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房屋已租賃拍賣時如何處理
姚平律師2022.03.25354人閱讀
導(dǎo)讀：
法院拍賣房子時，不得侵犯承租人的權(quán)益。若明確書面告知租客房屋已被抵押，則租客的損失便由自己承擔(dān)。所以，租客預(yù)繳租金后，原房東將房屋出賣的，新房東無權(quán)請求租客支付已經(jīng)預(yù)繳部分的租金。
一、房屋已租賃拍賣時如何處理
1、房屋已租賃拍賣時處理方式如下：如果房屋在出租后抵押的，拍賣時不影響房屋租賃合同的效力，如果抵押后再出租的，租賃合同對受讓人不具有約束力。法院拍賣房子時，不得侵犯承租人的權(quán)益。
2、法律依據(jù)：
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十條
查封、扣押的財(cái)產(chǎn)不宜由人民法院保管的，人民法院能不能指定被執(zhí)行人負(fù)責(zé)保管;不宜由被執(zhí)行人保管的，能不能委托第三人或者申請執(zhí)行人保管。
由人民法院指定被執(zhí)行人保管的財(cái)產(chǎn)，如果繼續(xù)使用對該財(cái)產(chǎn)的價值無重大影響，能不能允許被執(zhí)行人繼續(xù)使用;由人民法院保管或者委托第三人、申請執(zhí)行人保管的，保管人不得使用。
二、買賣不破租賃使用上有什么注意的地方
1、當(dāng)租期未屆滿時，原房東若將房屋轉(zhuǎn)讓給其他人，則原房東在租賃合同中的出租人地位自動被新房東代換，新房東應(yīng)遵守租賃合同的相關(guān)約定，享有相關(guān)權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)直至租賃合同約定的租期屆滿。
2、當(dāng)房東將房屋抵押后再與租客訂立租賃合同，則抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)將房屋拍賣后，租客面對新房東的騰房要求時，不得援引“買賣不破租賃”原則。若原房東未于訂立合同時書面告知租客房屋已被抵押，則需要對租客的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。若明確書面告知租客房屋已被抵押，則租客的損失便由自己承擔(dān)。同樣的，房屋在出租前便被法院查封的，租客也不受“買賣不破租賃”原則的保護(hù)。
3、根據(jù)上述“買賣不破租賃”原則的闡釋來看，所謂“買賣不破租賃”指的是新房東根據(jù)法律規(guī)定，自動承繼原房東的出租人地位，因此對于出租人所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，也應(yīng)當(dāng)一并承繼。所以，租客預(yù)繳租金后，原房東將房屋出賣的，新房東無權(quán)請求租客支付已經(jīng)預(yù)繳部分的租金。此時新房東所遭受的損失，應(yīng)區(qū)別具體情況，向原房東請求返還或賠償。
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