這些爭(zhēng)議表明，在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域中，停車(chē)位的性質(zhì)和權(quán)屬的問(wèn)題是十分重要的，涉及到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益，必須規(guī)定清晰、明確的具體規(guī)則，才能夠保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益。在停車(chē)位權(quán)屬的立法上，各國(guó)規(guī)定較為復(fù)雜。因此，解決停車(chē)位權(quán)屬爭(zhēng)議，最重要、最基礎(chǔ)的就是確定停車(chē)位的所有權(quán)歸屬。關(guān)于停車(chē)位的權(quán)屬爭(zhēng)議及解決規(guī)則的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

一、停車(chē)位權(quán)屬爭(zhēng)議的表現(xiàn)形式

在有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)糾紛中，最常見(jiàn)、最復(fù)雜的就是小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬爭(zhēng)議了。據(jù)了解，目前我國(guó)存在的停車(chē)位權(quán)屬形式主要有以下幾種：一是停車(chē)位為小區(qū)的公共停車(chē)位，區(qū)分所有權(quán)人使用停車(chē)位，需要向物業(yè)管理單位交納管理費(fèi)，其他人交納停車(chē)費(fèi)。二是停車(chē)位為小區(qū)的私人停車(chē)位，區(qū)分所有權(quán)人使用時(shí)，首先要向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位的使用權(quán)，例如購(gòu)買(mǎi)70年或者50年的使用權(quán)，該停車(chē)位為專(zhuān)有使用，其所有權(quán)或者歸屬于開(kāi)發(fā)商，或者歸屬于全體業(yè)主。三是停車(chē)位附隨于區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分，建立車(chē)位的專(zhuān)有權(quán)，為建筑物區(qū)分所有權(quán)中專(zhuān)有權(quán)的標(biāo)的，停車(chē)位進(jìn)行物權(quán)登記，發(fā)所有權(quán)的權(quán)屬證書(shū)。

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在現(xiàn)實(shí)的爭(zhēng)議中，停車(chē)位糾紛的主要表現(xiàn)是權(quán)屬不明：有的區(qū)分所有權(quán)人主張，既然是交付了高額的費(fèi)用，對(duì)于停車(chē)位的權(quán)屬就應(yīng)當(dāng)是所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證，而不是使用權(quán)證;有的主張停車(chē)位為全體區(qū)分所有權(quán)人共同所有，每一個(gè)區(qū)分所有權(quán)人都有權(quán)使用，不應(yīng)當(dāng)由個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位的使用權(quán);有的主張停車(chē)位的使用為共用部分的使用，不應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)，因而使開(kāi)發(fā)商賺取好處而侵害了全體區(qū)分所有人的權(quán)利;有的購(gòu)買(mǎi)了停車(chē)位的專(zhuān)有使用權(quán)，但是物業(yè)單位還要每個(gè)月收取管理費(fèi)。實(shí)踐中，多數(shù)情況是開(kāi)發(fā)商就在區(qū)分所有人整體享有的土地使用權(quán)上面進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并將其出售給各位區(qū)分所有權(quán)人使用，等于是區(qū)分所有權(quán)人自己的土地使用權(quán)和共有的停車(chē)位，卻被開(kāi)發(fā)商將停車(chē)位的價(jià)金占為己有。這些爭(zhēng)議表明，在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域中，停車(chē)位的性質(zhì)和權(quán)屬的問(wèn)題是十分重要的，涉及到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益，必須規(guī)定清晰、明確的具體規(guī)則，才能夠保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益。

二、解決停車(chē)位權(quán)屬應(yīng)當(dāng)考慮到的問(wèn)題

現(xiàn)代社會(huì)的城市人生活，幾乎離不開(kāi)汽車(chē)，因此，開(kāi)發(fā)城市的區(qū)分所有建筑物必須解決停車(chē)位的問(wèn)題。各國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)立法都極為重視區(qū)分所有建筑物的停車(chē)位建設(shè)及其權(quán)屬問(wèn)題。在一般的國(guó)家立法中，差不多都要規(guī)定開(kāi)發(fā)區(qū)分所有的建筑物都必須建設(shè)適當(dāng)?shù)耐＼?chē)位。在停車(chē)位權(quán)屬的立法上，各國(guó)規(guī)定較為復(fù)雜。有的規(guī)定為屬于區(qū)分所有權(quán)人專(zhuān)有部分;有的將停車(chē)位作為建筑物的共用部分維持權(quán)屬，按照建筑單元予以分配;有的將停車(chē)位區(qū)別不同情況，分為歸屬于區(qū)分所有權(quán)人單獨(dú)所有的專(zhuān)用部分和屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有的共用部分;有的視為公共設(shè)施，不準(zhǔn)登記為個(gè)人私有，也不準(zhǔn)分割零售。在我國(guó)，現(xiàn)行立法沒(méi)有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，因此，對(duì)于區(qū)分所有建筑物的停車(chē)位的權(quán)屬?zèng)]有明文規(guī)定;在物業(yè)管理?xiàng)l例中也沒(méi)有規(guī)定停車(chē)位的問(wèn)題。現(xiàn)實(shí)中相比較而言，我國(guó)區(qū)分所有建筑物停車(chē)位的權(quán)屬狀況較為混亂，缺少必要的法律規(guī)制，在物權(quán)法草案的條文中作出的區(qū)分所有建筑物共用部分的一般規(guī)則，很難解決現(xiàn)實(shí)中復(fù)雜多樣的權(quán)屬爭(zhēng)議。

區(qū)分所有建筑物的停車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題與窗前綠地和樓頂空間的權(quán)屬問(wèn)題都不相同，具有特殊性：停車(chē)位的土地使用權(quán)可以單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入公攤面積，而不像窗前綠地那樣，一般都屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有，也不像樓頂空間那樣，只能屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有。因此，解決停車(chē)位權(quán)屬爭(zhēng)議，最重要、最基礎(chǔ)的就是確定停車(chē)位的所有權(quán)歸屬。

從原則上說(shuō)，停車(chē)位是區(qū)分所有權(quán)人全體共有的，因?yàn)樵趨^(qū)分所有建筑物中，除了專(zhuān)有部分建立所有權(quán)的之外，其他部分都應(yīng)當(dāng)是全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。停車(chē)位并不是依附于建筑物的專(zhuān)有部分，而是獨(dú)立于建筑物專(zhuān)有部分之外，因此應(yīng)當(dāng)是共用部分，是建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的標(biāo)的物。如果這個(gè)基本規(guī)則確立，那么，停車(chē)位的所有權(quán)為全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，區(qū)分所有權(quán)人對(duì)于自己所有的停車(chē)位的使用，就是如何進(jìn)行分配的問(wèn)題。 如何對(duì)待開(kāi)發(fā)商對(duì)停車(chē)位的單獨(dú)開(kāi)發(fā)問(wèn)題?按照物權(quán)法草案的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商如果能夠證明自己對(duì)停車(chē)位具有獨(dú)立的土地使用權(quán)和停車(chē)位的所有權(quán)，那么，開(kāi)發(fā)商享有停車(chē)位的所有權(quán)，區(qū)分所有權(quán)人使用停車(chē)位，只能夠是向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)或者進(jìn)行租賃。需要說(shuō)明的是，如果區(qū)分所有建筑物本身沒(méi)有建設(shè)停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商自己獨(dú)立開(kāi)發(fā)停車(chē)位并取得所有權(quán)的，是不允許的，因?yàn)楝F(xiàn)代社會(huì)的區(qū)分所有建筑物的開(kāi)發(fā)不能不建有停車(chē)位，不建有足夠數(shù)量停車(chē)位的區(qū)分所有建筑物將是違法建筑。因此，確定停車(chē)位所有權(quán)的基本規(guī)則就是，區(qū)分所有建筑物的停車(chē)位原則上歸全體區(qū)分所有人所共有;但是，如果區(qū)分所有權(quán)人能夠證明自己享有的是專(zhuān)有權(quán)，或者開(kāi)發(fā)商能夠證明自己享有停車(chē)位的所有權(quán)的，適用“除外”的規(guī)定，不過(guò)，后者存在的前提是這些停車(chē)位不屬于區(qū)分所有建筑物的組成部分。

值得研究的是，停車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題是否僅僅依靠約定就能夠解決問(wèn)題?筆者認(rèn)為，必須根據(jù)實(shí)際發(fā)生權(quán)屬的基礎(chǔ)事實(shí)來(lái)確定。如果僅僅是依據(jù)約定來(lái)確定停車(chē)位的所有權(quán)，是不能成立的。如果停車(chē)位不屬于區(qū)分所有權(quán)人單獨(dú)所有，也不屬于開(kāi)發(fā)商單獨(dú)所有，那么，停車(chē)位的所有權(quán)就是區(qū)分所有權(quán)人的，就可以確定為停車(chē)位屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有，是建筑物的共有部分，至于如何分配使用權(quán)，則可以通過(guò)約定確定權(quán)屬。

三、處理停車(chē)位權(quán)屬爭(zhēng)議的具體規(guī)則

依據(jù)以上分析，我國(guó)物權(quán)法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的停車(chē)位的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)明確以下具體規(guī)則：

1.區(qū)分所有的建筑物的建設(shè)，必須保證設(shè)置足夠區(qū)分所有權(quán)人使用的停車(chē)位。在立法中，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)分所有建筑物時(shí)，必須建立足夠的停車(chē)位，最好參照多倫多市的規(guī)定，兩個(gè)臥室的單元設(shè)置一個(gè)停車(chē)位，三個(gè)以上臥室的單元應(yīng)當(dāng)設(shè)有兩個(gè)停車(chē)位，并且需要建設(shè)一定數(shù)量的公共停車(chē)位。禁止開(kāi)發(fā)商將區(qū)分所有建筑物的停車(chē)位建設(shè)納入自己的所有權(quán)范圍單獨(dú)開(kāi)發(fā)。

2.在我國(guó)，區(qū)分所有建筑物的停車(chē)位應(yīng)當(dāng)盡量不確定為區(qū)分所有權(quán)人的專(zhuān)有部分，設(shè)置單獨(dú)所有權(quán)。特別是對(duì)于區(qū)分所有建筑物的地下停車(chē)位，不能規(guī)定區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分，不能歸屬于區(qū)分所有權(quán)人個(gè)人所有。一方面，確定停車(chē)位為專(zhuān)有部分會(huì)出現(xiàn)矛盾，例如確定一個(gè)建筑單元有一個(gè)單獨(dú)所有的停車(chē)位，可是有的區(qū)分所有權(quán)人可能沒(méi)有汽車(chē)，根本就不需要停車(chē)位，而有的區(qū)分所有權(quán)人有兩輛、三輛汽車(chē)，需要較多的停車(chē)位;另一方面，則將停車(chē)位特別是建筑在地下的停車(chē)位確定為公共設(shè)施，對(duì)于防空、避嫌等方面都具有重要的意義。如果將其規(guī)定為個(gè)人的專(zhuān)有部分，設(shè)立私人的所有權(quán)，則在急切需要的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)麻煩。[page]

3.區(qū)分所有建筑物停車(chē)位的性質(zhì)是區(qū)分所有建筑物的共用部分，其權(quán)屬歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，只有區(qū)分所有權(quán)人能夠證明其權(quán)屬歸自己?jiǎn)为?dú)所有，或者開(kāi)發(fā)商能夠證明自己享有所有權(quán)的除外。因此，在區(qū)分所有的建筑物中，停車(chē)位應(yīng)當(dāng)與建筑物的其他共用部分諸如樓道、階梯、門(mén)廊、綠地一樣，屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有，為互有權(quán)的標(biāo)的。停車(chē)位作為區(qū)分所有建筑物的附屬部分，構(gòu)成建筑物的共用部分，防止區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利受到損害。對(duì)于開(kāi)發(fā)商單獨(dú)開(kāi)發(fā)并對(duì)停車(chē)位享有所有權(quán)的，應(yīng)從維護(hù)區(qū)分所有建筑物的統(tǒng)一性和區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益的統(tǒng)一性出發(fā)，予以限制，不準(zhǔn)許在沒(méi)有建設(shè)共有的區(qū)分所有建筑物停車(chē)位的情況下，自行獨(dú)立開(kāi)發(fā)停車(chē)位。

4.區(qū)分所有建筑物的停車(chē)位應(yīng)當(dāng)分為公共停車(chē)位和專(zhuān)用停車(chē)位，專(zhuān)用停車(chē)位歸屬于區(qū)分所有權(quán)人專(zhuān)有使用，公共停車(chē)位歸屬于區(qū)分所有人臨時(shí)使用和來(lái)客使用。專(zhuān)用停車(chē)位使用權(quán)的取得，法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定，采取的方式可以是分配也可以是認(rèn)購(gòu)，還可以采用其他辦法確定。確定的停車(chē)位專(zhuān)有使用權(quán)，不依附于其專(zhuān)有部分的所有權(quán)，不是建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有權(quán)的附屬部分，在轉(zhuǎn)移建筑物區(qū)分所有權(quán)的時(shí)候，不是必然隨之轉(zhuǎn)移，而需要專(zhuān)門(mén)約定。至于停車(chē)位的管理問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)通過(guò)區(qū)分所有人會(huì)議制定公約或者規(guī)則。

5.將停車(chē)位確認(rèn)為區(qū)分所有權(quán)人所單獨(dú)所有的，該區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其享有專(zhuān)有權(quán)。該專(zhuān)有權(quán)就是所有權(quán)，與其所專(zhuān)有的建筑單元的所有權(quán)是一個(gè)性質(zhì)的權(quán)利。由于建筑單元與停車(chē)位一般具有物理上的非連貫性，因此，停車(chē)位并非一定隨建筑單元所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，即建筑單元所有權(quán)的移轉(zhuǎn)可以離開(kāi)停車(chē)位所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而單獨(dú)進(jìn)行。單獨(dú)約定停車(chē)位權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，只要符合法律規(guī)定的條件，應(yīng)當(dāng)為有效的約定。