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小產(chǎn)權(quán)房可以抵押貸款嗎
黃東潔律師2021.12.06593人閱讀
導讀：
抵押需要提供房產(chǎn)證等有效手續(xù)，而小產(chǎn)權(quán)房不具備國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也并未給予備案，不具有真正的產(chǎn)權(quán)，無法辦理抵押,大部分小產(chǎn)權(quán)房并沒有土地使用權(quán)，而且開發(fā)者沒有獲取開發(fā)的資格，所以購房合同也不可能在房管局備案，而且購買后不可能拿到一個合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證,所以購買小產(chǎn)權(quán)房無法登記在你的名下，自然就無法認證房產(chǎn)歸屬了,小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。
一、小產(chǎn)權(quán)房可以抵押貸款嗎？
小產(chǎn)權(quán)房不可以抵押出去。抵押需要提供房產(chǎn)證等有效手續(xù)，而小產(chǎn)權(quán)房不具備國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也并未給予備案，不具有真正的產(chǎn)權(quán)，無法辦理抵押。
二、小產(chǎn)權(quán)房可以賣給別人嗎？
可以通過簽訂房屋買賣合把小產(chǎn)權(quán)房賣給他人，但是一般來說不受法律保護。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。
“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
法律法規(guī)辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當向登記機關(guān)交驗下列文件：
（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；
（二）抵押登記申請書；
（三）抵押合同；
（四）《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；
（五）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；
（六）可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；
（七）登記機關(guān)認為必要的其他文件。
《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條
國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
小產(chǎn)權(quán)房的弊端
1、缺少“五證”
“五證”是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。
大部分小產(chǎn)權(quán)房并沒有土地使用權(quán)，而且開發(fā)者沒有獲取開發(fā)的資格，所以購房合同也不可能在房管局備案，而且購買后不可能拿到一個合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。
另外，根據(jù)我國法律規(guī)定房產(chǎn)的歸屬以登記為準，房子登記在誰的名下，這套房子就是誰的。
《物權(quán)法》第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
當遇到涉及房產(chǎn)歸屬的協(xié)議，比如離婚協(xié)議，繼承公證（公證遺囑書），房產(chǎn)買賣合同，贈與公證約定房產(chǎn)的分配，只要尚未到不動產(chǎn)交易登記中心辦理相關(guān)的物業(yè)登記，就不能說這套房子已經(jīng)是自己名下了。
所以購買小產(chǎn)權(quán)房無法登記在你的名下，自然就無法認證房產(chǎn)歸屬了！權(quán)益無法得到保障。
2、拆遷難補償
小產(chǎn)權(quán)房實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，很有可能被拆除，而且大部分業(yè)主也得不到拆遷安置補償。
雖然，有些地方街道辦和當?shù)卣J可小產(chǎn)權(quán)房，拆遷會有賠償?shù)粫啵r償給房屋產(chǎn)權(quán)人，可以說房主相當于租的房屋。但較少的賠償用于買商品房，無異杯水車薪！
何況，報紙上剛買小產(chǎn)權(quán)房裝修后遭拆遷無補的例子并不稀少！
3、質(zhì)量難保證
小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)通常都是小包工頭建設(shè)的，建設(shè)團隊顯然無法與正規(guī)的商品房建設(shè)團隊相比，而且缺乏監(jiān)督，尤其為了賺快錢，建設(shè)質(zhì)量其實是無法比擬的。
建筑年限稍長，容易就可能比較破舊，甚至出現(xiàn)裂縫等影響居住體驗，也會較快進入危房導致無法入住。
4、配套不完善
很多小產(chǎn)權(quán)房建造的地方多半是偏遠郊區(qū)或農(nóng)村地方。交通不便的同時，周邊配套并不完善！而且有些小產(chǎn)權(quán)房幾乎都沒有暖氣、等配套設(shè)施。將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。
5、遺贈也麻煩
很多人覺得房屋是長輩贈送的燦爛遺產(chǎn)。但小產(chǎn)權(quán)房由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。
小產(chǎn)權(quán)房屋畢竟沒有法律意義上的“產(chǎn)權(quán)”，所以法院在判決中不能說歸誰誰“所有”，而是表述為歸誰誰“繼承”。小產(chǎn)權(quán)的繼承從法理上就是繼承的居住使用等的利益，不能處分所有權(quán)。
另外還有一個問題，是不是經(jīng)過法院處理了，就能完成小產(chǎn)權(quán)房屋的“合法化”了，顯然是不能。因為小產(chǎn)權(quán)房很多都是違建，是否是違建由政府相關(guān)部門進行在先確認，法院在這一階段無權(quán)進行干涉。還有就是法院在繼承中的處理是否可以作為拆遷安置補償中合法化的依據(jù)，答案也是否定的。法院在判決中要進行類似的表述和澄清，法院僅僅處理的是繼承問題，小產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)并不因此而變化，不能對其他問題產(chǎn)生影響。
6、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣
國家法律規(guī)定中小產(chǎn)權(quán)房屋的產(chǎn)權(quán)證是國家不認可的，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)，無法交易，故而肯定無法申請任何銀行的抵押貸款的，故而不可能因此申請到房貸的，即便全款購買，后續(xù)也無法申請抵押貸款，這個和商品房不同。
商品房可以按照國家政策申請房貸或者消費貸，經(jīng)營貸，最多可以申請到房產(chǎn)價值的70%，甚至更高。
購買小產(chǎn)權(quán)房通常情況下不會增加買家的信用貸款額度。沒有金融屬性意味著沒有金融杠桿，升值幅度有限。
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