灶間引起的動遷紛爭2003年7月初，楊浦區人民法院行政庭開庭審理一起市政動遷戶不服房屋拆遷行政裁決案，楊浦區房屋土地管理局作為被告，拆遷人上海市市政工程管理處作為有利害關系的第三人出庭應訴，原告之子趙某作為委托代理人在開庭中提出，被告裁決認定的事實與客觀事實不符，適用法律不當，要求撤消被告作出的楊房地拆裁字第94號房屋拆遷裁決。案件的由來原告趙老先生今年已有82歲，是本市長陽路394弄某號底層統客、二層閣和底層灶間等舊里公房的承租人。趙仍然不服，向楊浦區人民法院提起訴訟。關于灶間引起的動遷紛爭的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

灶間引起的動遷紛爭

2003年7月初，楊浦區人民法院行政庭開庭審理一起市政動遷戶不服房屋拆遷行政裁決案，楊浦區房屋土地管理局作為被告，拆遷人上海市市政工程管理處作為有利害關系的第三人出庭應訴，原告之子趙某作為委托代理人在開庭中提出，被告裁決認定的事實與客觀事實不符，適用法律不當，要求撤消被告作出的(2003)楊房地拆裁字第94號房屋拆遷裁決。
案件的由來
原告趙老先生今年已有82歲，是本市長陽路394弄某號底層統客、二層閣和底層灶間等舊里公房的承租人。該地塊因大連路隧道配套工程大連路道路拓寬工程，需要進行動遷。第三人上海市市政工程管理處經上海市楊浦區房屋土地管理局核準，自2002年11月起委托上海橋盛拆遷有限公司對包括趙老先生居住房屋在內的地塊進行拆遷。根據趙家《租用公房憑證》記載，該房的獨用租賃部位的使用面積為底層統客19.8平方米、底層灶間5.9平方米、二層閣(高度1.58米)11.2平方米。經換算，該房的居住面積為25.4平方米，建筑面積為39.12平方米。經上海申楊房地產估價有限責任公司評估，該房市場評估單價為每平方米人民幣3269元。根據上海市楊浦區人民政府楊府發[2001]20號文規定，被拆除房屋座落于楊浦區三類a級區域，最低補償單價為人民幣3150元/平方米，價格補貼系數為35％，趙家應得貨幣補償金額為人民幣143807.08元。由于趙和拆遷人未就拆遷安置事宜達成一致意見，市市政工程管理處2003年2月17日向楊浦區房屋土地管理局提出房屋拆遷裁決申請，要求以價值標準房屋調換方式安置趙老先生一戶，安置房屋為水洞港路某號6樓建筑面積104.07平方米，三室一廳產權房。楊浦區房屋土地管理局受理后，向趙送達了申請書并兩次送達審理通知，但趙未到區房地局參加調查、調解。區房地局又上門聽取趙的意見，但仍無法達成調解意見。后來區房地局考慮到趙的年齡，將安置房屋調整為浦東新區民同路176弄某號2樓建筑面積為82.39平方米、市場價為180022.15元的三室一廳產權房一套，此房歸趙及家人居住，在市市政工程管理處交付民同路安置房屋時，趙應當向市市政工程管理處一次性支付房屋調換差價人民幣36215.07元；要求趙在接到裁決書之日起三日內和使用人一起騰退長陽路394弄某號所租公房，交市市政工程管理處拆除。但趙不服，先向上海市房屋土地資源管理局申請行政復議，市房地資源局審理后決定維持原裁決決定。趙仍然不服，向楊浦區人民法院提起訴訟。
本案爭議焦點和評判依據
本案特征是行政訴訟。按照法律規定，首先對作出行政行為的楊浦區房屋土地管理局的行政主體資格、行政職權依據和行政裁決適用的法律、法規進行審核。庭上出示了國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》、《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》等文件；出示了楊房地拆許字(2002第43號房屋拆遷許可證、房屋拆遷公告、房屋拆遷期限延長公告，說明市市政工程管理處是經批準進行拆遷、區房地局在法定期限內作出裁決。其次，對相關的《租用公房憑證》、房屋估價報告單、談話記錄等證據進行質證。
在訴狀和庭審過程中，原告提出在區房地局行政裁決書中未將《租用公房憑證》中記載的底層灶間5.9平方米計入拆遷建筑面積，說該灶間一直是趙家的居住組成部分，一直有人居住，后來怕社會輿論和善待老人而從灶間搬出。原告還出示了鄰居李某、邱某和調換液化氣鋼瓶人員余某、周某的證言，證明原告在過道上而非在租賃憑證上記載的灶間做飯。被告在庭審中提交居委會干部證明稱液化氣鋼瓶在灶間不是事實，該灶間2000年前有人居住，2000年后用來堆放物品。被告還認為原告證人與原告系鄰居關系，證明的效力不如居委會干部出具的證明。第三人認為液化氣瓶可以移動，不能以此證明該灶間不作廚房之用。
楊浦區人民法院認為，被告作為行政主管部門，具有作出房屋拆遷裁決的主體資格。根據上海市房屋土地資源管理局《關于貫徹執行〈上海市城市房屋拆遷管理實施細則〉若干意見的通知》第十二條規定，舊里公房建筑面積以《租用公房憑證》記載的居住面積乘以1.54的系數進行換算；租用公房憑證中有記載的、用于居住并已計算收取租金的、高度在1.2米－1.7米的閣樓，按照實際居住面積的一半為基礎換算建筑面積。本案中租賃憑證中的灶間并非法律意義上的居住房屋，且在拆遷時也用于居住，故被告按照上述規定計算被拆除房屋的建筑面積并無不當。被告作出的房屋裁決決定符合法律規定，應予維持。一審法院遂于2003年8月19日作出判決，維持上海市楊浦區房屋土地管理局(2003)楊房地拆裁字第94號房屋拆遷裁決的具體行政行為。原告不服。在法定時間內向上海市第二中級人民法院提起上訴。市第二中級人民法院經審理后于2003年10月22日依據《中華人民共和國行政訴訟法》第61條第(一)項之規定，駁回原告的上訴請求，維持原判。二審判決為終審判決。
本案的幾點思考
一、被拆遷人應當如何合法主張自己的權利：
本案原告系公房承租人，所居住的公房是舊式里弄房屋。按照有關規定，在市政建設項目拆遷房屋時，應當按照先拆遷騰地、后處理糾紛的原則辦理。另外，一個必備先決條件是，必須按照國家和本市發布的法律、法規、規章處理相關事宜，不能提出無依據的要求。如果不清楚有關政策和規定，可以向房地產行政主管部門咨詢或者向法律事務部門(如律師事務所、街道法律事務所)詢問，尋求法律援助。現在本市已經公布了一批為被拆遷人服務的法律志愿者，被拆遷人在必要時，也可以選擇向法律志愿者咨詢或者委托其代理訴訟。本案爭議焦點是灶間是否應當作為計算被拆遷的建筑面積。這一問題應當依照市房地資源局《關于貫徹執行〈上海市城市房屋拆管理細則〉若干意見的通知》第十二條規定，按照租用公房憑證記載的居住面積換算成建筑面積來確定被拆遷房屋的建筑面積。居住面積應以按照規定用于居住的房屋面積認定。灶間的用途并非用于居住，因此楊浦區房地局按照上述規定計算被拆遷房屋的建筑面積是正確的，得到了法院的支持。另外，應當指出的是，本案原告裁決審理期間，在區房地局兩次通知其參加裁決審理和調解，均未能出席，等于放棄了自己的權利，失去了主張權利的機會，這是不可取的。如果能主動聽取拆遷人或者裁決人的合理意見。調整主張權利的思路，可能避免花費糾訟的人力、財力，減少訴訟成本。
二、向拆遷人和拆遷實施單位提出的建議
一是在拆遷實施階段，應當向被拆遷人主動告知拆遷法律、法規和相關政策。對有特殊情況的被拆遷戶(如本案原告家庭的灶間問題)，更應當有義務將與其相關的規定告訴清楚，并在談話記錄中記載，以便查考。[page]
二是在第一次安置時拆遷人選擇貨幣安置，原告應得貨幣被償金額14萬余元，但原告未能與拆遷人達成一致；后來就在裁決申請中要求安置原告到水洞港路某號6樓某室。因被拆遷人為八旬老人，安置到6樓從情理上看似有不妥(不排除安置收尾時房源短缺因素)。本案在裁決階段雖被區房地局更改將被拆遷人安置到民同路某號2樓某室，但被拆遷人仍舊不接受。在此筆者建議，今后在操作時，應當綜合考慮被拆遷人的具體情況，使動遷安置工作體現人性化，在可能的情況下滿足被拆遷人的合理要求。
三是在證據收集、制作時注意準確性和完整性。《行政訴訟法》規定，在行政訴訟時，被告有舉證的義務。縱觀本案一審中被告和第三人制作的證據材料，尚有一些可以避免的瑕疵，比如文書制作的簽名不齊全、因果關系證據時間上的差異等等，這些問題完全可以在平時通過要求加以避免，不至于影響到證據的證明力。這就需要相關政府管理部門加強內部管理，提高經辦人員的綜合素質和辦案質量。