之外的其他人的名字。

若房產(chǎn)證上有夫妻任何一方的名字，是有權(quán)利分割此房屋，但只是不在離婚案件中處理。此時(shí)，因?yàn)樯婕暗椒蚱拗獾钠渌说臋?quán)益，各當(dāng)事人可自行協(xié)商，或另行提起析產(chǎn)之訴分割該房屋。

2.房產(chǎn)證上的其他人為夫妻生育的未成年子女。

此時(shí)，法院重點(diǎn)審查的是夫妻雙方的真實(shí)意思：如果是贈(zèng)與未成年子女，則該房屋為未成年子女的財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不能分割；如果沒有明確表明贈(zèng)予未成年子女，也屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)將該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理，可以分割。

三、無產(chǎn)權(quán)證，等有了產(chǎn)權(quán)證再處理

離婚沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)大致可以分為以下幾種情形：

其一，根本不會(huì)有產(chǎn)證的，例如承租公房、宅基地房屋、小產(chǎn)權(quán)房屋、違章建筑等。

1.沒有買下產(chǎn)權(quán)的承租公房，在離婚時(shí)，法院只會(huì)判決使用權(quán)的歸屬，不涉及房屋的產(chǎn)權(quán)問題。

2.宅基地房屋，法院通常以不予處理為主。原因主要是：①宅基地房屋是家庭財(cái)產(chǎn)并非夫妻共同財(cái)產(chǎn)；②宅基地房屋是沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋；③離婚后一方因戶籍的遷移喪失村民待遇的。其中也存在小概率處理的情況，若法院判決房屋歸一方所有，則需其支付一定的折價(jià)款補(bǔ)償給另一方。

3.小產(chǎn)權(quán)房，法院在處理的過程中，要么參照沒有買下產(chǎn)權(quán)的承租公房，判決使用權(quán)的歸屬，不涉及房屋的所有權(quán)；要么不予處理。

4.違章建筑。違章建筑為非法財(cái)產(chǎn)，法院不予處理。

其二，可以取得產(chǎn)權(quán)證，但離婚時(shí)尚未取得的。例如期房、限制轉(zhuǎn)讓期間的拆遷安置房、已交房但產(chǎn)權(quán)證還沒有辦妥的房屋等。

這種情況下，夫妻雙方可以協(xié)商分割。雙方不能協(xié)商一致的情況下，法院只會(huì)判決該房屋歸哪一方使用，并不判決所有權(quán)。當(dāng)事人取得房產(chǎn)證后，可另行向法院起訴主張所有權(quán)。

四、婚前購(gòu)房，房產(chǎn)證上僅寫出資方一人名字

特別提示：法律上婚前婚后是以“登記結(jié)婚”日期為界的，不是以舉辦婚禮的日期、共同生活的日期為界的。

一方婚前出資購(gòu)買的房屋（包括其父母出資購(gòu)買的情形），只登記了出資人一個(gè)人的名字的，該房屋是其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。離婚時(shí)，另一方無權(quán)要求分割。

此外，存在一種特殊情況：婚前購(gòu)買的房屋由一方支付首付，婚后又用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，雖然不改變?cè)摲课菔莻€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。但婚后夫妻共同還貸及房屋的財(cái)產(chǎn)增值部分屬于共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)可請(qǐng)求分割這一部分。

五、婚前購(gòu)房，房產(chǎn)證上寫另一方名字

婚前，男方（或男方父母）出資購(gòu)房寫女方一人名字，或者女方（或女方父母）出資購(gòu)房寫男方一人名字，此時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，具體問題具體分析，判斷屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是共同財(cái)產(chǎn)。

一般情況下，會(huì)視為以結(jié)婚為目的的贈(zèng)與，按照男女雙方共同共有財(cái)產(chǎn)處理。

但是，如果有證據(jù)證明出資方明確表示歸登記一方個(gè)人所有的，則按登記方個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理。

六、婚前雙方出資，只寫一方名字

婚前，雙方共同出資買房，只寫夫妻一方名字的，要根據(jù)是否在雙方同居生活期間購(gòu)房進(jìn)行判斷。

其一，雙方在同居生活期間購(gòu)房，按一般共有財(cái)產(chǎn)處理。

其二，雙方在非同居生活期間購(gòu)房，視具體情況而定，會(huì)存在共有財(cái)產(chǎn)、借款、贈(zèng)與等多種可能。

婚前，雙方父母均出資，只寫夫妻一方名字，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如無相反證據(jù)，則父母的出資應(yīng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的贈(zèng)與。

七、婚后購(gòu)房，寫一方名字

這種情況比較復(fù)雜，通常包括以下幾種情形：

1.婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，即便只寫了夫妻一方的名字，也仍是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2.婚后一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，只寫自己的名字，屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但若一方只支付了首付款，則房款尚未償還部分及房屋增值部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

3. 婚后一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，寫另一方的名字，算婚內(nèi)贈(zèng)與，屬于另一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

4. 婚后一方父母出資購(gòu)買的房屋，寫其子女一個(gè)人名字的，有協(xié)議約定的，按照約定；沒有約定或約定不明的，則推定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與。

5. 婚后一方父母出資購(gòu)買的房屋，寫另一方子女名字的，算夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但協(xié)議明確約定贈(zèng)與夫妻某一方的除外。

6. 婚后雙方父母出資購(gòu)買的房屋，寫夫妻一方名字的，算夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。

7.一方婚后繼承或受贈(zèng)的房屋，盡管只寫了一方的名字，但仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

8.一方婚后繼承或受贈(zèng)的房屋，遺囑或贈(zèng)與合同中寫明只歸一方個(gè)人所有的，則屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

9.夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買，取得產(chǎn)權(quán)的，即使只寫了一方或者另一方的名字，該房屋也屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

10.婚后所得的拆遷房，要依據(jù)被拆遷房屋的性質(zhì)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行判斷。一般而言拆遷不改變房屋的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，若被拆遷房屋與動(dòng)拆遷取得房屋產(chǎn)權(quán)登記不一致，則另當(dāng)別論。

八、法院如何處理？

1.雙方協(xié)議一致的，按雙方協(xié)議內(nèi)容處理。

2.雙方都要房子的，競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得。

3.一方要房，一方不要房的，拿房的一方給另一方折價(jià)款。

4.雙方都不要房子的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣、變賣房屋，分售房款。