物業費的訴訟時效規定

物業服務企業的核心是收費，物業服務費是物業服務企業的主要收入來源，也是物業服務企業提供管理、服務、盈利的基礎。由于物業服務費欠費周期普遍較長，認定訴訟時效是否經過，往往成為物業服務合同糾紛案件的爭議焦點。

物業費糾紛的訴訟時效如何計算？

《中華人民共和國民法典》第一百八十八條：

向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。

《中華人民共和國民法典》第一百九十五條：

有下列情形之一的，訴訟時效中斷，從中斷、有關程序終結時起，訴訟時效期間重新計算：

（一）權利人向義務人提出履行請求；

（二）義務人同意履行義務；

（三）權利人提起訴訟或者申請仲裁；

（四）與提起訴訟或者申請仲裁具有同等效力的其他情形。

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款：

業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

1、民法典第188條沿用民法總則關于民事訴訟時效的規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。物業費糾紛案件同樣適用三年的訴訟時效。

2、民法典第195條規定了訴訟時效中斷的情形，物業費糾紛同樣適用。

3、民法典第944條明確規定了業主具有支付物業費的義務。

訴訟時效的一般法律規定

《民法典》第一百八十八條規定：向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是，自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護，有特殊情況的，人民法院可以根據權利人的申請決定延長。

《民法典》第一百八十九條規定：當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間自最后一期履行期限屆滿之日起計算。

物業服務費系整體債務，應當適用《民法典》第189條的規定，即物業服務費的訴訟時效應當自最后一期債務履行期限屆滿之日起計算。理由如下：

一、物業服務合同的性質為分期履行合同之債。

分期履行合同之債屬于非一次性履行之債，指的是在同一份合同中約定，對債務進行分期履行。物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同，而業主支付物業服務費往往是在合同履行期間采用按季度或者按年支付的方式。

物業服務合同的收費標準在合同簽訂時即確立，不會隨著時間的延續而發生變化，故物業服務合同債務總額在合同成立之初即可確定，只是履行方式上分多次，系一個債務的分批分次履行，每次履行都是同一債務的組成部分，故物業服務合同的訴訟時效應自最后一期物業服務費履行期限屆滿之日起計算。

二、自最后一期物業服務費履行期限屆滿之日起計算訴訟時效更符合訴訟時效制度設立的立法目的。

訴訟時效制度的本意是促使當事人及時行使權利而非消滅當事人的權利。物業服務合同是一個長期性、持續性的合同。若從每一期物業服務費履行期限屆滿之日分別計算訴訟時效，不僅會割裂同一合同的整體性，導致物業服務企業因擔心其債權超過訴訟時效而頻繁地主張權利動搖雙方之間的互信，亦會導致物業服務企業疲于主張權利而影響物業服務企業做好本職工作即服務好業主、維護好秩序等。這樣做不僅背離了訴訟時效制度的價值目標，還可能會導致物業服務企業頻繁的向法院提起訴訟導致案件數量激增，從而浪費司法資源。因此，物業服務合同糾紛適用《民法典》第一百八十九條規定的訴訟時效期間起算方式，不僅可從整體上推遲訴訟時效期間的起算，更有利于債權人的債權保護，符合訴訟時效制度設立的立法本意。

三、物業服務合同兼具公共服務性和強制履行性的特點，自最后一期物業服務費履行期限屆滿之日起計算訴訟時效，有利于實現法律效果與社會效果的統一。

物業服務費是物業服務企業提供物業服務后應獲得的相應對價，也是合同約定物業服務企業的權利。物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準，而要繼續履行好合同義務，以此保障其他業主的利益。

因物業服務費欠費周期普遍較長，而物業服務企業一般會通過上門催收、電話或微信催收、公示欄張貼催繳單、當面遞交催費函或者郵寄催費函等方式進行催收。若出現業主拒不開門接收也拒絕簽收郵件等，導致物業服務企業在訴訟中無法向法院提供有效催收物業服務費的證據，從而認定物業服務企業訴求超過訴訟時效而喪失勝訴權，這對物業服務企業來說是不公平的。因此，自最后一期物業服務費履行期限屆滿之日起計算訴訟時效，才能實現法律效果與社會效果的統一。