開(kāi)發(fā)商在建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)中的特殊性

開(kāi)發(fā)商在整個(gè)建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)中首先是以投保人的地位出現(xiàn)的，中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司的建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)的第二條明確規(guī)定：“凡獲得國(guó)家或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門(mén)資質(zhì)認(rèn)可的建筑開(kāi)發(fā)商均可作為本保險(xiǎn)合同的投保人，于工程開(kāi)工前就其開(kāi)發(fā)的住宅商品房及寫(xiě)字樓工程投保本保險(xiǎn)。” 在工程質(zhì)量保險(xiǎn)中，開(kāi)發(fā)商作為投保人的地位出現(xiàn)這在國(guó)內(nèi)外都是通行的。

但由于建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)中建筑物涉及到物權(quán)上的建筑物區(qū)分所有權(quán)的特殊性，帶來(lái)了另一個(gè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商可能還有另外一個(gè)身份，那就是他也可能具有受益人的身份。

建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)上的一種重要的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，是由專(zhuān)有部分所有權(quán)，共用部分持分權(quán)和因共同關(guān)系所生的成員權(quán)共同構(gòu)成的一種特別所有權(quán)。這三部分應(yīng)視為一體。區(qū)分所有人不得保留專(zhuān)有部分所有權(quán)而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓其共有持分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專(zhuān)有部分所有權(quán)和共用部分持分權(quán)。

我國(guó)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”

在建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)中，開(kāi)發(fā)商與建筑物的購(gòu)買(mǎi)者共同作為受益人是不可避免的

在建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)中，一般都是由開(kāi)發(fā)商以其開(kāi)發(fā)的建筑物作為一個(gè)整體進(jìn)行投保，然后在出售的過(guò)程中逐步轉(zhuǎn)移到購(gòu)房人手中，以住宅商品房為例：開(kāi)發(fā)商以整個(gè)小區(qū)的總建筑面積進(jìn)行投保，然后以每套住宅的建筑面積分割成為一張張保險(xiǎn)憑證。商品住宅的出售有時(shí)可能要經(jīng)過(guò)一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)間，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)賣(mài)不出去的可能，這就出現(xiàn)在建筑物中開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買(mǎi)者各擁有一部分的專(zhuān)有所有權(quán)，并共有共用部分所有權(quán)的情況。這也必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與建筑物的購(gòu)買(mǎi)者共同作為受益人。

如果將開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買(mǎi)者硬性拆開(kāi)，規(guī)定只有售出的房屋才能成立建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)，是否可行呢這就涉及到共用部分在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的地位問(wèn)題。

共用部分是由區(qū)分所有權(quán)人全體或一部予以共同所有的，不屬于專(zhuān)有部分的法定共用部分和規(guī)約共用部分。 共用部分具有從屬性和不可分割性，即其是從屬于專(zhuān)有部分的，同時(shí)對(duì)于共用部分一般是禁止分割的。

對(duì)于共用部分的范圍的界定，各國(guó)的規(guī)定各不相同。日本現(xiàn)行《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》關(guān)于共用部分的范圍系采用排除法加以確定。其第二條第四項(xiàng)規(guī)定，共用部分分為“專(zhuān)有部分以外的筑物部分，及不屬于專(zhuān)有部分的建筑物附屬物和依本法第四條第二項(xiàng)的規(guī)定而約定為共用部分析附屬建筑物”，與“通往數(shù)個(gè)專(zhuān)有部分的走廊或樓梯，以及其他在構(gòu)告寂可供區(qū)分所有權(quán)人全體或其一部共用的建筑物部分”。美國(guó)稱(chēng)區(qū)分扔有權(quán)人的共用部分為“共用設(shè)備”。關(guān)于此共和設(shè)備的范圍，美國(guó)“聯(lián)邦公寓所有權(quán)示范法》第二條采列舉方式予以確定。依該條的規(guī)定，建筑物的基礎(chǔ)、墻壁、柱子、地板、走廊、樓梯、屋頂、出入口、地下室、庭院、管理人室、中央冷暖氣和電力系統(tǒng)、電梯、等公共設(shè)備，除了區(qū)分所有權(quán)人另有約定外，原則上均屬于共用部分。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法典”第799打的規(guī)定，共用部分即是“建筑物及其附屬物之共同部分”。臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”認(rèn)為“共同部分”系指大門(mén)、屋頂、地基、走廊、階梯、隔壁等，性質(zhì)上不許分割而獨(dú)立為區(qū)分所有權(quán)客體的部分。

由上述各國(guó)、地區(qū)的不同規(guī)定可以看出，對(duì)于共用部分的界定雖然各不相同，但有一點(diǎn)是可以明確的，那就是共用部分是建筑物的一個(gè)不可分割的部分。而從上述各國(guó)對(duì)于共用部分所規(guī)定的范圍來(lái)看，共用部分往往含有一些對(duì)于建筑物的整體安全和安全使用起重要作用的部分，其質(zhì)量的好壞與安危必將對(duì)建筑物的專(zhuān)有部分安全和使用產(chǎn)生重大的影響。

如果我們只界定對(duì)于建筑物售出的專(zhuān)有部分才能成立建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)，那么一旦建筑物的共用部分出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，得不到保險(xiǎn)的保護(hù)，而從上面的分析我們可以看出，建筑物的共用部分是整個(gè)建筑物的不可分割的組成部分，其質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到專(zhuān)有部分的安危。因此如不將共用部分納入工程質(zhì)量保險(xiǎn)中，購(gòu)房者的利益是得不到切實(shí)的保護(hù)的，而且整個(gè)建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)存在的意義都會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題。

如果建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)也及于共用部分，那么開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者作為可能的共用部分的共同所有人一起成為受益人就是不可避免的。

綜上，我們可以得出，在建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者共同作為受益人，是建筑物區(qū)分所有權(quán)的特點(diǎn)所帶來(lái)的必然結(jié)果。我國(guó)的中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司的建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)將被保險(xiǎn)人規(guī)定為對(duì)建筑物擁有所有權(quán)的人，這里的具有所有權(quán)的人就包括房屋已經(jīng)售出部分擁有所有權(quán)的購(gòu)房者，也包括對(duì)沒(méi)有售出部分擁有所有權(quán)的開(kāi)發(fā)商。因?yàn)橐坏┙ㄖ镏杏行┎糠譀](méi)有售出，那么開(kāi)發(fā)商就必然是沒(méi)售出部分的業(yè)主或是所有人。

綜上所述，筆者認(rèn)為在建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)合同中，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的特殊性，開(kāi)發(fā)商具有投保人、被保險(xiǎn)人、受益人三重身份是不可避免的。

開(kāi)發(fā)商作為受益人時(shí)所存在的問(wèn)題

在建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)中出現(xiàn)投保人與受益人是同一人的情況是不可避免的，那么這時(shí)就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)亟需解決的問(wèn)題：

開(kāi)發(fā)商作為受益人時(shí)，保險(xiǎn)的性質(zhì)究竟怎樣來(lái)定位，

保證保險(xiǎn)的當(dāng)事人涉及三方：保險(xiǎn)人、投保人和受益人。其運(yùn)作的機(jī)理是：當(dāng)義務(wù)人未能履行自己的義務(wù)而給權(quán)利人造成損失時(shí)，由保險(xiǎn)人按保險(xiǎn)合同的約定給付受益人的損失。其實(shí)質(zhì)是保險(xiǎn)人為義務(wù)人向權(quán)利人提供的保證。在保證保險(xiǎn)中一般是不能出現(xiàn)投保人與受益人是同一人的。由此可見(jiàn)，當(dāng)投保人與被保險(xiǎn)人合為一體時(shí)，是不能將其作為保證保險(xiǎn)的。

那么這一保險(xiǎn)究竟是什么類(lèi)型的保險(xiǎn)呢是責(zé)任保險(xiǎn)還是狹義上的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，或是其他什么保險(xiǎn)呢這時(shí)投保人與被保險(xiǎn)人合而為一，與責(zé)任保險(xiǎn)對(duì)于投保人與被保險(xiǎn)人的安排是一樣的，但本文的第三部分已經(jīng)論及建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)與責(zé)任保險(xiǎn)在責(zé)任范圍上是明顯對(duì)立的，因此是不能將其視為責(zé)任保險(xiǎn)的。財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)與建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)在保險(xiǎn)利益、責(zé)任范圍與免責(zé)范圍上也存在明顯的不同，因此建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)也不能視為財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)。那么當(dāng)開(kāi)發(fā)商是被受益人時(shí)，這一保險(xiǎn)的性質(zhì)如何定位就是一個(gè)不得不面對(duì)的問(wèn)題，這有待于理論上的進(jìn)一步的研究。