但在目前，房地產(chǎn)發(fā)展商虛假的銷(xiāo)售廣告引發(fā)了大量的糾紛。在一年一度的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日來(lái)臨之際，本刊特約本文作者從商品房銷(xiāo)售廣告的現(xiàn)狀出發(fā)，指出其中存在的問(wèn)題，對(duì)其法律性質(zhì)進(jìn)行了分析，并探討了商品房銷(xiāo)售廣告不實(shí)應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。作者特別指出，應(yīng)依照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》使發(fā)布違法商品房銷(xiāo)售廣告的發(fā)展商承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)商品房是通過(guò)宣傳廣告進(jìn)行促銷(xiāo)的。關(guān)于售樓廣告的違法責(zé)任的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

商品房銷(xiāo)售廣告作為商品銷(xiāo)售行之有效的一種手段，被房地產(chǎn)發(fā)展商廣泛采用。但在目前，房地產(chǎn)發(fā)展商虛假的銷(xiāo)售廣告引發(fā)了大量的糾紛。

在一年一度的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日來(lái)臨之際，本刊特約本文作者從商品房銷(xiāo)售廣告的現(xiàn)狀出發(fā)，指出其中存在的問(wèn)題，對(duì)其法律性質(zhì)進(jìn)行了分析，并探討了商品房銷(xiāo)售廣告不實(shí)應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。作者特別指出，應(yīng)依照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》使發(fā)布違法商品房銷(xiāo)售廣告的發(fā)展商承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

拔地而起的樓群背后，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益發(fā)展壯大和房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的現(xiàn)實(shí)。而商品房銷(xiāo)售廣告作為商品房銷(xiāo)售行之有效的一種手段，被房地產(chǎn)發(fā)展商廣泛采用。

據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)商品房是通過(guò)宣傳廣告進(jìn)行促銷(xiāo)的。但由于我國(guó)商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，對(duì)商品房銷(xiāo)售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，特別是相應(yīng)的民事責(zé)任制度的缺失，使許多發(fā)展商在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)進(jìn)行虛假、夸大不實(shí)的廣告宣傳，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)廣告中的承諾與實(shí)際情況不同而請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的糾紛呈上升趨勢(shì)。僅2005年，中消協(xié)就受理20000 余件商品房投訴(數(shù)據(jù)來(lái)源:焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)(www.focus.com)上海首頁(yè)>新聞中心>市場(chǎng)動(dòng)態(tài)之《樓市觀察：房?jī)r(jià)越漲排隊(duì)越長(zhǎng)到底值不值？》)，其中商品房銷(xiāo)售廣告違法行為仍然十分突出。

在上述背景下，很有必要對(duì)我國(guó)現(xiàn)有商品房銷(xiāo)售廣告的現(xiàn)狀研究，發(fā)現(xiàn)其中存在的問(wèn)題，對(duì)商品房銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)進(jìn)行分析，并適用相應(yīng)的法律使進(jìn)行不實(shí)廣告宣傳的房地產(chǎn)發(fā)展商承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，從而更好地保護(hù)購(gòu)房者的利益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和健康發(fā)展。

我國(guó)售樓廣告的現(xiàn)狀

商品房銷(xiāo)售廣告，指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)通過(guò)報(bào)刊雜志、廣播電視、展銷(xiāo)會(huì)、售樓書(shū)和各種宣傳資料及戶外建筑物或構(gòu)筑物等媒體發(fā)布的以商品房銷(xiāo)售為內(nèi)容的廣告(根據(jù)自1997年2月1日起施行的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，商品房銷(xiāo)售廣告還指更廣義的預(yù)租、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告)。商品房銷(xiāo)售廣告通常有以下幾種情形：

情形1.商品房環(huán)境質(zhì)量的廣告

這里的環(huán)境既包括商品房區(qū)域內(nèi)的環(huán)境,包括自然環(huán)境,如生態(tài)狀況、綠化率、采光、朝向、空氣指標(biāo)等因素,也包括生活環(huán)境,如停車(chē)場(chǎng)、菜場(chǎng)、商場(chǎng)、健身設(shè)備等配套設(shè)施等,還包括商品房區(qū)域外的環(huán)境,如交通、學(xué)校、醫(yī)院等。因此類(lèi)廣告引起的糾紛主要表現(xiàn)在：環(huán)境、配套不完善；綠化不達(dá)標(biāo)；無(wú)故增大容積率；采光與通風(fēng)條件不具備；綠地面積縮水；周邊配套交通得不到及時(shí)解決等等。

情形2.商品房使用功能的廣告

商品房的使用功能指商品房的質(zhì)量應(yīng)達(dá)到購(gòu)房者能正常使用的標(biāo)準(zhǔn)，包括房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量和使用功能沒(méi)有缺陷以及與使用功能相關(guān)的配套設(shè)施。因這類(lèi)廣告引起的糾紛主要表現(xiàn)在：墻體裂縫，地板不平；私自改變?cè)O(shè)計(jì)；四通不通，屋頂和水管漏水；甚至房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重威脅到購(gòu)房者的人身和財(cái)產(chǎn)安全；廣告中允諾的管道煤氣、有線電視、遠(yuǎn)傳水表、進(jìn)口電梯等在實(shí)際交房時(shí)并未配備或購(gòu)房者需另支付費(fèi)用進(jìn)行配備。

情形3.商品房美觀廣告

這類(lèi)廣告主要指商品房的內(nèi)外部裝飾裝修。隨著人民生活水平的提高，購(gòu)房者在注重商品房的經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的同時(shí)，更加注重房屋的美觀。房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的裝飾裝修采用模糊措辭，如“高級(jí)地板”、“超大面積露臺(tái)、落地飄窗 ”等，誘導(dǎo)購(gòu)房者對(duì)其銷(xiāo)售的商品房產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)興趣，在購(gòu)房者簽訂了購(gòu)房合同后，發(fā)現(xiàn)實(shí)際裝修與其在廣告中的期待值相去甚遠(yuǎn)時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生糾紛。

情形4.向購(gòu)房者提供某些優(yōu)惠或附帶贈(zèng)送禮品的廣告

有些商品房銷(xiāo)售廣告中以“新年購(gòu)房，贈(zèng)送一份神秘大禮”、“憑此廣告在一周內(nèi)購(gòu)房者，贈(zèng)送全套高檔廚具”等吸引購(gòu)房者，有的甚至以“最后一個(gè)贈(zèng)送關(guān)內(nèi)戶口指標(biāo)的樓盤(pán)”等廣告詞承諾為購(gòu)房者辦理戶口。在這些附帶贈(zèng)品的銷(xiāo)售廣告中，并未標(biāo)明贈(zèng)送的品種和數(shù)量，或?yàn)橘?gòu)房者辦理戶口、升學(xué)、就業(yè)的承諾根本無(wú)法兌現(xiàn)，就會(huì)引起購(gòu)房者與發(fā)展商之間的糾紛。

售樓廣告的法律性質(zhì)

商品房銷(xiāo)售廣告的法律性質(zhì)是要約還是要約邀請(qǐng)？對(duì)開(kāi)發(fā)商是否具有法律約束力？對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)結(jié)合銷(xiāo)售廣告的不同情況加以認(rèn)定。

《合同法》第十五條對(duì)要約邀請(qǐng)進(jìn)行了規(guī)定：“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)?！鄙唐贩夸N(xiāo)售廣告屬商業(yè)廣告，一般情況下應(yīng)視為要約邀請(qǐng)。開(kāi)發(fā)商在廣告中使用的較為抽象的一般性描述或夸張性的詞句，如“充滿人文氣息”、“理想社區(qū)”、“純正寫(xiě)字空間”、“全新概念”等描述性語(yǔ)言，沒(méi)有明確的指標(biāo)，不包含價(jià)格確定的因素，且不直接影響商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立，其目的只是為了引起注意、制造聲勢(shì)，不能構(gòu)成發(fā)展商的確定許諾，這些廣告僅構(gòu)成了一種要約邀請(qǐng)，對(duì)發(fā)展商沒(méi)有約束力。

但在特定情況下，商品房銷(xiāo)售廣告可以視為要約?！逗贤ā返谑臈l規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：(一)內(nèi)容具體確定；(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。”如果廣告中的內(nèi)容包含未來(lái)合同的主要條款，那么該廣告所作的承諾已經(jīng)構(gòu)成了一種要約。這里所說(shuō)的“合同的主要條款”，指的是廣告中標(biāo)明的價(jià)格、位置、樓盤(pán)結(jié)構(gòu)、裝修條件、配套設(shè)施、物業(yè)管理?xiàng)l件、贈(zèng)品或優(yōu)惠等，這種具體而明確的廣告描述直接影響了合同的訂立和房屋價(jià)格，因此，此類(lèi)廣告一經(jīng)發(fā)布，即為要約，如果購(gòu)房者同意按照廣告中的條件購(gòu)買(mǎi)房屋，即是一種承諾的意思表示。這時(shí)，即使這些廣告中的內(nèi)容沒(méi)有被歸入合同條款，也是發(fā)展商與購(gòu)房者之間合同的組成部分，雙方均需遵守。

根據(jù)《合同法》的上述規(guī)定,最高人民法院于2003年6月1日實(shí)施了《〈關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題〉的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《司法解釋》)，其中第三條對(duì)上述觀點(diǎn)在法律上進(jìn)行了肯定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！备鶕?jù)該《司法解釋》，一項(xiàng)廣告被視為要約，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：①發(fā)展商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾是否“具體確定”?！吧唐贩块_(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”指的是商品房《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定的用地范圍，“房屋及相關(guān)設(shè)施”指建筑物、構(gòu)筑物以及其它具有使用功能的機(jī)器、設(shè)備、線路、管道及裝飾，“具體確定”可以指帶有明確指標(biāo)的說(shuō)明。②“說(shuō)明和允諾”對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有著“重大影響”。這種影響比較難掌握，因購(gòu)房者實(shí)際情況不同，可能對(duì)“重大影響”理解也各不相同，必要時(shí)需委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。這兩個(gè)條件是并列關(guān)系，必須同時(shí)滿足才對(duì)發(fā)展商具有約束力。由此可見(jiàn)，《司法解釋》對(duì)商品房銷(xiāo)售廣告被認(rèn)定為要約的條件比較苛刻。此外，它還排除了對(duì)簽訂合同有重大影響的發(fā)展商對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍外的夸大宣傳，如果銷(xiāo)售廣告的描述雖具體明確，但只對(duì)商品房?jī)r(jià)格有重大影響卻并不會(huì)對(duì)合同的訂立有重大影響時(shí)，也不會(huì)成為要約。同時(shí)，《司法解釋》留給司法實(shí)踐一個(gè)容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的尾巴，即其中的“對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的”的規(guī)定可能導(dǎo)致，在開(kāi)發(fā)商看來(lái)對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定沒(méi)有重大影響的說(shuō)明和允諾，而購(gòu)房者認(rèn)為有重大影響。對(duì)購(gòu)買(mǎi)同一樓盤(pán)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于各個(gè)購(gòu)房者對(duì)銷(xiāo)售廣告、宣傳資料的某些具體確定的說(shuō)明和允諾關(guān)注程度不同，對(duì)其影響是否重大也會(huì)認(rèn)識(shí)不一，而法院或仲裁機(jī)關(guān)根據(jù)一般生活經(jīng)驗(yàn)和消費(fèi)習(xí)慣的原則行使自由裁量權(quán)難免眾口難調(diào)。這些都是《司法解釋》的不足之處，有待改進(jìn)。

售樓廣告違法的民事責(zé)任

發(fā)展商違法發(fā)布虛假的商品房銷(xiāo)售廣告，該如何承擔(dān)法律責(zé)任？

一.商品房銷(xiāo)售廣告屬于商業(yè)廣告，適用1995年2月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)廣告法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《廣告法》)和自1997年2月1日起施行的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行規(guī)定》)。而《廣告法》和《暫行規(guī)定》只是寬泛地規(guī)定，違規(guī)發(fā)布廣告使購(gòu)買(mǎi)商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任，但沒(méi)有具體說(shuō)明如何承擔(dān)民事責(zé)任。

二.根據(jù)《民法通則》第六章的規(guī)定和《合同法》的有關(guān)原理，在違約責(zé)任中，只要一方違約，不履行或不正確履行合同義務(wù)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，均要承擔(dān)民事責(zé)任。發(fā)展商在發(fā)布虛假銷(xiāo)售廣告的過(guò)程中，違背了基于誠(chéng)實(shí)信用原則而產(chǎn)生的前合同義務(wù)，導(dǎo)致合同的不成立、無(wú)效或被撤銷(xiāo)，從而造成了購(gòu)房者的信賴(lài)?yán)娴膿p失，應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。如發(fā)展商在廣告中宣傳商品房周?chē)行W(xué)、幼兒園、體育場(chǎng)等生活設(shè)施，但實(shí)際上當(dāng)?shù)卣?guī)劃部門(mén)對(duì)此僅是意向計(jì)劃，商品房建成交付后，實(shí)際并無(wú)廣告中承諾的設(shè)施，因此購(gòu)房者拒絕入住。即使雙方未將該廣告內(nèi)容列入買(mǎi)賣(mài)合同，發(fā)展商也應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。法院應(yīng)判決撤銷(xiāo)合同，發(fā)展商返還購(gòu)房款并賠償損失。締約過(guò)失責(zé)任實(shí)際上是在侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任不足以救濟(jì)當(dāng)事人的情形下，法律規(guī)定的一種法定責(zé)任類(lèi)型，它只能解決合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)或未成立的情形。如果商品房銷(xiāo)售廣告中的內(nèi)容不能構(gòu)成合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)或未成立的理由，是不能運(yùn)用締約過(guò)失責(zé)任進(jìn)行救濟(jì)的。此外，在司法實(shí)踐中，法官或仲裁員以其自由裁量權(quán)衡量發(fā)展商應(yīng)賠償購(gòu)房者的信賴(lài)?yán)鎿p失大小，尺度不一。所以，采用締約過(guò)失責(zé)任對(duì)購(gòu)房者也不足給予充分的法律救濟(jì)。

三.一些缺乏誠(chéng)信的房地產(chǎn)發(fā)展商，通過(guò)發(fā)布不實(shí)銷(xiāo)售廣告，誘使購(gòu)房者陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)與之簽約，其行為已構(gòu)成欺詐。購(gòu)房者可以以欺詐為由請(qǐng)求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。但是欺詐在法律性質(zhì)上屬于可撤銷(xiāo)的民事行為，我國(guó)《民法通則》和《合同法》將被欺詐人行使撤銷(xiāo)的期限限定為一年，發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任的性質(zhì)為締約過(guò)失責(zé)任。如深圳某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在售樓廣告中明確說(shuō)明：“該樓盤(pán)附設(shè)豪華會(huì)所及立體停車(chē)場(chǎng)，兩項(xiàng)總面積為5000多平方米。”而業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)并未建立體停車(chē)場(chǎng)及豪華會(huì)所，遂以開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告與小區(qū)實(shí)際設(shè)施不符為由，將之起訴至法院。法院經(jīng)審理后，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的售樓廣告存在欺詐，判決開(kāi)發(fā)商按業(yè)主房?jī)r(jià)5%的金額予以賠償(雷蘭編著：《商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛及案例評(píng)析》，科學(xué)出版社，20 05年版，第42頁(yè))。雖然業(yè)主得到了賠償，但并不足以補(bǔ)償購(gòu)房者的損失，有些業(yè)主可能當(dāng)時(shí)決定購(gòu)買(mǎi)的主要?jiǎng)訖C(jī)來(lái)自于對(duì)會(huì)所和停車(chē)場(chǎng)的期望。此種救濟(jì)方式在司法實(shí)踐中比較常見(jiàn)，盡管如此，通過(guò)認(rèn)定欺詐的方式，使發(fā)展商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的法律救濟(jì)對(duì)于購(gòu)房者也是不足夠的。

四.購(gòu)房者如果按照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《消法》)的規(guī)定解決不實(shí)廣告的民事責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，結(jié)果會(huì)大不一樣?！断ā返谒氖艞l規(guī)定，“經(jīng)營(yíng)者提供商品或服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者所購(gòu)商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！辟?gòu)買(mǎi)用于生活居住的購(gòu)房者是房地產(chǎn)消費(fèi)者，符合消費(fèi)者的主體資格；房地產(chǎn)商出售其開(kāi)發(fā)的商品房，與購(gòu)房者形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，其行為也受《消法》調(diào)整。而作為買(mǎi)賣(mài)雙方交易行為的客體——商品房雖然是不動(dòng)產(chǎn)，但卻是一種特殊的商品，而《消法》并未將其調(diào)整的客體限定于動(dòng)產(chǎn)，所以，商品房可以作為《消法》調(diào)整的對(duì)象。相對(duì)于《民法通則》和《合同法》等一般法而言，《消法》屬特殊法范疇，根據(jù)特殊法優(yōu)于一般法的原則，其效力優(yōu)于一般法所規(guī)定的民事規(guī)范。將發(fā)布虛假商品房銷(xiāo)售廣告的行為納入《消法》“雙倍賠償”規(guī)定，使購(gòu)房者可以請(qǐng)求發(fā)展商承擔(dān)不超過(guò)損失一倍的賠償責(zé)任。這對(duì)于遏制商品房銷(xiāo)售廣告的虛假發(fā)布等無(wú)視誠(chéng)實(shí)信用原則的行為，維護(hù)市場(chǎng)交易安全，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

我國(guó)商品房銷(xiāo)售廣告立法還存在著不系統(tǒng)、操作性不強(qiáng)、法律階位不高、執(zhí)法不利、缺少對(duì)房地產(chǎn)廣告，特別是商品房銷(xiāo)售廣告的監(jiān)督和管理等問(wèn)題，但從現(xiàn)有的法律、法規(guī)中還是可以找到相應(yīng)的法律救濟(jì)途徑，在司法實(shí)踐中，還需大膽嘗試對(duì)商品房銷(xiāo)售廣告違法行為的責(zé)任追究，發(fā)展商應(yīng)在承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的基礎(chǔ)上，按照《消法》的懲罰性賠償規(guī)定承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任，使發(fā)展商體驗(yàn)到違背誠(chéng)信理念的法律后果，從而在各個(gè)方面對(duì)商品房銷(xiāo)售廣告的違法行為予以規(guī)制。

(摘自《法律與生活》半月刊2006年3月下半月刊) 文/范文靜( 武漢大學(xué)法學(xué)院)