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購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些,合同無(wú)效退錢(qián)嗎
郭銘芝律師2022.02.07582人閱讀
導(dǎo)讀：
(四)、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣出租房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。(五)、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣關(guān)系無(wú)效.(六)、買(mǎi)賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。買(mǎi)賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。那么購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些,合同無(wú)效退錢(qián)嗎。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
(四)、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣出租房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。(五)、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣關(guān)系無(wú)效.(六)、買(mǎi)賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。買(mǎi)賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。關(guān)于購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些,合同無(wú)效退錢(qián)嗎的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了債權(quán)債務(wù)律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些？合同無(wú)效退錢(qián)嗎？
房屋買(mǎi)賣，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買(mǎi)受人，而買(mǎi)受人為此支付相應(yīng)價(jià)款的行為。買(mǎi)賣房屋必須簽訂房屋買(mǎi)賣合同。實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣糾紛時(shí)有發(fā)生，房屋買(mǎi)賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等諸多問(wèn)題，但都離不開(kāi)買(mǎi)賣合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房屋買(mǎi)賣合同屬無(wú)效合同呢?歸納起來(lái)，主要有以下七種：
(一)、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣合同無(wú)效。
(二)、未辦理登記過(guò)戶手續(xù)，合同無(wú)效。房屋買(mǎi)賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，交將房屋交付買(mǎi)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張.
(三)、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的，其買(mǎi)賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。
(四)、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣出租房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。
(五)、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣關(guān)系無(wú)效.
(六)、買(mǎi)賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。買(mǎi)賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能生效。買(mǎi)賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。
(七)、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓(包括買(mǎi)賣)：
1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;
2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
3、依法收回土地使用權(quán)的;
4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書(shū)面同意的;
5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;
7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形.
如果出現(xiàn)以下八種情況，購(gòu)房人可提出退房。
1、實(shí)測(cè)面積與合同約定面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%。
2、開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。
3、開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
4、開(kāi)發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外)
5、開(kāi)發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。
6、不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的。
7、購(gòu)房者貸款申請(qǐng)未批準(zhǔn)，合同雙方對(duì)付款方式不能協(xié)商一致的
8、合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時(shí)。
9、延遲辦理產(chǎn)權(quán)證構(gòu)成違約，應(yīng)予以賠償。
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