拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的建設單位。拆遷人的基本權利是根據拆遷許可證的規定，依法拆除拆遷范圍內的房屋及其附屬物，但法律或者法規規定不得拆除的房屋除外。拆遷人的基本義務是依法對被拆遷人給予補償、安置。房屋承租人的基本權利是可以依法要求拆遷人支付搬遷補助費，要求被拆遷人或拆遷人對自己進行安置。如果房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。未經批準發給房屋拆遷資格證書的單位不得接受委托拆遷。關于什么是房屋拆遷？的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

——城市房屋拆遷法律制度

一、城市房屋拆遷概述

(一)城市房屋拆遷的概念

城市房屋拆遷，是指拆遷人根據建設規劃要求和政府所批準的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民(被拆遷人)重新安置，并對其所受損失予以補償的一系列活動。

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(二)房屋拆遷法律關系的主體

1.房屋拆遷當事人

房屋拆遷當事人是拆遷法律關系的權利義務主體，即拆遷人和被拆遷人。拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的建設單位。根據2001年修改后的《城市房屋拆遷管理條例》的規定，個人不得成為拆遷人。被拆遷人，是指被拆除房屋及其附屬物的所有人。修改后的《城市房屋拆遷管理條例》將被拆遷人限定于被拆遷房屋的所有人，而把被拆遷房屋的使用人排除在外。對所有人范圍的界定也作了改變，取消了過去的代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人。

拆遷人的基本權利是根據拆遷許可證的規定，依法拆除拆遷范圍內的房屋及其附屬物，但法律或者法規規定不得拆除的房屋除外。拆遷人的基本義務是依法對被拆遷人給予補償、安置。拆遷人還應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。拆遷期間，拆遷人應當保障尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電等基本生活條件。被拆遷人的基本權利是依法獲得補償、安置。另外，被拆遷人可憑拆遷補償安置協議向公安、郵政、電信、公用事業、教育等部門或者單位申請辦理戶口遷移、郵件專遞、電話遷移、供水、供電以及轉學、轉托等手續，相關部門或者單位應當依法按照有關規定辦理。被拆遷人的基本義務是服從城市建設的需要，在搬遷期限內完成搬遷。

2.被拆遷房屋的承租人

被拆遷房屋的承租人是承租被拆遷房屋的人。房屋承租人的基本權利是可以依法要求拆遷人支付搬遷補助費，要求被拆遷人或拆遷人對自己進行安置。如果房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。另外，房屋承租人可憑拆遷補償安置協議向公安、郵政、電信、公用事業、教育等部門或者單位申請辦理戶口遷移、郵件專遞、電話遷移、供水、供電以及轉學、轉托等手續，相關部門或者單位應當依法按照有關規定辦理。房屋承租人的基本義務是服從城市建設的需要，在搬遷期限內完成搬遷。

3.房屋拆遷管理部門

2001年修改后的《城市房屋拆遷管理條例》賦予國務院房地產行政主管部門主管全國的城市房屋拆遷工作的權力。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者人民政府授權的部門(簡稱房屋拆遷主管部門)，主管本行政區域內的城市房屋拆遷工作。凡參與拆遷的人均受主管部門的監督管理。

4.拆遷單位

拆遷單位是拆遷工作的實施者，是指依法取得房屋拆遷資格證書，接受拆遷委托對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償安置協議，組織拆除房屋及其附屬物的組織。根據建設部1991年7月8日發布的《城市房屋拆遷單位管理規定》的規定，拆遷單位必須具備以下條件：(1)有上級主管部門同意組建的批準文件;(2)有明確的名稱、組織機構和固定的辦公場所;(3)有與承擔拆遷業務相適應的自有資金和技術、經濟、財務管理人員。房屋拆遷主管部門應當依照《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷單位管理規定》的規定，對申請設立房屋拆遷單位對主體進行資格審查，對審查合格的單位頒發房屋拆遷資格證書，并對房屋拆遷單位和自行拆遷單位的業務工作進行指導、監督和檢查。未經批準發給房屋拆遷資格證書的單位不得接受委托拆遷。

二、城市房屋拆遷的程序及形式

(一)城市房屋拆遷的程序

拆遷人進行拆遷時，必須持有國家規定的相關文件，在獲得縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后，方可實施。城市房屋拆遷的基本程序如下：

1.申領規劃用地許可證

城市房屋拆遷首先應當獲得被拆遷房屋的土地使用權。拆遷人按規定向有關政府規劃管理部門申請建設用地規劃許可證，經審查符合條件的，由規劃管理部門核發建設用地規劃許可證，確定拆遷房屋的地域范圍。同時，由規劃管理部門通知被拆遷人停止房屋及其附屬物的改建、擴建等工程。

2.編制拆遷計劃和方案

拆遷人在獲得土地使用權后，應當到當地公安派出所和房管所摘錄拆遷范圍內的常住人員及其房產狀況，對被拆遷人進行逐一采訪，摸清要求，并分類做好記錄。拆遷人再根據核實的情況和國家、地方有關拆遷補償安置的規定，編制出詳細的拆遷計劃和方案。

3.申領拆遷許可證

國家對房屋拆遷實行許可制度。拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。拆遷人申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：建設項目批準文件;建設用地規劃許可證;國有土地使用權批準文件;拆遷計劃和拆遷方案;辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查;經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。

房屋拆遷許可證是拆遷人獲得許可從事房屋拆遷活動的法律憑證，只能對指定的項目在一定時間和一定范圍內有效。拆遷人必須在房屋拆遷許可證規定的范圍內從事拆遷工作，不得擅自擴大或縮小，應當在規定的期限內完成拆遷工作，不得擅自延長。由特殊原因需要變更拆遷范圍和拆遷期限時，拆遷人應當及時向房屋拆遷主管部門報告、說明原因和理由，并得到拆遷主管部門的許可。

4.發布拆遷公告

房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管路部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

房屋拆遷公告一般張貼于拆遷范圍內及周圍較為醒目、易于為公眾閱讀的地點，對于規模較大的拆遷，應登載在當地的報紙上。通過發布房屋拆遷公告，使被拆遷人在正常情況下有可能了解城市建設的進程，了解拆遷有關的法律和政策，了解其應當享有的權利和義務，積極爭取被拆遷人的支持和配合，減少拆遷工作中不必要的麻煩和糾紛。房屋拆遷公告的內容主要包括：建設項目的名稱、拆遷人、拆遷時間、拆遷范圍、拆遷的實施單位及其他需要讓被拆遷人了解的有關事項。[page]

另外，拆遷范圍確定后，由當地縣級以上地方人民政府房屋拆遷主管部門通知房地產有關部門暫停辦理房屋的買賣、交換、析產、分割、贈予、出租、調配等手續。通知房屋拆遷所在地公安部門暫停辦理向拆遷范圍內遷入居民戶口和居民分戶。因出生、軍人復轉退、婚嫁等確需入戶或分戶的，經縣級以上地方人民政府批準后，由公安部門辦理手續后回復房屋拆遷主管部門。

5.簽訂房屋拆遷補償安置協議

拆遷公告發布后，拆遷人與被拆遷人應當依照規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立房屋拆遷補償安置協議。房屋的所有人和使用人是同一人的，拆遷人只與房屋的所有人簽訂房屋拆遷協議。但如果房屋的所有人與使用人不是同一人的，拆遷人需要分別與所有人和使用人簽訂補償安置協議。該協議在性質上屬于民事合同的范疇，一般包括以下條款：

(1)補償方式，即選擇貨幣補償還是產權調換。

(2)補償金額。

(3)原房狀況及產權調換房屋的地點、樓層、戶型、結構、位置和建筑面積。

(4)結算方式。

(5)搬遷過渡方式。

(6)搬遷期限與過渡期限。

(7)產權調換房屋交付的告知方式。

(8)違約責任與糾紛解決辦法。

(9)拆遷補償安置協議變更條件。

(10)當事人雙方認可的其他條款。

此外，有房屋產權證或經城市規劃管理部門批準的用作產權調換的房屋平面圖，應作為協議附件。

根據《城市房屋拆遷管理規定》的規定，拆遷補償安置協議訂立后，可以到公證機關辦理公證，并到房屋拆遷主管部門備案。房屋拆遷主管部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。

6.實施拆遷

拆遷人應當在規定的期限內完成拆遷任務。搬遷結束后，拆遷人應向被拆遷人出具包括被拆遷房屋所有人姓名或者名稱、房屋產權性質、地點、面積、搬遷時間等內容的搬遷驗收單。對完成搬遷后的房屋斷水、斷電、斷熱、斷氣，組織房屋拆除工作。

拆遷人無正當理由超過規定的拆遷期限或者擅自延長過渡期限的，由房屋拆遷主管部門對拆遷人予以警告，并可以處以罰款。被拆遷人在房屋拆遷公告規定的或者拆遷主管部門裁決作出的拆遷期限內，無正當理由拒絕拆遷的，縣級以上人民政府可以作出責令限期拆遷的決定，逾期不拆的，由縣級以上人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。

(二)城市房屋拆遷的形式

實施城市房屋拆遷，有兩種形式：

1.自行拆遷

即拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷安置和補償。拆遷人自行拆遷的，應當對拆遷工作人員進行業務培訓，使其掌握拆遷業務知識。

2.委托拆遷

即拆遷人委托具有拆遷資格的單位(即拆遷單位)進行房屋拆遷。房屋拆遷主管部門不得接受拆遷委托成為被委托人。

房屋拆遷流程圖

三、城市房屋拆遷的補償與安置

(一)房屋拆遷補償

1.房屋拆遷補償的對象和范圍

修改后的《城市房屋拆遷管理條例》把拆遷補償的對象僅限于被拆除房屋及其附屬物的所有權人。

房屋拆遷補償的范圍是被拆除的合法房屋及其附屬物。拆除違章建筑、超過期限的臨時建筑不屬于拆遷補償的范圍。未超過批準期限的臨時建筑屬于補償的范圍，如進行拆除，應當給予適當的補償。

2.房屋拆遷補償的方式

房屋拆遷補償的方式有兩種：貨幣補償和產權調換。

(1)貨幣補償。

貨幣補償，是指拆遷人對依法批準的拆遷范圍內的房屋及其附屬物進行評估作價后，以貨幣補償給被拆遷人，由被拆遷人自行購買房屋的一種安置方式。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府指定。

(2)產權調換。

產權調換，是指拆遷人用異地或者原地重建的房屋與被拆遷人的房屋按一定標準進行交換的一種補償方式。《城市房屋拆遷管理條例》第25條規定：“實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。”即拆遷人與被拆遷人根據房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格計算與被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結算產權調換的差價。拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

一般情況下，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式，但有兩種例外：拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

(3)房屋拆遷補償合中的幾種特殊情況的處理

①拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

②拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

③拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。

④拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。拆遷設有抵押權的房屋，如果產權人選擇產權調換的，抵押人應當以調換的房屋作為抵押物，并與抵押人重新簽訂抵押合同。如果抵押人選擇貨幣補償的，由抵押人和抵押權人重新設立抵押權或由抵押人清償債務后，方可給予產權人補償。如果抵押權人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內達不成抵押協議的，由拆遷人參照產權爭議房屋的拆遷規定實施拆遷。

(二)拆遷安置[page]

1.拆遷安置的對象與方式

拆遷安置，是指拆遷人對被拆除房屋的所有人或使用人另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補助費用。拆遷安置的對象限于被拆遷人和被拆遷房屋的承租人。

拆遷安置可以一次性安置，即用產權調換的方式一次性解決被拆遷房屋使用人的住房問題，也可以先由拆遷人提供周轉房臨時過渡，或由被拆遷人自己尋找房屋過渡，待正式房建成后再行遷入。

2.拆遷安置的地點和標準

拆遷安置地點有原地安置和異地安置兩種。原地安置是拆遷范圍內的建設工程完工后，將安置對象遷回原地安置。異地安置是將安置對象遷往他處安置。對被拆遷房屋使用人的安置地點，應當根據城市規劃對建設地區的要求和建設工程的性質，按照有利于城市規劃和城市舊區改造的原則確定。對于從區位較好的地段遷入區位較差的地段的被拆遷房屋使用人，可以適當增加安置面積。

拆遷補償安置的標準，拆遷人與被拆遷人根據房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估確定價格，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結算產權調換的差價。拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

3.拆遷安置補償費和經濟損失補償

拆遷安置補償費包括兩種：一種是搬遷補助費;另一種是臨時安置補助費。

搬遷補助費是因拆遷搬出而造成的費用。《城市房屋拆遷管理條例》第31條第1款規定：“拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。”搬遷補助費的支付對象是被拆遷人和房屋承租人。如果搬遷是一種過渡性質的搬遷，搬遷補助費應包括從被拆遷房屋搬出和從過渡房搬進新家的兩次費用。

臨時安置補助費主要是針對自行解決過渡房進行安置的，《城市房屋拆遷管理條例》第31條第2款規定：“在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。”

上述搬遷補償費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

另外，如果因拆遷非住宅房屋造成停產、停業，給被拆遷人或房屋承租人造成損失的，拆遷人應當給予適當補償。

4.過渡期限的規定

在安置不能一次到位的情況下，涉及拆遷安置的過渡期。《城市房屋拆遷管理條例》第32條規定：“拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。”