這些爭議表明，在建筑物區分所有權領域中，停車位的性質和權屬的問題是十分重要的，涉及到全體區分所有權人的利益，必須規定清晰、明確的具體規則，才能夠保護區分所有權人的合法權益。在停車位權屬的立法上，各國規定較為復雜。因此，解決停車位權屬爭議，最重要、最基礎的就是確定停車位的所有權歸屬。關于停車位的權屬爭議及解決規則的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

一、停車位權屬爭議的表現形式

在有關建筑物區分所有權的共有權糾紛中，最常見、最復雜的就是小區停車位的權屬爭議了。據了解，目前我國存在的停車位權屬形式主要有以下幾種：一是停車位為小區的公共停車位，區分所有權人使用停車位，需要向物業管理單位交納管理費，其他人交納停車費。二是停車位為小區的私人停車位，區分所有權人使用時，首先要向開發商購買停車位的使用權，例如購買70年或者50年的使用權，該停車位為專有使用，其所有權或者歸屬于開發商，或者歸屬于全體業主。三是停車位附隨于區分所有建筑物的專有部分，建立車位的專有權，為建筑物區分所有權中專有權的標的，停車位進行物權登記，發所有權的權屬證書。

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在現實的爭議中，停車位糾紛的主要表現是權屬不明：有的區分所有權人主張，既然是交付了高額的費用，對于停車位的權屬就應當是所有權，應當頒發不動產所有權證，而不是使用權證;有的主張停車位為全體區分所有權人共同所有，每一個區分所有權人都有權使用，不應當由個人出資購買停車位的使用權;有的主張停車位的使用為共用部分的使用，不應當購買使用權，因而使開發商賺取好處而侵害了全體區分所有人的權利;有的購買了停車位的專有使用權，但是物業單位還要每個月收取管理費。實踐中，多數情況是開發商就在區分所有人整體享有的土地使用權上面進行開發，并將其出售給各位區分所有權人使用，等于是區分所有權人自己的土地使用權和共有的停車位，卻被開發商將停車位的價金占為己有。這些爭議表明，在建筑物區分所有權領域中，停車位的性質和權屬的問題是十分重要的，涉及到全體區分所有權人的利益，必須規定清晰、明確的具體規則，才能夠保護區分所有權人的合法權益。

二、解決停車位權屬應當考慮到的問題

現代社會的城市人生活，幾乎離不開汽車，因此，開發城市的區分所有建筑物必須解決停車位的問題。各國建筑物區分所有權立法都極為重視區分所有建筑物的停車位建設及其權屬問題。在一般的國家立法中，差不多都要規定開發區分所有的建筑物都必須建設適當的停車位。在停車位權屬的立法上，各國規定較為復雜。有的規定為屬于區分所有權人專有部分;有的將停車位作為建筑物的共用部分維持權屬，按照建筑單元予以分配;有的將停車位區別不同情況，分為歸屬于區分所有權人單獨所有的專用部分和屬于全體區分所有權人所共有的共用部分;有的視為公共設施，不準登記為個人私有，也不準分割零售。在我國，現行立法沒有關于建筑物區分所有權的規定，因此，對于區分所有建筑物的停車位的權屬沒有明文規定;在物業管理條例中也沒有規定停車位的問題。現實中相比較而言，我國區分所有建筑物停車位的權屬狀況較為混亂，缺少必要的法律規制，在物權法草案的條文中作出的區分所有建筑物共用部分的一般規則，很難解決現實中復雜多樣的權屬爭議。

區分所有建筑物的停車位權屬問題與窗前綠地和樓頂空間的權屬問題都不相同，具有特殊性：停車位的土地使用權可以單獨計算，不計入公攤面積，而不像窗前綠地那樣，一般都屬于全體區分所有權人共有，也不像樓頂空間那樣，只能屬于全體區分所有權人共有。因此，解決停車位權屬爭議，最重要、最基礎的就是確定停車位的所有權歸屬。

從原則上說，停車位是區分所有權人全體共有的，因為在區分所有建筑物中，除了專有部分建立所有權的之外，其他部分都應當是全體區分所有權人所共有。停車位并不是依附于建筑物的專有部分，而是獨立于建筑物專有部分之外，因此應當是共用部分，是建筑物區分所有權中共有權的標的物。如果這個基本規則確立，那么，停車位的所有權為全體區分所有權人所共有，區分所有權人對于自己所有的停車位的使用，就是如何進行分配的問題。 如何對待開發商對停車位的單獨開發問題?按照物權法草案的規定，開發商如果能夠證明自己對停車位具有獨立的土地使用權和停車位的所有權，那么，開發商享有停車位的所有權，區分所有權人使用停車位，只能夠是向開發商購買使用權或者進行租賃。需要說明的是，如果區分所有建筑物本身沒有建設停車位，開發商自己獨立開發停車位并取得所有權的，是不允許的，因為現代社會的區分所有建筑物的開發不能不建有停車位，不建有足夠數量停車位的區分所有建筑物將是違法建筑。因此，確定停車位所有權的基本規則就是，區分所有建筑物的停車位原則上歸全體區分所有人所共有;但是，如果區分所有權人能夠證明自己享有的是專有權，或者開發商能夠證明自己享有停車位的所有權的，適用“除外”的規定，不過，后者存在的前提是這些停車位不屬于區分所有建筑物的組成部分。

值得研究的是，停車位的權屬問題是否僅僅依靠約定就能夠解決問題?筆者認為，必須根據實際發生權屬的基礎事實來確定。如果僅僅是依據約定來確定停車位的所有權，是不能成立的。如果停車位不屬于區分所有權人單獨所有，也不屬于開發商單獨所有，那么，停車位的所有權就是區分所有權人的，就可以確定為停車位屬于全體區分所有權人共有，是建筑物的共有部分，至于如何分配使用權，則可以通過約定確定權屬。

三、處理停車位權屬爭議的具體規則

依據以上分析，我國物權法關于建筑物區分所有權中的停車位的規定，應當明確以下具體規則：

1.區分所有的建筑物的建設，必須保證設置足夠區分所有權人使用的停車位。在立法中，應當明確規定，房產開發商在開發建設區分所有建筑物時，必須建立足夠的停車位，最好參照多倫多市的規定，兩個臥室的單元設置一個停車位，三個以上臥室的單元應當設有兩個停車位，并且需要建設一定數量的公共停車位。禁止開發商將區分所有建筑物的停車位建設納入自己的所有權范圍單獨開發。

2.在我國，區分所有建筑物的停車位應當盡量不確定為區分所有權人的專有部分，設置單獨所有權。特別是對于區分所有建筑物的地下停車位，不能規定區分所有建筑物的專有部分，不能歸屬于區分所有權人個人所有。一方面，確定停車位為專有部分會出現矛盾，例如確定一個建筑單元有一個單獨所有的停車位，可是有的區分所有權人可能沒有汽車，根本就不需要停車位，而有的區分所有權人有兩輛、三輛汽車，需要較多的停車位;另一方面，則將停車位特別是建筑在地下的停車位確定為公共設施，對于防空、避嫌等方面都具有重要的意義。如果將其規定為個人的專有部分，設立私人的所有權，則在急切需要的時候會出現麻煩。[page]

3.區分所有建筑物停車位的性質是區分所有建筑物的共用部分，其權屬歸屬于全體區分所有權人所共有，只有區分所有權人能夠證明其權屬歸自己單獨所有，或者開發商能夠證明自己享有所有權的除外。因此，在區分所有的建筑物中，停車位應當與建筑物的其他共用部分諸如樓道、階梯、門廊、綠地一樣，屬于全體區分所有權人共有，為互有權的標的。停車位作為區分所有建筑物的附屬部分，構成建筑物的共用部分，防止區分所有權人的權利受到損害。對于開發商單獨開發并對停車位享有所有權的，應從維護區分所有建筑物的統一性和區分所有權人的合法權益的統一性出發，予以限制，不準許在沒有建設共有的區分所有建筑物停車位的情況下，自行獨立開發停車位。

4.區分所有建筑物的停車位應當分為公共停車位和專用停車位，專用停車位歸屬于區分所有權人專有使用，公共停車位歸屬于區分所有人臨時使用和來客使用。專用停車位使用權的取得，法律應當規定，采取的方式可以是分配也可以是認購，還可以采用其他辦法確定。確定的停車位專有使用權，不依附于其專有部分的所有權，不是建筑物區分所有權的專有權的附屬部分，在轉移建筑物區分所有權的時候，不是必然隨之轉移，而需要專門約定。至于停車位的管理問題，應當通過區分所有人會議制定公約或者規則。

5.將停車位確認為區分所有權人所單獨所有的，該區分所有權人對其享有專有權。該專有權就是所有權，與其所專有的建筑單元的所有權是一個性質的權利。由于建筑單元與停車位一般具有物理上的非連貫性，因此，停車位并非一定隨建筑單元所有權的移轉而移轉，即建筑單元所有權的移轉可以離開停車位所有權的移轉而單獨進行。單獨約定停車位權屬轉移的，只要符合法律規定的條件，應當為有效的約定。