通過訴訟方法追繳物業管理欠費現象的分析，訴訟是一種無奈之舉，物業管理公司在訴訟過程中應該注意與業主的關系。所以，物業管理公司需要建立制度，使訴訟代理人與物業管理員之間保持持續有效的溝通。案件訴訟一般需要一個過程，物業管理公司的訴訟代理人有條件將在審理過程中遇到的問題通報物業管理員，以便核實情況，掌握證據。凡諸如此類業主逾期不履行交費義務的，物業管理公司均應在訴訟時效內，通過法律程序維護企業的合法權益，堅決制止惡意欠費現象蔓延。關于追繳物業管理欠費訴訟的幾點建議的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

通過訴訟方法追繳物業管理欠費現象的分析，訴訟是一種無奈之舉，物業管理公司在訴訟過程中應該注意與業主的關系。

北京市朝陽區法院統計，物業管理案件2002年為194起，2004年為1895起，2005年為2713起。其中，為追繳欠費而起訴的案件數量占99.6%，對于通過訴訟方法追繳物業管理欠費現象，筆者提出一些粗淺看法：

第一， 訴訟只是無奈之舉。

作為物業管理公司，已經依據物業服務合同付出了勞動，卻不能依據合同得到勞動酬金，采用訴訟的方法請求法院支持自己的合法要求，對此無可厚非。但是，訴訟的過程需要物業管理公司額外投入大量人力和時間。即使勝訴，也僅僅是追回了依據合同本就應當得到的勞動報酬，物業管理公司卻因此增大了管理成本，仍然是輸家。這樣看，要么物業管理公司加大成本去訴訟追款，要么超過訴訟時效放棄企業的合法權益。通過訴訟追繳欠費，實是物業管理公司的無奈之舉。

第二， 不要輕言“起訴”。

且不論欠費是否合理，是否應當起訴，物業管理公司的管理人員都應當換位思考，在解決業主面臨的實際問題上下功夫，以優質服務贏得業主交費，不可輕言“起訴”。其中包括兩個方面內容：一是對于物業管理公司依據合同有義務解決的問題，如果是有條件解決的，必須先辦事，后追款，不可先行提起訴訟，以防止敗訴賠款，“賠了夫人又折兵”;如果是依據協議應當解決，但又暫不具備條件解決的問題，物業管理公司千萬不可胡亂推辭或輕易承諾，防止業主以此為由長期拖欠管理費，或者狀告物業管理公司“錯上加錯”。二是依據協議不應由物業管理公司解決的問題，也不要簡單推諉，應當急業主之所急，努力取得業主的授權，主動與相關責任方取得聯系，積極起到溝通協調作用，同時做好相關記錄。在取得足以證明物業管理公司已經盡職履約的證據之前，不要輕易起訴業主。

第三， 注意訴訟過程中與業主的聯系。

物業服務屬于連續服務，案件終結之后，相關方還要彼此接觸。所以，物業管理公司需要建立制度，使訴訟代理人與物業管理員之間保持持續有效的溝通。在訴訟過程中，物業管理公司不能與業主中斷聯系，尤其是起訴業主欠費的案件要特別注意。例如：訴前物業管理公司應有明確催繳的提示，有物業管理公司征求意見的表示，有律師催告信函，使業主接到開庭通知時不感到驚奇或意外;同時訴前還要核準業主的相關信息資料，防止和杜絕出現差錯。案件訴訟一般需要一個過程，物業管理公司的訴訟代理人有條件將在審理過程中遇到的問題通報物業管理員，以便核實情況，掌握證據。如果認定服務中確有瑕疵，物業管理員也有時間彌補和糾正。這樣既可以完善和改進服務，也有利于訴訟案件的盡早終結。法院判決后，物業管理公司無論勝訴或敗訴，均應認真分析參考法院的裁決意見，查找管理和服務中存在的不足，采取有效措施防止類似案件重復發生。

第四， 重點防止惡意欠費現象蔓延。

由于種種原因，近年來業主惡意欠費現象時有發生，例如有業主利用貸款多處購房后全部出租，然后故意躲避物業管理人員，有意拖欠管理費的現象;有房屋產權變更時，原所有權人故意隱瞞拖欠管理費的事實，致使新的房屋所有權人無辜承擔連帶責任的現象;有業主要求物業管理公司必須履行物業服務合同之外義務的現象。凡諸如此類業主逾期不履行交費義務的，物業管理公司均應在訴訟時效內，通過法律程序維護企業的合法權益，堅決制止惡意欠費現象蔓延。另外，對于房屋長期無人居住、業主無處尋找的情況，物業管理公司可以采用先起訴后撤訴的方法，延續物業管理公司對相關業主追繳欠費的主張權力時效。

第五， 降低追繳欠費的訴訟成本。

其中包括減少訴訟和方便訴訟兩方面內容。減少訴訟，就是在絕對保護業主隱私的前提下，擴大對有效判例的宣傳，對欠費業主進行耐心解釋，舉案說法，舉一反三，以期達到不經過訴訟即可要回欠費的目的。方便訴訟，就是物業管理公司建立訴訟案件檔案管理制度，注意收集保存相關記錄和證明，充分發揮證據證明在類似案件審理中的作用。同時，定向培養物業管理公司的訴訟代理人，努力減少對追繳欠費訴訟的重復投入。[page]

第六， 從源頭上解決物業管理欠費問題。

物業管理欠費的源頭是物業管理糾紛，解決糾紛的根本出路是法律完備，特別是提高法律法規的操作性和執行力。這是一個需要較長時間才可實現的目標。

但從當前情形看，比較可行的方法是依據現有法規，政府主管部門充分發揮職能作用。由于物業管理公司向社會提供的服務屬于公共產品，拖欠管理費問題會直接影響物業服務質量和物業管理公司生存，所以追繳欠費既是主張物業管理公司的權力，也是為了維護小區全體業主的共同利益，不應屬于純粹的企業行為，政府相關部門應予以協助：

一是在審核登記房屋產權交易時，政府管理部門應要求原產權人清理物業管理欠費，要求新產權人與物業管理公司重新簽訂物業服務合同。

二是當有業主私自侵占小區公共利益時，政府有關部門應受理物業管理公司的舉報，及時有效地制止業主的不當得利行為。

三是在小區尚未成立業主組織或其沒有發揮應有作用時，社區居委會應代行業主組織的權責，防止涉及小區公共事務和共有利益的問題因業主組織缺位而久拖不決。

四是在因物業管理糾紛提起訴訟前，政府設置或指定一個機構充任第三人，負責對此類糾紛提出裁決意見，相關方只有在對裁決意見不服時才可提起訴訟請求。

總之，通過訴訟追繳欠費，是效力最高的一種方法，同時也是物業管理公司最無奈的選擇。采用訴訟方法時，相關的管理和服務一定要貼近跟上，要在解決欠費業主的現實問題上下功夫。對于惡意欠費和典型案例，物業管理公司也要敢于采用訴訟的方法，堅決維護企業的合法權益和小區業主的共同利益，“該出手時就出手

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