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停車位的權(quán)屬爭議及解決規(guī)則
趙金保律師2021.12.30587人閱讀
導(dǎo)讀：
這些爭議表明，在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域中，停車位的性質(zhì)和權(quán)屬的問題是十分重要的，涉及到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益，必須規(guī)定清晰、明確的具體規(guī)則，才能夠保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益。在停車位權(quán)屬的立法上，各國規(guī)定較為復(fù)雜。因此，解決停車位權(quán)屬爭議，最重要、最基礎(chǔ)的就是確定停車位的所有權(quán)歸屬。那么停車位的權(quán)屬爭議及解決規(guī)則。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
這些爭議表明，在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域中，停車位的性質(zhì)和權(quán)屬的問題是十分重要的，涉及到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益，必須規(guī)定清晰、明確的具體規(guī)則，才能夠保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益。在停車位權(quán)屬的立法上，各國規(guī)定較為復(fù)雜。因此，解決停車位權(quán)屬爭議，最重要、最基礎(chǔ)的就是確定停車位的所有權(quán)歸屬。關(guān)于停車位的權(quán)屬爭議及解決規(guī)則的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
一、停車位權(quán)屬爭議的表現(xiàn)形式
在有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)糾紛中，最常見、最復(fù)雜的就是小區(qū)停車位的權(quán)屬爭議了。據(jù)了解，目前我國存在的停車位權(quán)屬形式主要有以下幾種：一是停車位為小區(qū)的公共停車位，區(qū)分所有權(quán)人使用停車位，需要向物業(yè)管理單位交納管理費(fèi)，其他人交納停車費(fèi)。二是停車位為小區(qū)的私人停車位，區(qū)分所有權(quán)人使用時，首先要向開發(fā)商購買停車位的使用權(quán)，例如購買70年或者50年的使用權(quán)，該停車位為專有使用，其所有權(quán)或者歸屬于開發(fā)商，或者歸屬于全體業(yè)主。三是停車位附隨于區(qū)分所有建筑物的專有部分，建立車位的專有權(quán)，為建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)的標(biāo)的，停車位進(jìn)行物權(quán)登記，發(fā)所有權(quán)的權(quán)屬證書。
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在現(xiàn)實(shí)的爭議中，停車位糾紛的主要表現(xiàn)是權(quán)屬不明：有的區(qū)分所有權(quán)人主張，既然是交付了高額的費(fèi)用，對于停車位的權(quán)屬就應(yīng)當(dāng)是所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)頒發(fā)不動產(chǎn)所有權(quán)證，而不是使用權(quán)證;有的主張停車位為全體區(qū)分所有權(quán)人共同所有，每一個區(qū)分所有權(quán)人都有權(quán)使用，不應(yīng)當(dāng)由個人出資購買停車位的使用權(quán);有的主張停車位的使用為共用部分的使用，不應(yīng)當(dāng)購買使用權(quán)，因而使開發(fā)商賺取好處而侵害了全體區(qū)分所有人的權(quán)利;有的購買了停車位的專有使用權(quán)，但是物業(yè)單位還要每個月收取管理費(fèi)。實(shí)踐中，多數(shù)情況是開發(fā)商就在區(qū)分所有人整體享有的土地使用權(quán)上面進(jìn)行開發(fā)，并將其出售給各位區(qū)分所有權(quán)人使用，等于是區(qū)分所有權(quán)人自己的土地使用權(quán)和共有的停車位，卻被開發(fā)商將停車位的價金占為己有。這些爭議表明，在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域中，停車位的性質(zhì)和權(quán)屬的問題是十分重要的，涉及到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益，必須規(guī)定清晰、明確的具體規(guī)則，才能夠保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益。
二、解決停車位權(quán)屬應(yīng)當(dāng)考慮到的問題
現(xiàn)代社會的城市人生活，幾乎離不開汽車，因此，開發(fā)城市的區(qū)分所有建筑物必須解決停車位的問題。各國建筑物區(qū)分所有權(quán)立法都極為重視區(qū)分所有建筑物的停車位建設(shè)及其權(quán)屬問題。在一般的國家立法中，差不多都要規(guī)定開發(fā)區(qū)分所有的建筑物都必須建設(shè)適當(dāng)?shù)耐＼囄弧Ｔ谕＼囄粰?quán)屬的立法上，各國規(guī)定較為復(fù)雜。有的規(guī)定為屬于區(qū)分所有權(quán)人專有部分;有的將停車位作為建筑物的共用部分維持權(quán)屬，按照建筑單元予以分配;有的將停車位區(qū)別不同情況，分為歸屬于區(qū)分所有權(quán)人單獨(dú)所有的專用部分和屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有的共用部分;有的視為公共設(shè)施，不準(zhǔn)登記為個人私有，也不準(zhǔn)分割零售。在我國，現(xiàn)行立法沒有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，因此，對于區(qū)分所有建筑物的停車位的權(quán)屬沒有明文規(guī)定;在物業(yè)管理條例中也沒有規(guī)定停車位的問題。現(xiàn)實(shí)中相比較而言，我國區(qū)分所有建筑物停車位的權(quán)屬狀況較為混亂，缺少必要的法律規(guī)制，在物權(quán)法草案的條文中作出的區(qū)分所有建筑物共用部分的一般規(guī)則，很難解決現(xiàn)實(shí)中復(fù)雜多樣的權(quán)屬爭議。
區(qū)分所有建筑物的停車位權(quán)屬問題與窗前綠地和樓頂空間的權(quán)屬問題都不相同，具有特殊性：停車位的土地使用權(quán)可以單獨(dú)計算，不計入公攤面積，而不像窗前綠地那樣，一般都屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有，也不像樓頂空間那樣，只能屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有。因此，解決停車位權(quán)屬爭議，最重要、最基礎(chǔ)的就是確定停車位的所有權(quán)歸屬。
從原則上說，停車位是區(qū)分所有權(quán)人全體共有的，因?yàn)樵趨^(qū)分所有建筑物中，除了專有部分建立所有權(quán)的之外，其他部分都應(yīng)當(dāng)是全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。停車位并不是依附于建筑物的專有部分，而是獨(dú)立于建筑物專有部分之外，因此應(yīng)當(dāng)是共用部分，是建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的標(biāo)的物。如果這個基本規(guī)則確立，那么，停車位的所有權(quán)為全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，區(qū)分所有權(quán)人對于自己所有的停車位的使用，就是如何進(jìn)行分配的問題。 如何對待開發(fā)商對停車位的單獨(dú)開發(fā)問題?按照物權(quán)法草案的規(guī)定，開發(fā)商如果能夠證明自己對停車位具有獨(dú)立的土地使用權(quán)和停車位的所有權(quán)，那么，開發(fā)商享有停車位的所有權(quán)，區(qū)分所有權(quán)人使用停車位，只能夠是向開發(fā)商購買使用權(quán)或者進(jìn)行租賃。需要說明的是，如果區(qū)分所有建筑物本身沒有建設(shè)停車位，開發(fā)商自己獨(dú)立開發(fā)停車位并取得所有權(quán)的，是不允許的，因?yàn)楝F(xiàn)代社會的區(qū)分所有建筑物的開發(fā)不能不建有停車位，不建有足夠數(shù)量停車位的區(qū)分所有建筑物將是違法建筑。因此，確定停車位所有權(quán)的基本規(guī)則就是，區(qū)分所有建筑物的停車位原則上歸全體區(qū)分所有人所共有;但是，如果區(qū)分所有權(quán)人能夠證明自己享有的是專有權(quán)，或者開發(fā)商能夠證明自己享有停車位的所有權(quán)的，適用“除外”的規(guī)定，不過，后者存在的前提是這些停車位不屬于區(qū)分所有建筑物的組成部分。
值得研究的是，停車位的權(quán)屬問題是否僅僅依靠約定就能夠解決問題?筆者認(rèn)為，必須根據(jù)實(shí)際發(fā)生權(quán)屬的基礎(chǔ)事實(shí)來確定。如果僅僅是依據(jù)約定來確定停車位的所有權(quán)，是不能成立的。如果停車位不屬于區(qū)分所有權(quán)人單獨(dú)所有，也不屬于開發(fā)商單獨(dú)所有，那么，停車位的所有權(quán)就是區(qū)分所有權(quán)人的，就可以確定為停車位屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有，是建筑物的共有部分，至于如何分配使用權(quán)，則可以通過約定確定權(quán)屬。
三、處理停車位權(quán)屬爭議的具體規(guī)則
依據(jù)以上分析，我國物權(quán)法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的停車位的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)明確以下具體規(guī)則：
1.區(qū)分所有的建筑物的建設(shè)，必須保證設(shè)置足夠區(qū)分所有權(quán)人使用的停車位。在立法中，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)區(qū)分所有建筑物時，必須建立足夠的停車位，最好參照多倫多市的規(guī)定，兩個臥室的單元設(shè)置一個停車位，三個以上臥室的單元應(yīng)當(dāng)設(shè)有兩個停車位，并且需要建設(shè)一定數(shù)量的公共停車位。禁止開發(fā)商將區(qū)分所有建筑物的停車位建設(shè)納入自己的所有權(quán)范圍單獨(dú)開發(fā)。
2.在我國，區(qū)分所有建筑物的停車位應(yīng)當(dāng)盡量不確定為區(qū)分所有權(quán)人的專有部分，設(shè)置單獨(dú)所有權(quán)。特別是對于區(qū)分所有建筑物的地下停車位，不能規(guī)定區(qū)分所有建筑物的專有部分，不能歸屬于區(qū)分所有權(quán)人個人所有。一方面，確定停車位為專有部分會出現(xiàn)矛盾，例如確定一個建筑單元有一個單獨(dú)所有的停車位，可是有的區(qū)分所有權(quán)人可能沒有汽車，根本就不需要停車位，而有的區(qū)分所有權(quán)人有兩輛、三輛汽車，需要較多的停車位;另一方面，則將停車位特別是建筑在地下的停車位確定為公共設(shè)施，對于防空、避嫌等方面都具有重要的意義。如果將其規(guī)定為個人的專有部分，設(shè)立私人的所有權(quán)，則在急切需要的時候會出現(xiàn)麻煩。[page]
3.區(qū)分所有建筑物停車位的性質(zhì)是區(qū)分所有建筑物的共用部分，其權(quán)屬歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，只有區(qū)分所有權(quán)人能夠證明其權(quán)屬歸自己單獨(dú)所有，或者開發(fā)商能夠證明自己享有所有權(quán)的除外。因此，在區(qū)分所有的建筑物中，停車位應(yīng)當(dāng)與建筑物的其他共用部分諸如樓道、階梯、門廊、綠地一樣，屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有，為互有權(quán)的標(biāo)的。停車位作為區(qū)分所有建筑物的附屬部分，構(gòu)成建筑物的共用部分，防止區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利受到損害。對于開發(fā)商單獨(dú)開發(fā)并對停車位享有所有權(quán)的，應(yīng)從維護(hù)區(qū)分所有建筑物的統(tǒng)一性和區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益的統(tǒng)一性出發(fā)，予以限制，不準(zhǔn)許在沒有建設(shè)共有的區(qū)分所有建筑物停車位的情況下，自行獨(dú)立開發(fā)停車位。
4.區(qū)分所有建筑物的停車位應(yīng)當(dāng)分為公共停車位和專用停車位，專用停車位歸屬于區(qū)分所有權(quán)人專有使用，公共停車位歸屬于區(qū)分所有人臨時使用和來客使用。專用停車位使用權(quán)的取得，法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定，采取的方式可以是分配也可以是認(rèn)購，還可以采用其他辦法確定。確定的停車位專有使用權(quán)，不依附于其專有部分的所有權(quán)，不是建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)的附屬部分，在轉(zhuǎn)移建筑物區(qū)分所有權(quán)的時候，不是必然隨之轉(zhuǎn)移，而需要專門約定。至于停車位的管理問題，應(yīng)當(dāng)通過區(qū)分所有人會議制定公約或者規(guī)則。
5.將停車位確認(rèn)為區(qū)分所有權(quán)人所單獨(dú)所有的，該區(qū)分所有權(quán)人對其享有專有權(quán)。該專有權(quán)就是所有權(quán)，與其所專有的建筑單元的所有權(quán)是一個性質(zhì)的權(quán)利。由于建筑單元與停車位一般具有物理上的非連貫性，因此，停車位并非一定隨建筑單元所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，即建筑單元所有權(quán)的移轉(zhuǎn)可以離開停車位所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而單獨(dú)進(jìn)行。單獨(dú)約定停車位權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，只要符合法律規(guī)定的條件，應(yīng)當(dāng)為有效的約定。
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