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答律師回復(fù)中...
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答城市房屋拆遷承租人可以要求安置費(fèi)用和相關(guān)裝修設(shè)施費(fèi)用的賠償。承租人因不能歸咎于承租人的部分或全部損壞或者損失的，可以要求減少或者不支付租金。
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答當(dāng)事人可以向法院起訴，維護(hù)其合法權(quán)益。兩份合同未履行的，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持先簽訂的原則，后簽訂銷售合同的買方不能取得合同標(biāo)的物的所有權(quán)，但可以要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。一方買受人取得標(biāo)的物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持物權(quán)優(yōu)先的原則。
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答袁某找到何某，讓其參與拆房，拆除過(guò)程中，袁某并未對(duì)如何進(jìn)行拆除作任何指示和要求，是由何某等人自行依據(jù)其認(rèn)為的程序進(jìn)行，袁某與何某等人并不存在控制、支配和從屬關(guān)系。而田某作為定作人與袁某、何某等人形成了承攬關(guān)系。最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定，承攬人在完成工作過(guò)程中對(duì)第三人造成損害或者造成自身?yè)p害的，定作人不承擔(dān)賠償責(zé)任。但定作人對(duì)定作、指示或者選任有過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。田某與當(dāng)?shù)厝嗣裾炗喠瞬疬w協(xié)議，已獲得了拆遷補(bǔ)償款，但未采用機(jī)械或爆破方式將房屋拆除，而是采用較為危險(xiǎn)的人工拆除方法，致使承攬人在從事承攬工作時(shí)處于危險(xiǎn)境地；并且田某將房屋拆除工作交由無(wú)資質(zhì)的人員進(jìn)行，對(duì)承攬人的選任也有過(guò)失，因此，田某應(yīng)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。拆除房屋時(shí)，何某站在樓面上用鐵錘敲打樓面的做法，使自身處于危險(xiǎn)的工作區(qū)內(nèi)，導(dǎo)致了危害結(jié)果的發(fā)生，也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。
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答魏某與周某簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。承租人周某在其租賃期間將其承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給夏某，并由夏某按原租賃合同約定的年租金數(shù)額向魏某交納租金，應(yīng)視為魏某知曉轉(zhuǎn)讓行為，并認(rèn)可由夏某按原租賃合同繼續(xù)承租。租賃期限屆滿后，魏某也未對(duì)夏某繼續(xù)承租提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，出租方和承租方均可隨時(shí)解除租賃合同。由于期滿后的租賃期限為不定期，且承租人夏某逾期未交納租金，因此，魏某可要求夏某返還房屋，并支付拖欠的租金。而鑒于周某不再是租賃合同的相對(duì)方，可不再承擔(dān)違約責(zé)任。
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答經(jīng)濟(jì)適用住房的用地實(shí)行行政劃撥的方式，享受政府的扶持政策，以微利價(jià)格向中低收入家庭出售。中低收入家庭購(gòu)買新建的經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批制度。在我國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買有嚴(yán)格的條件限制，購(gòu)買人必須符合相關(guān)的條件并且在購(gòu)買房屋后的一定年限內(nèi)不得出售。而吳某尚未取得相應(yīng)的購(gòu)房資格，且轉(zhuǎn)讓者喬某也尚未實(shí)際取得確定的房屋。喬某將購(gòu)房權(quán)私自轉(zhuǎn)讓給沒(méi)有購(gòu)房資格的吳某的行為，已經(jīng)違反了我國(guó)關(guān)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，客觀上也損害了社會(huì)公共利益，妨礙了其他符合購(gòu)房條件人的購(gòu)買權(quán)。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同及損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效。因此，喬某與吳某私下轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房房號(hào)的合同無(wú)效。
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答按照你陳述的情況，該棟老宅應(yīng)當(dāng)是你們父母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在你父親去世后，如果你父親未留遺囑，該棟老宅則屬于你們兄妹三人與你母親共同繼承的財(cái)產(chǎn)，你們對(duì)該棟老宅共同享有所有權(quán)，該共有關(guān)系是共同共有的關(guān)系。按照我國(guó)《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”第一百零六條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回……”，根據(jù)上述兩條法律規(guī)定精神，你弟弟未經(jīng)你母親與你們兄妹二人同意即與隔壁鄰居簽訂房屋買賣合同出賣房屋的行為是無(wú)效的。你們兄妹可以向法院起訴要求確認(rèn)你弟弟與隔壁鄰居簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，并要求返還原物。該隔壁鄰居如果不能舉證證明對(duì)該房屋的取得是善意取得，就應(yīng)當(dāng)將該老房宅返還給你們兄妹。
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答首先，出賣人對(duì)出售的房屋狀況負(fù)有如實(shí)、全面告知義務(wù)，并對(duì)出售房屋的質(zhì)量承擔(dān)保證責(zé)任，但應(yīng)根據(jù)不同情況分別處理。如果出賣人在出售房屋時(shí)對(duì)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題明知且故意隱瞞，買受人有權(quán)要求出賣人就房屋質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)修理責(zé)任或要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。依據(jù)《合同法》第155條規(guī)定：出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第111條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。第111條規(guī)定：質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。第61條還規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款、報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。此外，若出賣人在出售房屋時(shí)已經(jīng)將房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題明確告知買受人或買受人對(duì)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題明知且無(wú)異議并購(gòu)買房屋，則出賣人對(duì)此質(zhì)量問(wèn)題不再承擔(dān)保證責(zé)任，買受人也無(wú)權(quán)向出賣人主張維修或賠償。其次，買受人也負(fù)有積極檢驗(yàn)的義務(wù)，可就發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)通知出賣方。《合同法》第157條規(guī)定：買受人收到標(biāo)的物時(shí)，應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間檢驗(yàn)。沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)。因此，在房屋交付后，買受人應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)對(duì)房屋及時(shí)檢驗(yàn)，并將房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向出賣人提出，要求出賣人對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行維修。如果出賣人拒絕，買受人可以自行維修，同時(shí)注意對(duì)于房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題及維修費(fèi)用等相關(guān)證據(jù)予以收集保存，便于在雙方協(xié)商未果的情況下訴訟解決。同時(shí)，買受人可根據(jù)房屋情況確定該質(zhì)量問(wèn)題是否屬于房屋保修的范圍。根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第80號(hào)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條規(guī)定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（一）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為兩年。如房屋質(zhì)量問(wèn)題屬于保修范圍內(nèi)，買受人可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修。最后，在本案中，雙方可自行協(xié)商解決，避免訴累，保證買受人正常的居住生活。如果雙方不能協(xié)商解決，則依據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，買受人可向不動(dòng)產(chǎn)所在地即房屋所在地的人民法院起訴予以解決。
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