灶間引起的動(dòng)遷紛爭(zhēng)2003年7月初，楊浦區(qū)人民法院行政庭開庭審理一起市政動(dòng)遷戶不服房屋拆遷行政裁決案，楊浦區(qū)房屋土地管理局作為被告，拆遷人上海市市政工程管理處作為有利害關(guān)系的第三人出庭應(yīng)訴，原告之子趙某作為委托代理人在開庭中提出，被告裁決認(rèn)定的事實(shí)與客觀事實(shí)不符，適用法律不當(dāng)，要求撤消被告作出的楊房地拆裁字第94號(hào)房屋拆遷裁決。案件的由來原告趙老先生今年已有82歲，是本市長(zhǎng)陽路394弄某號(hào)底層統(tǒng)客、二層閣和底層灶間等舊里公房的承租人。趙仍然不服，向楊浦區(qū)人民法院提起訴訟。關(guān)于灶間引起的動(dòng)遷紛爭(zhēng)的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

灶間引起的動(dòng)遷紛爭(zhēng)

2003年7月初，楊浦區(qū)人民法院行政庭開庭審理一起市政動(dòng)遷戶不服房屋拆遷行政裁決案，楊浦區(qū)房屋土地管理局作為被告，拆遷人上海市市政工程管理處作為有利害關(guān)系的第三人出庭應(yīng)訴，原告之子趙某作為委托代理人在開庭中提出，被告裁決認(rèn)定的事實(shí)與客觀事實(shí)不符，適用法律不當(dāng)，要求撤消被告作出的(2003)楊房地拆裁字第94號(hào)房屋拆遷裁決。
案件的由來
原告趙老先生今年已有82歲，是本市長(zhǎng)陽路394弄某號(hào)底層統(tǒng)客、二層閣和底層灶間等舊里公房的承租人。該地塊因大連路隧道配套工程大連路道路拓寬工程，需要進(jìn)行動(dòng)遷。第三人上海市市政工程管理處經(jīng)上海市楊浦區(qū)房屋土地管理局核準(zhǔn)，自2002年11月起委托上海橋盛拆遷有限公司對(duì)包括趙老先生居住房屋在內(nèi)的地塊進(jìn)行拆遷。根據(jù)趙家《租用公房憑證》記載，該房的獨(dú)用租賃部位的使用面積為底層統(tǒng)客19.8平方米、底層灶間5.9平方米、二層閣(高度1.58米)11.2平方米。經(jīng)換算，該房的居住面積為25.4平方米，建筑面積為39.12平方米。經(jīng)上海申楊房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司評(píng)估，該房市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)為每平方米人民幣3269元。根據(jù)上海市楊浦區(qū)人民政府楊府發(fā)[2001]20號(hào)文規(guī)定，被拆除房屋座落于楊浦區(qū)三類a級(jí)區(qū)域，最低補(bǔ)償單價(jià)為人民幣3150元/平方米，價(jià)格補(bǔ)貼系數(shù)為35％，趙家應(yīng)得貨幣補(bǔ)償金額為人民幣143807.08元。由于趙和拆遷人未就拆遷安置事宜達(dá)成一致意見，市市政工程管理處2003年2月17日向楊浦區(qū)房屋土地管理局提出房屋拆遷裁決申請(qǐng)，要求以價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換方式安置趙老先生一戶，安置房屋為水洞港路某號(hào)6樓建筑面積104.07平方米，三室一廳產(chǎn)權(quán)房。楊浦區(qū)房屋土地管理局受理后，向趙送達(dá)了申請(qǐng)書并兩次送達(dá)審理通知，但趙未到區(qū)房地局參加調(diào)查、調(diào)解。區(qū)房地局又上門聽取趙的意見，但仍無法達(dá)成調(diào)解意見。后來區(qū)房地局考慮到趙的年齡，將安置房屋調(diào)整為浦東新區(qū)民同路176弄某號(hào)2樓建筑面積為82.39平方米、市場(chǎng)價(jià)為180022.15元的三室一廳產(chǎn)權(quán)房一套，此房歸趙及家人居住，在市市政工程管理處交付民同路安置房屋時(shí)，趙應(yīng)當(dāng)向市市政工程管理處一次性支付房屋調(diào)換差價(jià)人民幣36215.07元；要求趙在接到裁決書之日起三日內(nèi)和使用人一起騰退長(zhǎng)陽路394弄某號(hào)所租公房，交市市政工程管理處拆除。但趙不服，先向上海市房屋土地資源管理局申請(qǐng)行政復(fù)議，市房地資源局審理后決定維持原裁決決定。趙仍然不服，向楊浦區(qū)人民法院提起訴訟。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)和評(píng)判依據(jù)
本案特征是行政訴訟。按照法律規(guī)定，首先對(duì)作出行政行為的楊浦區(qū)房屋土地管理局的行政主體資格、行政職權(quán)依據(jù)和行政裁決適用的法律、法規(guī)進(jìn)行審核。庭上出示了國(guó)務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》等文件；出示了楊房地拆許字(2002第43號(hào)房屋拆遷許可證、房屋拆遷公告、房屋拆遷期限延長(zhǎng)公告，說明市市政工程管理處是經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行拆遷、區(qū)房地局在法定期限內(nèi)作出裁決。其次，對(duì)相關(guān)的《租用公房憑證》、房屋估價(jià)報(bào)告單、談話記錄等證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證。
在訴狀和庭審過程中，原告提出在區(qū)房地局行政裁決書中未將《租用公房憑證》中記載的底層灶間5.9平方米計(jì)入拆遷建筑面積，說該灶間一直是趙家的居住組成部分，一直有人居住，后來怕社會(huì)輿論和善待老人而從灶間搬出。原告還出示了鄰居李某、邱某和調(diào)換液化氣鋼瓶人員余某、周某的證言，證明原告在過道上而非在租賃憑證上記載的灶間做飯。被告在庭審中提交居委會(huì)干部證明稱液化氣鋼瓶在灶間不是事實(shí)，該灶間2000年前有人居住，2000年后用來堆放物品。被告還認(rèn)為原告證人與原告系鄰居關(guān)系，證明的效力不如居委會(huì)干部出具的證明。第三人認(rèn)為液化氣瓶可以移動(dòng)，不能以此證明該灶間不作廚房之用。
楊浦區(qū)人民法院認(rèn)為，被告作為行政主管部門，具有作出房屋拆遷裁決的主體資格。根據(jù)上海市房屋土地資源管理局《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則〉若干意見的通知》第十二條規(guī)定，舊里公房建筑面積以《租用公房憑證》記載的居住面積乘以1.54的系數(shù)進(jìn)行換算；租用公房憑證中有記載的、用于居住并已計(jì)算收取租金的、高度在1.2米－1.7米的閣樓，按照實(shí)際居住面積的一半為基礎(chǔ)換算建筑面積。本案中租賃憑證中的灶間并非法律意義上的居住房屋，且在拆遷時(shí)也用于居住，故被告按照上述規(guī)定計(jì)算被拆除房屋的建筑面積并無不當(dāng)。被告作出的房屋裁決決定符合法律規(guī)定，應(yīng)予維持。一審法院遂于2003年8月19日作出判決，維持上海市楊浦區(qū)房屋土地管理局(2003)楊房地拆裁字第94號(hào)房屋拆遷裁決的具體行政行為。原告不服。在法定時(shí)間內(nèi)向上海市第二中級(jí)人民法院提起上訴。市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理后于2003年10月22日依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第61條第(一)項(xiàng)之規(guī)定，駁回原告的上訴請(qǐng)求，維持原判。二審判決為終審判決。
本案的幾點(diǎn)思考
一、被拆遷人應(yīng)當(dāng)如何合法主張自己的權(quán)利：
本案原告系公房承租人，所居住的公房是舊式里弄房屋。按照有關(guān)規(guī)定，在市政建設(shè)項(xiàng)目拆遷房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照先拆遷騰地、后處理糾紛的原則辦理。另外，一個(gè)必備先決條件是，必須按照國(guó)家和本市發(fā)布的法律、法規(guī)、規(guī)章處理相關(guān)事宜，不能提出無依據(jù)的要求。如果不清楚有關(guān)政策和規(guī)定，可以向房地產(chǎn)行政主管部門咨詢或者向法律事務(wù)部門(如律師事務(wù)所、街道法律事務(wù)所)詢問，尋求法律援助。現(xiàn)在本市已經(jīng)公布了一批為被拆遷人服務(wù)的法律志愿者，被拆遷人在必要時(shí)，也可以選擇向法律志愿者咨詢或者委托其代理訴訟。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是灶間是否應(yīng)當(dāng)作為計(jì)算被拆遷的建筑面積。這一問題應(yīng)當(dāng)依照市房地資源局《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈上海市城市房屋拆管理細(xì)則〉若干意見的通知》第十二條規(guī)定，按照租用公房憑證記載的居住面積換算成建筑面積來確定被拆遷房屋的建筑面積。居住面積應(yīng)以按照規(guī)定用于居住的房屋面積認(rèn)定。灶間的用途并非用于居住，因此楊浦區(qū)房地局按照上述規(guī)定計(jì)算被拆遷房屋的建筑面積是正確的，得到了法院的支持。另外，應(yīng)當(dāng)指出的是，本案原告裁決審理期間，在區(qū)房地局兩次通知其參加裁決審理和調(diào)解，均未能出席，等于放棄了自己的權(quán)利，失去了主張權(quán)利的機(jī)會(huì)，這是不可取的。如果能主動(dòng)聽取拆遷人或者裁決人的合理意見。調(diào)整主張權(quán)利的思路，可能避免花費(fèi)糾訟的人力、財(cái)力，減少訴訟成本。
二、向拆遷人和拆遷實(shí)施單位提出的建議
一是在拆遷實(shí)施階段，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人主動(dòng)告知拆遷法律、法規(guī)和相關(guān)政策。對(duì)有特殊情況的被拆遷戶(如本案原告家庭的灶間問題)，更應(yīng)當(dāng)有義務(wù)將與其相關(guān)的規(guī)定告訴清楚，并在談話記錄中記載，以便查考。[page]
二是在第一次安置時(shí)拆遷人選擇貨幣安置，原告應(yīng)得貨幣被償金額14萬余元，但原告未能與拆遷人達(dá)成一致；后來就在裁決申請(qǐng)中要求安置原告到水洞港路某號(hào)6樓某室。因被拆遷人為八旬老人，安置到6樓從情理上看似有不妥(不排除安置收尾時(shí)房源短缺因素)。本案在裁決階段雖被區(qū)房地局更改將被拆遷人安置到民同路某號(hào)2樓某室，但被拆遷人仍舊不接受。在此筆者建議，今后在操作時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮被拆遷人的具體情況，使動(dòng)遷安置工作體現(xiàn)人性化，在可能的情況下滿足被拆遷人的合理要求。
三是在證據(jù)收集、制作時(shí)注意準(zhǔn)確性和完整性。《行政訴訟法》規(guī)定，在行政訴訟時(shí)，被告有舉證的義務(wù)。縱觀本案一審中被告和第三人制作的證據(jù)材料，尚有一些可以避免的瑕疵，比如文書制作的簽名不齊全、因果關(guān)系證據(jù)時(shí)間上的差異等等，這些問題完全可以在平時(shí)通過要求加以避免，不至于影響到證據(jù)的證明力。這就需要相關(guān)政府管理部門加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高經(jīng)辦人員的綜合素質(zhì)和辦案質(zhì)量。