眾所周知，巢湖房屋租賃市場為巢湖經濟騰飛作出了很大貢獻。據巢湖中院民三庭統計，2007年該庭審理的案件中，房屋租賃糾紛約占10.4%;2008年，截至8月底房屋租賃糾紛約占該庭審理案件的7.8%。租賃糾紛的大量發生，一方面折射出租賃市場的繁榮，同時也暴露出很多問題，如果不采取一些行之有效的防范措施和解決辦法，將不利于市場的發育和成熟。法官說法租房協議到期后，丁乃順繼續承租房屋，原告也未表示反對并收取了房租，此時原房屋租賃協議雖繼續有效，但租賃期限為不定期，房屋所有權人給予承租人合理期限后，可隨時解除租賃協議，收回房屋。關于房屋租賃糾紛，讓我如何防范！的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

眾所周知，巢湖房屋租賃市場為巢湖經濟騰飛作出了很大貢獻。但與此同時，越來越多的房屋租賃糾紛也在困擾著廣大租賃戶及房屋管理部門。據巢湖中院民三庭統計，2007年該庭審理的案件中，房屋租賃糾紛約占10.4%;2008年，截至8月底房屋租賃糾紛約占該庭審理案件的7.8%。租賃糾紛的大量發生，一方面折射出租賃市場的繁榮，同時也暴露出很多問題，如果不采取一些行之有效的防范措施和解決辦法，將不利于市場的發育和成熟。

不定期租賃房屋當事人可隨時解除合同

基本案情2000年11月15日，原告楊則庭、昌獻銀和被告丁乃順簽訂了一份房屋租賃協議，該協議約定將原告昌獻景、昌獻銀所有的位于柘皋鎮石梁街東段座南朝北的門面房、住房、倉庫租給被告丁乃順使用三年，自2000年12月1日至2003年11月底，月租金520元，每三個月支付一次。之后，雙方未再簽訂租賃協議，但該租賃協議到期后被告仍繼續承租原告的房屋，原告也未提出異議。后因租賃的房屋需要維修，原告多次通知被告，要求被告在2007年3月31日前讓房，但被告一直未讓出房屋，2007年4月17日原告再次通知被告讓房，并有居委會人員在場簽字為證，被告仍未讓房，原告遂訟至法院，要求被告立即讓出其侵占的房屋，并支付房租至讓房之時。

法官說法租房協議到期后，丁乃順繼續承租房屋，原告也未表示反對并收取了房租，此時原房屋租賃協議雖繼續有效，但租賃期限為不定期，房屋所有權人給予承租人合理期限后，可隨時解除租賃協議，收回房屋。據此，依照《中華人民共和國合同法》二百三十六條、二百三十二條之規定，判決被告丁乃順在判決生效之日起三十日內搬出其租住的位于柘皋鎮石梁街東段座南朝北的門面房、住房、倉庫，并繼續給付原告租金至被告搬出房屋時止。

不可抗力致合同不能實現當事人可解除合同

基本案情2005年3月24日，姜日宗與銅陵市盛達家私裝飾有限責任公司法定代表人盛星明簽訂了名為“承包經營協議”實為租賃合同一份，雙方約定：姜日宗將其位于無為縣無城鎮皖東小區1#、2#商業樓的三樓整層租賃給銅陵市盛達家私裝飾有限責任公司經營家具及家居飾品、窗簾等;租賃期限為五年，即2005年3月28日到2010年7月28日，其中2005年前4個月為盛達公司裝璜試營時間;租賃期限內前三年租金為每年12.3萬元，后二年租金為每年13.3萬元，租金按季度支付，每次提前一個月支付。合同還約定：盛達公司在租賃期限內可以部分出租場地及對外開展合作經營。合同簽訂生效后，盛達公司依約租賃樓層正常經營至2007年2月4日，期間盛達公司共支付給姜日宗租金215250元，實際已按約支付租金至2007年4月28日，同時盛達公司還按合同約定自行轉租了部分場地供他人經營。2007年2月4日，租賃物所在商業樓二樓的無為縣金鷹電器有限公司“金鷹電器城”發生火災事故，導致三樓亦被火燒，該樓層內所經營的部分產品被燒毀。火災發生后，有關部門責令事故責任人需對三樓進行加固和修復，但盛達公司及其他轉租人未能配合，拒絕清理租賃物內火災現場物品，導致加固和修復工作無法開展，雖經多方協調，仍無結果，致使租賃物至今無法恢復原狀，開展正常經營活動。另查明：銅陵市盛達家私裝飾有限責任公司交納租金至2007年4月28日，此后，一直拒交租金。

法官說法2005年3月24日，姜日宗與銅陵市盛達家私裝飾有限責任公司法定代表人盛星明簽訂了名為“承包經營協議”實為租賃合同，是雙方當事人的真實意思表示，且內容不違反法律規定，是合法有效的合同。姜日宗和盛達公司在履行租賃合同期間因第三方的責任發生火災，致使租賃物毀損，合同雙方當事人本應積極協作，加固、維修房屋，以便繼續履行合同，但盛達公司作為合同的直接相對方不積極履行清理火災現場，讓出租人加固、維修房屋，等協助義務，且從2007年4月28日起一直拒付租金，雙方簽訂租賃合同的目的已長時間不能實現，盛達公司的行為表明其已無意繼續履行合同，構成根本違約，作為出租人的姜日宗根據合同法第94條的規定要求解除與盛達公司的租賃合同，符合法律規定。

至于解除合同后，姜日宗是否應退還2007年2月4日至2007年4月28日的租金，由于盛達公司未提出反訴，法院不予審理，盛達公司可另行訴請。本案是合同之訴，與損害賠償之訴系不同的法律關系，不能合并審理，故盛達公司要求追加無為縣金鷹電器有限公司等為當事人，無法律依據。盛達公司等人因火災給自己造成的財產、經濟損失已另行訴訟，本案不予涉及。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第(一)項之規定，判決解除姜日宗與盛達公司間的租賃合同。

承租人拖欠租金出租人可解除合同

基本案情原告梅榮翠系姚廟供銷社職工，并在該單位分有職工宿舍四間(其中有兩間廚房)。2005年10月份，被告喬業武經原告父親梅廣窯介紹，承租原告梅榮翠姚廟收花站內的兩間廚房，口頭約定年租金500元，未約定租期和付租金時間。2005年11月21日，被告喬業武搬進承租房，并借用原告木床、涼床各一張。2006年春，被告喬業武付租金300元。后原告梅榮翠多次向被告喬業武催要未付的租金(2007年11月份下欠租金700元)，但被告喬業武以承租房產權不屬于原告梅榮翠所有為由拒付租金。

另查明，2006年，姚廟供銷社進行改制，姚廟收花站整體拍賣給席友平。后經席友平同意，將在姚廟供銷社收花站內居住的四戶職工(喬能富、梅榮翠、童孝云、童忠平)的住房返還給供銷社，席友平后來辦理的土地使用證不包括上述四戶的房屋。原告梅榮翠已向供銷社預交購房款5000元，購買其占有的該住房，土地使用權證及房屋產權證正在辦理中。

法官說法喬業武與梅榮翠的口頭房屋租賃協議，是雙方當事人的真實意思表示。雙方當事人均應按照約定履行各自的義務。喬業武租住訴爭的房屋，理應交納租金。梅榮翠現在雖還沒有拿到該房屋的產權證，但有證據可以證明，訴爭的房屋所有權屬于梅榮翠，目前，房產證正在辦理過程中。故喬業武以該房所有權不屬于梅榮翠，因而未向梅榮翠交納拖欠的租金的理由，法院不予采納。由于該協議未約定租賃期限，應視為不定期租賃，出租方可隨時解除協議，但應給予承租方合理準備時間。故梅榮翠要求解除雙方之間的房屋租金合同，符合法律規定。依照《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、第二百二十七條之規定，判決解除原告梅榮翠與被告喬業武口頭設定的房屋承租合同;被告喬業武于本判決生效后二十日內搬出承租房，并一次性支付原告房屋租金700元，返還借用原告的木床、涼床各一張。

不能實現合同目的當事人可解除合同

基本案情1999年1 o月20日，上訴人徐成祥與被上訴人泥河鎮政府簽訂了《泥河鎮大市場商業門面房承租協議》一份，協議約定：被上訴人將泥河鎮大市場內A幢4號門面房租賃給上訴人經營使用，租賃期限為10年，即從2000年1月1日起至2009年12月31日止，10年租金為10500元，雙方未約定違約責任。協議簽訂后，上訴人一次性付清租金10500元，被上訴人將該租賃房屋交付給上訴人經營使用至今。2005年7月、2006年8月、2007年1月，廬江縣泥河社區居民委員會呈報原告，要求對泥河鎮大市場升級改造，2007年6月7日，經廬江縣人民政府批準，被上訴人決定對泥河鎮大市場進行升級改造，期間，被上訴人與上訴人協商提前終止房屋租賃協議，因雙方對補償標準存在分歧，未能協商一致，成訴。

法官說法本案的爭議焦點是：被上訴人泥河鎮政府要求提前解除與上訴人徐成祥的房屋租賃合同是否有法律依據應否賠償上訴人經濟損失

法院認為，被上訴人因泥河鎮大市場設施老化，經有關部門批準，決定并著手對該市場進行升級改造，現大部分商、住戶已遷出，與上訴人簽訂的房屋租賃合同實際已不能繼續履行。上訴人為解除合同的補償問題也曾訟至法院，要求被上訴人因提前解除房屋租賃協議賠償其違約損失，此行為證明上訴人實際已同意解除合同，雙方只是為賠償問題不能達成致。泥河鎮政府庭審時愿意將未履行期限的房屋塑賃費返還給上訴人，并承擔相應利息，符合有關法律規定，應依法制判。提前解除合同是否給上訴人造成了經濟損失，因上訴人在一、二審均未舉證，本案未作審理。據此，依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第(五)項、第九十七條之規定，判決：1、解除廬江縣泥河鎮人民政府與徐成祥簽訂的房屋租賃合同，被告于判決生效后10日內將其承租的房屋返還給原告廬江縣泥河鎮人民政府。2、廬江縣泥河鎮人民政府返還房屋租金2450元及承擔利息1937.86元(利息按貸款月利率8.505%。計算，從2000年1月1日起計算至2007年9月30日止)，計4387.86元。此款于判決生效后10日內付清。

法官提醒：房屋租賃防范風險辦法和解決措施

1、業主(出租人)要依法簽訂租賃合同，合法地出租房屋。這里著重強調的是合法。房屋租賃關系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量減少租賃糾紛的發生，而且也是當事人保護自己最為實際的措施。要使租賃關系合法、有效，首先就要依法簽定書面的租賃合同，將租賃當事人的權利義務在合同中明確的約定，這也就是通常所說的先小人后君子。其次就是合同內容不能違法，如房屋使用功能是住宅或廠房的，就不能未經有關職能部門審批，便在合同中擅自改變功能，作為商業用途出租。再次，房屋租賃法律關系，是一種比較特別的民事法律關系，它要做到合法、有效，除了雙方當事人的意思表示真實一致、合同內容合法外，還要求具備法定的形式要件，如出租人必須持有政府職能部門頒發的《房屋租賃許可證》，及合同簽訂后必須在10日內到房屋租賃管理部門登記備案等。

2、出租人在簽訂合同前應對承租人的經濟能力進行必要的了解，不要盲目出租房屋給沒有經濟能力的單位和個人。一些租賃糾紛的發生，往往和出租人出租房屋時的盲目性有關。現實生活中，一些業主因自己的物業空置而心中發慌，只要承租人出現，不管他是否有能力付房租，就很草率地簽訂合同，甚至未簽合同就將房屋交對方使用。結果到對方交不起房租時，才注意到其本來就沒有支付租金的能力。這種糾紛發生后，吃虧的肯定是出租方。即使通過訴訟，法院判決對方付租金，但執行起來也可能因困難重重而不了了之。

3、承租人不要貪圖便宜，找那些產權不明、違法建筑及無《租賃許可證》，不允許出租的餓房屋業主租賃房屋。承租人租房前，最好到房屋租賃管理所咨詢自己所想租的房屋是否可租，或請租賃所推薦可租賃的房屋，如能做到這點，基本上就可避免盲目租賃房屋而造成經濟損失事件的發生。

4、一般來說，租房合同必須約定的事項有：所出租房屋的具體信息，租房期限、租金、租金支付方式和支付時間、是否有定金、保證金、押金的約定等。出租人也可根據自己的要求進行一些合理的約定，但也應考慮承租人使用房屋享有正常的居住不受侵擾的權利，同時為了雙方均能順利達成合意并履行合同，故在合同約定時要盡可能公平合理。也可增加些個性化的約定，如：1、物業管理費(如清潔費、物業費、保安費等)，由哪一方承擔要約定清楚，如無約定，則由房東承擔。2、水、電、煤氣、有線電視費、網絡安裝及使用費等公共事業費用的承擔;3、合同附件中列明房屋原有的電器及家具、設施設備的數量及使用狀態，并約定租賃期滿返還房屋時如有遺失或損壞的賠償措施;4、約定一定數量的保證金或押金，在退房時如無違約或其他糾紛全額計息或不計息返還，以預防某些房客一些惡意行為的風險;5、禁止房客的不良生活習慣，如不得有賭博、吸毒，養貓養狗或深夜喧鬧等一些擾鄰的行為，如出現則可以解約。6、裝修房屋要遵守物業管理規定及小區業主公約，約定退房時裝修設施設備的歸屬及價值如何補償等;不得將所承租房屋進行轉租、抵押，不得利用房屋從事經營活動。