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房屋涉及貸款如何辦理離婚析產？
馮清琴律師2023.06.07176人閱讀
導讀：
同時還應考慮兩種情形下的修正問題，一是離婚時貸款尚未清償完畢，只能將夫妻共同已經償還的利息計入不動產成本，而不能將長達20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本，否則會出現非產權登記一方既未享受后續可能產生的升值收益、卻要現實承擔因計入所有利息導致補償額降低的不公平結果,對于一方婚前貸款購買不動產、婚后夫妻共同還貸的情形，離婚時如何計算共同還貸的增值部分，有法官提出了分步計算的方法：第一步是計算不動產升值率。
夫妻雙方在婚姻存續期間向銀行貸款購買了一套房屋，登記在兩人名下，并以該房屋向銀行進行抵押擔保。現夫妻雙方協議離婚，到不動產登記中心申請辦理離婚財產分割，若擬析產的房屋正在貸款中，辦理離婚析產有兩種途徑：
一、不動產結清貸款后辦理離婚析產。待不動產抵押登記注銷后，雙方攜帶身份證件、不動產證、離婚證和離婚協議等材料共同到不動產登記中心申請辦理。
二、不動產帶抵押辦理離婚析產。根據《中華人民共和國民法 典》第四百零六條規定：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。”即《民法典》實施后，抵押權人與抵押人無約定的，離婚雙方持身份證件、不動產證、離婚證和離婚協議等材料共同到不動產登記中心申請辦理離婚析產并通知抵押權人。《民法典》實施前已經辦理抵押登記的不動產辦理離婚財產分割的，以及民法典實施后不動產登記簿中記載有禁止或者限制轉讓不動產約定的，還須提供抵押權人同意不動產轉讓的書面材料。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》公布實施后，審判實踐中對第十條涉及的婚內共同還貸增值部分的計算，各地法院做法不一，計算結果也存在較大差異。對于一方婚前貸款購買不動產、婚后夫妻共同還貸的情形，離婚時如何計算共同還貸的增值部分，有法官提出了分步計算的方法：
第一步是計算不動產升值率。不動產升值率＝不動產現價格除以不動產成本，而這里的不動產成本等于購買時不動產價格＋共同已還利息＋其他費用。在計算不動產升值率時，必須考慮利息成本，不能簡單地用不動產現價格除以結婚時價格直接得出升值率。“其他費用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業費，因為其費用產生的基礎并非交易，而是不動產長期使用中產生的費用；第二步是計算非產權登記一方所得補償，即共同還貸部分乘以不動產升值率，該數額的一半即為應補償的數額。
計算具體補償數額時，應注意確定計算時點，這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者屬于一方的個人財產。同時還應考慮兩種情形下的修正問題，一是離婚時貸款尚未清償完畢，只能將夫妻共同已經償還的利息計入不動產成本，而不能將長達20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本，否則會出現非產權登記一方既未享受后續可能產生的升值收益、卻要現實承擔因計入所有利息導致補償額降低的不公平結果；二是一方購買不動產后經過一段時間才結婚的情形，計算不動產升值率時，應以結婚時不動產價格作為計算依據，不能以購買時不動產價格作為依據，因為購買不動產至結婚前這段時間不動產的增值收益屬于一方婚前個人財產。
我們認為，上述分步計算法簡明易懂好操作，對審判實踐中審理相關的案件提供了可資借鑒的方法。
另外需要指出的是，在離婚分割爭議房產時，法官不僅要明了“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分”，同時要根據婚姻法第三十九條的規定，根據財產的具體情況，按照照顧子女和女方權益的原則作出公平裁判。也就是說，計算出的補償數額不是絕對的，法官可以根據案件的實際情況行使一定的自由裁量權，目的只有一個，即相對公平合理地解決糾紛，平衡保護離婚雙方當事人的利益。
審判實踐中，有時也會遇到房價下跌的情況，比如購買房產時在一個比較高的點位，婚后夫妻共同還貸若干年后，離婚時房產的現值反而比當初購買時下跌了。面對這種房產沒有增值甚至出現負增長的情況，我們認為，產權登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補償。原因有二：
一是一方婚前已經簽訂房產買賣合同，購買什么地理位置、什么樓層、什么朝向的房產是購買方自己的選擇，另一方婚后只是共同參與還貸，購買方自然應當承擔房價下跌的風險；二是離婚時房產判歸產權登記一方，如果只是用于居住而非投資，房價暫時下跌并不會對其造成實質性損失。
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