上訴人蘭州xx商貿(mào)有限責(zé)任公司為與上訴人甘肅誠(chéng)信電線電纜有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛一案均不服甘肅省高級(jí)人民法院甘民初字第5號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。xx公司于1998年6月8日向yy公司交付房屋租賃保證金10萬(wàn)元。如xx公司拖欠租金累計(jì)達(dá)6個(gè)月時(shí)，除交納拖欠房租及違約金外，yy公司可解除合同，收回房屋。8月26日，再次致函yy公司稱，由于對(duì)承租房屋的質(zhì)量問(wèn)題至今得不到解決，故請(qǐng)求終止租賃關(guān)系，yy公司賠償因租賃房屋質(zhì)量給其造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。關(guān)于房屋租賃合同爭(zhēng)議訴訟的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

上訴人蘭州xx商貿(mào)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱xx公司)為與上訴人甘肅誠(chéng)信電線電纜有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱yy公司)房屋租賃合同糾紛一案均不服甘肅省高級(jí)人民法院(2001)甘民初字第5號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明：1998年5月29日，甘肅誠(chéng)信電力工貿(mào)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱誠(chéng)信工貿(mào)公司)與xx公司簽訂《房屋租賃意向協(xié)議書(shū)》，約定在訟爭(zhēng)房屋土建工程完工后，將房屋交付xx公司使用，在簽訂協(xié)議之日起5日內(nèi)，xx公司需向誠(chéng)信工貿(mào)公司交付履約保證金10萬(wàn)元。xx公司于1998年6月8日向yy公司交付房屋租賃保證金10萬(wàn)元。1998年7月，yy公司在土建工程完工后將訟爭(zhēng)房屋交付xx公司，隨即xx公司開(kāi)始對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修，并于1998年12月25日以“千禧龍海鮮美食世界”(以下簡(jiǎn)稱千禧龍酒店)的名義開(kāi)張?jiān)嚑I(yíng)業(yè)。1999年3月10日千禧龍酒店裝修工程竣工。1999年4月12日，yy公司與xx公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：承租的房屋位于甘肅省蘭州市七里河區(qū)武威北路西側(cè)甘肅送變電工程公司(以下簡(jiǎn)稱送變電公司)住宅樓南端一、二層。承租房屋使用面積為1580.2平方米。承租房屋為新建框架式結(jié)構(gòu)，水、電、暖設(shè)施齊全。租賃期限為1999年4月12日至2004年4月11日，租賃期限5年。第一個(gè)租賃年度每月租賃費(fèi)用為49776.3元。租金按每平方米31.5元計(jì)算，第一個(gè)租賃年度租賃費(fèi)用為597315.6元，5年租賃期總金額為3300545.75元。租金按租賃季度交納。租金交納采用先交費(fèi)，后使用的原則，即在每個(gè)租賃季度初5日內(nèi)交納本季度租賃費(fèi)。從第二季度起，租賃費(fèi)用在前一個(gè)租賃年度基礎(chǔ)上逐年遞增5%.租賃期間的水、電、暖費(fèi)用另計(jì)。租賃期間發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，xx公司應(yīng)及時(shí)向yy公司書(shū)面提出修繕要求，yy公司負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用由yy公司承擔(dān)。在xx公司提出書(shū)面維修意見(jiàn)后，沒(méi)有及時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行維修，給xx公司造成的損失，yy公司應(yīng)對(duì)xx公司給予一定的補(bǔ)償。xx公司對(duì)所租憑的房屋及設(shè)施有日常維護(hù)和維修的責(zé)任。房屋發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)的嚴(yán)重?fù)p壞，雙方協(xié)商解決。租賃期間如xx公司逾期拖欠房租，除交納拖欠房租外，每逾期一天，還應(yīng)向yy公司交納拖欠房租每日5‰的滯納金。水、電、暖的供應(yīng)費(fèi)用由xx公司負(fù)擔(dān)。xx公司于每月5日前向yy公司繳納上月所發(fā)生的水電費(fèi)用。采暖費(fèi)在每個(gè)來(lái)暖期前一個(gè)月一次性向yy公司全額繳納。xx公司如拖欠，每延期一天，按本期應(yīng)交費(fèi)用總額的5%向yy公司支付違約金。xx公司如拖欠水、電、暖費(fèi)用達(dá)30天時(shí)，yy公司可以從xx公司的保證金中扣除拖欠費(fèi)用。如xx公司拖欠租金累計(jì)達(dá)6個(gè)月時(shí)，除交納拖欠房租及違約金外，yy公司可解除合同，收回房屋。租賃期間，雙方如提前終止合同，應(yīng)提前3個(gè)月通知對(duì)方，取得對(duì)方同意后，應(yīng)同時(shí)向?qū)Ψ街Ц妒Ｓ嘧赓U期間內(nèi)的租金的20%作為賠償。1999年4月16日，xx公司交納一個(gè)月房租49776.30元。同年5月18日，千禧龍酒店開(kāi)業(yè)。1999年5月26日，千禧龍酒店致函yy公司的上級(jí)主管部門(mén)送變電公司稱：千禧龍酒店大門(mén)前地基變形導(dǎo)致四次更換相應(yīng)的玻璃門(mén)，霓虹燈管損壞，室內(nèi)裝飾多次漏水給酒店帶來(lái)嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，直接影響合同不能正常履行。8月24日，千禧龍酒店再次致函送變電公司稱：千禧龍酒店開(kāi)業(yè)至今，花費(fèi)幾十萬(wàn)元的門(mén)頭因多次漏水，現(xiàn)已嚴(yán)重裂縫，霓虹燈不能使用，使千禧龍酒店處于一片黑暗之中。千禧龍酒店內(nèi)部，庫(kù)房屋頂三分之一面積坍塌，多次因包房屋頂漏水，形成大面積污漬，包房至今漏水，請(qǐng)求盡快予以解決。8月26日，再次致函yy公司稱，由于對(duì)承租房屋的質(zhì)量問(wèn)題至今得不到解決，故請(qǐng)求終止租賃關(guān)系，yy公司賠償因租賃房屋質(zhì)量給其造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。1999年9月23日、10月7日，yy公司復(fù)函稱：出租房屋不存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，千禧龍酒店門(mén)頭霓虹燈管損壞，門(mén)面黑暗與本公司無(wú)關(guān)。截止到1999年9月，千禧龍酒店已拖欠房租199105.20元，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。以后，雙方又為承租房屋的質(zhì)量、物業(yè)管理等事宜相互發(fā)函協(xié)商。1999年9月10日，yy公司提出《關(guān)于千禧龍海鮮美食世界裝修維修計(jì)劃的協(xié)議》，稱：由于出租房屋三樓個(gè)別房間的防水層及三樓落雨棚、排水管在建樓時(shí)處理不好滲漏水，使一樓、二樓部分房屋屋頂坍塌，為盡快處理屋頂滲漏水問(wèn)題，提出價(jià)值為9480元的維修方案。千禧龍酒店未在協(xié)議上簽字，協(xié)議未生效。

xx公司向一審法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)雙方于1999年4月12日簽訂的房屋租賃合同無(wú)效，yy公司返還投資款500萬(wàn)元并賠償給其造成的經(jīng)濟(jì)損失100萬(wàn)元，訴訟費(fèi)由yy公司負(fù)擔(dān)。1999年11月25日，yy公司向一審法院提出反訴請(qǐng)求：xx公司交納房租509377.47元、拖欠的水電費(fèi)20301.45元、滯納金15694.67元，由xx公司承擔(dān)訴訟費(fèi)。2001年5月15日，xx公司變更訴訟請(qǐng)求為：請(qǐng)求人民法院判令yy公司承擔(dān)因房屋質(zhì)量和無(wú)《建筑工程消防驗(yàn)收合格證》導(dǎo)致xx公司無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)而造成的經(jīng)濟(jì)損失150萬(wàn)元。2001年10月11日，xx公司再次變更訴訟請(qǐng)求為：yy公司賠償裝修損失1883920元、更換玻璃門(mén)費(fèi)用3600元、千禧龍酒店固定資產(chǎn)損失172292.3元、酒店員工工資支出1436224.91元、貸款利息1299500元、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失1820000元，yy公司返還履約保證金10萬(wàn)元。

2001年8月29日，一審法院委托甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價(jià)中心對(duì)訟爭(zhēng)房屋的裝修進(jìn)行評(píng)估。2001年9月11日，評(píng)估單位出具的造價(jià)鑒定結(jié)論為按三類乙級(jí)取費(fèi)裝修工程造價(jià)為1447310元，按四類工程取費(fèi)造價(jià)為1434269元。作出該結(jié)論后，xx公司提出異議，造價(jià)評(píng)估單位于2001年9月30日重新作出評(píng)估結(jié)論為1883920元，有爭(zhēng)議的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為343698元。2001年10月15日，再次作出《漏計(jì)鋁塑料板材料差價(jià)的補(bǔ)充函》將工程造價(jià)調(diào)增金額為65650元。一審中雙方當(dāng)事人認(rèn)可裝修價(jià)值為1847126元。千禧龍酒店大面積滲漏水發(fā)生在1999年10月14日第二個(gè)采暖期暖氣試壓時(shí)，千禧龍酒店二樓“飲露”包廂頂部滲水并流至一、二層地面，造成大面積裝修被浸泡。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)是由于“飲露”包廂頂部暖氣閥門(mén)未關(guān)且裝修時(shí)未留出預(yù)檢口造成的。2001年10月10日，甘肅省工程質(zhì)量監(jiān)督總站接受一審法院委托對(duì)訟爭(zhēng)房屋一、二層滲漏水、一層地面起鼓等質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行檢測(cè)鑒定。結(jié)論為：1、該建筑滲漏水主要原因?yàn)榕潘艿来┻^(guò)樓板的預(yù)留孔與管道間隙未按規(guī)范施工和樓板裂縫所致。該房屋滲漏水的主要原因是土建、安裝不按規(guī)范施工造成的。2、大門(mén)外地坪起鼓與廚房地坪起鼓是由于地坪受硫酸鹽腐蝕膨脹所致。3、該商貿(mào)城北段Ⅱ區(qū)A段一、二層梁、板、柱僅有46.8%的構(gòu)件強(qiáng)度達(dá)到設(shè)計(jì)要求，且強(qiáng)度值離散較大，最小值為13.3MPa.該房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。建議建設(shè)單位對(duì)該樓進(jìn)行整體可靠性鑒定。

訟爭(zhēng)房屋屬送變電公司住宅樓的組成部分。1994年9月29日蘭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)文決定擴(kuò)建甘肅省蘭州市武威北路。1997年蘭州市七里河區(qū)人民法院政府發(fā)文稱：根據(jù)市政府、市建委、市規(guī)劃局文件精神，擴(kuò)路工程系政府行為，武威路商住樓建設(shè)許可證可以免辦，有關(guān)撥地手續(xù)、售房手續(xù)正在辦理中。1999年12月10日，蘭州市人民政府頒布《關(guān)于劃撥搬遷樓建設(shè)用地的通知》明確訟爭(zhēng)房屋占地性質(zhì)為劃撥，作為城市道路改造，修建搬遷樓建設(shè)用地，需補(bǔ)辦土地登記手續(xù)。2000年3月16日，蘭州市七里河區(qū)建設(shè)局致函送變電公司稱：“訟爭(zhēng)房屋屬改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的造福工程。該工程項(xiàng)目系政府行為(屬指令性計(jì)劃)，有關(guān)手續(xù)可以免辦或今后補(bǔ)辦，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證手續(xù)正在補(bǔ)辦中(撥地事宜已辦完畢)。你單位(送變電公司)擁有商住樓的產(chǎn)權(quán)是無(wú)爭(zhēng)議的，手續(xù)之所以滯后，是享有國(guó)家有關(guān)優(yōu)惠政策，需要各個(gè)部門(mén)審核。”1996年12月10日對(duì)訟爭(zhēng)房屋的框架結(jié)構(gòu)驗(yàn)收合格。1998年5月1日，送變電公司與yy公司簽訂《房屋管理委托協(xié)議書(shū)》，訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人送變電公司授權(quán)yy公司管理訟爭(zhēng)房產(chǎn)，可采取聯(lián)營(yíng)、租賃、自營(yíng)等方式經(jīng)營(yíng)訟爭(zhēng)房地產(chǎn)，以保障資產(chǎn)的保值、增值。工程于1998年9月1日竣工。1999年2月2日，蘭州市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站出具書(shū)證證明訟爭(zhēng)工程經(jīng)該站1998年檢驗(yàn)定為合格工程，2000年11月10日yy公司取得《工程質(zhì)量等級(jí)認(rèn)證書(shū)》，但有權(quán)機(jī)關(guān)未向訟爭(zhēng)工程核發(fā)工程質(zhì)量合格證書(shū)。1999年6月9日，yy公司取得《房屋租賃證》。2000年5月23日，蘭州市七里河區(qū)公安局消防局向千禧龍酒店出具《消防安全檢查意見(jiàn)書(shū)》，認(rèn)為千禧龍酒店已具備消防安全條件，同意使用一年。2001年7月25日，蘭州市公安局消防局向訟爭(zhēng)房屋的施工單位蘭州市七里河區(qū)建設(shè)局發(fā)函指出：該樓房一、二層商場(chǎng)裝修時(shí)未經(jīng)審核、驗(yàn)收擅自使用，違反《消防法》，影響該樓整體消防驗(yàn)收。2001年2月15日，送變電公司取得訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證。

另查明：1999年4月15日，誠(chéng)信工貿(mào)公司取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2000年6月5日，誠(chéng)信工貿(mào)公司經(jīng)工商部門(mén)辦理企業(yè)法人變更登記變更為yy公司。1999年5月14日，xx公司注冊(cè)了非法人經(jīng)營(yíng)實(shí)體蘭州xx商貿(mào)有限責(zé)任公司千禧龍海鮮美食城。xx公司拖欠yy公司房屋租金，100天裝修期為33184.20元，從試營(yíng)業(yè)至2001年10月11日為1676424.41元，拖欠水、電、暖費(fèi)用至2001年10月9日為188119.19元。根據(jù)物價(jià)部門(mén)有關(guān)規(guī)定，酒店每日營(yíng)業(yè)額為7187.21元。根據(jù)物價(jià)部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，酒店每日營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2731.14元。

2000年5月29日，一審法院作出(1999)甘民初字第26號(hào)民事判決，xx公司不服一審判決向本院提起上訴。本院于2000年12月26日作出(2000)民終字第77號(hào)民事裁定：撤銷(xiāo)甘肅省高級(jí)人民法院(1999)甘民初字第26號(hào)民事判決;本案發(fā)回甘肅省高級(jí)人民法院重審。

一審法院重審認(rèn)為，yy公司與xx公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)自愿的意思表示，不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合同有效。鑒于合同已無(wú)法履行，應(yīng)依法解除。yy公司作為出租方雖及時(shí)交付了房屋，但房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，滲漏水的主要原因是承建單位在土建、安裝中不規(guī)范施工造成的，影響承租人的使用，對(duì)此yy公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。xx公司作為承租人未依約按時(shí)交納房租構(gòu)成違約，在裝修時(shí)未關(guān)閉暖氣閥門(mén)，也沒(méi)有預(yù)留檢修口，造成暖氣跑水致使大面積裝修被浸泡，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。xx公司對(duì)房屋進(jìn)行的裝修，作為房屋添附物已與房屋形成整體，拆除將影響使用價(jià)值，故隨房屋一并由yy公司接受。房屋裝修價(jià)值，扣除折舊后由yy公司給予xx公司合理補(bǔ)償。由于房屋的質(zhì)量問(wèn)題，給xx公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成一定的影響，xx公司的營(yíng)業(yè)損失應(yīng)予保護(hù)，xx公司交納的履約保證金部分返還。xx公司依約應(yīng)交納的房屋租金適當(dāng)減少，其余部分由yy公司自行負(fù)擔(dān)。水、電、暖費(fèi)用按照合同約定由xx公司全額支付給yy公司。對(duì)于xx公司請(qǐng)求賠償更換玻璃門(mén)費(fèi)用的主張，根據(jù)質(zhì)檢報(bào)告大門(mén)地坪起鼓的原因?yàn)槭芰蛩猁}腐蝕膨脹所致，由于裝修鋪設(shè)地板的混凝土砂漿中含有磷酸鹽成份，造成地坪起鼓擠壓玻璃門(mén)破碎，因裝修工程由xx公司組織裝修施工，故對(duì)xx公司要求賠償玻璃門(mén)損失的請(qǐng)求不予支持。xx公司請(qǐng)求賠償固定資產(chǎn)損失、貸款利息損失、員工工資損失的主張，缺乏合同依據(jù)，xx公司為酒店經(jīng)營(yíng)購(gòu)置的設(shè)備屬動(dòng)產(chǎn)，與承租房屋可分離，應(yīng)由其自行移走處理。員工工資支出是xx公司正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，與本案的房屋租賃合同無(wú)關(guān)。xx公司主張的貸款利息損失因無(wú)正式的貸款合同、借據(jù)無(wú)原件、借款行為不合法而不予支持。yy公司要求xx公司支付拖欠房租滯納金的請(qǐng)求因缺乏法律依據(jù)而不予支持，據(jù)此依據(jù)《合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十一條第(二)項(xiàng)、第一百零九條、第一百一十一條、第二百一十六條、第二百二十條、第二百二十一條規(guī)定，判決如下：一、解除xx公司與yy公司簽訂的《房屋租賃合同》。二、xx公司在判決生效之日起10日內(nèi)將承租房屋交還yy公司。三、yy公司給付xx公司裝修費(fèi)用640336.98元。四、xx公司向yy公司支付拖欠的房屋租金1367686.89元及從2001年10月12日至合同解除之日的房租，每日按1463.42元計(jì)算。五、xx公司向yy公司支付拖欠的水、電、暖費(fèi)用188119.19元及從2001年10月10日至合同解除之日實(shí)際發(fā)生的水、電、暖費(fèi)用。六、yy公司賠償xx公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失290593.30元及2001年10月12日至合同解除之日的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失，每日按2184.91元計(jì)算。七、yy公司返還xx公司交納的履約保證金80000元。八、駁回雙方當(dāng)事人的其他訴訟請(qǐng)求。以上各項(xiàng)款項(xiàng)自判決生效10日內(nèi)結(jié)清。一審案件受理費(fèi)59041元，xx公司承擔(dān)11808.20元，yy公司承擔(dān)47232.80元。反訴費(fèi)14843元，xx公司承擔(dān)11874.4元，yy公司承擔(dān)2968.6元。鑒定費(fèi)43000元，xx公司負(fù)擔(dān)8600元，yy公司負(fù)擔(dān)34400元。評(píng)估費(fèi)20000元，由xx公司承擔(dān)4000元，yy公司承擔(dān)16000元。

xx公司不服一審判決向本院提起上訴，請(qǐng)求：1、撤銷(xiāo)甘肅省高級(jí)人民法院(2001)甘民初字第5號(hào)民事判決。2、yy公司賠償xx公司損失816萬(wàn)元。3、yy公司返還xx公司10萬(wàn)元。4、yy公司承擔(dān)一審、二審案件受理費(fèi)。事實(shí)和理由：第一、雙方簽訂房屋租賃合同后，xx公司即支付了一個(gè)月租金，試營(yíng)業(yè)期間發(fā)現(xiàn)承租房存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致開(kāi)業(yè)至今無(wú)法使用。2001年10月10日，甘肅省工程質(zhì)量監(jiān)督總站接受甘肅省高級(jí)人民法院委托對(duì)訟爭(zhēng)房屋質(zhì)量監(jiān)測(cè)并作出甘建發(fā)(2001)012號(hào)鑒定報(bào)告為該房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。建議建設(shè)單位對(duì)該樓進(jìn)行整體可靠性鑒定。根據(jù)該鑒定結(jié)論yy公司違約在先，根據(jù)《合同法》第66條、第111條規(guī)定，yy公司違約在先，xx公司拒付租金的行為不構(gòu)成違約。第二、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。一審判決認(rèn)定xx公司“在裝修時(shí)未關(guān)閉暖氣閥門(mén)，也沒(méi)有預(yù)留檢修口，造成暖氣跑水致使大面積裝修浸泡，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。”這一認(rèn)定與檢測(cè)鑒定結(jié)論不符，請(qǐng)求二審法院改判。一審判決將地坪起鼓的原因歸責(zé)xx公司與事實(shí)不符。yy公司應(yīng)賠償xx公司更換玻璃門(mén)的費(fèi)用3600元。第三、yy公司應(yīng)向xx公司賠償1999年4月12日至1999年10月19日折舊費(fèi)1550513.3元，員工工資損失1436224.91元，借款利息90萬(wàn)元，固定資產(chǎn)損失1722792.3元。一審法院委托甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價(jià)中心出具的“2001年9月30日及2001年10月15日房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告”認(rèn)定：xx公司出具的裝修費(fèi)為1883920元+343698元(裝修中有爭(zhēng)議的部分)+65650元(評(píng)估漏項(xiàng)部分)=2293268元。xx公司自1999年4月12日至1999年10月19日，扣除折舊后，yy公司應(yīng)向xx公司支付裝修費(fèi)2063941元。自1999年4月12日至2001年10月12日長(zhǎng)達(dá)兩年六個(gè)月時(shí)間內(nèi)，xx公司向千禧龍酒店投入各項(xiàng)資金696萬(wàn)元，借款利息為1299500元。第四、由yy公司承擔(dān)一、二審案件受理費(fèi)。

yy公司亦不服一審判決向本院提起上訴，請(qǐng)求：一、一審判決書(shū)主文第三項(xiàng)“yy公司給付xx公司裝修費(fèi)640336.98元”，這一判項(xiàng)違反了建筑裝修管理規(guī)定，千禧龍酒店裝修工程是違法工程，裝修費(fèi)不應(yīng)受保護(hù)。二、一審判決書(shū)主文第六項(xiàng)“yy公司賠償xx公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失290593.30元及2001年10月12日至合同解除日的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失，每日按2184.91元計(jì)算。”沒(méi)有證據(jù)支持，也缺乏法律依據(jù)，應(yīng)予撤銷(xiāo)。

xx公司答辯稱：xx公司裝修千禧龍酒店是合法的，并不違反建筑裝修管理規(guī)定。yy公司出租房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，造成xx公司無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，這是造成合同無(wú)法正常履行的主要原因，不存在xx公司經(jīng)營(yíng)和管理不善的問(wèn)題。據(jù)此，應(yīng)駁回yy公司的上訴請(qǐng)求。yy公司答辯稱：交納房租是xx公司的合同義務(wù)，不交納房租即構(gòu)成違約，不存在行使抗辯權(quán)問(wèn)題。因xx公司使用不當(dāng)造成房屋漏水，一審判決xx公司承擔(dān)一定責(zé)任是正確的。xx公司上訴主張由yy公司賠償固定資產(chǎn)損失、員工工資損失、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失、貸款利息損失、裝修費(fèi)損失、玻璃門(mén)破碎損失，因缺乏事實(shí)和法律依據(jù)予以駁回。

本院認(rèn)為：xx公司與yy公司簽訂《房屋租賃合同》意思表示真實(shí)、自愿。yy公司在房屋產(chǎn)權(quán)人送變電公司委托授權(quán)經(jīng)營(yíng)范圍之內(nèi)出租訟爭(zhēng)房屋，屬合法經(jīng)營(yíng)。1999年6月9日，yy公司取得《房屋租賃證》，雖蘭州市公安局消防局曾于2001年7月25日發(fā)函指明對(duì)承租房一、二層商場(chǎng)裝修未經(jīng)審核、驗(yàn)收擅自使用，但在此之前蘭州市七里河區(qū)公安局消防局發(fā)出的《消防安全檢查意見(jiàn)書(shū)》認(rèn)為，千禧龍酒店已具備消防安全條件，同意使用一年，即千禧龍酒店開(kāi)業(yè)是經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的。由于租賃房屋座落的土地為國(guó)有劃撥土地，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定：以營(yíng)利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第25條規(guī)定：以營(yíng)利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問(wèn)題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)代收代繳。國(guó)務(wù)院頒布有新的規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定。據(jù)此，一審判決認(rèn)定《房屋租賃合同》有效是正確的，應(yīng)予維持。鑒于本案的實(shí)際情況，合同已無(wú)法繼續(xù)履行，且雙方當(dāng)事人對(duì)解除合同并無(wú)異議，一審判決解除合同是正確的，應(yīng)予維持。

根據(jù)一審法院委托的鑒定機(jī)構(gòu)甘肅省工程質(zhì)量監(jiān)督總站作出的《關(guān)于“千禧龍海鮮美食世界”房屋滲漏監(jiān)測(cè)結(jié)果的通知》，1、該建筑滲漏水主要原因?yàn)榕潘艿来┻^(guò)樓板的預(yù)留孔與管道間隙未按規(guī)范施工和樓板裂縫所致。該房屋滲漏水的主要原因是土建、安裝不按規(guī)范施工造成的。2、大門(mén)外地坪起鼓與廚房地坪起鼓是由于地坪受硫酸鹽腐蝕膨脹所致。3、該商貿(mào)城北段Ⅱ區(qū)A段一、二層梁、板、柱僅有46.8%的構(gòu)件強(qiáng)度達(dá)到設(shè)計(jì)要求，且強(qiáng)度值離散較大，最小值為13.3MPa.該房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。建議建設(shè)單位對(duì)該樓進(jìn)行整體可靠性鑒定。依據(jù)《建筑法》第六十條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得貿(mào)有滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷。”yy公司履行上述法定義務(wù)是xx公司使用承租房屋的前提條件，由于yy公司未履行法定義務(wù)已違反國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定，且不符合租賃房屋的使用條件，應(yīng)認(rèn)定yy公司違約在先。根據(jù)《合同法》第六十七條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第一條規(guī)定：“合同法施行以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，當(dāng)時(shí)沒(méi)有法律規(guī)定的，可以使用合同法的有關(guān)規(guī)定。”據(jù)此，xx公司拒付租金的行為是行使后履行抗辯權(quán)的行為，不構(gòu)成建約，不承擔(dān)違約責(zé)任，yy公司應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

《租賃合同書(shū)》約定：在xx公司提出書(shū)面維修意見(jiàn)后，yy公司沒(méi)有及時(shí)對(duì)房屋維修，給xx公司造成的損失，yy公司應(yīng)對(duì)xx公司給予一定的補(bǔ)償。xx公司在承租房屋內(nèi)開(kāi)辦的千禧龍酒店正式開(kāi)業(yè)不久即依約書(shū)面致函出租人yy公司，告知由于承租房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致其不能正常經(jīng)營(yíng)，造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，請(qǐng)求解決出現(xiàn)的問(wèn)題并中止履行合同。以后，承租人xx公司又多次致函yy公司督促出租人盡快解決房屋質(zhì)量問(wèn)題，yy公司復(fù)函不承認(rèn)出租房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，以后才提出價(jià)值9000余元的維修計(jì)劃，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定由于yy公司怠于履行合同約定的維修義務(wù)，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。在第二個(gè)采暖期，由于承租人xx公司對(duì)房屋設(shè)施使用不當(dāng)，導(dǎo)致房屋大面積漏水，致使損失進(jìn)一步擴(kuò)大，xx公司應(yīng)對(duì)因此造成的擴(kuò)大損失自己承擔(dān)。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失不僅發(fā)生在停業(yè)以后合同解除前的一段時(shí)間內(nèi)，而是存在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間，損失與yy公司的違約行為有直接的因果關(guān)系，yy公司應(yīng)予適當(dāng)賠償。依據(jù)《民法通則》第一百一十二條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所遭受的損失。”參照《合同法》第一百一十一條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。”裝修作為出租房屋的添附，在解除房屋租賃合同時(shí)應(yīng)隨原物返還，出租人yy公司應(yīng)對(duì)因添附增值部分予以補(bǔ)償。由于出租房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致承租人自試營(yíng)業(yè)至停業(yè)期間始終不能正常經(jīng)營(yíng)，裝修工程自完工后即不能正常、全面發(fā)揮其使用功能，對(duì)正常折舊和加速折舊的財(cái)產(chǎn)價(jià)值應(yīng)認(rèn)定為損失，由yy公司和xx公司按損失造成的原因分擔(dān)，一審判決xx公司承擔(dān)租金的比例與yy公司承擔(dān)損失的比例不對(duì)等，未體現(xiàn)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，應(yīng)予糾正。雙方認(rèn)可的裝修價(jià)值為1847126元，應(yīng)由yy公司承擔(dān)80%，即1477700.80元《房屋租賃合同》約定xx公司向yy公司交納履約保證金的性質(zhì)為定金，依據(jù)《民法通則》第八十九條第一款第(三)項(xiàng)、《擔(dān)保法》第八十九條、第九十條規(guī)定，yy公司本應(yīng)向xx公司雙倍返還定金，但xx公司在起訴、上訴中只請(qǐng)求返還10萬(wàn)元，依據(jù)《民事訴訟法》第一百五十一條規(guī)定，只支持返還10萬(wàn)元。xx公司主張的員工工資損失、經(jīng)營(yíng)酒店借款利息損失、固定資產(chǎn)折舊損失三項(xiàng)屬經(jīng)營(yíng)成本，一審判決已對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失予以賠償，不應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)成本重復(fù)賠償。xx公司上訴提出承租房玻璃門(mén)破碎損失是承租房質(zhì)量存在問(wèn)題引起的，應(yīng)由yy公司賠償，因證據(jù)不足不予支持。本案合同性質(zhì)為租賃合同糾紛并不涉及xx公司與案外人簽訂的裝修合同的效力問(wèn)題，參照《合同法》第一百一十三條規(guī)定經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)屬履行合同后可獲得的利潤(rùn)，應(yīng)予賠償，yy公司上訴請(qǐng)求不予賠償因缺乏法律依據(jù)本院不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持甘肅省高級(jí)人民法院(2001)甘民初字第5號(hào)民事判決第一、二、四、五、六、八項(xiàng);

二、變更甘肅省高級(jí)人民法院(2001)甘民初字第5號(hào)民事判決第三項(xiàng)為：yy公司給付xx公司裝修費(fèi)1477700.80元;

三、變更甘肅省高級(jí)人民法院(2001)甘民初字第5號(hào)民事判決第七項(xiàng)為：yy公司返還xx公司交納的履約保證金10萬(wàn)元。

以上各項(xiàng)，在本判決生效之日起10日內(nèi)結(jié)清。

一審案件訴訟費(fèi)按一審判決執(zhí)行，二審案件受理費(fèi)73883元，由yy公司負(fù)擔(dān)59106.4元，由xx公司負(fù)擔(dān)14776.6元。

本判決為終審判決。