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物業管理區域傷人事故法律責任分析

于海明律師2021.12.28317人閱讀
導讀:

物業管理區域內共用部位及設施發生傷人事故的原因多種多樣,受害人既可能是小區的業主或物業使用人,也可能是小區外來的其他人員,其中涉及物業管理企業與受害人、物業管理企業與業委會等多重法律關系。也就是說,公用事業單位是物業管理區域內相關管線和設施設備的法定管理者,由于這些管線和設施設備發生的傷人事故應由公用事業單位承擔相應的責任。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”所以雙方在物業委托合同中的約定是判斷物業管理企業是否履行了義務,是否應承擔違約責任的重要依據。那么物業管理區域傷人事故法律責任分析。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

物業管理區域內共用部位及設施發生傷人事故的原因多種多樣,受害人既可能是小區的業主或物業使用人,也可能是小區外來的其他人員,其中涉及物業管理企業與受害人、物業管理企業與業委會等多重法律關系。也就是說,公用事業單位是物業管理區域內相關管線和設施設備的法定管理者,由于這些管線和設施設備發生的傷人事故應由公用事業單位承擔相應的責任。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”所以雙方在物業委托合同中的約定是判斷物業管理企業是否履行了義務,是否應承擔違約責任的重要依據。關于物業管理區域傷人事故法律責任分析的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

物業管理區域內共用部位及設施發生傷人事故的原因多種多樣,受害人既可能是小區的業主或物業使用人,也可能是小區外來的其他人員,其中涉及物業管理企業與受害人、物業管理企業與業委會等多重法律關系。本文試圖探討物業管理企業在何種情況下才應對傷人事故承擔責任。

一、物業管理區域共用部位和共用設施的范圍

要分析物業管理區域內共用部位及設施發生傷人事故的法律責任,就要首先確定物業管理區域內哪些屬于共用部位和共用設施。只有確定了共用部位和共用設施,才能依照合同約定認定物業管理企業是否盡到了相關的管理義務。

建設部在一九九八年制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第三條,用列舉的方法給共用部位和共用設施下了定義,“共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體,柱、梁、樓、板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。”

關于物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線的相關管線和設施設備的相對性問題,在學術界還有爭議,但無論產權歸誰所有,根據《物業管理條例》第五十二條之規定,供水、供電、儲蓄所、供熱、通訊、有線電視等單位應承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。也就是說,公用事業單位是物業管理區域內相關管線和設施設備的法定管理者,由于這些管線和設施設備發生的傷人事故應由公用事業單位承擔相應的責任。

物業管理區域內業主違反行政法規和業主公約違章搭建的構筑物不屬于共用部位和共用設施。因為私自建造行為本身就是違法的,建成后又是為了自用,雖然搭建在共用部位之上但這并不能改變其自用部位的性質。物業管理企業對這些違章搭建的行為沒有行政處罰權,所以在物業委托合同未明確給物業管理企業設定訴訟義務的情況下,只要物業管理企業已通過勸告的方式加以制止、并將有關情況及時向有關行政部門做了報告,就已經盡到了管理者的義務,不存在合同違約的行為,也不存在侵權的過錯,不應對事故承擔責任。受害人不能苛求物業管理企業必須采取訴訟方式來制止違章搭建行為或必須實際達到了制止違章搭建的結果。

二、共用部位及設施發生傷人事故的法律責任分析

從法律關系上分析,建設單位或業委會與物業管理企業之間是委托合同法律關系,建設單位是作為最初的業主或者最大的業主與物業管理企業簽訂前期物業委托合同的,行政法規只是規定了前期物業委托合同對廣大業主的效力并限定合同的有效期,而業委會也是代表廣大業主和物業管理企業簽定物業委托合同的,所以業主實際是合同的一方當事人。當業主受到傷害后存在合同法律關系與侵權法律關系的競合,業主既可基于合同法律關系起訴,也可基于侵權法律關系起訴,而小區外的其他人與物業管理企業之間不存在任何合同關系,所以其在人身受到傷害后只能以侵權法律關系起訴物業管理企業。

按照《物業管理條例》的規定,“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”所以雙方在物業委托合同中的約定是判斷物業管理企業是否履行了義務,是否應承擔違約責任的重要依據。

上文已論述了共用部位和共用設施的法律規定,但法律規定并不排除當事人之間的約定,當事人可在法定的范圍內有不同的約定,如果合同約定的管理范圍是部分共用部位、共用設施或者管理的內容是專項服務,而發生的事故也與約定的管理范圍、管理內容無關,那么物業管理企業就不應承擔違約責任。例如,合同約定物業管理企業只提供保潔和綠化服務,他人在使用共用健身設施過程中受到傷害就不能要求物業管理企業承擔賠償責任。所以,物業管理企業是否應承擔違約責任,要看物業委托合同的具體約定。

受害者在侵權之訴中常常依據《民法通則》第一百二十六條和最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規定要求物業管理企業承擔損害賠償責任,但適用這兩條法律規定的前提必須是物業管理企業是致害部位或設施的管理人,這也要看物業委托合同的具體約定。由此可見,物業委托合同不僅在合同糾紛中有重要的意義,而且在侵權糾紛中也有非常顯著的作用,合同對管理范圍和管理內容的約定會直接影響侵權訴訟的成敗。

物業服務不同于一般的消費服務,建設單位或業委會與物業管理企業之間是基于相互信任建立的委托合同法律關系,物業管理企業只向特定的業主群體提供服務,小區外的其他人并不是服務的對象,其也不能僅以個人意愿就與物業管理企業訂立物業委托合同。居民住宅小區是一個相對封閉的環境,小區外的其他人如未經允許或編造理由進入小區后發生事故,其本身就存在過錯的情況下不應承擔責任。

三、兩種特殊情形下傷人事故責任的法律分析

1、非物業管理企業的過錯未驗收交接的共用部位和共用設施發生的傷人事故

物業管理企業與建設單位須就共用部位和共用設施實行查驗交接,這既是物業管理企業的義務也是建設單位的責任。但實踐中物業管理企業往往尚未完成全部的交接驗收,就已實際接管了小區并提供物業服務,其中的原因常常是建設單位不能夠提供有關資料。

共用部位和共用設施的資料對于維護管理有著非常重要的作用,但物業管理企業有可能因某一設施沒有驗收交接就不繼續履行合同,在非自身原因導致不能交接的情況下,物業管理企業在保留意見的前提下先行提供服務不是失職,相反是一種負責任的表現。從合同關系分析,如未完成驗收交接的責任不能物業管理企業,而是由于建設單位不能提供相應的資料或者經驗收不合格,那么建設單位在履行合同中有瑕疵,其不完全履行的行為必然影響到物業管理企業管理義務的履行,這些共用部位和共用設施發生的與驗收交接事項有關的事故,應由建設單位承擔責任;從侵權關系分析,如不能驗收交接的責任不在物業管理企業,且無法防止事故的發生,只要已將有關情況告知了業委會和公眾,那么物業管理企業對事故的發生就沒有過錯,不需承擔責任。[page]

2、維修資金不到位導致不能及時維修引發的傷人事故

共用部位和共用設施的大修、改造就必然會牽涉到維修資金的運用問題,維修資金不論是由房地產行政主管部門還是由業委會管理,其運用事先都要經過審批。如果維修資金管理者堅持不予批準或長期拖延審批時間,致使共用部位和共用設施因得不到及時的大修而造成了人身傷害事故,那么物業管理企業是否應該對事故負責呢?

首先應當肯定,共用部位和共用設施的大修、更新、改造,按照規定應當動用維修資金,物業管理企業沒有任何義務在資金管理人尚未批準的情況下墊資進行大修。但對于侵權之訴而言,物業管理企業是否盡到了嚴格的管理義務,還要看是否已采取了措施阻止事故的發生或在不可能阻止的情況下將危險對公眾進行了適當的提示。所以,提示并不是小事,物業管理企業應在平時的工作中多運用告示與業主保持溝通。

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    北京天用律師事務所

    楊一凡

    當前物業管理中存在的問題分析

    內容:許多物業管理公司不與業主協商,擅自抬高收費標準,擴大收費范圍而提供劣質服務。一些物業公司在保潔工作、維修養護、安全防范等工作上不能到位,而物業管理公司收費并未降低,引起業主的反感。他們以拒交物業管理費的方式表示對物業公司的不滿。對涉及業主與開發商、業主與物業管理公司、業主與業主之間不同的法律關系,業主并不知曉。不知樓上業主的過錯導致樓下業主房屋遭受損失,應當由侵權人承擔賠償責任,而訴訟中業主往往以房屋存在質量瑕疵等為由拒繳物業管理費。那么當前物業管理中存在的問題分析。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    楊一凡律師
    2022.02.09170人收看
  • 楊一凡律師

    主任律師
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    擅長:債權債務、合同糾紛、建設工程

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  • 物業管理法律責任的歸責類型有哪些?

    許瑞林律師

    許瑞林

    物業管理法律責任的歸責類型有哪些?

    內容:所謂歸責條件,是指為確定法律責任的有無、種類及其大小而由法定的判別要素組成的依據。歸責條件是歸責和認定物業管理法律責任的關鍵所在,因而也是物業管理法律責任問題中最重要的核心內容。由于物業管理中違法行為具體種類很多,涉及諸如民事違約責任、民事侵權責任、行政責任、刑事責任等不同種類的物業管理法律責任,其具體的構成要件也各有一定差異。因此,只能從各種法律責任構成的一般規律和歸責類型角度作出一般性的說明。那么物業管理法律責任的歸責類型有哪些?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    許瑞林律師
    2022.02.09355人收看
  • 邢穎律師

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    擅長:合同糾紛、建設工程、民間借貸、交通事故

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  • 小型汽車駕駛人發生交通事故造成人員死亡

    崔玉君律師

    北京天用律師事務所

    崔玉君

    小型汽車駕駛人發生交通事故造成人員死亡

    內容:小型汽車駕駛人發生交通事故造成人員死亡,肇事者應該承擔的法律責任和賠償金額,需要根據具體情況而定,根據《中華人民共和國道路交通安全法》的規定,駕駛人在駕駛車輛時不得分心,否則將面臨行政處罰和民事賠償責任,二、交通律師法律分析根據案件調查的結果,陳某在駕駛小型汽車時分心接聽電話,導致交通事故發生,造成受害者死亡,同時,若因駕駛人的違法行為造成交通事故,將面臨刑事處罰和民事賠償責任,同時,也呼吁社會各界共同關注交通安全,加強宣傳和教育,提高駕駛人的安全意識和法律意識。

    崔玉君律師
    2023.09.073689人收看
  • 段建國律師

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    擅長:債權債務、刑事辯護、建設工程、民間借貸

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  • 外賣小哥持刀傷人,其平臺是否承擔責任

    孔孟廷律師

    北京市元甲律師事務所

    孔孟廷

    外賣小哥持刀傷人,其平臺是否承擔責任

    內容:外賣小哥持刀傷人,其平臺是否承擔責任依據我國刑法的規定外賣小哥是在工作過程中與人發生爭執將人捅死的是屬于職務行為平臺是要承擔相應法律責任的。雇員的行為超出授權范圍但其表現形式是履行職務或者與履行職務有內在聯系的應當認定為“從事雇傭活動”。第十一條 雇員在從事雇傭活動中遭受人身損害雇主應當承擔賠償責任。雇員在從事雇傭活動中因安全生產事故遭受人身損害發包人、分包人知道或者應當知道接受發包或者分包業務的雇主沒有相應資質或者安全生產條件的應當與雇主承擔連帶賠償責任。依法應當判處無期徒刑以上刑罰的除外。

    孔孟廷律師
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  • 李維律師

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    擅長:物業費糾紛、供暖費用糾紛

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于海明律師

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