此時，第三人物資公司亦要求承租此房，并表示每年愿付租金3萬元，而原告只愿每年付租金2.5萬元。經三方協商，第三人以被告名義向原告支付5000元違約金，扣除租房期間的水電費等費用，實際給付原告3324.17元。1993年10月30日，被告與第三人正式簽訂房屋租賃合同書，規定年租金為1.5萬元正。原告見此合同，認為自己受騙，于1993年11月8日起訴到烏魯木齊市天山區人民法院，要求判令被告與第三人解除房屋租賃合同，確認原告對此房享有優先承租權。雙方對判決表示服從，均未提出上訴。關于烏魯木齊市離退休婦女干部聯誼會立交橋玻璃服務部訴烏魯木齊市第二中學與第三人串通提的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

【案情】

1990年8月，原告服務部與被告烏市二中簽訂一份房屋租賃合同。合同規定：原告租被告24平方米房屋一間，租期三年，從1990年8月15日至1993年8月15日;合同期滿時，在同等條件下服務部有優先承租權。該合同還規定了違約責任的承擔。1993年2至3月，及至合同期滿前后，原、被告曾多次商談續租事宜。此時，第三人物資公司亦要求承租此房，并表示每年愿付租金3萬元，而原告只愿每年付租金2.5萬元。1993年10月7日，被告與第三人就該房屋出租事宜達成一份“房屋租賃的前提協議”，其中第三條規定：“乙方租用甲方此房屋每年的付費總金額為3.5萬元……”。10月8日，原、被告與第三人再次協商，原告表示愿出3萬元租金續租該房，被告與第三人即表示租金已提高到3.5萬元，并應原告的請求寫了租金為3.5萬元的“說明”。原告見此即表示放棄競爭，不再堅持續租。但要求被告支付5000元違約金。經三方協商，第三人以被告名義向原告支付5000元違約金，扣除租房期間的水電費等費用，實際給付原告3324.17元。此后，原告搬出該房屋。1993年10月30日，被告與第三人正式簽訂房屋租賃合同書，規定年租金為1.5萬元正。與此同時，雙方還簽訂了一份捐資協議書，規定第三人每年給被告捐資1.5萬元助學。原告見此合同，認為自己受騙，于1993年11月8日起訴到烏魯木齊市天山區人民法院，要求判令被告與第三人解除房屋租賃合同，確認原告對此房享有優先承租權。 被告烏市二中辯稱：在我校與原告的合同到期時，首先確保了原告的優先承租權。1993年7月，我校曾通知原告須小幅度提高租金，原告表示最多只能出2.5萬元。此時，第三人亦要求租房，并愿出租金3萬元，我校將此情況告知原告，原告表示3萬元租金太高，無法續租。在此情況下，我校將該房出租給第三人。原告知道后即開始反悔。后經三方協商，第三人以我校名義給原告賠償5000元，原告才同意搬出。現原告提出的請求既無事實依據，又無法律依據，請求法院駁回原告的請求。 第三人物資公司述稱：1993年9月，我公司與烏市二中聯系租房事宜，烏市二中提出年租金3萬元，我公司便押了一張支票。1993年10月8日，我公司與原、被告協商此事，當我公司提出年租金已提高到3.5萬元時，原告表示不再競爭，但烏市二中必須給原告賠償5000元。經過協商，我公司以烏市二中名義給原告賠償5000元，原告即開始搬出。我公司與烏市二中的合同是合法的，原告的請求不合理。

【審判】

烏魯木齊市天山區人民法院經審理認為：原、被告于1990年8月簽訂的房屋租賃合同，系雙方在自愿、平等基礎上協商一致簽訂的，內容、形式不違反法律、政策規定，應予以保護。被告與第三人隱瞞事實真相，將實際為1.5萬元的租金謊稱為3.5萬元，欺騙了原告，使原告在不明真相的情況下，放棄了優先承租權，從而蒙受了損失。因此，被告與第三人簽訂的房屋租賃合同，法律不予保護，原告的訴訟請求予以支持。被告及第三人稱原告是在收到5000元賠償金的情況下放棄競爭的，該5000元是對原告的一種賠償;又稱因不懂法律，捐資助學1.5萬元實際為租金的一種形式，雙方的租金確為3.5萬元，理由不充分，證據不足，不予認定。依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第(四)項、《中華人民共和國經濟合同法》第三十一條、第三十九條第二款第(一)項之規定，該院于1993年12月20日判決： 一、被告烏市二中與第三人物資公司簽訂的房屋租賃合同為無效合同; 二、被告烏市二中支付原告服務部5000元違約金(已給付); 三、在同等條件下，原告對該24平方米房屋享有優先承租權。 雙方對判決表示服從，均未提出上訴。

【評析】

本案當事人間有兩個房屋租賃合同，這兩個合同的效力如何，是處理本案必須加以明確的問題。

第一個合同是原告與被告簽訂的房屋租賃合同。該合同中關于在同等條件下承租人享有優先承租權的約定是否有效，對此有兩種不同的看法。一種看法認為，該約定無效。理由是我國法律和行政法規并沒有關于在同等條件下承租人享有優先承租權的規定，該約定不應受法律保護。另一種看法則認為，該約定有效。理由是該約定是雙方真實意思的表示。我們同意后一種看法。我國法律、法規確實沒有規定房屋租賃雙方當事人在合同中可以約定承租人在同等條件下享有優先承租權，但有關法律、法規也沒有關于禁止這種做法的規定。在這種情況下，雙方當事人在房屋租賃合同中約定在同等條件下承租人享有優先承租權并不違反法律，只要這種約定是雙方經過協商一致達成的合意，是真實意思的表示，就應認為該約定有效，受法律保護。本案事實說明，原告與被告在合同中關于優先承租權的約定，是協商一致的真實意思的表示，應認為是有效的約定，自應受到法律保護。

第二個合同是被告與第三人簽訂的房屋租賃合同。按照前一個合同，在同等條件下原告享有優先承租權。如果被告如實告知原告該房屋繼續出租的實際租金條件，原告是一定要繼續承租的。由于被告與第三人惡意串通，將實際租金1.5萬謊稱為3.5萬元，使得原告覺得租金太高而放棄繼續承租，被告便與第三人簽定了房屋租賃合同。可見，被告與第三人簽訂的房屋租賃合同，損害了原告的合法權益，原告提出在同等條件下繼續承租該房屋，法院應該給予支持。

根據上述分析，法院確認前一個合同有效，后一個合同無效，明確原告在同等條件下對該房屋享有優先承租權，是正確的。

責任編輯按：

在我國現行法律制度中，對優先權制度的規定確實不多見，常見的恐怕就是《民法通則》第七十八條第三款關于按份共有財產出售時其他共有人的優先購買權，以及《城市私有房屋管理條例》第十一條關于租賃房屋出售時承租人的優先購買權的規定。但是，對民法中的優先權制度，不能以該兩規定為限來理解，應該從優先權制度本身的含義來理解。 優先權是在特定法律關系中的一方當事人對第三人的一種在先的權利，它保護的是該方當事人因該特定法律關系所產生的一種特別需求或特殊利益，同時，并不損害對方當事人的利益。在房屋租賃關系上，承租人就有這種特別需求需要保護，即原租賃合同期滿，出租人仍繼續出租的，在同等條件下，承租人有優先承租權。因此，在理論上和實踐上，都應當承認這種優先權制度是適用于房屋租賃關系的。在法律無明文規定情況下，按意思自治原則，也應當承認當事人的關于優先承租權的約定。本案為我們探討優先權制度，提供了有益的經驗。