租賃合同中的債權(quán)人和債務(wù)人

(一)債權(quán)人(出租人)的權(quán)利和義務(wù)

1、債權(quán)人的權(quán)利

出租人享有按期收取租金的權(quán)利、監(jiān)督承租人合理使用房屋的權(quán)利、按規(guī)定收回房屋的權(quán)利。

2、債權(quán)人的義務(wù)

(1)給付義務(wù)，即出租人承擔(dān)按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務(wù)、保障承租人合法使用房屋的義務(wù)、保障承租人居住安全并對出租房屋進(jìn)行正常維修的義務(wù)和尊重承租人優(yōu)先購買權(quán)的義務(wù)。

(2)附隨義務(wù)。是基于誠實信用原則而產(chǎn)生的合同義務(wù)，主要包括告知義務(wù)、協(xié)作、照顧和保護(hù)義務(wù)等。債務(wù)人違反附隨義務(wù)，導(dǎo)致債權(quán)人及與之有特定關(guān)系的第三人遭到損害的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。根據(jù)租賃合同的特點，出租人對承租人的附隨義務(wù)主要是：對承租人的同住人的保護(hù)義務(wù)。關(guān)于此點，后文再作具體分析。

(3)瑕疵擔(dān)保義務(wù)，瑕疵擔(dān)保包括權(quán)利瑕疵擔(dān)保和物的瑕疵擔(dān)保。前者擔(dān)保權(quán)利不存在任何不足與缺陷，不會有任何人向債權(quán)人提出權(quán)利主張;后者擔(dān)保標(biāo)的物在價值、效能或質(zhì)量方面無缺陷。鑒于物的瑕疵擔(dān)保在審理過程中較為容易認(rèn)定，我們只對權(quán)利瑕疵擔(dān)保作扼要分析。

在《合同法》中，一切有償合同的債務(wù)人，對其所提供的給付應(yīng)擔(dān)保權(quán)利完整無缺，不會有任何第三人向債權(quán)人提出任何權(quán)利方面的主張。如果債務(wù)人違反這種擔(dān)保義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，這種民事責(zé)任就是權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。我國《合同法》在“買賣合同”一章中對出賣人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了明確的規(guī)定。《合同法》第一百五十條規(guī)定：“出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。”第一百五十二條規(guī)定：“買受人有確切證據(jù)證明第三人可能就標(biāo)的物主張權(quán)利的，可以中止支付相應(yīng)的價款，但出賣人提供適當(dāng)擔(dān)保的除外。”這兩條規(guī)定的是出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。《合同法》上述關(guān)于權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定，原則上適用于一切有償合同。因為一切有償合同都存在著對價關(guān)系，按照公平的原則，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)獲得債務(wù)人的無瑕疵的履行才為合理。根據(jù)學(xué)理上的觀點，買賣合同屬于雙務(wù)有償合同的典型，因此，買賣合同的許多規(guī)定原則上也適用于其他有償合同。在法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有特別約定的情況下，可以依照買賣合同的原則處理其他有償合同糾紛。

《合同法》第二百二十八條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人。”可見，與買賣合同相比，出租人承擔(dān)權(quán)利瑕疵責(zé)任在法律構(gòu)成要件上有自己的特殊之處，即應(yīng)具備以下條件：權(quán)利瑕疵在租賃合同成立時就已經(jīng)存在，至于因何原因所致，則在所不問。如第三人的權(quán)利發(fā)生在租賃合同成立以后，則承租人的權(quán)利具有對抗第三人的效力，承租人仍得對租賃物為使用收益，因此，不存在權(quán)利瑕疵的問題。權(quán)利瑕疵在合同成立后未能消除。假若事后出租人將瑕疵消除，權(quán)利瑕疵經(jīng)過補(bǔ)正，也不再存在。事后消除權(quán)利瑕疵主要有以下兩種情況：一是由出租人自行消除;二是因法律規(guī)定，如出租人已取得標(biāo)的物的權(quán)利。第三人在標(biāo)的物上的權(quán)利系合法權(quán)利。承租人在合同成立時須不知道標(biāo)的物上存在瑕疵，且對這種不知主觀上無過錯。如果承租人在合同成立時知道標(biāo)的物上有權(quán)利瑕疵而仍然訂立合同，那是他自愿接受并承擔(dān)標(biāo)的物的權(quán)利瑕疵，所以不應(yīng)再讓出租人承擔(dān)任何責(zé)任。須第三人向承租人主張權(quán)利。《合同法》第二百二十八條規(guī)定，第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，方發(fā)生權(quán)利瑕疵擔(dān)保問題。如第三人不向承租人主張權(quán)利，雖租賃物上存在第三人權(quán)利，也不發(fā)生權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

從審判實踐來看，房屋租賃合同的權(quán)利瑕疵主要出現(xiàn)在以下幾種情況中：(1)標(biāo)的物的所有權(quán)屬于或部分屬于第三人;(2)房屋上為第三人設(shè)定了其他權(quán)利，如房屋上設(shè)置的抵押權(quán)等，承租人不能充分地行使權(quán)利。在上述情況下，如果第三人行使這些權(quán)利，則承租人權(quán)利的行使就會出現(xiàn)障礙。違反瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

(二)債務(wù)人(承租人)的權(quán)利和義務(wù)

1、債務(wù)人的權(quán)利

房屋承租人的權(quán)利主要包括：對租賃房屋進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利和優(yōu)先購買權(quán)、合同解除權(quán)、經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的權(quán)利，以及承租人的同住人對租賃房屋的權(quán)利。對于后者，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十九條就已經(jīng)規(guī)定：“承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。”《合同法》第二百三十四條也作出相同規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”

我國法律尚未承認(rèn)承租人的優(yōu)先承租權(quán)，有些地方立法則對此有所規(guī)定。例如，《浙江省房屋租賃管理條例》第三十八條規(guī)定：“租賃期滿，承租人應(yīng)按期將房屋退還出租人。出租人需繼續(xù)出租房屋的，在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)。”這一規(guī)定畢竟沒有上升到國家立法層次，其適用范圍是有限的，而且就其立法權(quán)限而言，這一規(guī)定也存在

問題。因為根據(jù)《立法法》的規(guī)定，民事基本立法屬于法律保留事項。

優(yōu)先承租權(quán)在我國目前尚無立法規(guī)定的情況下，可由當(dāng)事人在合同中自由約定。人民法院對于這種約定的優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。但是，這種約定的優(yōu)先承租權(quán)畢竟僅具合同上的效力，即屬于債權(quán)范疇，不具有對抗第三人的效力。

2、債務(wù)人的義務(wù)

(1)交付租金的義務(wù)。這是承租人的主要義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的金額和期限向出租人支付租金，不得拖欠。《合同法》第二百二十六條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。”根據(jù)最高人民法院的有關(guān)司法解釋的規(guī)定，如果無正當(dāng)理由不支付或者延遲支付的，出租人可要求承租人在合理的期間內(nèi)支付，逾期仍不支付的，或者拖欠租金達(dá)6個月，出租人有權(quán)解除合同。

但承租人在下列情況下，可以請求減少或者不支付租金：由于房屋的瑕疵致使承租人不能對房屋使用和收益的;不可歸責(zé)于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毀損、滅失的。

(2)妥善保管和合理使用房屋的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)以善良管理人的注意義務(wù)，保管租賃房屋。同時，因此產(chǎn)生相應(yīng)的通知義務(wù)。包括以下情況應(yīng)及時通知出租人：在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃房屋確有修繕的必要;租賃房屋有現(xiàn)實危險性;第三人就租賃房屋主張權(quán)利的。

承租人應(yīng)當(dāng)依約定的方法對租賃房屋進(jìn)行使用收益，無約定方法，應(yīng)以租賃房屋的性質(zhì)使用，如所承租的是臥室，不得用作廚房。《合同法》第二百一十九條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。”

(3)返還房屋的義務(wù)。承租人于租賃關(guān)系消滅時，應(yīng)向出租少石區(qū)還房屋。《合同法》第二百三十五條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。”

合同中債權(quán)人和債務(wù)人的區(qū)別

1、概念不同

債務(wù)人(debtor)，通常指根據(jù)法律或合同﹑契約的規(guī)定，在借債關(guān)系中對債權(quán)人負(fù)有償還義務(wù)的人。在財務(wù)會計學(xué)的術(shù)語中，債務(wù)人是指欠別人錢的實體或個人。簡單地說，債務(wù)人也可以理解成是買方，而對應(yīng)的債權(quán)人可以理解成賣方。

債務(wù)人可以是公民，可以是法人，國家作為民事主體出現(xiàn)時也可以具備債務(wù)人的資格。

2、法定義務(wù)不同

在債的關(guān)系中，債務(wù)人有義務(wù)按約定的條件向另一方(債權(quán)人)承擔(dān)為或不為一定行為。

在債的關(guān)系中，債務(wù)人是特定的，只有該義務(wù)主體才必須向債權(quán)人承擔(dān)交付財產(chǎn)、提供勞務(wù)和為或不為一定行為的義務(wù)。

3、權(quán)利不同

《合同法》從公平原則出發(fā)，賦予了債務(wù)人諸多權(quán)利，比如同時履行抗辯權(quán)。

在雙務(wù)合同中，應(yīng)當(dāng)同時履行的一方當(dāng)事人有證據(jù)證明另一方當(dāng)事人在同時履行的時間不能履行或者不能按約定履行的，有權(quán)保留自己的給付義務(wù)，這種保留給付的權(quán)利就是同時履行抗辯權(quán)。

《合同法》第66條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”

又比如債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)給第三人。