開發商在建筑工程質量保險中的特殊性

開發商在整個建筑工程質量保險中首先是以投保人的地位出現的，中國人民財產保險公司的建筑工程質量保險的第二條明確規定：“凡獲得國家或當地建設主管部門資質認可的建筑開發商均可作為本保險合同的投保人，于工程開工前就其開發的住宅商品房及寫字樓工程投保本保險。” 在工程質量保險中，開發商作為投保人的地位出現這在國內外都是通行的。

但由于建筑工程質量保險中建筑物涉及到物權上的建筑物區分所有權的特殊性，帶來了另一個問題，開發商可能還有另外一個身份，那就是他也可能具有受益人的身份。

建筑物區分所有權是物權上的一種重要的不動產所有權，是由專有部分所有權，共用部分持分權和因共同關系所生的成員權共同構成的一種特別所有權。這三部分應視為一體。區分所有人不得保留專有部分所有權而單獨轉讓其共有持分，也不得保留成員權而轉讓專有部分所有權和共用部分持分權。

我國《物權法》第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”

在建筑工程質量保險中，開發商與建筑物的購買者共同作為受益人是不可避免的

在建筑工程質量保險中，一般都是由開發商以其開發的建筑物作為一個整體進行投保，然后在出售的過程中逐步轉移到購房人手中，以住宅商品房為例：開發商以整個小區的總建筑面積進行投保，然后以每套住宅的建筑面積分割成為一張張保險憑證。商品住宅的出售有時可能要經過一個很長的時間，有時會出現賣不出去的可能，這就出現在建筑物中開發商與購買者各擁有一部分的專有所有權，并共有共用部分所有權的情況。這也必然導致開發商與建筑物的購買者共同作為受益人。

如果將開發商和購買者硬性拆開，規定只有售出的房屋才能成立建筑工程質量保險，是否可行呢這就涉及到共用部分在建筑物區分所有權中的地位問題。

共用部分是由區分所有權人全體或一部予以共同所有的，不屬于專有部分的法定共用部分和規約共用部分。 共用部分具有從屬性和不可分割性，即其是從屬于專有部分的，同時對于共用部分一般是禁止分割的。

對于共用部分的范圍的界定，各國的規定各不相同。日本現行《有關建筑物區分所有等之法律》關于共用部分的范圍系采用排除法加以確定。其第二條第四項規定，共用部分分為“專有部分以外的筑物部分，及不屬于專有部分的建筑物附屬物和依本法第四條第二項的規定而約定為共用部分析附屬建筑物”，與“通往數個專有部分的走廊或樓梯，以及其他在構告寂可供區分所有權人全體或其一部共用的建筑物部分”。美國稱區分扔有權人的共用部分為“共用設備”。關于此共和設備的范圍，美國“聯邦公寓所有權示范法》第二條采列舉方式予以確定。依該條的規定，建筑物的基礎、墻壁、柱子、地板、走廊、樓梯、屋頂、出入口、地下室、庭院、管理人室、中央冷暖氣和電力系統、電梯、等公共設備，除了區分所有權人另有約定外，原則上均屬于共用部分。我國臺灣地區“民法典”第799打的規定，共用部分即是“建筑物及其附屬物之共同部分”。臺灣地區“最高法院”認為“共同部分”系指大門、屋頂、地基、走廊、階梯、隔壁等，性質上不許分割而獨立為區分所有權客體的部分。

由上述各國、地區的不同規定可以看出，對于共用部分的界定雖然各不相同，但有一點是可以明確的，那就是共用部分是建筑物的一個不可分割的部分。而從上述各國對于共用部分所規定的范圍來看，共用部分往往含有一些對于建筑物的整體安全和安全使用起重要作用的部分，其質量的好壞與安危必將對建筑物的專有部分安全和使用產生重大的影響。

如果我們只界定對于建筑物售出的專有部分才能成立建筑工程質量保險，那么一旦建筑物的共用部分出現問題時，得不到保險的保護，而從上面的分析我們可以看出，建筑物的共用部分是整個建筑物的不可分割的組成部分，其質量的好壞直接關系到專有部分的安危。因此如不將共用部分納入工程質量保險中，購房者的利益是得不到切實的保護的，而且整個建筑工程質量保險存在的意義都會產生問題。

如果建筑工程質量保險也及于共用部分，那么開發商與購房者作為可能的共用部分的共同所有人一起成為受益人就是不可避免的。

綜上，我們可以得出，在建筑工程質量保險中，開發商與購房者共同作為受益人，是建筑物區分所有權的特點所帶來的必然結果。我國的中國人民財產保險股份有限公司的建筑工程質量保險將被保險人規定為對建筑物擁有所有權的人，這里的具有所有權的人就包括房屋已經售出部分擁有所有權的購房者，也包括對沒有售出部分擁有所有權的開發商。因為一旦建筑物中有些部分沒有售出，那么開發商就必然是沒售出部分的業主或是所有人。

綜上所述，筆者認為在建筑工程質量保險合同中，基于建筑物區分所有權的特殊性，開發商具有投保人、被保險人、受益人三重身份是不可避免的。

開發商作為受益人時所存在的問題

在建筑工程質量保險中出現投保人與受益人是同一人的情況是不可避免的，那么這時就會出現一個亟需解決的問題：

開發商作為受益人時，保險的性質究竟怎樣來定位，

保證保險的當事人涉及三方：保險人、投保人和受益人。其運作的機理是：當義務人未能履行自己的義務而給權利人造成損失時，由保險人按保險合同的約定給付受益人的損失。其實質是保險人為義務人向權利人提供的保證。在保證保險中一般是不能出現投保人與受益人是同一人的。由此可見，當投保人與被保險人合為一體時，是不能將其作為保證保險的。

那么這一保險究竟是什么類型的保險呢是責任保險還是狹義上的財產保險，或是其他什么保險呢這時投保人與被保險人合而為一，與責任保險對于投保人與被保險人的安排是一樣的，但本文的第三部分已經論及建筑工程質量保險與責任保險在責任范圍上是明顯對立的，因此是不能將其視為責任保險的。財產損失保險與建筑工程質量保險在保險利益、責任范圍與免責范圍上也存在明顯的不同，因此建筑工程質量保險也不能視為財產損失保險。那么當開發商是被受益人時，這一保險的性質如何定位就是一個不得不面對的問題，這有待于理論上的進一步的研究。