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關于抵押借款合同中流押協議的評析
翁玉素律師2021.12.10295人閱讀
導讀：
另一種意見認為，原、被告在訂立抵押借款合同的同時簽訂的抵押房屋買賣協議，違反了擔保法第四十條的規定，是流押協議，應為無效。該條是關于禁止流押協議的規定。流押協議是移轉抵押物所有權的預先約定。禁止流押協議，是為了保護雙方當事人的利益，體現民法的公平、等價有償的原則。那么關于抵押借款合同中流押協議的評析。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
另一種意見認為，原、被告在訂立抵押借款合同的同時簽訂的抵押房屋買賣協議，違反了擔保法第四十條的規定，是流押協議，應為無效。該條是關于禁止流押協議的規定。流押協議是移轉抵押物所有權的預先約定。禁止流押協議，是為了保護雙方當事人的利益，體現民法的公平、等價有償的原則。關于關于抵押借款合同中流押協議的評析的法律問題，大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
【案例】抵押借款合同中流押協議
原告××農村信用合作社，被告張某于2000年8月10日向原告借款10萬元，月利率為7.3125‰，期限至2001年8月9日，被告張某以座落于××縣城自有房產5間抵押，并在××縣房管局辦理了抵押登記。原、被告簽訂借款合同的同時，又以書面形式訂立“抵押房屋買賣協議”，并約定：如張某不能按期償還貸款本息，××農村信用合作社將取得抵押房產的所有權，房屋評估價15萬元，原告在扣除貸款本息、房產過戶手續稅費及其他費用后，余款歸還張某。張某于2000年10月30日、2001年3月27日分別清償利息2765元、2896元。本金10萬元及下余利息至今未還。原告基于以上事實訴至法院，請求被告償還借款10萬元及利息，實現抵押權，或者判令被告履行抵押房屋買賣合同。
【審判】
法院經審理認為，原、被告訂立的抵押借款合同符合法律規定，為有效合同。被告未按合同約定期限履行還款付息義務，構成違約。原告請求符合法律規定，予以支持。原、被告對抵押房屋同時簽訂的買賣協議，目的是債權期限屆滿不能受償時以取得抵押房屋所有權的方式實現被擔保債權，違反了《中華人民共和國擔保法》第四十條關于“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物所有權轉移為債權人所有”的規定，該“抵押房屋買賣協議”無效。依法判決如下：被告張某于本判決生效后10日內償還原告××農村信用社借款本金10萬元及利息。逾期不履行，拍賣被告抵押房產，原告優先受償。
【評析】
現實中有些農村信用社為了確保資更加安全，往往在簽訂抵押貸款合同的同時，又就抵押物簽訂一個買賣協議，以便在借款到期后借款人不能清償時，直接依買賣協議取得抵押物的所有權。那么，這種買賣協議的效力如何認定呢?本案即存在這樣的問題。如何認定原、被告簽訂的“抵押房屋買賣協議”的效力，也因此成為審理本案的一個焦點。一種意見認為，該買賣協議是雙方自愿簽訂，協議內容約定了房屋的價值以及該協議生效后，如依該價格折抵貸款本息及其他費用后若有剩余，原告將退還剩余價款。故該買賣協議并不違反公平原則，是附生效條件的買賣合同，現所附條件已成就，買賣協議也應有效。另一種意見認為，原、被告在訂立抵押借款合同的同時簽訂的抵押房屋買賣協議，違反了擔保法第四十條的規定，是流押協議，應為無效。《中華人民共和國擔保法》第四十條規定：“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有”。該條是關于禁止流押協議的規定。流押協議是移轉抵押物所有權的預先約定。法律禁止流押協議是因為：
一是從債務人的角度看，債務人為經濟所迫，債權人乘人之危，以抵押人價值較大的抵押物擔保小額債權，與債務人訂立流押協議，損害抵押人利益;從債權人角度看，抵押權設定后，如抵押物價值下降，低于所擔保的債權，對債權人也不公平。禁止流押協議，是為了保護雙方當事人的利益，體現民法的公平、等價有償的原則。
二是顯示公平、重大誤解簽訂的流押協議，債務人雖然可以行使撤銷權，但債務人很難舉證，禁止流押協議能更好地保護抵押人的合法權益。
三是抵押權的本質屬性是優先受償權，未經折價或者變價預先移轉抵押物的所有權，與抵押權的根本特征和價值屬性相違背。
在本案中，原、被告簽訂抵押房屋買賣協議的時間是在2000年8月10日，即與抵押借款合同是同時簽訂的。原、被告在抵押物買賣契約中雖然寫明了抵押房屋評估價為15萬元，但沒有任何證據證明原、被告對該抵押物進行了法定評估，所謂的“評估價”，實際是原、被告對抵押房屋的自行估價。很顯然，這個“評估價”并不客觀公平，如果估價過高，則對原告不利，反之，則對被告不利。本案審理已是2009年11月，判決生效執行還需一個過程，到那時，抵押物的所謂的“評估價”與抵押物的實際價值是否相當，就更難確定。法院審理此案時如果確認買賣協議有效，并以原、被告在合同中約定的15萬元的價格轉移抵押房屋的所有權，必將損害一方當事人的利益，導致不公平的裁判結果。
綜上所述，原、被告在簽訂抵押合同的同時簽訂的抵押房屋買賣協議，目的是債務履行期限屆滿原告未受清償時，通過私力轉移抵押物的所有權實現債權，該約定違反了《中華人民共和國擔保法》禁止性規定，不能有效保護當事人的利益，該“抵押房屋買賣協議”無效。
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