原告雖然有付款義務，但這個付款義務是有條件有前提的義務，即雙方同意的以貸款按揭方式付款。"這里買方承擔違約責任的前提條件是"因買方原因"，而本案是因為國家及深圳市頒布房貸新政而導致的"未能在合同約定的期限內辦妥按揭手續并付清購房款"，并非買方因信用不良或未提供全面的貸款申請材料等個人原因所導致，因此原告不應承擔違約責任。"2、該證據案例中買賣雙方簽訂的《房地產買賣協議》中約定首期款根據實際貸款金額多退少補，具體貸款金額以銀行承諾書為準。而本案中買賣雙方簽訂的《預售合同》中沒有此補足條款。關于異地置業者被拒貸，退房之責誰來擔的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

商品房預售買賣合同糾紛一案

一審代理詞

尊敬的審判員：

廣東xx律師事務所接受李X的委托，指派我擔任其與深圳市XX發展有限公司商品房預售買賣合同糾紛一案一審的代理人，經過2010年6月28日庭審過程中的調查和辯論，現結合本案事實，依法發表如下代理意見，敬請法庭采納：

一、關于原告的付款義務。

在庭審中被告答辯："既然被答辯人選擇以銀行貸款方式支付涉案房產的房款，被答辯人有義務按購房合同約定的時間支付首期款及取得銀行貸款以支付涉訟房產的剩余房款。"

事實上，原告并未違反合同義務，于合同約定時間內支付了首期款，但取得銀行貸款的決定權不在原告而在申請貸款銀行XX銀行。原告雖然有付款義務，但這個付款義務是有條件有前提的義務，即雙方同意的以貸款按揭方式付款。

二、關于買方是否承擔違約責任。

在原被告簽訂的《深圳市房地產買賣合同(預售)》(以下簡稱《預售合同》)附件五的補充條款第十一條約定："如因買方原因導致未能在本合同約定的期限內辦妥按揭手續并付清購房款的，則應視為買方違約并承擔逾期付款責任。"

這里買方承擔違約責任的前提條件是"因買方原因"，而本案是因為國家及深圳市頒布房貸新政而導致的"未能在合同約定的期限內辦妥按揭手續并付清購房款"，并非買方因信用不良或未提供全面的貸款申請材料等個人原因所導致，因此原告不應承擔違約責任。

《預售合同》第七條中約定："[買方逾期付款的違約責任]買方如無正當理由未按本合同第六條約定的期限付款，按下列第壹種方式處理."，說明買方承擔逾期付款的違約責任的前提是"無正當理由"，而本案中，原告并非"無正當理由"而逾期付款。

三、關于原告是否能夠預見房貸政策調整導致無法獲得銀行貸款的風險。

"新國十條"及"深十三條"規定了"三無人員"(無本地戶籍、無一年以上社保、無一年以上納稅證明)不予貸款，該規定屬新規定，具有不可預見性。如果如被告代理人認為的"應當可以完全預見"，那么作為房地產專業機構的被告更應當可以預見此房貸新政，為何賣方還同意買方以按揭方式付款?

本案不同于買方名下已有兩套房，購買第三套房銀行不予貸款的情況，如果是因為包括2007年"9.27"政策在內的和"新國十條"出臺之前的各種樓市政策主要目標是打擊投資客，買方名下已有多套房導致銀行不予貸款，屬于正常商業風險，買方不可因此退房，而本案不屬于這種情況。

四、關于被告提交的判例。

被告提交的2010年5月11日《深圳特區報》刊載的整版《房貸政策調整買房人反悔》的專題文章，情況與本案情況不同，沒有可比性，不能混為一談，也不能參照其駁回購房者解除房屋買賣合同的判決結果。其理由：

1、該證據中的案例中涉案房屋為二手房，我國目前沒有關于二手房買方貸不到款如何處理的相關法律規定。而本案涉案房屋系一手商品房，司法解釋有明確規定，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定："商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。"

2、該證據案例中買賣雙方簽訂的《房地產買賣協議》中約定首期款根據實際貸款金額多退少補，具體貸款金額以銀行承諾書為準。而本案中買賣雙方簽訂的《預售合同》中沒有此補足條款。

3、該證據案例中買方在與賣方簽訂房地產買賣協議時已經用按揭貸款方式購買了三套住房，其在購買第四套涉案房屋時因2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會共同發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了調整，規定："對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。"，而該案例中買方應付月供的總額已經超出月收入的50%，銀行不再對其發放貸款。二審法院認為買方曾多次通過按揭方式購買過商品房，其應當預見貸款辦理存在的風險，銀行貸款政策調整并非不可抗力。

而本案中原告購買的涉案房屋系首套房，此前未在銀行進行過房貸。此次國家房貸新政中的異地購房者無法提供一年以上的社保繳納紀錄或納稅證明，則暫停發放貸款的政策史無前例，號稱"史上最嚴厲房貸政策"，連房地產專業人士都難以預見，何況是處于信息不對稱的自住購房者更難以預見。

4、該證據的案例中買方即原告要求解約的理由是由于我國房貸政策在協議簽訂后發生重大變化，此不可抗力導致協議約定的原告以貸款方式支付大部分房款來購買房產的合同目的不能實現。

不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。而本案中原告并非以不可抗力的理由來要求解約，而解約的直接依據是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定，有明確具體的法律規定支持解除合同的要求。[page]

五、關于貸款銀行是否收到原告貸款申請以及拒貸的原因是否是受房貸新政調控。

被告代理人在法庭上抗辯我方未能提供銀行收到申請貸款的證據，也不能提供拒貸的原因就是因異地置業者不予發放貸款的非可歸責于雙方的原因，原告未積極地去銀行要求出具不予貸款的通知書。而事實上原告多次去貸款銀行要求出具一個拒貸的證明，而貸款銀行XX銀行答復和被告是合作關系，不能出具這個對被告不利的證明。在實踐中，按揭銀行幾乎全部是開發商的指定合作銀行，按商業慣例，在商品房買賣交易中，都是由開發商代辦按揭手續。

根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第九條規定："下列事實當事人無需舉證證明：(一)眾所周知的事實;(二)自然規律及定理;(三)根據法律規定或者已知事實和日常生活經驗法則能推定出的另一事實."既然預售合同中第六條中約定"其余價款自簽訂本合同之日起30日內向銀行貸款支付。"，原告沒有可能不在此約定時間內向被告指定的興業銀行提交貸款申請材料。4月17日的國家房貸新政中出臺后，原告不符合國家新的審貸規定而被XX銀行以此原因拒貸，是不證自明的事實，無需提供銀行的拒貸原因的證明。

六、關于原告是否有能力一次性交清房款。

原告向法庭提交了原告退休前工作單位黑龍江省XX退休人員管理人員中心出具的證明，證明原告每月退休金數額為1095.42元，并無其它經濟來源。作為證據的退休金存折和退休人員基本養老金支付明細表(2010年1月至5月)亦相互印證了原告于戶口所在地黑龍江省XX市交納社會保險的事實，不可能在深圳重復交納社會保險，因此屬于國家房貸新政中"不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款"的情況。

原告系退休人員，雖然涉案商品房的每月月供8000余元，但其是為了在深圳養老，在深圳工作的兒女的經濟支持下購買的。但如果因貸不到款而一次性交齊全部房款人民幣1742097元，無論其本人還是兒女都無此經濟能力。如果其家庭有能力一次性付款，又怎會選擇承擔高額貸款利息的按揭付款方式?

綜上，原告因受國家新的房貸政策調控，不能從銀行獲得按揭貸款，無法繼續履行合同，完全可歸為"不可歸責于當事人雙方的事由"。敬請法院查明事實，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規定，支持原告訴請。謝謝!

作者：顏宇丹