依現(xiàn)行合同法，物業(yè)管理合同系無(wú)名合同之一種，其主要規(guī)范的是物業(yè)管理關(guān)系雙方當(dāng)事人就特定物業(yè)的管理事項(xiàng)而合意設(shè)定的當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。按《合同法》三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。而物業(yè)管理則不同，無(wú)論是侵權(quán)責(zé)任還是違約責(zé)任一般都要由物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人各自分別承擔(dān)自己的責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理合同和委托合同有什么區(qū)別的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了債權(quán)債務(wù)律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

依現(xiàn)行合同法，物業(yè)管理合同系無(wú)名合同之一種，其主要規(guī)范的是物業(yè)管理關(guān)系雙方當(dāng)事人就特定物業(yè)的管理事項(xiàng)而合意設(shè)定的當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理合同因其存在的特殊性，很多人經(jīng)它的概念搞混，下面催天下小編就對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行分析。

物業(yè)管理合同、委托合同

先看委托合同。按《合同法》三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。根據(jù)該章的其他條款的規(guī)定，以下方面明確委托合同的特征。

1、委托合同有有償、無(wú)償之分。

2、委托人和受委托人可以隨時(shí)解除委托合同。

3、受委托人的主要義務(wù)是處理委托人的事務(wù)。

4、受委托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。

5、合同由委托人和受委托人簽定，此兩方當(dāng)事人為委托合同的主體。

6、受委托人在處理委托事務(wù)時(shí)，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。

二者存在以下主要區(qū)別：

1、委托合同的目的是以處理委托人事務(wù)為目的

所謂委托人的事務(wù)，一般是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。反觀物業(yè)管理關(guān)系中的管理服務(wù)，其實(shí)質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供的專(zhuān)業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)，由于物業(yè)管理具有需要專(zhuān)業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點(diǎn)，作為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)并不都能夠親自來(lái)處理，同時(shí)對(duì)于一個(gè)大型的住宅區(qū)而言，如果每一個(gè)業(yè)主都事必親躬，那么住宅區(qū)的秩序就無(wú)法維持。可以看出，物業(yè)管理事項(xiàng)與被委托事務(wù)存有明顯差別。

2、《合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。

這實(shí)質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實(shí)義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同約定的范圍、項(xiàng)目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨(dú)立自主地開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。

在物業(yè)管理公司開(kāi)展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只有監(jiān)督權(quán)，而沒(méi)有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒(méi)有服從業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)指示的忠實(shí)義務(wù)。

3、委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。

同時(shí)，《合同法》第四百零七條還規(guī)定：受托人處理事務(wù)時(shí)，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。而物業(yè)管理則不同，無(wú)論是侵權(quán)責(zé)任還是違約責(zé)任一般都要由物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人各自分別承擔(dān)自己的責(zé)任。

4、委托合同是諾成合同、非要式合同

委托合同的成立只須雙方當(dāng)事人達(dá)成意思一致即可，無(wú)須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無(wú)須遵循固定的形式;

5、委托合同與物業(yè)管理合同在合同存續(xù)期限上有較大差異

被委托人處理的事務(wù)往往比較單一，時(shí)間比較短;而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，這個(gè)服務(wù)是長(zhǎng)期的、連續(xù)不斷的、反復(fù)進(jìn)行的，如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應(yīng)，采取不恰當(dāng)?shù)姆绞綇氖挛飿I(yè)管理，從而不利于物業(yè)管理設(shè)施的長(zhǎng)期保養(yǎng)。此外，出于物業(yè)管理關(guān)系的特殊性，物業(yè)管理一方當(dāng)事人不得象委托合同當(dāng)事人那樣可以隨時(shí)解除合同。

6、兩種合同采用的報(bào)酬支付方式不同，物業(yè)管理收費(fèi)的方式與委托合同不同

物業(yè)管理收費(fèi)方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶(hù)按月交納。而委托合同所規(guī)定的費(fèi)用是將處理事務(wù)的費(fèi)用與給委托人的報(bào)酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費(fèi)用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對(duì)與報(bào)酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無(wú)償委托不支付報(bào)酬，這種支付費(fèi)用及報(bào)酬的方式顯然與物業(yè)管理收費(fèi)有著巨大的差別。

7、委托合同一般是基于委托人對(duì)受托人的特別信任為前提條件建立的

而物業(yè)管理合同則是通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)之后獲得的，物業(yè)管理人一般皆需要獲得一定的資格認(rèn)定證書(shū)方可以成為物業(yè)管理合同的招標(biāo)對(duì)象。

8、委托合同可以為有償合同，也可以為無(wú)償合同，而物業(yè)管理合同一般皆為有償合同。

從以上的諸多方面，可以明顯看出物業(yè)管理合同與委托合同存有若干重大差異，物業(yè)管理合同遠(yuǎn)非委托合同之一種，現(xiàn)在實(shí)踐和理論中以委托合同為物業(yè)管理合同定性的做法曲解了物業(yè)管理合同的本質(zhì)特征，混淆了基本的法律關(guān)系，對(duì)于實(shí)踐中物業(yè)管理糾紛的解決貽害不淺。

以上就是對(duì)上述問(wèn)題的具體分析闡述，希望能幫助到大家去更好的理解。