此時(shí)，第三人物資公司亦要求承租此房，并表示每年愿付租金3萬元，而原告只愿每年付租金2.5萬元。經(jīng)三方協(xié)商，第三人以被告名義向原告支付5000元違約金，扣除租房期間的水電費(fèi)等費(fèi)用，實(shí)際給付原告3324.17元。1993年10月30日，被告與第三人正式簽訂房屋租賃合同書，規(guī)定年租金為1.5萬元正。原告見此合同，認(rèn)為自己受騙，于1993年11月8日起訴到烏魯木齊市天山區(qū)人民法院，要求判令被告與第三人解除房屋租賃合同，確認(rèn)原告對此房享有優(yōu)先承租權(quán)。雙方對判決表示服從，均未提出上訴。關(guān)于烏魯木齊市離退休婦女干部聯(lián)誼會(huì)立交橋玻璃服務(wù)部訴烏魯木齊市第二中學(xué)與第三人串通提的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

【案情】

1990年8月，原告服務(wù)部與被告烏市二中簽訂一份房屋租賃合同。合同規(guī)定：原告租被告24平方米房屋一間，租期三年，從1990年8月15日至1993年8月15日;合同期滿時(shí)，在同等條件下服務(wù)部有優(yōu)先承租權(quán)。該合同還規(guī)定了違約責(zé)任的承擔(dān)。1993年2至3月，及至合同期滿前后，原、被告曾多次商談續(xù)租事宜。此時(shí)，第三人物資公司亦要求承租此房，并表示每年愿付租金3萬元，而原告只愿每年付租金2.5萬元。1993年10月7日，被告與第三人就該房屋出租事宜達(dá)成一份“房屋租賃的前提協(xié)議”，其中第三條規(guī)定：“乙方租用甲方此房屋每年的付費(fèi)總金額為3.5萬元……”。10月8日，原、被告與第三人再次協(xié)商，原告表示愿出3萬元租金續(xù)租該房，被告與第三人即表示租金已提高到3.5萬元，并應(yīng)原告的請求寫了租金為3.5萬元的“說明”。原告見此即表示放棄競爭，不再堅(jiān)持續(xù)租。但要求被告支付5000元違約金。經(jīng)三方協(xié)商，第三人以被告名義向原告支付5000元違約金，扣除租房期間的水電費(fèi)等費(fèi)用，實(shí)際給付原告3324.17元。此后，原告搬出該房屋。1993年10月30日，被告與第三人正式簽訂房屋租賃合同書，規(guī)定年租金為1.5萬元正。與此同時(shí)，雙方還簽訂了一份捐資協(xié)議書，規(guī)定第三人每年給被告捐資1.5萬元助學(xué)。原告見此合同，認(rèn)為自己受騙，于1993年11月8日起訴到烏魯木齊市天山區(qū)人民法院，要求判令被告與第三人解除房屋租賃合同，確認(rèn)原告對此房享有優(yōu)先承租權(quán)。 被告烏市二中辯稱：在我校與原告的合同到期時(shí)，首先確保了原告的優(yōu)先承租權(quán)。1993年7月，我校曾通知原告須小幅度提高租金，原告表示最多只能出2.5萬元。此時(shí)，第三人亦要求租房，并愿出租金3萬元，我校將此情況告知原告，原告表示3萬元租金太高，無法續(xù)租。在此情況下，我校將該房出租給第三人。原告知道后即開始反悔。后經(jīng)三方協(xié)商，第三人以我校名義給原告賠償5000元，原告才同意搬出。現(xiàn)原告提出的請求既無事實(shí)依據(jù)，又無法律依據(jù)，請求法院駁回原告的請求。 第三人物資公司述稱：1993年9月，我公司與烏市二中聯(lián)系租房事宜，烏市二中提出年租金3萬元，我公司便押了一張支票。1993年10月8日，我公司與原、被告協(xié)商此事，當(dāng)我公司提出年租金已提高到3.5萬元時(shí)，原告表示不再競爭，但烏市二中必須給原告賠償5000元。經(jīng)過協(xié)商，我公司以烏市二中名義給原告賠償5000元，原告即開始搬出。我公司與烏市二中的合同是合法的，原告的請求不合理。

【審判】

烏魯木齊市天山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告于1990年8月簽訂的房屋租賃合同，系雙方在自愿、平等基礎(chǔ)上協(xié)商一致簽訂的，內(nèi)容、形式不違反法律、政策規(guī)定，應(yīng)予以保護(hù)。被告與第三人隱瞞事實(shí)真相，將實(shí)際為1.5萬元的租金謊稱為3.5萬元，欺騙了原告，使原告在不明真相的情況下，放棄了優(yōu)先承租權(quán)，從而蒙受了損失。因此，被告與第三人簽訂的房屋租賃合同，法律不予保護(hù)，原告的訴訟請求予以支持。被告及第三人稱原告是在收到5000元賠償金的情況下放棄競爭的，該5000元是對原告的一種賠償;又稱因不懂法律，捐資助學(xué)1.5萬元實(shí)際為租金的一種形式，雙方的租金確為3.5萬元，理由不充分，證據(jù)不足，不予認(rèn)定。依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第(四)項(xiàng)、《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》第三十一條、第三十九條第二款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，該院于1993年12月20日判決： 一、被告烏市二中與第三人物資公司簽訂的房屋租賃合同為無效合同; 二、被告烏市二中支付原告服務(wù)部5000元違約金(已給付); 三、在同等條件下，原告對該24平方米房屋享有優(yōu)先承租權(quán)。 雙方對判決表示服從，均未提出上訴。

【評析】

本案當(dāng)事人間有兩個(gè)房屋租賃合同，這兩個(gè)合同的效力如何，是處理本案必須加以明確的問題。

第一個(gè)合同是原告與被告簽訂的房屋租賃合同。該合同中關(guān)于在同等條件下承租人享有優(yōu)先承租權(quán)的約定是否有效，對此有兩種不同的看法。一種看法認(rèn)為，該約定無效。理由是我國法律和行政法規(guī)并沒有關(guān)于在同等條件下承租人享有優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定，該約定不應(yīng)受法律保護(hù)。另一種看法則認(rèn)為，該約定有效。理由是該約定是雙方真實(shí)意思的表示。我們同意后一種看法。我國法律、法規(guī)確實(shí)沒有規(guī)定房屋租賃雙方當(dāng)事人在合同中可以約定承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)，但有關(guān)法律、法規(guī)也沒有關(guān)于禁止這種做法的規(guī)定。在這種情況下，雙方當(dāng)事人在房屋租賃合同中約定在同等條件下承租人享有優(yōu)先承租權(quán)并不違反法律，只要這種約定是雙方經(jīng)過協(xié)商一致達(dá)成的合意，是真實(shí)意思的表示，就應(yīng)認(rèn)為該約定有效，受法律保護(hù)。本案事實(shí)說明，原告與被告在合同中關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的約定，是協(xié)商一致的真實(shí)意思的表示，應(yīng)認(rèn)為是有效的約定，自應(yīng)受到法律保護(hù)。

第二個(gè)合同是被告與第三人簽訂的房屋租賃合同。按照前一個(gè)合同，在同等條件下原告享有優(yōu)先承租權(quán)。如果被告如實(shí)告知原告該房屋繼續(xù)出租的實(shí)際租金條件，原告是一定要繼續(xù)承租的。由于被告與第三人惡意串通，將實(shí)際租金1.5萬謊稱為3.5萬元，使得原告覺得租金太高而放棄繼續(xù)承租，被告便與第三人簽定了房屋租賃合同。可見，被告與第三人簽訂的房屋租賃合同，損害了原告的合法權(quán)益，原告提出在同等條件下繼續(xù)承租該房屋，法院應(yīng)該給予支持。

根據(jù)上述分析，法院確認(rèn)前一個(gè)合同有效，后一個(gè)合同無效，明確原告在同等條件下對該房屋享有優(yōu)先承租權(quán)，是正確的。

責(zé)任編輯按：

在我國現(xiàn)行法律制度中，對優(yōu)先權(quán)制度的規(guī)定確實(shí)不多見，常見的恐怕就是《民法通則》第七十八條第三款關(guān)于按份共有財(cái)產(chǎn)出售時(shí)其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)，以及《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條關(guān)于租賃房屋出售時(shí)承租人的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。但是，對民法中的優(yōu)先權(quán)制度，不能以該兩規(guī)定為限來理解，應(yīng)該從優(yōu)先權(quán)制度本身的含義來理解。 優(yōu)先權(quán)是在特定法律關(guān)系中的一方當(dāng)事人對第三人的一種在先的權(quán)利，它保護(hù)的是該方當(dāng)事人因該特定法律關(guān)系所產(chǎn)生的一種特別需求或特殊利益，同時(shí)，并不損害對方當(dāng)事人的利益。在房屋租賃關(guān)系上，承租人就有這種特別需求需要保護(hù)，即原租賃合同期滿，出租人仍繼續(xù)出租的，在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)。因此，在理論上和實(shí)踐上，都應(yīng)當(dāng)承認(rèn)這種優(yōu)先權(quán)制度是適用于房屋租賃關(guān)系的。在法律無明文規(guī)定情況下，按意思自治原則，也應(yīng)當(dāng)承認(rèn)當(dāng)事人的關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的約定。本案為我們探討優(yōu)先權(quán)制度，提供了有益的經(jīng)驗(yàn)。