售房人與受讓人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)約定違約責(zé)任，一方違反合同約定，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金;由于違約給對(duì)方造成的損失應(yīng)當(dāng)依法賠償。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂生效后，合同雙方都應(yīng)該按照合同條款約定的內(nèi)容，享受權(quán)利并按約定履行相應(yīng)的義務(wù)。關(guān)于買(mǎi)賣(mài)房屋合同違約金的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

售房人與受讓人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)約定違約責(zé)任，一方違反合同約定，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金;由于違約給對(duì)方造成的損失應(yīng)當(dāng)依法賠償。

違約金的數(shù)額，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定，沒(méi)有約定，并具有下列情形之一的，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金：

（一）因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過(guò)錯(cuò)，未在定的時(shí)間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

（二）因房地產(chǎn)受讓人的過(guò)錯(cuò)，未在約定的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

由于違約給對(duì)方造成的損失應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的情形分項(xiàng)計(jì)算損失數(shù)額。

當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

1、逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（1）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

（2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

（3）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

1、房屋租售中介實(shí)施的詐騙

（1）采用欺騙手段截留客戶資金，將其非法占有或用于投資、轉(zhuǎn)貸等風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。房屋中介公司要求買(mǎi)房者將購(gòu)房保證金、首付款、購(gòu)房款等存入中介公司指定賬戶，由他們“代為保管”，利用辦理購(gòu)房手續(xù)的時(shí)間差，從事投資、轉(zhuǎn)貸等風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，獲取中短期收益。這種“拆東墻補(bǔ)西墻”的運(yùn)作方式一旦出現(xiàn)問(wèn)題，最終會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂造成損失。

（2）中介公司指使公司員工及他人假扮購(gòu)房人，與賣(mài)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，支付少量定金或部分房款后，將房屋過(guò)戶至虛假購(gòu)房人名下，最后將騙取的房屋轉(zhuǎn)賣(mài)或抵押從中非法獲利。

（3）利用為購(gòu)房人代辦銀行貸款之機(jī)將房產(chǎn)抵押給銀行，然后冒用購(gòu)房人的身份證件，將銀行發(fā)放的貸款占為己有。

（4）公布虛假房屋租賃、銷(xiāo)售信息，與客戶簽訂租房、購(gòu)房合同，騙取客戶中介費(fèi)及定金。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或個(gè)人在預(yù)售、出售房屋時(shí)，隱瞞房屋已抵押或已出售的事實(shí)，采取一房多賣(mài)的方式騙取他人購(gòu)房款。

（三）虛構(gòu)商鋪等房產(chǎn)投資項(xiàng)目，以承諾高額返租收益為誘餌，誘騙投資者進(jìn)行投資騙取投資款。

（四）以能夠幫助購(gòu)買(mǎi)回遷房、單位房等低價(jià)房為名，虛構(gòu)房源，詐騙他人購(gòu)房款。

（五）通過(guò)偽造房產(chǎn)證、身份證等手段，假冒房主身份，與他人簽訂房屋租賃、買(mǎi)賣(mài)合同，詐騙他人租金、購(gòu)房款。

（六）隱瞞門(mén)面房即將拆遷的事實(shí)，虛假發(fā)布“門(mén)面房轉(zhuǎn)讓”的信息，將門(mén)面房轉(zhuǎn)租給他人，騙取租金。

購(gòu)房違約金的賠償標(biāo)準(zhǔn)是什么?商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂生效后，合同雙方都應(yīng)該按照合同條款約定的內(nèi)容，享受權(quán)利并按約定履行相應(yīng)的義務(wù)。如果合同一方當(dāng)事人明顯違反了合同的約定條款，合同另一方的當(dāng)事人是有權(quán)要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任的體現(xiàn)途徑一般情況都是支付相對(duì)應(yīng)數(shù)額的違約金。在實(shí)際情況中，也有約定金錢(qián)以外的其他違約賠償途徑，比如用物品、用權(quán)利、用行為。商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同違約情況，違約金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照如下規(guī)定執(zhí)行：

1、合同當(dāng)事人以約定的違約金低于所造成的損失為理由而請(qǐng)求法院予以增加賠償?shù)模瑧?yīng)該按照由于違約造成的實(shí)際損失量化確定賠償金額。

2、合同當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高，高于所造成的損失為由而請(qǐng)求法院予以減少賠償?shù)模瑧?yīng)該按照由于為悅己造成的實(shí)際損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)量化確定賠償金額。

3、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，如果沒(méi)有約定這個(gè)違約金的具體的一個(gè)數(shù)額是多少，或者說(shuō)是沒(méi)有約定損失的賠償金數(shù)額的一個(gè)計(jì)算的方式，那么違約金的數(shù)額或者是損失賠償?shù)念~度可以按照下面的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定：

（1）超過(guò)付款時(shí)間，造成付款時(shí)間逾期，要按照未付款房款的總額，然后參照人民銀行的規(guī)定等來(lái)對(duì)貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

（2）開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋，使用房屋。按照逾期交付使用的房子，期間主管的相關(guān)機(jī)構(gòu)部門(mén)有資格的房產(chǎn)評(píng)估記過(guò)，評(píng)定好的同地段同類(lèi)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定。

4、由于開(kāi)發(fā)商的原因，房產(chǎn)買(mǎi)受人，就是購(gòu)房者在如下期限滿了之后還是未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，不動(dòng)產(chǎn)證。

除了合同雙方有特別的約定外，開(kāi)發(fā)商作為出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同違約責(zé)任，不能支付違約金。

（1）商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，必須約定辦理房屋所有權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)證的期限。

（2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，房屋尚未建成的房屋，自房屋交付使用那天開(kāi)始起，90天。

（3）商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，房屋已經(jīng)竣工的，自合同簽訂訂立那天開(kāi)始起，90天。

如果合同約定條款中，沒(méi)有明確涉及違約責(zé)任以及違約金相關(guān)說(shuō)明的情況或者說(shuō)，無(wú)法估量損失的經(jīng)濟(jì)額度難以評(píng)估的，是允許按照已付的購(gòu)房款總額，參照人民銀行規(guī)定的逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金的大致額度。