租賃合同中的債權人和債務人

(一)債權人(出租人)的權利和義務

1、債權人的權利

出租人享有按期收取租金的權利、監督承租人合理使用房屋的權利、按規定收回房屋的權利。

2、債權人的義務

(1)給付義務，即出租人承擔按照合同規定提供房屋給承租人使用的義務、保障承租人合法使用房屋的義務、保障承租人居住安全并對出租房屋進行正常維修的義務和尊重承租人優先購買權的義務。

(2)附隨義務。是基于誠實信用原則而產生的合同義務，主要包括告知義務、協作、照顧和保護義務等。債務人違反附隨義務，導致債權人及與之有特定關系的第三人遭到損害的，應負賠償責任。根據租賃合同的特點，出租人對承租人的附隨義務主要是：對承租人的同住人的保護義務。關于此點，后文再作具體分析。

(3)瑕疵擔保義務，瑕疵擔保包括權利瑕疵擔保和物的瑕疵擔保。前者擔保權利不存在任何不足與缺陷，不會有任何人向債權人提出權利主張;后者擔保標的物在價值、效能或質量方面無缺陷。鑒于物的瑕疵擔保在審理過程中較為容易認定，我們只對權利瑕疵擔保作扼要分析。

在《合同法》中，一切有償合同的債務人，對其所提供的給付應擔保權利完整無缺，不會有任何第三人向債權人提出任何權利方面的主張。如果債務人違反這種擔保義務，則應承擔民事責任，這種民事責任就是權利瑕疵擔保責任。我國《合同法》在“買賣合同”一章中對出賣人的瑕疵擔保義務作了明確的規定。《合同法》第一百五十條規定：“出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但法律另有規定的除外。”第一百五十二條規定：“買受人有確切證據證明第三人可能就標的物主張權利的，可以中止支付相應的價款，但出賣人提供適當擔保的除外。”這兩條規定的是出賣人的權利瑕疵擔保義務。《合同法》上述關于權利瑕疵擔保的規定，原則上適用于一切有償合同。因為一切有償合同都存在著對價關系，按照公平的原則，債權人應當獲得債務人的無瑕疵的履行才為合理。根據學理上的觀點，買賣合同屬于雙務有償合同的典型，因此，買賣合同的許多規定原則上也適用于其他有償合同。在法律沒有規定或者當事人沒有特別約定的情況下，可以依照買賣合同的原則處理其他有償合同糾紛。

《合同法》第二百二十八條規定：“因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。”可見，與買賣合同相比，出租人承擔權利瑕疵責任在法律構成要件上有自己的特殊之處，即應具備以下條件：權利瑕疵在租賃合同成立時就已經存在，至于因何原因所致，則在所不問。如第三人的權利發生在租賃合同成立以后，則承租人的權利具有對抗第三人的效力，承租人仍得對租賃物為使用收益，因此，不存在權利瑕疵的問題。權利瑕疵在合同成立后未能消除。假若事后出租人將瑕疵消除，權利瑕疵經過補正，也不再存在。事后消除權利瑕疵主要有以下兩種情況：一是由出租人自行消除;二是因法律規定，如出租人已取得標的物的權利。第三人在標的物上的權利系合法權利。承租人在合同成立時須不知道標的物上存在瑕疵，且對這種不知主觀上無過錯。如果承租人在合同成立時知道標的物上有權利瑕疵而仍然訂立合同，那是他自愿接受并承擔標的物的權利瑕疵，所以不應再讓出租人承擔任何責任。須第三人向承租人主張權利。《合同法》第二百二十八條規定，第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，方發生權利瑕疵擔保問題。如第三人不向承租人主張權利，雖租賃物上存在第三人權利，也不發生權利瑕疵擔保責任。

從審判實踐來看，房屋租賃合同的權利瑕疵主要出現在以下幾種情況中：(1)標的物的所有權屬于或部分屬于第三人;(2)房屋上為第三人設定了其他權利，如房屋上設置的抵押權等，承租人不能充分地行使權利。在上述情況下，如果第三人行使這些權利，則承租人權利的行使就會出現障礙。違反瑕疵擔保責任的，出租人應當承擔民事責任。

(二)債務人(承租人)的權利和義務

1、債務人的權利

房屋承租人的權利主要包括：對租賃房屋進行占有、使用、收益的權利和優先購買權、合同解除權、經出租人同意轉租房屋的權利，以及承租人的同住人對租賃房屋的權利。對于后者，最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十九條就已經規定：“承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。”《合同法》第二百三十四條也作出相同規定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”

我國法律尚未承認承租人的優先承租權，有些地方立法則對此有所規定。例如，《浙江省房屋租賃管理條例》第三十八條規定：“租賃期滿，承租人應按期將房屋退還出租人。出租人需繼續出租房屋的，在同等條件下，承租人有優先承租權。”這一規定畢竟沒有上升到國家立法層次，其適用范圍是有限的，而且就其立法權限而言，這一規定也存在

問題。因為根據《立法法》的規定，民事基本立法屬于法律保留事項。

優先承租權在我國目前尚無立法規定的情況下，可由當事人在合同中自由約定。人民法院對于這種約定的優先承租權應當予以保護。但是，這種約定的優先承租權畢竟僅具合同上的效力，即屬于債權范疇，不具有對抗第三人的效力。

2、債務人的義務

(1)交付租金的義務。這是承租人的主要義務。承租人應當按照合同約定的金額和期限向出租人支付租金，不得拖欠。《合同法》第二百二十六條規定：“承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。”根據最高人民法院的有關司法解釋的規定，如果無正當理由不支付或者延遲支付的，出租人可要求承租人在合理的期間內支付，逾期仍不支付的，或者拖欠租金達6個月，出租人有權解除合同。

但承租人在下列情況下，可以請求減少或者不支付租金：由于房屋的瑕疵致使承租人不能對房屋使用和收益的;不可歸責于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毀損、滅失的。

(2)妥善保管和合理使用房屋的義務。承租人應當以善良管理人的注意義務，保管租賃房屋。同時，因此產生相應的通知義務。包括以下情況應及時通知出租人：在租賃關系存續期間，租賃房屋確有修繕的必要;租賃房屋有現實危險性;第三人就租賃房屋主張權利的。

承租人應當依約定的方法對租賃房屋進行使用收益，無約定方法，應以租賃房屋的性質使用，如所承租的是臥室，不得用作廚房。《合同法》第二百一十九條規定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。”

(3)返還房屋的義務。承租人于租賃關系消滅時，應向出租少石區還房屋。《合同法》第二百三十五條規定：“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。”

合同中債權人和債務人的區別

1、概念不同

債務人(debtor)，通常指根據法律或合同﹑契約的規定，在借債關系中對債權人負有償還義務的人。在財務會計學的術語中，債務人是指欠別人錢的實體或個人。簡單地說，債務人也可以理解成是買方，而對應的債權人可以理解成賣方。

債務人可以是公民，可以是法人，國家作為民事主體出現時也可以具備債務人的資格。

2、法定義務不同

在債的關系中，債務人有義務按約定的條件向另一方(債權人)承擔為或不為一定行為。

在債的關系中，債務人是特定的，只有該義務主體才必須向債權人承擔交付財產、提供勞務和為或不為一定行為的義務。

3、權利不同

《合同法》從公平原則出發，賦予了債務人諸多權利，比如同時履行抗辯權。

在雙務合同中，應當同時履行的一方當事人有證據證明另一方當事人在同時履行的時間不能履行或者不能按約定履行的，有權保留自己的給付義務，這種保留給付的權利就是同時履行抗辯權。

《合同法》第66條規定：“當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。”

又比如債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。法律、行政法規規定轉讓權利或者轉移義務應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定。當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉給第三人。