民間借貸法律關系的性質界定本文涉及到名為房屋買賣合同的實為借款擔保案例較為復雜，幾經審理，作者清晰梳理出了幾層不同的法律關系，案例典型分析周全，因此將本文推薦給大家。對商品房買賣合同或民間借貸法律關系的性質界定，應由當事人的真實意思和合同的實質內容來決定，可根據合同約定的標的物特征、權利義務是否對等、履行方式是否有違常理等方面綜合考慮。一審原告的訴訟請求是：1.確認劉益成與第三人東泰公司之間不存在華泰豪苑第一層3000平方米商鋪的買賣關系，確認劉益成不享有前述房產的所有權;2.確認國盛公司對前述房產享有執行權及優先受償權，許可執行。關于民間借貸法律關系的性質界定的法律問題，大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

民間借貸法律關系的性質界定

本文涉及到名為房屋買賣合同的實為借款擔保案例較為復雜，幾經審理，作者清晰梳理出了幾層不同的法律關系，案例典型分析周全，因此將本文推薦給大家。

【裁判要旨】

同一訴訟中涉及兩個以上的法律關系的，應當依當事人訴爭的法律關系的性質確定案由;均為訴爭法律關系的，則按訴爭的兩個以上法律關系確定并列的兩個案由，一并審查。對商品房買賣合同或民間借貸法律關系的性質界定，應由當事人的真實意思和合同的實質內容來決定，可根據合同約定的標的物特征、權利義務是否對等、履行方式是否有違常理等方面綜合考慮。

【基本案情】

申請再審人(一審原告、二審被上訴人、再審被申請人)：海南國盛集團有限公司(以下簡稱國盛公司)。

被申請人(一審被告、二審上訴人、再審申請人)：劉益成。

第三人：洋浦東泰房地產開發有限公司(以下簡稱東泰公司)。

東泰公司于2008年在洋浦開發名為華泰豪苑的房地產項目。涉案商鋪系華泰豪苑地上一層商鋪。2008年8月20日，劉益成以投資經營為目的，與東泰公司簽訂了商品房買賣合同。同年9月24日，劉益成申請辦理涉案商鋪預告登記，洋浦經濟開發區規劃建設土地局至2012年4月23日才補辦預告登記證明。涉案商鋪所在華泰豪苑項目于2010年5月28日申報驗收，但至2011年3月22日才驗收合格。海南二中院作出的(2011)海南二中民終字第429號民事判決，確認國盛公司對包括涉案商鋪在內的華泰豪苑A、B、C幢樓均享有優先受償權。洋浦法院依據(2011)海南二中民終字第429號民事判決查封了涉案商鋪。劉益成不服，提出執行異議，洋浦法院于2012年5月22日作出(2012)浦執異字第14號執行裁定：中止對涉案商鋪的執行。國盛公司不服，提起本案訴訟。

一審原告的訴訟請求是：1.確認劉益成與第三人東泰公司之間不存在華泰豪苑第一層3000平方米商鋪的買賣關系，確認劉益成不享有前述房產的所有權;2.確認國盛公司對前述房產享有執行權及優先受償權，許可執行。

海南二中院再審中另外查明：2008年8月，原海南省洋浦經濟開發區中級人民法院查封了東泰公司開發的華泰豪苑項目(包括涉案商鋪)。同年9月，劉益成將410萬元匯入該院指定的銀行賬號后，涉案商鋪得以解封。同年12月，國盛公司與東泰公司簽訂了洋浦華泰豪苑項目工程施工合同，約定由國盛公司續建華泰豪苑項目工程6層至17層主體工程及5層以下未完工程。

2010年7月14日,劉益成給東泰公司出具回購款清償證明載明：2008到2009年期間共簽訂華泰豪宛A、B、C幢地下一層、地上一層、二層、三層、四層、五層、六層的商品房買賣合同，除地上一層未回購外，其余全部回購。同年8月6日，東泰公司出具的交房確認書載明：劉益成于2008年8月20日向本公司購買涉案商鋪已向房管單位預告登記備案完成，本公司今日以現狀交房給劉益成，并將該交房確認書抄送給海南佰信物業管理有限公司。同年8月10日，劉建華、劉益成及海南佰信物業管理有限公司共同簽訂房屋入伙交接書，約定將涉案商鋪交付給劉益成。在國盛公司與東泰公司的工程款糾紛一案中，為了防止東泰公司轉移財產，國盛公司申請訴前財產保全。洋浦法院于2010年10月11日作出(2010)浦民保字第1號民事裁定，查封了涉案商鋪等財產。后國盛公司提起訴訟。

2011年12月23日，海南二中院作出(2011)海南二中民終字第429號民事判決，判決確認國盛公司對包括本案訴爭房產在內的華泰豪苑A、B、C幢樓均享有優先受償權。2011年7月6日，劉益成與東泰公司簽訂回購協議約定,甲方(劉益成)于2008年8月20日向乙方(東泰公司)購買華泰豪苑涉案商鋪，甲方已將購房款全部付清;經雙方協商，甲方同意乙方在2011年9月30日前以1306萬元的價格回購涉案商鋪，逾期雙方同意協議作廢。2012年7月15日，海口裕豐旺農業開發有限公司出具證明，證實該公司賬號及法定代表人賬號于2008年9月23日至2008年9月27日間匯款給洋浦經濟開發區人民法院等單位，均為受劉益成委托代為支付。

【審判結果】

海南省洋浦經濟開發區人民法院一審判決：一、許可對涉案商鋪繼續強制執行;二、駁回國盛公司、東泰公司的其他訴訟請求。宣判后，劉益成不服一審判決，提起上訴。海南省第二中級法院二審判決駁回上訴，維持原判。劉益成不服二審判決，向海南省高級法院申請再審。經該院審委會討論決定，作出(2013)瓊民申字第279號民事裁定，指令海南省第二中級人民法院再審本案。

海南二中院再審認為：劉益成與東泰公司簽訂商品房買賣合同，由劉益成購買涉案商鋪。劉益成按買賣合同約定支付購房款，并辦理商品房預告登記。雙方雖簽訂房產回購協議，但該回購協議約定東泰公司應于2011年9月30日前回購涉案商鋪，逾期則該回購協議作廢。本案現有證據無法證明東泰公司于2011年9月30日前回購涉案商鋪，而該回購協議與回購款清償證明能夠互相印證，足以證明涉案商鋪尚未被回購的事實。國盛公司認為，涉案商鋪已被回購，但未能提供充分的證據予以證明，根據誰主張、誰舉證原則，其該項主張，不予支持。劉益成與東泰公司簽訂的交房確認書、房屋入伙交接書，約定以現狀交房，且涉案商鋪辦理的商品房預告登記至今尚未撤銷，劉益成提出其實際占有涉案商鋪的主張，理由充分，予以支持。

根據物權法第二十條第一款規定，房屋預告登記具有權利公示效力，未經預告登記權利人同意，不得處分該不動產。最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定，第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。據此，涉案商鋪未經權利人劉益成同意，不得隨意處分。由于劉益成已全部支付了涉案商鋪的購房款并實際占有，國盛公司請求繼續查封涉案商鋪，缺乏依據，本院不予支持。國盛公司認為，東泰公司與劉益成之間是名為房屋買賣實為借貸關系的問題，不屬于本案審理范圍。

綜上，原審判決認定事實基本清楚，但適用法律錯誤，應予以撤銷。經海南省第二中級法院審判委員會討論決定，判決：一、撤銷本院(2012)海南二中民終字第724號民事判決和海南省洋浦經濟開發區人民法院(2012)浦民初字第86號民事判決;二、駁回海南國盛集團有限公司的訴訟請求。

國盛公司不服再審判決，向海南省高級法院申訴。國盛公司申訴稱：

(一)有新的證據足以推翻原判決。2014年9月3日、9月14日，洋浦經濟開發區規劃建設局、洋浦管委會辦公室分別出具證明，證明因工程款糾紛，在政府相關部門的主持協調和見證下，國盛公司在2010年底、2011年6月30日至2012年2月23日期間，應部分購房者要求交付房產，分9次向東泰公司交付了142套房產，并附上房產清單，均沒有涉及本案涉及的一層3000平方米鋪面。上述兩份證明足以證明國盛公司并沒有將涉案鋪面實際交付東泰公司，更談不上劉益成實際占有該房產。再審判決認定劉益成實際占有涉訴房產是錯誤的。

(二)劉益成提交的交房確認書、入伙協議書載明的交房時間是2010年8月，而本案涉訴的華泰豪苑的竣工驗收合格時間為2011年3月，在此之前東泰公司不具備交付條件，劉益成提交的上述證據證明于2008年8月交房與事實不符，再審判決認定的事實缺乏證據證明。

(三)再審判決混淆了交付和實際占有兩個概念。交付是物品占有的轉移，是一種法律行為;實際占有是一種物和事實狀態，即物為人所支配的事實。虛假的交付不可能產生實際的占有，劉益成并未實際占有訴爭房屋。

(四)劉益成與東泰公司之間名為房屋買賣關系，實為借貸關系，雙方約定的涉案商鋪交易價格明顯低于正常的價格，每平方米僅為1666.7元，且買賣合同簽訂后立即簽訂了房屋回購協議。東泰公司在庭審中陳述其與劉益成名為買賣實為借貸關系，雙方進行的預告登記行為也僅僅是作為借貸的保證，不應產生預告登記的法律效力。涉案房屋2014年才辦理正式的預告登記證，此時房屋早已處于查封狀態，該預告登記程序不合法，不應產生預告登記的法律效力。

(五)預告登記并非物權登記，也不是抵押權他項權利登記，不發生物權效力，不具有備優先受償的條件。再審判決認定劉益成預告登記權可對抗優先受償權錯誤。

(六)劉益成在庭審中均陳述購買涉案房屋是為了投資而不是為了生活消費，而事實上是名為買賣實為借貸，不具有消費者的最基本的條件，再審判決依據最高人民法院《關于建設工程價款優先受償問題的批復》第2條的規定，認定劉益成是消費者，預告登記權可對抗優先受償權是錯誤的。

綜上，依據民事訴訟法的規定，申請再審。海南省高院審查認為:

(一)劉益成與東泰公司之間房屋買賣合同的事實不具備阻斷涉案商鋪被強制執行的效力。

1.預告登記的事實不具備阻斷人民法院強制執行的效力。(1)涉案商鋪預告登記的辦理是違反法律規定的。2008年9月24日，劉益成申請辦理涉案商鋪預告登記，洋浦經濟開發區規劃建設土地局至2012年4月23日才補辦預告登記證明。2008年9月25日，洋浦法院將解除查封涉案房產的民事裁定及協助執行通知書送達洋浦經濟開發區規劃建設土地局。(2)預告登記已失效。物權法第二十條第二款規定：“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。”涉案商鋪所在華泰豪苑項目于2011年3月22日驗收合格，此時涉案商鋪能夠進行不動產登記。劉益成在能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請涉案商鋪產權登記，該預告登記已失效。(3)預告登記中的處分是指當事人的民事處分行為，并不包括司法機關的司法強制措施。

2.最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》所指稱的消費者，為生活消費。劉益成為投資行為，不享有消費者優先權。

3.劉益成沒有實際占有涉案商鋪，也沒有證據證明未辦理過戶登記手續沒有過錯。根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條的規定，人民法院可以采取查封等強制措施。

(二)劉益成與東泰公司之間的法律關系是名為房屋買賣實為借貸的關系。對商品房買賣合同或民間借貸法律關系的性質界定，不應受制于當事人之間簽訂合同的外觀和名稱，而應由當事人的真實意思和合同的實質內容來決定。結合本案案情，根據房屋買賣合同約定的標的物特征、權利義務是否對等、履行方式是否有違常理等方面綜合考慮，劉益成與東泰公司的真實法律關系應是名為房屋買賣實為借款擔保。在審查過程中，發現海南省高級法院已于2013年8月19日作出(2013)瓊民申字第279號民事裁定，指令海南省第二中級人民法院再審，海南省第二中級人民法院經過再審，已于2014年6月4日作出(2013)海南二中民再字第3號民事判決。海南省高級法院依照最高人民法院《關于適用民事訴訟法的解釋》第402條規定，裁定終結審查(2015)瓊民申字第91號，由本院按照民事訴訟法第一百九十八條第二款的規定提審(2013)海南二中民再字第3號許可執行糾紛案。

【法官評析】

本案存在兩個爭議焦點:一是本案對劉益成與東泰公司之間真實的法律關系——真實的房屋買賣關系還是名為房屋買賣實為借貸關系,應否予以審查;二是劉益成與東泰公司之間房屋買賣合同的事實能否阻斷涉案商鋪被強制執行。

一、劉益成與東泰公司之間真實的法律關系應否予以審查

根據最高人民法院《關于印發修改后的〈民事案件案由規定〉的通知》之規定，同一訴訟中涉及兩個以上的法律關系的，應當依當事人訴爭的法律關系的性質確定案由;均為訴爭法律關系的，則按訴爭的兩個以上法律關系確定并列的兩個案由。本案雖為執行異議之訴,但國盛公司一審訴訟請求包括確認劉益成與第三人東泰公司之間不存在華泰豪苑第一層3000平方米商鋪的買賣關系，確認劉益成不享有前述房產的所有權之訴請。實際上，本案當事人訴爭的法律關系為確認之訴和執行異議之訴，根據最高人民法院《關于印發修改后的〈民事案件案由規定〉的通知》和規定，應一并審查。因此，本案再審判決對于東泰公司與劉益成之間的真實法律關系予以回避，直接按照表面上的房屋買賣合同關系來處理執行異議之訴，是錯誤的。

二、劉益成與東泰公司之間房屋買賣合同的事實是否具備阻斷涉案商鋪被強制執行的效力

1.預告登記的事實不具備阻斷人民法院強制執行的效力。首先，涉案商鋪預告登記的辦理違反法律規定。2008年9月24日，劉益成申請辦理涉案商鋪預告登記;2008年9月25日，洋浦經濟開發區規劃建設土地局收到解除查封涉案房產的民事裁定及協助執行通知書送達。2012年4月23日，洋浦經濟開發區規劃建設土地局才補辦預告登記證明。而此時，涉案房產所在項目已驗收合格一年多，完全可以辦理房產過戶手續，無需補辦預告登記證明。其次，預告登記已經失效。物權法第二十條第二款規定：“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。”涉案商鋪所在華泰豪苑項目于2011年3月22日驗收合格，此時涉案商鋪能夠進行不動產登記。劉益成在能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請涉案商鋪產權登記，該預告登記已失效。再審判決關于預告登記至今未撤銷的認定違背了物權法規定。最后，預告登記中的處分是指當事人的民事處分行為，并不包括司法機關的司法強制措施。

2.非生活消費者不享有消費者優先權。根據消費者權益保護法第二條的規定，消費者僅指生活消費，故最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第2條所指稱的消費者亦為生活消費。劉益成為投資行為，不享有消費者優先權。

3.對已出售給第三人的未過戶的房屋不得查封、扣押、凍結應同時具備四個條件。最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定，“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”該條分為兩個層次，前一層規定可以查封、扣押、凍結的條件，后一層則明確不得查封、扣押、凍結的條件。對已出售給第三人的未過戶的房屋不得查封、扣押、凍結，應當符合以下四個條件：(1)第三人已經支付全部價款;(2)第三人已占有該不動產;(3)未辦理產權過戶登記;(4)第三人對未辦理產權過戶登記無過錯。滿足上述四個條件，人民法院則不能對爭議不動產進行查封、扣押、凍結，反之，有任意一個以上條件未滿足，則人民法院可以查封、扣押、凍結。而綜合本案情況，劉益成除成就支付了全部價款這一條件外，另外三個條件均不成就，因此，根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條的規定，人民法院可以采取查封等強制措施。

三、劉益成與東泰公司之間的法律關系

(一)從商品房買賣合同關于商鋪面積、單價、總價款的約定來看，合同第三條約定，劉益成所購商鋪為華泰豪苑第一層，面積為3000平方米。而在房屋建成后，經測量，華泰豪苑第一層的面積為2100平方米，與合同約定的面積相差900平方米。如劉益成是真的購買涉案商鋪，對于約定面積與實測面積出現如此之大的差異，與一般的房屋買賣比較而言，常理難以解釋。合同第四條約定，涉案商鋪的單價為1666.7元/平方米，總價款為500萬元。結合合同關于面積的約定，可以推算出，商鋪的單價就是總價款500萬元除以約定面積3000平方米所得出的。面積、單價、總價款三者之間出現如此關系，也是一般房屋買賣合同所罕見的。且涉案商鋪的單價僅為1666.7元，與市場價相差巨大，不合常理。

(二)劉益成主張其與東泰公司是房屋買賣關系，但自始至終并未向法庭出示東泰公司就該房屋買賣所開具的購房發票。從商品房買賣合同簽訂的日期為2008年8月20日來看，至劉益成在2012年向洋浦法院提出執行異議，及國盛公司與東泰公司提起本案訴訟，已過去近4年時間，但在一審、二審至再審，劉益成均未向法院提供購房發票。在東泰公司反復主張其與劉益成之間是借貸關系，商品房買賣合同是按劉益成要求所簽，用以擔保借貸的情況，劉益成提供不了購房發票，無法證明二者之間是否存在真實的房屋買賣關系。

(三)從事后東泰公司與劉益成簽訂的回購協議來看，在簽訂了商品房買賣合同后，劉益成與東泰公司先后于2008年10月28日及2011年7月6日簽訂房屋回購承諾書和回購協議，以高出合同價格一倍多的價格對涉案商鋪進行回購。對于一般的房屋買賣，此種回購的情況非常少見。而近些年，房地產開發商為融資，向個人或民間借貸組織借款后又以房屋買賣合同及回購協議的形式對借款進行擔保是比較通行的做法。包括海南省高級法院作出的(2013)瓊民三終字第96號民事判決等生效法律文書也已確認劉益成與東泰公司之間存在多筆民間借貸。已生效的(2015)海南二中民一終字第515號民事判決書認定，劉益成與東泰公司先后簽訂的房屋回購承諾書和回購協議實質上為借貸關系，雙方先后設立了房屋買賣和借貸兩個法律關系，雙方以商品房買賣合同的方式為借貸提供擔保，同時房屋回購承諾書和回購協議又為商品房買賣合同附設了解除和履行條件。