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離婚房屋歸一方所有不過戶的法律風險
陳明月律師2023.06.0166人閱讀
導讀：
不動產物權變動原則上以登記完成為生效要件。夫妻雙方簽訂的離婚協議中對不動產歸屬的約定并不直接發生物權變動的效果，一方僅可基于債權請求權向對方主張履行房屋產權變更登記的契約義務。在不動產產權人未依法變更的情況下，離婚協議中關于不動產歸屬的約定不具有對抗外部第三人債權的法律效力。
離婚房屋歸一方所有不過戶的法律風險
根據我國《物權法》規定，不動產物權變動原則上以登記完成為生效要件。夫妻雙方簽訂的離婚協議中對不動產歸屬的約定并不直接發生物權變動的效果，一方僅可基于債權請求權向對方主張履行房屋產權變更登記的契約義務。在不動產產權人未依法變更的情況下，離婚協議中關于不動產歸屬的約定不具有對抗外部第三人債權的法律效力。
案例
男女雙方2010年8月18日在民政局登記離婚，并達成離婚協議，雙方在協議中約定婚后雙方共同購買的房屋歸女方，剩余的房貸由男方償還完畢后，男方需要協助女方辦理過戶手續，將房屋變更至女方名下。
后因男方的朋友借錢，男方為朋友作了擔保，因男方的朋友一直欠錢不還，后來兩人被一并起訴到了法院，法院判決男方要共同承擔還錢的責任，該案進入執行程序，執行過程中，法院裁定將男方名下的房屋予以評估、拍賣。于是女方向法院提出了執行異議，要求解除對涉案房屋的查封措施。
裁判分析：
男女雙方于2010年8月18日登記離婚，并簽署了離婚協議，且該協議在民政局進行了備案，雙方在離婚協議中約定案涉房屋歸女方所有，該協議系雙方真實意思表示，且不違反法律強行性和效力性的規定，于是該協議依法于2010年8月18日成立并生效。
債權人所享有的請求權是基于2012年男方的擔保行為而產生的，所以從時間上來看，女方對房屋的請求權成立在前，優于債權人的請求權。并且女方享有的是針對案涉房屋要求變更登記為所有權人的請求權，即物權期待權，而債權人享有的是針對男方的一般金錢債權，女方對案涉房屋的所有權變更登記請求權與債權人的金錢債權請求權比較，在性質和內容上更具優先性。
此外，男女雙方離婚后，與女兒一直居住在案涉房屋，該房屋具有生活保障的功能，與金錢債權相比，生存利益應當優先。
因此，女方對案涉房屋的合法權益能夠排除執行。
我國《物權法》第九條明確規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生法律效力；未經登記，不發生法律效力”。雙方在離婚協議中約定上述房屋產權均歸原告所有，這是第三人對自己在系爭房屋產權中所擁有份額的處分，該處分行為未經產權變更登記并不直接發生物權變動的法律效果，也不具有對抗第三人的法律效力。
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