拍賣房屋 租賃協(xié)議如何處理?

導(dǎo)讀:
根據(jù)本案事實(shí)甲乙之間的抵押關(guān)系設(shè)立在先,甲丙之間的租賃關(guān)系設(shè)立在后,甲的房屋被拍賣或變賣,根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的民法原則,租賃關(guān)系應(yīng)予以解除。在我行使房產(chǎn)權(quán)利時(shí),被房屋承租人告上法庭,現(xiàn)在,中級(jí)法院以基層法院沒(méi)有提前三個(gè)月通知承租人為由,將我與基層法院的買賣協(xié)議撤銷。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的,視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。租賃出去的房屋在出賣時(shí)應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而人民法院在拍賣扣押的房屋時(shí),同樣需要通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人即承租人。因此,中級(jí)法院宣告買賣協(xié)議無(wú)效是正確。那么拍賣房屋。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí),希望能幫助大家。
根據(jù)本案事實(shí)甲乙之間的抵押關(guān)系設(shè)立在先,甲丙之間的租賃關(guān)系設(shè)立在后,甲的房屋被拍賣或變賣,根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的民法原則,租賃關(guān)系應(yīng)予以解除。在我行使房產(chǎn)權(quán)利時(shí),被房屋承租人告上法庭,現(xiàn)在,中級(jí)法院以基層法院沒(méi)有提前三個(gè)月通知承租人為由,將我與基層法院的買賣協(xié)議撤銷。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的,視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。租賃出去的房屋在出賣時(shí)應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而人民法院在拍賣扣押的房屋時(shí),同樣需要通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人即承租人。因此,中級(jí)法院宣告買賣協(xié)議無(wú)效是正確。關(guān)于拍賣房屋的法律問(wèn)題,大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí),希望能幫助大家。
甲于2000年1月向乙借款20萬(wàn)元人民幣,約定借期1年,并將自己擁有的一套價(jià)值25萬(wàn)元兩居室抵押給了乙,同時(shí)就該抵押行為向有關(guān)部門進(jìn)行了登記。2000年4月甲的愛(ài)人又分得一處住房,故甲由已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)搬出,遷入新居。后甲覺(jué)得閑置一套住房有點(diǎn)可惜,不如將其出租,這樣也可以多點(diǎn)收入以貼補(bǔ)家用,于是將房子出租給了丙。2001年1月甲的借款到期,乙多次催促其償還,但是甲在生意上不景氣,根本無(wú)力償還20萬(wàn)元借款,于是乙向其主張抵押權(quán),要求將其抵押的房產(chǎn)拍賣,并訴諸法院,法院判決將甲房產(chǎn)拍賣,甲也無(wú)異議。但在執(zhí)行該房產(chǎn)的過(guò)程中,承租人丙提出了異議,認(rèn)為該租房協(xié)議有效,自己也按約交納了房租,認(rèn)為即便是房屋被拍賣,自己也有權(quán)繼續(xù)租住該房屋。丙的要求合法嗎?
意見(jiàn)分歧:
一、丙的要求合法,因?yàn)榈盅簷?quán)的實(shí)現(xiàn)是一種所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為,類似于買賣行為,根據(jù)“買賣不破租賃”的民法原則,即便甲的房屋被變賣,丙也可以繼續(xù)租住甲的房屋。
二、丙的要求違法,因?yàn)榈盅簷?quán)設(shè)定在先,抵押權(quán)屬物權(quán)的范疇,而租賃形成的是一般債權(quán)關(guān)系,根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的民法原則,丙的要求違法,應(yīng)盡早清退房屋。三、丙的要求不能籠統(tǒng)地說(shuō)是合法還是違法,應(yīng)該看甲在將房屋出租給丙時(shí),是否通知了乙并取得他的同意,如果取得了乙的同意則有效,否則無(wú)效。
“本案涉及到我國(guó)《擔(dān)保法》的空白,即‘抵押權(quán)對(duì)租賃關(guān)系的影響’。”律師分析認(rèn)為,根據(jù)民法理論及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)法律原則,一般認(rèn)為如果抵押實(shí)現(xiàn)時(shí),后來(lái)抵押權(quán)設(shè)立的租賃是否應(yīng)當(dāng)解除。根據(jù)本案事實(shí)甲乙之間的抵押關(guān)系設(shè)立在先,甲丙之間的租賃關(guān)系設(shè)立在后,甲的房屋被拍賣或變賣,根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的民法原則,租賃關(guān)系應(yīng)予以解除。反之,如果在抵押之前,甲的房屋已經(jīng)出租給了丙,在甲將其把房屋抵押給了乙的事實(shí)書(shū)面告知了乙的前提下,該租賃關(guān)系繼續(xù)有效,同時(shí)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),即甲的房產(chǎn)被拍賣時(shí),在同等價(jià)值條件下丙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
相關(guān)案例:
問(wèn):某公司破產(chǎn)后,其房產(chǎn)被法院查封扣押,法院又將房產(chǎn)拍賣給我,我支付90多萬(wàn)元房款給法院。在我行使房產(chǎn)權(quán)利時(shí),被房屋承租人告上法庭,現(xiàn)在,中級(jí)法院以基層法院沒(méi)有提前三個(gè)月通知承租人為由,將我與基層法院的買賣協(xié)議撤銷。請(qǐng)問(wèn),我應(yīng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?
答:我國(guó)《合同法》第二百三十條規(guī)定:出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。[page]
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條:出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三人月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。
《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》 第十四條規(guī)定: 人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式,通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的,視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 租賃出去的房屋在出賣時(shí)應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而人民法院在拍賣扣押的房屋時(shí),同樣需要通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人即承租人。如果沒(méi)有通知,承租人即可以申請(qǐng)人民法院宣告房屋買賣無(wú)效。因此,中級(jí)法院宣告買賣協(xié)議無(wú)效是正確。 我國(guó)《拍賣法》四十條規(guī)定: 買受人未能按照約定取得拍賣標(biāo)的的,有權(quán)要求拍賣人或者委托人承擔(dān)違約責(zé)任。買受人未按照約定受領(lǐng)拍賣標(biāo)的的,應(yīng)當(dāng)支付由此產(chǎn)生的保管費(fèi)用。由于人民法院的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致你無(wú)法取得拍賣房屋,因此你有權(quán)要求法院承擔(dān)賠償責(zé)任。




