由定金條款引發(fā)爭議的案例

導(dǎo)讀:
本案所涉《房屋買賣合約》第十條和第十一條約定的內(nèi)容僅涉及買賣雙方當(dāng)事人,不涉及第三人,也不涉及行政機(jī)關(guān),更不涉及法律的禁止性及強(qiáng)制行性規(guī)定。在買賣合同中,當(dāng)事人不僅要嚴(yán)格遵守合同履行的步驟,如買方何時給付定金,何時交付首期款,何時申請按揭貸款,及賣方何時簽收定金,何時出具公證委托,何時協(xié)助過戶,何時交付房產(chǎn)等;也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行關(guān)于合同狀態(tài)處置方式和權(quán)限的相關(guān)約定,包括合同解除權(quán)的行使條件,違約責(zé)任的承擔(dān)。該條明確約定在賣方不不履行《房屋買賣合約》并返還雙倍定金條件下,買方不再擁有請求賣方實際履行的權(quán)利。那么由定金條款引發(fā)爭議的案例。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。
本案所涉《房屋買賣合約》第十條和第十一條約定的內(nèi)容僅涉及買賣雙方當(dāng)事人,不涉及第三人,也不涉及行政機(jī)關(guān),更不涉及法律的禁止性及強(qiáng)制行性規(guī)定。在買賣合同中,當(dāng)事人不僅要嚴(yán)格遵守合同履行的步驟,如買方何時給付定金,何時交付首期款,何時申請按揭貸款,及賣方何時簽收定金,何時出具公證委托,何時協(xié)助過戶,何時交付房產(chǎn)等;也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行關(guān)于合同狀態(tài)處置方式和權(quán)限的相關(guān)約定,包括合同解除權(quán)的行使條件,違約責(zé)任的承擔(dān)。該條明確約定在賣方不不履行《房屋買賣合約》并返還雙倍定金條件下,買方不再擁有請求賣方實際履行的權(quán)利。關(guān)于由定金條款引發(fā)爭議的案例的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識,希望能幫助大家。
本案買賣雙方當(dāng)事人合約簽訂后,因待轉(zhuǎn)讓房屋尚沒有房產(chǎn)證無法過戶,所以雙方也未簽訂正式的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。此后,深圳樓價一路上漲,賣方斟酌后決定不再履行合約,正式通知了買方,但買方見房價上漲不愿解除合約,堅持要求賣方繼續(xù)履行合約交付房屋給買方,雙方訴之法院。
深圳中院的判決在引用了合約第十一條“買方不要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合約”規(guī)定后,作了如下解釋“但該條款約定并不排除在可以繼續(xù)履行合同的情況下被上訴人(買方)請求上訴人(賣方)繼續(xù)履行合同,《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定:當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行,采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。依據(jù)該條規(guī)定,被上訴人有權(quán)選擇要求上訴人以繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等方式承擔(dān)違約責(zé)任,現(xiàn)被上訴人選擇要求上訴人繼續(xù)履行合同是對其自身權(quán)利的處分,被上訴人的請求應(yīng)予支持,上訴人稱僅須雙倍返還定金的上訴理由不能成立,本案不予支持”。
一、房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人有權(quán)在不違背法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定情況下平等自愿的約定雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。本案所涉《房屋買賣合約》第十條和第十一條約定的內(nèi)容僅涉及買賣雙方當(dāng)事人,不涉及第三人,也不涉及行政機(jī)關(guān),更不涉及法律的禁止性及強(qiáng)制行性規(guī)定。第十一條的原文是“如賣方在收取定金后不依合約條款將該物業(yè)售予買方,則賣方須返還雙倍定金予買方,買方不要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合約”。該條文意思非常明確,在賣方不想履行合約時,賣方須且僅需承擔(dān)雙倍返還定金的法律后果。因為該條文排除了買方要求其他賠償?shù)臋?quán)利和請求賣方繼續(xù)履約的權(quán)利。合同是當(dāng)事人平等自愿意思表示一致的結(jié)果。法院的判決理由也清楚表明當(dāng)事人有權(quán)如此約定。
二、不違背法律的約定,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。合同是當(dāng)事人之間的法律,當(dāng)事人在合同中約定的內(nèi)容,只要沒有法定無效或者可撤銷事由,就是有效的,當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。在買賣合同中,當(dāng)事人不僅要嚴(yán)格遵守合同履行的步驟,如買方何時給付定金,何時交付首期款,何時申請按揭貸款,及賣方何時簽收定金,何時出具公證委托,何時協(xié)助過戶,何時交付房產(chǎn)等;也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行關(guān)于合同狀態(tài)處置方式和權(quán)限的相關(guān)約定,包括合同解除權(quán)的行使條件,違約責(zé)任的承擔(dān)。
《房屋買賣合約》的第十一條是關(guān)于賣方解約權(quán)的約定,屬于約定解約權(quán)。買賣雙方當(dāng)事人可以在合同中約定解除合同的條件,在滿足合同約定情況下享有解除權(quán)的一方行使解除權(quán)即可解除合同;也可以在合同簽訂后就合同解除達(dá)成一致意見而解除合同。兩種合同解除方式程序上雖然稍有差異,但在法律效力上卻是同等的。賣方愿意以雙倍返還定金來換取合同履行終止的做法實際上是行使合同法上的約定解除權(quán)。
三、合同的實際履行并非強(qiáng)制性要求。合同法中大量的規(guī)定屬任意性條款,而非強(qiáng)制性條款,在當(dāng)事人沒有約定的情況補(bǔ)充當(dāng)事人意思表示的不足。該《房屋買賣合約》中當(dāng)事人已對合同履行終止進(jìn)行了相關(guān)約定,所以在合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的問題上也應(yīng)該充分尊重當(dāng)事人約定。以合同實際履行是違約條件下合同補(bǔ)救措施第一位的原則,來認(rèn)定賣方有權(quán)要求賣方實際履行是站不住腳的,這違背了合同法基本原則,即合同自由原則。
四、第十一條的約定能推出“并不排除在可以繼續(xù)履行合同的情況下被上訴人(買方)請求上訴人(賣方)繼續(xù)履行合同”嗎?
第十一條的表述是“如賣方在收取定金后不依合約條款將該物業(yè)售予買方,則賣方須返還雙倍定金予買方,買方不要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合約”。該條明確約定在賣方不不履行《房屋買賣合約》并返還雙倍定金條件下,買方不再擁有請求賣方實際履行的權(quán)利。賣方不履行合同的原因沒有具體列明,合同中文字表述為“不依合約條款”,可能來自不可抗力,也可能是能履行情況下賣方不愿履行。所以在能履行的情況下,買方愿意履行,是否繼續(xù)履行,主動權(quán)掌握在賣方手中。買方請求繼續(xù)履行的權(quán)利也就沒有存在空間了。中院如此的推導(dǎo)完全是無本之木,無源之水,基本的形式邏輯都不符合,何談實質(zhì)符合。
五、法律的適用應(yīng)當(dāng)保持一致性。房地產(chǎn)買賣所涉及的實體法律主要是《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及一些相關(guān)的規(guī)定。法官的主要職責(zé)是以事實為依據(jù),以法律為準(zhǔn)繩適用法律。應(yīng)當(dāng)保證面對同樣情況的時候,適用同樣的法律規(guī)則,不能在同樣情況下適用不同的法律規(guī)則。前段時間房價上漲速度比較快,出現(xiàn)業(yè)主違約潮,在房地產(chǎn)交易博弈中,業(yè)主的強(qiáng)勢地位在房價飛漲時體現(xiàn)的非常明顯,大家對簽了合同后不賣房子的行為咬牙切齒,這是民眾情緒。然,法院審判獨立原則,不僅僅包括審判不受個人、社會團(tuán)體、黨政機(jī)關(guān)的非法干涉,也要求法院不要輕易的受民眾情緒的影響。深圳中院該判決是以違背法律的結(jié)論取得貌似公證的判決。
通過以上五點的學(xué)習(xí),大家對定金條款引發(fā)爭議的原因及解決的方法有一定的了解,希望對大家有所幫助。




