拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位。拆遷人的基本權(quán)利是根據(jù)拆遷許可證的規(guī)定，依法拆除拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物，但法律或者法規(guī)規(guī)定不得拆除的房屋除外。拆遷人的基本義務(wù)是依法對被拆遷人給予補償、安置。房屋承租人的基本權(quán)利是可以依法要求拆遷人支付搬遷補助費，要求被拆遷人或拆遷人對自己進行安置。如果房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費。未經(jīng)批準發(fā)給房屋拆遷資格證書的單位不得接受委托拆遷。關(guān)于什么是房屋拆遷？的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

——城市房屋拆遷法律制度

一、城市房屋拆遷概述

(一)城市房屋拆遷的概念

城市房屋拆遷，是指拆遷人根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民(被拆遷人)重新安置，并對其所受損失予以補償?shù)囊幌盗谢顒印?/p>

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(二)房屋拆遷法律關(guān)系的主體

1.房屋拆遷當事人

房屋拆遷當事人是拆遷法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)主體，即拆遷人和被拆遷人。拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位。根據(jù)2001年修改后的《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，個人不得成為拆遷人。被拆遷人，是指被拆除房屋及其附屬物的所有人。修改后的《城市房屋拆遷管理條例》將被拆遷人限定于被拆遷房屋的所有人，而把被拆遷房屋的使用人排除在外。對所有人范圍的界定也作了改變，取消了過去的代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人。

拆遷人的基本權(quán)利是根據(jù)拆遷許可證的規(guī)定，依法拆除拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物，但法律或者法規(guī)規(guī)定不得拆除的房屋除外。拆遷人的基本義務(wù)是依法對被拆遷人給予補償、安置。拆遷人還應(yīng)當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。拆遷期間，拆遷人應(yīng)當保障尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電等基本生活條件。被拆遷人的基本權(quán)利是依法獲得補償、安置。另外，被拆遷人可憑拆遷補償安置協(xié)議向公安、郵政、電信、公用事業(yè)、教育等部門或者單位申請辦理戶口遷移、郵件專遞、電話遷移、供水、供電以及轉(zhuǎn)學、轉(zhuǎn)托等手續(xù)，相關(guān)部門或者單位應(yīng)當依法按照有關(guān)規(guī)定辦理。被拆遷人的基本義務(wù)是服從城市建設(shè)的需要，在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

2.被拆遷房屋的承租人

被拆遷房屋的承租人是承租被拆遷房屋的人。房屋承租人的基本權(quán)利是可以依法要求拆遷人支付搬遷補助費，要求被拆遷人或拆遷人對自己進行安置。如果房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費。另外，房屋承租人可憑拆遷補償安置協(xié)議向公安、郵政、電信、公用事業(yè)、教育等部門或者單位申請辦理戶口遷移、郵件專遞、電話遷移、供水、供電以及轉(zhuǎn)學、轉(zhuǎn)托等手續(xù)，相關(guān)部門或者單位應(yīng)當依法按照有關(guān)規(guī)定辦理。房屋承租人的基本義務(wù)是服從城市建設(shè)的需要，在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

3.房屋拆遷管理部門

2001年修改后的《城市房屋拆遷管理條例》賦予國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門主管全國的城市房屋拆遷工作的權(quán)力?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者人民政府授權(quán)的部門(簡稱房屋拆遷主管部門)，主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作。凡參與拆遷的人均受主管部門的監(jiān)督管理。

4.拆遷單位

拆遷單位是拆遷工作的實施者，是指依法取得房屋拆遷資格證書，接受拆遷委托對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的組織。根據(jù)建設(shè)部1991年7月8日發(fā)布的《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》的規(guī)定，拆遷單位必須具備以下條件：(1)有上級主管部門同意組建的批準文件;(2)有明確的名稱、組織機構(gòu)和固定的辦公場所;(3)有與承擔拆遷業(yè)務(wù)相適應(yīng)的自有資金和技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)管理人員。房屋拆遷主管部門應(yīng)當依照《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》的規(guī)定，對申請設(shè)立房屋拆遷單位對主體進行資格審查，對審查合格的單位頒發(fā)房屋拆遷資格證書，并對房屋拆遷單位和自行拆遷單位的業(yè)務(wù)工作進行指導、監(jiān)督和檢查。未經(jīng)批準發(fā)給房屋拆遷資格證書的單位不得接受委托拆遷。

二、城市房屋拆遷的程序及形式

(一)城市房屋拆遷的程序

拆遷人進行拆遷時，必須持有國家規(guī)定的相關(guān)文件，在獲得縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后，方可實施。城市房屋拆遷的基本程序如下：

1.申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證

城市房屋拆遷首先應(yīng)當獲得被拆遷房屋的土地使用權(quán)。拆遷人按規(guī)定向有關(guān)政府規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)審查符合條件的，由規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷房屋的地域范圍。同時，由規(guī)劃管理部門通知被拆遷人停止房屋及其附屬物的改建、擴建等工程。

2.編制拆遷計劃和方案

拆遷人在獲得土地使用權(quán)后，應(yīng)當?shù)疆數(shù)毓才沙鏊头抗芩洸疬w范圍內(nèi)的常住人員及其房產(chǎn)狀況，對被拆遷人進行逐一采訪，摸清要求，并分類做好記錄。拆遷人再根據(jù)核實的情況和國家、地方有關(guān)拆遷補償安置的規(guī)定，編制出詳細的拆遷計劃和方案。

3.申領(lǐng)拆遷許可證

國家對房屋拆遷實行許可制度。拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。拆遷人申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：建設(shè)項目批準文件;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;國有土地使用權(quán)批準文件;拆遷計劃和拆遷方案;辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查;經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

房屋拆遷許可證是拆遷人獲得許可從事房屋拆遷活動的法律憑證，只能對指定的項目在一定時間和一定范圍內(nèi)有效。拆遷人必須在房屋拆遷許可證規(guī)定的范圍內(nèi)從事拆遷工作，不得擅自擴大或縮小，應(yīng)當在規(guī)定的期限內(nèi)完成拆遷工作，不得擅自延長。由特殊原因需要變更拆遷范圍和拆遷期限時，拆遷人應(yīng)當及時向房屋拆遷主管部門報告、說明原因和理由，并得到拆遷主管部門的許可。

4.發(fā)布拆遷公告

房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管路部門和拆遷人應(yīng)當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

房屋拆遷公告一般張貼于拆遷范圍內(nèi)及周圍較為醒目、易于為公眾閱讀的地點，對于規(guī)模較大的拆遷，應(yīng)登載在當?shù)氐膱蠹埳稀Ｍㄟ^發(fā)布房屋拆遷公告，使被拆遷人在正常情況下有可能了解城市建設(shè)的進程，了解拆遷有關(guān)的法律和政策，了解其應(yīng)當享有的權(quán)利和義務(wù)，積極爭取被拆遷人的支持和配合，減少拆遷工作中不必要的麻煩和糾紛。房屋拆遷公告的內(nèi)容主要包括：建設(shè)項目的名稱、拆遷人、拆遷時間、拆遷范圍、拆遷的實施單位及其他需要讓被拆遷人了解的有關(guān)事項。[page]

另外，拆遷范圍確定后，由當?shù)乜h級以上地方人民政府房屋拆遷主管部門通知房地產(chǎn)有關(guān)部門暫停辦理房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈予、出租、調(diào)配等手續(xù)。通知房屋拆遷所在地公安部門暫停辦理向拆遷范圍內(nèi)遷入居民戶口和居民分戶。因出生、軍人復轉(zhuǎn)退、婚嫁等確需入戶或分戶的，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準后，由公安部門辦理手續(xù)后回復房屋拆遷主管部門。

5.簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議

拆遷公告發(fā)布后，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立房屋拆遷補償安置協(xié)議。房屋的所有人和使用人是同一人的，拆遷人只與房屋的所有人簽訂房屋拆遷協(xié)議。但如果房屋的所有人與使用人不是同一人的，拆遷人需要分別與所有人和使用人簽訂補償安置協(xié)議。該協(xié)議在性質(zhì)上屬于民事合同的范疇，一般包括以下條款：

(1)補償方式，即選擇貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(2)補償金額。

(3)原房狀況及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點、樓層、戶型、結(jié)構(gòu)、位置和建筑面積。

(4)結(jié)算方式。

(5)搬遷過渡方式。

(6)搬遷期限與過渡期限。

(7)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付的告知方式。

(8)違約責任與糾紛解決辦法。

(9)拆遷補償安置協(xié)議變更條件。

(10)當事人雙方認可的其他條款。

此外，有房屋產(chǎn)權(quán)證或經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準的用作產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋平面圖，應(yīng)作為協(xié)議附件。

根據(jù)《城市房屋拆遷管理規(guī)定》的規(guī)定，拆遷補償安置協(xié)議訂立后，可以到公證機關(guān)辦理公證，并到房屋拆遷主管部門備案。房屋拆遷主管部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

6.實施拆遷

拆遷人應(yīng)當在規(guī)定的期限內(nèi)完成拆遷任務(wù)。搬遷結(jié)束后，拆遷人應(yīng)向被拆遷人出具包括被拆遷房屋所有人姓名或者名稱、房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、地點、面積、搬遷時間等內(nèi)容的搬遷驗收單。對完成搬遷后的房屋斷水、斷電、斷熱、斷氣，組織房屋拆除工作。

拆遷人無正當理由超過規(guī)定的拆遷期限或者擅自延長過渡期限的，由房屋拆遷主管部門對拆遷人予以警告，并可以處以罰款。被拆遷人在房屋拆遷公告規(guī)定的或者拆遷主管部門裁決作出的拆遷期限內(nèi)，無正當理由拒絕拆遷的，縣級以上人民政府可以作出責令限期拆遷的決定，逾期不拆的，由縣級以上人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。

(二)城市房屋拆遷的形式

實施城市房屋拆遷，有兩種形式：

1.自行拆遷

即拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷安置和補償。拆遷人自行拆遷的，應(yīng)當對拆遷工作人員進行業(yè)務(wù)培訓，使其掌握拆遷業(yè)務(wù)知識。

2.委托拆遷

即拆遷人委托具有拆遷資格的單位(即拆遷單位)進行房屋拆遷。房屋拆遷主管部門不得接受拆遷委托成為被委托人。

房屋拆遷流程圖

三、城市房屋拆遷的補償與安置

(一)房屋拆遷補償

1.房屋拆遷補償?shù)膶ο蠛头秶?/p>

修改后的《城市房屋拆遷管理條例》把拆遷補償?shù)膶ο髢H限于被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人。

房屋拆遷補償?shù)姆秶潜徊鸪暮戏ǚ课菁捌涓綄傥?。拆除違章建筑、超過期限的臨時建筑不屬于拆遷補償?shù)姆秶Ｎ闯^批準期限的臨時建筑屬于補償?shù)姆秶?，如進行拆除，應(yīng)當給予適當?shù)难a償。

2.房屋拆遷補償?shù)姆绞?/p>

房屋拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N：貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(1)貨幣補償。

貨幣補償，是指拆遷人對依法批準的拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物進行評估作價后，以貨幣補償給被拆遷人，由被拆遷人自行購買房屋的一種安置方式。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府指定。

(2)產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指拆遷人用異地或者原地重建的房屋與被拆遷人的房屋按一定標準進行交換的一種補償方式?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第25條規(guī)定：“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。”即拆遷人與被拆遷人根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格計算與被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。拆遷人應(yīng)當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

一般情況下，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式，但有兩種例外：拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

(3)房屋拆遷補償合中的幾種特殊情況的處理

①拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

②拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

③拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

④拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行。拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，如果產(chǎn)權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，抵押人應(yīng)當以調(diào)換的房屋作為抵押物，并與抵押人重新簽訂抵押合同。如果抵押人選擇貨幣補償?shù)模傻盅喝撕偷盅簷?quán)人重新設(shè)立抵押權(quán)或由抵押人清償債務(wù)后，方可給予產(chǎn)權(quán)人補償。如果抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達不成抵押協(xié)議的，由拆遷人參照產(chǎn)權(quán)爭議房屋的拆遷規(guī)定實施拆遷。

(二)拆遷安置[page]

1.拆遷安置的對象與方式

拆遷安置，是指拆遷人對被拆除房屋的所有人或使用人另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補助費用。拆遷安置的對象限于被拆遷人和被拆遷房屋的承租人。

拆遷安置可以一次性安置，即用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式一次性解決被拆遷房屋使用人的住房問題，也可以先由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房臨時過渡，或由被拆遷人自己尋找房屋過渡，待正式房建成后再行遷入。

2.拆遷安置的地點和標準

拆遷安置地點有原地安置和異地安置兩種。原地安置是拆遷范圍內(nèi)的建設(shè)工程完工后，將安置對象遷回原地安置。異地安置是將安置對象遷往他處安置。對被拆遷房屋使用人的安置地點，應(yīng)當根據(jù)城市規(guī)劃對建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程的性質(zhì)，按照有利于城市規(guī)劃和城市舊區(qū)改造的原則確定。對于從區(qū)位較好的地段遷入?yún)^(qū)位較差的地段的被拆遷房屋使用人，可以適當增加安置面積。

拆遷補償安置的標準，拆遷人與被拆遷人根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估確定價格，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。拆遷人應(yīng)當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

3.拆遷安置補償費和經(jīng)濟損失補償

拆遷安置補償費包括兩種：一種是搬遷補助費;另一種是臨時安置補助費。

搬遷補助費是因拆遷搬出而造成的費用?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第31條第1款規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。”搬遷補助費的支付對象是被拆遷人和房屋承租人。如果搬遷是一種過渡性質(zhì)的搬遷，搬遷補助費應(yīng)包括從被拆遷房屋搬出和從過渡房搬進新家的兩次費用。

臨時安置補助費主要是針對自行解決過渡房進行安置的，《城市房屋拆遷管理條例》第31條第2款規(guī)定：“在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。”

上述搬遷補償費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

另外，如果因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)，給被拆遷人或房屋承租人造成損失的，拆遷人應(yīng)當給予適當補償。

4.過渡期限的規(guī)定

在安置不能一次到位的情況下，涉及拆遷安置的過渡期?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第32條規(guī)定：“拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當按時騰退周轉(zhuǎn)房。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當自逾期之月起付給臨時安置補助費。”