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兒子不等母親去世就將房賣掉引遺囑糾紛
邢穎律師2021.11.27598人閱讀
導(dǎo)讀：
根據(jù)法律規(guī)定，本案中的遺囑并未生效，吳某某無(wú)權(quán)處分母親的房產(chǎn)，黃某某不能取得房屋的所有權(quán),但實(shí)際情況是，張某某既沒(méi)有追認(rèn)同意吳某某賣房，也沒(méi)有去世，還以實(shí)際行為將房屋賣給孫女吳某，撤銷了遺囑,王某某說(shuō)，如果張某某沒(méi)有追認(rèn)同意吳某某出售房產(chǎn)的行為，只有她去世了，吳某某才可以繼承遺產(chǎn)，并按照遺囑的內(nèi)容處理這套房產(chǎn),2013年末，張某某的孫女吳某找到黃某某，說(shuō)張某某將該房賣給了自己，并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，讓黃某某搬出該房屋。
母親早就寫下遺囑，把房子留給我，這還能有變嗎?這是吳某某賣掉母親的房子時(shí)，對(duì)買主黃某某說(shuō)的話。可是，他沒(méi)想到，母親真的變了，而且將房賣給了別人。先前的買主黃某某也攤上了官司。8月3日，吳某某找到王某某律師咨詢。
事實(shí)母親立遺囑引紛爭(zhēng)
家住薩爾圖區(qū)的張某某老人有一套房產(chǎn)，為了避免自己身后發(fā)生遺產(chǎn)紛爭(zhēng)，她于2008年春天，偷偷寫了一份遺囑，該房產(chǎn)由對(duì)自己最孝順的大兒子吳某某繼承。
2010年，吳某某拿著這份遺囑將該房屋賣給黃某某，黃某某交給吳某某27萬(wàn)元購(gòu)房款后，一直在該房居住至今。2013年末，張某某的孫女吳某找到黃某某，說(shuō)張某某將該房賣給了自己，并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，讓黃某某搬出該房屋。黃某某拿出自己與吳某某的房屋買賣合同和購(gòu)房收據(jù)，說(shuō)這是自己的房子。
幾天后，吳某拿出產(chǎn)權(quán)證要求黃某某搬家被拒絕，她把黃某某告上法院。黃某某認(rèn)為，張某某、吳某某、吳某三人惡意串通，損害善意購(gòu)房人的利益，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。張某某和吳某是祖孫關(guān)系，雙方?jīng)]有真實(shí)的交易行為。黃某某將全部購(gòu)房款交付給吳某某，且自己在該房已居住了三年，這套房屋理應(yīng)屬于自己。
吳某認(rèn)為，該房的房產(chǎn)證上已經(jīng)是自己的名字了，她對(duì)該房就享有所有權(quán)。張某某認(rèn)為，遺囑是其在神志清醒的情況下所立，后來(lái)把房屋賣給吳某，也是其真實(shí)意思的表示。
法院一審判決，黃某某將該房屋的使用權(quán)歸還給房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人吳某。黃某某對(duì)法院一審判決不服提出上訴。
析案遺囑人可撤銷、變更遺囑
如果黃某某在二審中輸了官司，吳某某就得將購(gòu)房款返還給她。可是，吳某某根本沒(méi)錢還給黃某某，于是，他找到黑龍江王某某律師進(jìn)行咨詢。
王某某認(rèn)為，該案系返還原物糾紛。吳某某僅憑母親書寫的遺囑，將母親名下的房子賣掉，屬于無(wú)權(quán)處分。《繼承法》第二條規(guī)定，繼承自被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始。從吳某某與黃某某進(jìn)行房屋買賣直至現(xiàn)在，張某某仍在世，因此，吳某某一直沒(méi)有實(shí)際繼承涉案房屋，也就無(wú)權(quán)處分這套房屋。《合同法》第51條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)，該合同有效。
那么，吳某某如何能夠獲得處分權(quán)呢?王某某說(shuō)，如果張某某沒(méi)有追認(rèn)同意吳某某出售房產(chǎn)的行為，只有她去世了，吳某某才可以繼承遺產(chǎn)，并按照遺囑的內(nèi)容處理這套房產(chǎn)。
但實(shí)際情況是，張某某既沒(méi)有追認(rèn)同意吳某某賣房，也沒(méi)有去世，還以實(shí)際行為將房屋賣給孫女吳某，撤銷了遺囑。所謂遺囑的撤銷是指遺囑人在設(shè)立遺囑后又取消原來(lái)所立的遺囑。遺囑從被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始生效，在遺囑生效前，遺囑人可隨時(shí)變更或撤銷所立遺囑。我國(guó)《繼承法》第20條第1款明確規(guī)定，遺囑人可以撤銷、變更自己所立遺囑。
最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)繼承法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第39條規(guī)定，遺囑人生前的行為與遺囑的意思表示相反，而使遺囑處分的財(cái)產(chǎn)在繼承開(kāi)始前滅失，部分滅失或所有權(quán)轉(zhuǎn)移、部分轉(zhuǎn)移的，遺囑視為被撤銷或部分被撤銷。
根據(jù)法律規(guī)定，本案中的遺囑并未生效，吳某某無(wú)權(quán)處分母親的房產(chǎn)，黃某某不能取得房屋的所有權(quán)。
延伸買房后要及時(shí)過(guò)戶
如果黃某某敗訴了，她就得把房屋還給吳某，那么，她的損失該由誰(shuí)來(lái)賠償呢?
王某某說(shuō)，黃某某如果在買房時(shí)就要求過(guò)戶，及時(shí)將房屋過(guò)戶到自己名下，黃某某將取得房屋的所有權(quán)。如果該房屋不能過(guò)戶，黃某某就不應(yīng)該向吳某某支付購(gòu)房款，應(yīng)放棄購(gòu)買該房屋。
房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，入住并不能取得所有權(quán)，只有辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，才能取得所有權(quán)。當(dāng)時(shí)，黃某某與吳某某簽訂了房屋買賣合同，但是黃某某沒(méi)有取得這套房屋的所有權(quán)，因此可以依據(jù)該買賣合同的約定，要求吳某某返還購(gòu)房款并賠償損失。
本案提醒讀者，購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，要查看賣房人是不是有處分權(quán)的人。交付購(gòu)房款后，要及時(shí)過(guò)戶。
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