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由定金條款引發(fā)爭議的案例

陳明月律師2022.01.01490人閱讀
導(dǎo)讀:

本案所涉《房屋買賣合約》第十條和第十一條約定的內(nèi)容僅涉及買賣雙方當(dāng)事人,不涉及第三人,也不涉及行政機(jī)關(guān),更不涉及法律的禁止性及強(qiáng)制行性規(guī)定。在買賣合同中,當(dāng)事人不僅要嚴(yán)格遵守合同履行的步驟,如買方何時給付定金,何時交付首期款,何時申請按揭貸款,及賣方何時簽收定金,何時出具公證委托,何時協(xié)助過戶,何時交付房產(chǎn)等;也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行關(guān)于合同狀態(tài)處置方式和權(quán)限的相關(guān)約定,包括合同解除權(quán)的行使條件,違約責(zé)任的承擔(dān)。該條明確約定在賣方不不履行《房屋買賣合約》并返還雙倍定金條件下,買方不再擁有請求賣方實際履行的權(quán)利。那么由定金條款引發(fā)爭議的案例。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。

本案所涉《房屋買賣合約》第十條和第十一條約定的內(nèi)容僅涉及買賣雙方當(dāng)事人,不涉及第三人,也不涉及行政機(jī)關(guān),更不涉及法律的禁止性及強(qiáng)制行性規(guī)定。在買賣合同中,當(dāng)事人不僅要嚴(yán)格遵守合同履行的步驟,如買方何時給付定金,何時交付首期款,何時申請按揭貸款,及賣方何時簽收定金,何時出具公證委托,何時協(xié)助過戶,何時交付房產(chǎn)等;也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行關(guān)于合同狀態(tài)處置方式和權(quán)限的相關(guān)約定,包括合同解除權(quán)的行使條件,違約責(zé)任的承擔(dān)。該條明確約定在賣方不不履行《房屋買賣合約》并返還雙倍定金條件下,買方不再擁有請求賣方實際履行的權(quán)利。關(guān)于由定金條款引發(fā)爭議的案例的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識,希望能幫助大家。

本案買賣雙方當(dāng)事人合約簽訂后,因待轉(zhuǎn)讓房屋尚沒有房產(chǎn)證無法過戶,所以雙方也未簽訂正式的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。此后,深圳樓價一路上漲,賣方斟酌后決定不再履行合約,正式通知了買方,但買方見房價上漲不愿解除合約,堅持要求賣方繼續(xù)履行合約交付房屋給買方,雙方訴之法院。

深圳中院的判決在引用了合約第十一條“買方不要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合約”規(guī)定后,作了如下解釋“但該條款約定并不排除在可以繼續(xù)履行合同的情況下被上訴人(買方)請求上訴人(賣方)繼續(xù)履行合同,《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定:當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行,采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。依據(jù)該條規(guī)定,被上訴人有權(quán)選擇要求上訴人以繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等方式承擔(dān)違約責(zé)任,現(xiàn)被上訴人選擇要求上訴人繼續(xù)履行合同是對其自身權(quán)利的處分,被上訴人的請求應(yīng)予支持,上訴人稱僅須雙倍返還定金的上訴理由不能成立,本案不予支持”。

一、房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人有權(quán)在不違背法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定情況下平等自愿的約定雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。本案所涉《房屋買賣合約》第十條和第十一條約定的內(nèi)容僅涉及買賣雙方當(dāng)事人,不涉及第三人,也不涉及行政機(jī)關(guān),更不涉及法律的禁止性及強(qiáng)制行性規(guī)定。第十一條的原文是“如賣方在收取定金后不依合約條款將該物業(yè)售予買方,則賣方須返還雙倍定金予買方,買方不要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合約”。該條文意思非常明確,在賣方不想履行合約時,賣方須且僅需承擔(dān)雙倍返還定金的法律后果。因為該條文排除了買方要求其他賠償?shù)臋?quán)利和請求賣方繼續(xù)履約的權(quán)利。合同是當(dāng)事人平等自愿意思表示一致的結(jié)果。法院的判決理由也清楚表明當(dāng)事人有權(quán)如此約定。

二、不違背法律的約定,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。合同是當(dāng)事人之間的法律,當(dāng)事人在合同中約定的內(nèi)容,只要沒有法定無效或者可撤銷事由,就是有效的,當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。在買賣合同中,當(dāng)事人不僅要嚴(yán)格遵守合同履行的步驟,如買方何時給付定金,何時交付首期款,何時申請按揭貸款,及賣方何時簽收定金,何時出具公證委托,何時協(xié)助過戶,何時交付房產(chǎn)等;也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行關(guān)于合同狀態(tài)處置方式和權(quán)限的相關(guān)約定,包括合同解除權(quán)的行使條件,違約責(zé)任的承擔(dān)。

《房屋買賣合約》的第十一條是關(guān)于賣方解約權(quán)的約定,屬于約定解約權(quán)。買賣雙方當(dāng)事人可以在合同中約定解除合同的條件,在滿足合同約定情況下享有解除權(quán)的一方行使解除權(quán)即可解除合同;也可以在合同簽訂后就合同解除達(dá)成一致意見而解除合同。兩種合同解除方式程序上雖然稍有差異,但在法律效力上卻是同等的。賣方愿意以雙倍返還定金來換取合同履行終止的做法實際上是行使合同法上的約定解除權(quán)。

三、合同的實際履行并非強(qiáng)制性要求。合同法中大量的規(guī)定屬任意性條款,而非強(qiáng)制性條款,在當(dāng)事人沒有約定的情況補(bǔ)充當(dāng)事人意思表示的不足。該《房屋買賣合約》中當(dāng)事人已對合同履行終止進(jìn)行了相關(guān)約定,所以在合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的問題上也應(yīng)該充分尊重當(dāng)事人約定。以合同實際履行是違約條件下合同補(bǔ)救措施第一位的原則,來認(rèn)定賣方有權(quán)要求賣方實際履行是站不住腳的,這違背了合同法基本原則,即合同自由原則。

四、第十一條的約定能推出“并不排除在可以繼續(xù)履行合同的情況下被上訴人(買方)請求上訴人(賣方)繼續(xù)履行合同”嗎?

第十一條的表述是“如賣方在收取定金后不依合約條款將該物業(yè)售予買方,則賣方須返還雙倍定金予買方,買方不要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合約”。該條明確約定在賣方不不履行《房屋買賣合約》并返還雙倍定金條件下,買方不再擁有請求賣方實際履行的權(quán)利。賣方不履行合同的原因沒有具體列明,合同中文字表述為“不依合約條款”,可能來自不可抗力,也可能是能履行情況下賣方不愿履行。所以在能履行的情況下,買方愿意履行,是否繼續(xù)履行,主動權(quán)掌握在賣方手中。買方請求繼續(xù)履行的權(quán)利也就沒有存在空間了。中院如此的推導(dǎo)完全是無本之木,無源之水,基本的形式邏輯都不符合,何談實質(zhì)符合。

五、法律的適用應(yīng)當(dāng)保持一致性。房地產(chǎn)買賣所涉及的實體法律主要是《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及一些相關(guān)的規(guī)定。法官的主要職責(zé)是以事實為依據(jù),以法律為準(zhǔn)繩適用法律。應(yīng)當(dāng)保證面對同樣情況的時候,適用同樣的法律規(guī)則,不能在同樣情況下適用不同的法律規(guī)則。前段時間房價上漲速度比較快,出現(xiàn)業(yè)主違約潮,在房地產(chǎn)交易博弈中,業(yè)主的強(qiáng)勢地位在房價飛漲時體現(xiàn)的非常明顯,大家對簽了合同后不賣房子的行為咬牙切齒,這是民眾情緒。然,法院審判獨立原則,不僅僅包括審判不受個人、社會團(tuán)體、黨政機(jī)關(guān)的非法干涉,也要求法院不要輕易的受民眾情緒的影響。深圳中院該判決是以違背法律的結(jié)論取得貌似公證的判決。

通過以上五點的學(xué)習(xí),大家對定金條款引發(fā)爭議的原因及解決的方法有一定的了解,希望對大家有所幫助。

聲明:該作品系作者結(jié)合法律法規(guī),政府官網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)知識整合,如若內(nèi)容錯誤,請通過 【投訴】 功能聯(lián)系刪除
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  • 《民事訴訟法》第二十五條規(guī)定,合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄,但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。《勞動爭議調(diào)解仲裁法》第二十一條規(guī)定,勞動爭議仲裁委員會負(fù)責(zé)管轄本區(qū)域內(nèi)發(fā)生的勞動爭議。勞動爭議由勞動合同履行地或者用人單位所在地的勞動爭議仲裁委員會管轄。安培公司所在地和勞動合同履行地都在本縣,雙方約定管轄無法律依據(jù),應(yīng)認(rèn)定為無效條款。
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  • 合同離婚引發(fā)財產(chǎn)劃分糾紛案例分析

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    許瑞林

    合同離婚引發(fā)財產(chǎn)劃分糾紛案例分析

    內(nèi)容:同年7月,小趙訴至法院請求與小李離婚,要求小李每月支付500元撫養(yǎng)費、返還自己房產(chǎn),要求撤銷自己被逼才簽訂的離婚協(xié)議,要求賠償精神損害費1萬元。法庭上,小李稱,同意與小趙離婚、孩子由小趙撫養(yǎng),自己愿意每月支付200元撫養(yǎng)費。新市區(qū)人民法院審理認(rèn)為,雙方感情破裂無法繼續(xù)生活,應(yīng)準(zhǔn)予雙方離婚。至于房屋,兩人在民政局協(xié)議離婚時已經(jīng)確定了歸屬,房屋雖未過戶卻是小趙第一次離婚后的個人財產(chǎn),此事屬于兩人離婚后的財產(chǎn)糾紛,與本案不屬于同一種法律關(guān)系應(yīng)另行起訴。那么合同離婚引發(fā)財產(chǎn)劃分糾紛案例分析。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。

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    簽訂定金條款要注意哪些問題呢

    內(nèi)容:簽訂定金條款要注意哪些問題呢第一,是否訂立定金條款應(yīng)由雙方約定。盡管有關(guān)部門制訂的購房契約中有定金條款,但并不具有強(qiáng)制性,它只是指導(dǎo)性的,消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款。并不是說當(dāng)事人一方違反合同中的任何條款,都要適用定金罰則。

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    分析定金罰則的案例

    內(nèi)容:案情簡介:李某與王某簽訂了房屋買賣合同,約定李某將北京市某區(qū)xx號的房屋賣給王某,王某先交定金20000元,房屋總價款為40萬元。王某表示同意,并于第二天上午將定金交與李某,余款在半個月內(nèi)交清,并辦理房屋過戶手續(xù)。本案中,房屋買賣合同已成立,約定的定金條款也是有效的。根據(jù)以上的分析,法院應(yīng)判決李某雙倍返還王某定金40000元,承擔(dān)合同不能履行的違約責(zé)任。那么分析定金罰則的案例。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。

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  • 訂立定金條款時要小心哪些問題

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    吳夢云

    訂立定金條款時要小心哪些問題

    內(nèi)容:消費者在訂立定金條款時,應(yīng)當(dāng)注意這樣5個問題:定金條款并不具有強(qiáng)制性,它僅是指導(dǎo)性的,消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款;應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況;雖然已訂立了定金條款,但只有消費者在交付了定金后,合同才生效;要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別,預(yù)付款就是預(yù)先支付,但預(yù)付款,不能適用定金的罰則。定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。依據(jù)民法典的規(guī)定,當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。那么訂立定金條款時要小心哪些問題。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。

    吳夢云律師
    2022.02.08356人收看
  • 龍珊律師

    主任律師
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    擅長:交通事故

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  • 由定金條款引發(fā)爭議的案例

    陳明月律師

    北京市元甲律師事務(wù)所

    陳明月

    由定金條款引發(fā)爭議的案例

    內(nèi)容:本案所涉《房屋買賣合約》第十條和第十一條約定的內(nèi)容僅涉及買賣雙方當(dāng)事人,不涉及第三人,也不涉及行政機(jī)關(guān),更不涉及法律的禁止性及強(qiáng)制行性規(guī)定。在買賣合同中,當(dāng)事人不僅要嚴(yán)格遵守合同履行的步驟,如買方何時給付定金,何時交付首期款,何時申請按揭貸款,及賣方何時簽收定金,何時出具公證委托,何時協(xié)助過戶,何時交付房產(chǎn)等;也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行關(guān)于合同狀態(tài)處置方式和權(quán)限的相關(guān)約定,包括合同解除權(quán)的行使條件,違約責(zé)任的承擔(dān)。該條明確約定在賣方不不履行《房屋買賣合約》并返還雙倍定金條件下,買方不再擁有請求賣方實際履行的權(quán)利。那么由定金條款引發(fā)爭議的案例。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。

    陳明月律師
    2022.01.01490人收看
  • 崔玉君律師

    主任律師
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    擅長:債權(quán)債務(wù)、合同糾紛、民間借貸

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  • 協(xié)議離婚引發(fā)財產(chǎn)分割糾紛案例分析

    林艷英律師

    北京市元甲律師事務(wù)所

    林艷英

    協(xié)議離婚引發(fā)財產(chǎn)分割糾紛案例分析

    內(nèi)容:同年7月小趙訴至法院請求與小李離婚要求小李每月支付500元撫養(yǎng)費返還自己房產(chǎn)要求撤銷自己被逼才簽訂的離婚協(xié)議要求賠償精神損害費1萬元。法庭上小李稱同意與小趙離婚孩子由小趙撫養(yǎng)自己愿意每月支付200元撫養(yǎng)費。至于房屋兩人在民政局協(xié)議離婚時已經(jīng)確定了歸屬房屋雖未過戶卻是小趙第一次離婚后的個人財產(chǎn)此事屬于兩人離婚后的財產(chǎn)糾紛與本案不屬于同一種法律關(guān)系應(yīng)另行起訴。律師說法協(xié)議離婚不具強(qiáng)制執(zhí)行效力辦理此案的法官介紹民法典出臺后很多夫妻選擇在民政局協(xié)議離婚但協(xié)議離婚不具備強(qiáng)制執(zhí)行效力在某一方不愿履行協(xié)議內(nèi)容時另一方只能到法院起訴要求確權(quán)或分割財產(chǎn)。那么協(xié)議離婚引發(fā)財產(chǎn)分割糾紛案例分析。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。

    林艷英律師
    2022.02.011024人收看
  • 李孟陽律師

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    擅長:交通事故

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  • 簽訂合同時在約定解決爭議的方式條款時注意哪些問題

    龍珊律師

    北京市元甲律師事務(wù)所

    龍珊

    簽訂合同時在約定解決爭議的方式條款時注意哪些問題

    內(nèi)容:簽訂合同時在約定解決爭議的方式條款時注意哪些問題依據(jù)我國合同法的規(guī)定簽訂合同時約定解決爭議的方式時要注意的問題包括解決問題的方式、仲裁機(jī)構(gòu)的選擇、管轄法院的選擇等。法律依據(jù)民法典第四百七十條合同主要條款與示范文本合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定一般包括下列條款一當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所二標(biāo)的三數(shù)量四質(zhì)量五價款或者報酬六履行期限、地點和方式七違約責(zé)任八解決爭議的方法。第五百零七條爭議解決條款效力合同不生效、無效、被撤銷或者終止的不影響合同中有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。

    龍珊律師
    2022.02.22764人收看
  • 王學(xué)瑞律師

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    擅長:建設(shè)工程、債權(quán)債務(wù)、合同糾紛、交通事故

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  • 揭露購房定金不平等條款

    張嘉娛律師

    北京天用律師事務(wù)所

    張嘉娛

    揭露購房定金不平等條款

    內(nèi)容:在消費者簽訂購房合同時,總有一些不平等的條款,本篇文章將為您揭露購房定金不平等條款。然而,目前發(fā)展商制定、要求消費者簽署的房地產(chǎn)認(rèn)購書,除了前面4點以外并沒有具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的其它內(nèi)容,在消費者對許多收樓條件不清楚的情況下,要求消費者交付定金,要求消費者交付首期房款,這明顯剝奪了消費者在簽署認(rèn)購書時的知情權(quán),許多商品房定金的糾紛就是由于消費者對樓盤交付的真實狀況未完全了解而貿(mào)然簽約認(rèn)購付款所引發(fā)的。那么揭露購房定金不平等條款。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。

    張嘉娛律師
    2022.01.01165人收看
  • 陳明月律師

    主任律師
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    擅長:交通事故

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  • 合同爭議的解決條款(合同爭議的解決條款怎么寫)

    邢穎律師

    北京天用律師事務(wù)所

    邢穎

    合同爭議的解決條款(合同爭議的解決條款怎么寫)

    內(nèi)容:在合同中應(yīng)該怎樣約定爭議處理條款在合同中可以約定的爭議處理條款為當(dāng)事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議、可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁以及可以向人民法院起訴,(4)訴訟,如果合同中沒有訂立仲裁條款,事后也沒有達(dá)成仲裁協(xié)議,合同當(dāng)事人可以將合同糾紛起訴到法院,尋求司法解決,2、調(diào)解,由第三方的介入,促使當(dāng)事人雙方互諒互解,達(dá)成和解協(xié)議,從而解決糾紛的活動,(2)調(diào)解,由第三方的介入,促使當(dāng)事人雙方互諒互解,達(dá)成和解協(xié)議,從而解決糾紛的活動。

    邢穎律師
    2023.04.19547人收看
  • 翁玉素律師

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    擅長:婚姻家庭、房產(chǎn)糾紛

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  • 違反工程合同條款的處理

    元甲交通律師律師

    北京市元甲律師事務(wù)所

    元甲交通律師

    違反工程合同條款的處理

    內(nèi)容:一旦出現(xiàn)違反工程合同條款的行為,將直接影響工程建設(shè)的順利進(jìn)行,給雙方帶來無法估量的經(jīng)濟(jì)和時間上的損失,案例:甲方在合同規(guī)定的時間內(nèi)未向乙方支付工程款項,導(dǎo)致乙方無法按時支付工人工資,引發(fā)了勞動糾紛,3. 解除合同和仲裁當(dāng)工程合同的違反影響到了工程建設(shè)的順利進(jìn)行時,另一方可以解除合同,尋找其他合適的建設(shè)單位,避免造成進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)損失,然而,在實際操作過程中,由于種種原因,工程合同的條款被一方或雙方違反,造成了另一方的經(jīng)濟(jì)和時間上的損失。

    元甲交通律師律師
    2023.06.14747人收看
  • 元甲交通律師律師

    主任律師
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    擅長:交通事故

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  • 關(guān)于不可撤銷擔(dān)保合同條款效力的爭議

    陳宗瓊律師

    陳宗瓊

    關(guān)于不可撤銷擔(dān)保合同條款效力的爭議

    內(nèi)容:擔(dān)保合同旨在明確擔(dān)保權(quán)人和擔(dān)保人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系,保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。在確定案由時應(yīng)注意,當(dāng)事人同時就主合同和保證合同提起訴訟的,應(yīng)以主合同確定案由,不適用保證合同糾紛案由。保證合同糾紛是因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或者保證地人民法院管轄。那么關(guān)于不可撤銷擔(dān)保合同條款效力的爭議。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。

    陳宗瓊律師
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  • 周春花律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 任冰峰律師

    任冰峰律師 執(zhí)業(yè)認(rèn)證 平臺保障

    擅長:建設(shè)工程、房產(chǎn)糾紛、債權(quán)債務(wù)、合同糾紛

    5.0分 服務(wù): 54人 好評: 600
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  • 李楠楠律師

    李楠楠律師 執(zhí)業(yè)認(rèn)證 平臺保障

    擅長:交通事故

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  • 林艷英律師

    林艷英律師 執(zhí)業(yè)認(rèn)證 平臺保障

    擅長:婚姻家庭、房產(chǎn)糾紛、合同糾紛

    5.0分 服務(wù): 343人 好評: 81
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  • 孔孟廷律師

    孔孟廷律師 執(zhí)業(yè)認(rèn)證 平臺保障

    擅長:婚姻家庭、房產(chǎn)糾紛

    5.0分 服務(wù): 1人 好評: 161
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  • 張嘉娛律師

    張嘉娛律師 執(zhí)業(yè)認(rèn)證 平臺保障

    擅長:建設(shè)工程、合同糾紛、債權(quán)債務(wù)

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陳明月律師

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