簽訂合同當日，陳某驗收了該物業所有家電，幾日后入住。時隔不久，陳某向業主張某了解得知，張某和A中介公司約定的該物業租賃價格是每月800元。案例分析行紀是指經紀機構受委托人的委托，以自己的名義民第三方進行交易，并承擔規定的法律責任的商業行為。在通常情況下，經紀機構與委托人之間有長期固定的合作關系。另外，如果陳某要求與業主張某及A中介公司簽訂三方《房屋租賃合同》，也可以避免出現被A中介公司賺取大額租金差價、損害自身利益的情況。關于房產買賣糾紛十六案的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

案例一高價承租房屋家電以舊換新

案例回放：

剛剛大學畢業的陳某經A中介(zhongjie)公司欲租一處物業，在實在查看該物業后，陳某單方面與該中介公司簽訂了《住房租賃合同》，約定該物業以現狀交租(家電等包括在內)租金為每月1000元。簽訂合同當日，陳某驗收了該物業所有家電，幾日后入住。

時隔不久，陳某向業主張某了解得知，張某和A中介公司約定的該物業租賃價格是每月800元。而業主張某查看該物業后卻發現，房屋內擺放的家電殘缺破舊，不是之前他委托A中介公司出租該物業時所附帶的嶄新家電。但A中介公司卻辨稱：業主與他們簽訂了《出租房屋委托書》，委托他們代其出租該物業，雙方所簽合同(本案例中，《出租房屋委托書》是一種房屋租賃代理合同)屬于行紀合同，業主委托出租房屋中的家電應由公司對產權人(業主)負責，所以為保障業主家電的安全，公司沒有讓承租人使用業主的家電，這不違反合同約定;另外，根據業主與公司所簽訂的《出租房屋委托書》的約定，"如果代理人(A中介公司)實際出租該物業的價格高于委托人(業主)約定的標準，則高出的租金歸代理人無關"，所以公司以每月1000元的價格出租該物業也是合情合理的。

陳某認為，雖然所簽訂的《住房租賃合同》中沒有約定家電一定是業主原來房屋內所放置的，但是很明顯，業主委托出租物業時放置家電的目的是留給承租人使用，A中介公司偷梁換柱將業主原來的家電換成殘缺不全的家電是欺詐行為。

案例分析

行紀是指經紀機構受委托人的委托，以自己的名義民第三方進行交易，并承擔規定的法律責任的商業行為。行紀與代理的區別有兩點：一是經委托人同意，或雙方事先約定，從事行紀的經紀機構可以以低于(高于)委托人指定的價格買進(賣出)，并因此而獲得更高的報酬，但也承擔更多的經營風險;二是除非委托人不同意，從事行紀的經紀機構對具有市場定價的商品，經紀機構自己可以作為買受人或出賣人。從形式上看，行紀與自營很相似，但是除經紀機構自己買受委托物的情況外，大多數情況下經紀機構都并未取得交易商品的所有權，僅是依委托人的委托而進行活動。從事行紀活動的經紀人員擁有的權力較大，承擔的責任也較重。在通常情況下，經紀機構與委托人之間有長期固定的合作關系。根據《合同法》地四百一十條規定：行紀合同是行紀人以自己的名義為委托人從事貿易活動，委托人支付報酬的合同。

本案例中，業主和中介公司所簽《出租房屋委托書》不是業主委托中介公司從事貿易活動的委托合同，而是一種租租賃代理服務合同，因而，所簽《出租房屋書》中，中介公司和業主有明確約定："如果代理人(A中介公司)實際出租該物業的價格高于委托人(業主)約定的標準，剛高出的租金歸代理人所有，和出租人無關"，因此，A中介公司以每月1000元的價格出租該物業、獲得高于800元租金外的額外收益并無過錯，是雙方當事人的真實意愿。業主張某與A中介公司所簽《出租房屋委托書》中并沒有明確表明所配置家電一定要給承租人使用;A中介公司與陳某簽訂的《住房租賃合同》中也沒有特別約定承租人使用的電器一定要是業主原來配置的電器，并且《住房租賃合同》是在陳某實地查看待租物業(當時配置的是舊家電)后才簽訂的，約定的租金等事項是陳某真實意愿的表示，并對房屋中所配置家電進行當場驗收。所以，A中介公司調換業主原來配置家電的行為并無不當。

在本案例中，如果陳某在簽訂《房屋租賃合同》之前，主動向出租方(物業業主)了解情況并更多地了解房屋租金的市場行情，或許可以爭取到更加有利的租賃條件。另外，如果陳某要求與業主張某及A中介公司簽訂三方《房屋租賃合同》，也可以避免出現被A中介公司賺取大額租金差價、損害自身利益的情況。

案例二出租物業要備案違規不辦要受罰

案例回放：劉某經A中介公司介紹租賃了一處物業，與業主以及A中介公司簽訂了三方《房屋租賃合同》，并分別向業主及A中介公司支付了第一個月租金和租賃中介服務費。后來，劉某了解到業主在簽訂《房屋租賃合同》后沒有在法律規定期限內到房地產管理部門辦理該物業租賃登記備案手續，劉某擔心自己的合法權益得不到保障，提出不再承租該物業，要求業主和A中介公司分別退還所收租金和租賃中介服務費。

A中介公司卻認為，在促成租賃過程中，公司已經提醒業主在簽訂《房屋租賃合同》抹到房地產管理部門依法辦理該物業租賃登記備案手續，并且在已簽訂的《房屋租賃合同》中也對此作了特別注明，因此公司在促成此項交易過程中已善盡職責，公司并無過錯，沒有依法辦理物業租賃登記備案的責任在于業主，建議劉某通過法律途徑向業主追還所交租金。

案例分析

業主不依法辦理物業租賃備案登記是本案例中劉某提出終止房屋租賃合同的原因。《廣州市房屋租賃管理規定》第三章第十二條規定："房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃當事人應當自簽訂、變更合同之日起3日內，到房屋所在地的街道、鎮出租屋服務管理中心辦理房屋租賃登記備案手續"。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條第一款規定："法律、行政法規合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移"

根據上述法律、法規規定，在本案例中，業主在《房屋租賃合同》簽訂后未輸房屋租賃登記備案手續違反了廣州市房屋租賃管理規定，但是業主的行為不影響已簽訂的《房屋租賃合同》的效力。在三方已簽訂的《房屋租賃合同》中，雖然特別注明業主主要依法辦理房屋租賃登記備案手續，但并沒有相應約定對違反此規定的處罰措施，因此承租方劉某劉某以"業主不依法進行房屋租賃登記備案"為由單方面解除《房屋租賃合同》、終止交易的行為是不被法律支持的。即使解除合同，劉某也不能依法追還所交租金和中介服務費。但是，由于劉某要求解除合同的原因在于業主的違規行為，劉某可以依法要求業主賠償因為其違規行為所導致的自身經濟損失，同時業主還要承擔相應的行政責任。[page]

根據《廣州市房屋租賃管理規定》第四章第三十條規定："出租人違反本規定第十二條規定，沒有辦理房屋租賃合同登記備案的，由區、縣級市房地產行政主管部門責令共限期補辦登記備案手續，自然人逾期不補辦登記備案手續的處以100元的罰款;法人或者其他組織逾期不補辦登記備案手續的，處以5000元以上的10000元以下的罰款。"隨著房地產市場的日益發達，房屋租賃業務也越來越多，有些房屋是不符合租賃條件的，比如安全不達標、存在火災或其他安全隱患等等。房地產行政管理部門對房屋租賃合同進行登記備案，主要是為了保障租賃雙方當事人的合法權益，加強市場管理，減少租賃雙方的糾紛，有效防止非法出租房屋，維護社會穩定。但一些業主對房屋租賃登記備案制度不以為然，往往以各種借口推脫。在本案例中，租戶劉某因為業主不辦理租賃登記備案手續而擔心自身利益受損，提出不再承租物業的做法什得稱道，而該物業業主不辦理租賃登記備案手續不但失去交易機會，還要為其違規行為承受到行政處罰，應該引以為鑒。

案例三委托物為寄放鑰匙中介私配業主維權

案例回放：

朱某搬遷新居后，便委托A中介公司出售其剛搬離的舊居，并寄放此物業鑰匙于該中介公司。幾日后，朱某發現該物業房間內的空調有人使用，原來沒有電池的電視遙控器也有人裝上了電池，并且房間里的東西也有被移動過的跡象，擔心自身合法權益無法得到保障的朱某便到A中介公司取回了寄放的該物業鑰匙。幾天后，正值在家的朱某發現有人在用鑰匙開自家房門，經詢問，得知原來是A中介公司一名經紀人員帶領買家來實地查看物業，當該名經紀人員找開門后，朱某隨即取過其的中的鑰匙查看，發現該鑰匙為新配，上面還寫著該物業的地址。朱某認為A中介公司的行為損害了自身利益，于是向廣州市房地產中介服務管理所投訴A中介公司，要求終止委托代理，同時要求A中介公司對私配鑰匙一事做出合理解釋并賠償經濟損失。

案例分析

在二手房地產交易市場上，很多業主怕麻煩，多選擇將物業鑰匙寄放在委托的中介公司，以方便經紀人員帶領客戶實地看樓，但往往因此留下安全隱患。本案例中，A中介公司私配物業鑰匙帶領客戶看樓，打擾業主生活便是一種情形。更有甚者，有些業主還遭受了經濟損失，例如損壞了房屋中所配置的家電設備。因此，對業主而言，如果要委托中介公司代理租售所屬物業，又沒有時間每次陪同客戶看房而需要寄放物業鑰匙時，最好選擇在廣州市房地產中介服務管理所進行過資質備案、信譽良好的中介公司(有關資料可以登錄廣州市國土房管局網站()或廣州市房地產中介服務管理所網站()進行查詢);同時，在委托合同中或另外書面明確鑰匙使用要求和權限。這些都是保護自身權益的好辦法。

本案例中，由于朱某及時將經紀人員所配鑰匙留下，并確證該名經紀人員即是A中介公司員工，收集了重要證據并最終據此依法主張了權利的做法值得學習。

案例四貸款不足一年轉按揭不能辦

案例回放：

曾某看中了放盤于A中介公司的一處待售物業，與賣方和中介公司簽訂了三方《房屋買賣合同》，同時，曾某向A中介公司和賣方分別支付了1000元中介服務費用1萬元購房定金。簽訂合同后，曾某表示由于自有資金不足希望通過貸款支付部份樓款的意愿，負責此宗交易的A中介公司經紀人員向其承諾說該物業可以辦理轉按揭，曾某于是按照A中介公司要求遞交了辦理轉按揭手續所需的證件。

時隔不久，A中介公司通知曾某轉按揭辦理不成功。曾某經咨詢得知，銀行規定未滿一年的物業抵押貸款不能辦理轉按揭，由于擬交易物業在銀行所辦理的抵押貸款還不到半年，所以不能申請轉按揭。鑒于此種情況，曾某認為A中介公司在促成交易時未盡職責，隱瞞了擬交易物業的抵押貸款情況，要求終止合同，同時要求A中介公司和賣方分別退還所收中介服務費及購房定金。

案例分析

一般情況下，銀行的房地產抵押貸款合同中都有明確規定：未滿一年的房地產抵押貸款不能辦理轉按揭手續，如確有特殊情況，可向銀行提出書面申請，經銀行批準并履行一定手續后，可辦理提前還款手續。中介公司作為促成交易的居問人，有職責與義務將有關法律法規及辦事程序詳細解釋給買賣雙方，尤其是可能影響買賣雙方履行合同的相關政策和規定，并提出相應的解決辦法。在本案例中，中介公司開始就應該清楚地向買賣雙方解釋銀行在轉按揭方面的相關規定，并告知雙方轉按揭不成功的可能性，提出解決方案供買賣雙方參考，而不應單純地為促成交易、收取中介服務費而隱瞞實情、誤導購房者，或者隨便做出口頭承諾，損害買賣雙方的利益，也損害公司的聲譽。本案例糾紛的最終結果是：中介公司和賣方分別和曾某退還所收中介服務費及購房定金，終止了交易。

在購買有抵押貸款的二手物業時，購房者要向有關部門或銀行等機構了解清楚購買此類物業的程序和常見問題;在簽訂合同時把各方權、責等事項逐一列明，以免發生糾紛并保障權益。本案例中，雖然中介公司和賣方分別退還了所收取的中介服務費及購房定金，但是如果在三方所簽訂的《房屋買賣合同》中，如果明確約定了中介公司承諾無法兌現(促成買賣雙方達成交易的A中介公司經紀人員向買方承諾該物業可以辦理轉按揭)時應承擔的責任，買方還可以據此依法追究中介公司責任。

案例五代辦抵押設陷阱巨額樓款難收回

案例回放

楊某經A中介公司介紹，欲將其所屬一處物業賣給李某，買賣雙方及A中介公司簽訂了三方《房屋買賣合同》，約定該物業成交價為27萬元。之后，買賣雙方與負責該宗交易的A中介公司經紀人員一起到B房地產抵押代辦服務公司辦理委托該物業抵押貸款申請以及產權過戶手續，楊某和李某分別與B房地產抵押代辦服務公司簽訂了《委托書》，楊某并應B房地產抵押代辦服務公司要求把該物業房地產權證留在該公司。

過了一段時間，楊某向A中介公司詢問樓款事宜時被告知，所申請的該物業抵押貸款銀行發放給李某很久，該物業也被李某轉到另一個人名下，A中介公司表示對李某尚未交付楊某樓款一事不知情，公司也無義務跟進。獲悉上述情況后，楊某當即到B房地產抵押代辦服務公司討說法，該公司辯稱自身是嚴格按照與楊某所簽訂的《委托書》約定事項辦理相關手續和業務的，此時楊某才注意到，在與B公司簽訂的《委托書》上有"委托人楊某不可撤銷地委托李某向B公司領取上述款項(所申請到的擬交易物業抵押貸款)，并且要承認并承擔委托事項所相應產生的經濟及法律責任"的約定。[page]

后經多方努力，楊某才從李某處收回11萬元房款，而李某表示已無能力償還余下的16萬元房款。于是楊某要求A中介公司和B公司承擔該16萬元房款的余額，但A中介公司稱，公司已經按所簽訂的三方《房屋買賣合同》的約定促成了買賣雙方之間的交易，無承擔賠償責任;B公司也表示自身已經按照與楊某簽訂的《委托書》所約定的"出售楊某所屬物業以及辦理產權過戶、申請住房抵押貸款、代收房款并轉交李某"條款履行了義務，同樣無任何過錯。

案例分析

本案例中賣方楊某不能收回已出售物業樓款的原因是陷入了"合同陷阱";當賣方獲知所申請到的住房抵押貸款被轉交給了買方時，才得知自己與B公司所簽《委托書》上有"委托人不可撤銷地委托買方向按揭公司領取上述款項(所申請到的住房抵押貸款)，并且要承認并承擔委托事項所相應產生的經濟及法律責任"的約定。

本案例中，A中介公司將此交易的相關代理業務轉給B公司，楊某與買方沒有提出異議，A中介公司沒有違反《廣州市房地產中介服務管理條例》第十八條"房地產中介服務機構未經委托人同意，不得將受委托的中介服務業務轉托給其他中介服務機構"的規定，A中介公司在此糾紛中無過錯;但是，楊某與B公司所簽《委托書》內容顯失公平，含有會給不事人造成損失的可能，也不排除B公司與買方李某有踴的可能。根據《合同法》規定，該《委托書》無效，楊某可據此依法向B公司提出賠償經濟損失的要求。

對業主而言，從本案例賣方楊某的遭遇中可以吸取的教訓是：第一，辦理住房抵押貸款時，要委托有資質、信用好的房地產抵押代辦服務公司;第二，對于所簽合同中各項條款，都要仔細閱讀，遇到無法理解或不明確的條款，可先咨詢專業人士，切不可草率簽字，例如本案例中，楊某在與B公司簽訂《委托書》時能警覺地辯識有些約定條款是"陷阱"，或許可以避免無法及時收回已售物業樓款的"遭遇";第三，樓款最好親自收取，盡量不要委托他人代收。

案例六新政增加中介稅負交易落空買家裝修費難討

案例回放：

張某看中了放盤于A中介公司的一處待售物業，與賣方及A中介公司簽署了三方《房屋買賣合同》，并約定：該物業交易價格為90萬元，賣方稅費由A中介公司承擔，交易完成時間為2005年9月1日。同時，張某分別向賣方和A中介公司支付了2萬元購房定金及5000元中介服務費。

2005年5月11日，國務院辦公廳轉發了由建設部、國家發展改革委員會、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務局、中國銀行業監督管理委員會七部門制定的《關于做好穩定住房價格工作意見》的通知。通知規定："從2005年6月1日起，個人購買住房不足兩年轉手交易的，按售房收入全額5.5%的營業稅."由于擬交易的業的房地產權證辦于2004年,此通知下發時,房屋購買時間還不足兩年,按照通知規定,該物業在辦理過戶手續時,賣方需要繳納逾5萬元的營業稅.按照已簽訂的〈房屋買賣合同的約定,這筆新增營業稅應由A中介公司來承擔.

A中介公司認為,雖然已簽訂的《房屋買賣合同》約定是交易過程中賣方的全部稅費是由他們承擔。但是因為"新政"所增加的稅費是意料之外的，公司無責承擔。而賣方則根據已簽《房屋買賣合同》中"由A中介公司承擔交易過程中應由賣方繳納的稅費"的約定，拒絕繳納由"新政"增加的稅費，鑒于此種情況，買方張某表示希望盡快解決因"新政"而引起的新增稅費問題，爭取在已簽訂的合同約定交易完成日期之內完成該物業的交易，如果此問題無法解決，賣方需將2萬元定金退還并賠償裝修費(《房屋買賣合同》簽署后，張某對擬交易物業進行了裝修)。后因賣方和A中介公司就"新政"所增稅費的負擔問題無法達成一致意見，A中介公司主動退還了所收張某的中介服務費5000元，賣方也主動退還了所收購房定金，但賣方表示，雖然買方在裝修該物業之前曾征求過其意見，并且自己也同意買方對該物業進行裝修，但這只能說明買方裝修該物業的行為是合法的，而不是約定如果買方不再購買該物業，該物業裝修費要自己承擔。因此，賣方拒絕賠償買方對該物業的裝修費。

案例分析

本案例中，由于買賣雙方與中介公司所簽訂的三方《房屋買賣合同》中含有與新政聯系緊密的條款(新政策頒布后，中介公司要負擔更多稅費)，而在簽訂合同時簽約各方都未考慮到這些條款可能會帶來的影響。新政新施后，促成合同成立的"情境"發生了改變，從而所簽訂的合同喪失了成立條件，可以自動解除，并且本案例中此種情況出現后，中介公司和賣方都分別主動退還了所收取的中介服務費和購房定金。但是，當初買方征求賣方意見要對擬交易物業進行裝修時，由于買賣雙方沒有對一旦終止交易后，如何處置物業裝修費用進行約定，因而，當合同成立的"情境"發生變化、合同被終止時，買方要求賣方補償物業裝修費的請求很難被法律支持。

通過本案例，買賣雙方和中介公司務必注意，在交易過程中建立突發事件(包括政策法規的變動等)的協商解決機制對于及時消除各方分岐是十分必要的。在本案例中，如果買賣雙方及中介公司事先在合同中約定了應對政策法規的條款，那么在"新政"頒布之后，買賣雙方就可按約定來處理這一空發事件，該糾紛或許可以避免。另外，為了避免節外生枝，在全部房地產交易手續辦理完成之前，還沒有領取到房地產權證時，買方最好不要對物業進行實體變動，比如進行裝修、修改內部結構、增加固定設備等。

案例七提取公積金交首期延期付款物業被轉賣

案例回放：

受A中介公司"即買即住即出房地產權證"的售樓廣告影響，王某預購該中介公司所推薦樓盤的一處物業，在與該中介公司售樓部洽談后，王某以36.57萬元認購了該處物業。在沒有簽訂任何合同的情況下，王某交付了1萬元購房定金和3000元中介服務費，A中介公司即時開具了"定金收據"，該收據約定：認購人(王某)應在當年2月7日之前付清該物業的首期樓款11.57萬元。由于王某已經交了對年的公積金，因而希望通過申請提取公積金來購買此處物業。經咨詢廣州市住房公積金管理中心得知，要簽訂正式《房屋買賣合同》、待物業產權交易完成后才能申請提取公積金。王某始料未及，只好四處籌款。

當年2月26日，當王某拿著湊齊的應付首期樓款來到所認購物業的售樓部時卻被告知，其預購物業已被出售，原因是王某沒有遵守"定金收據"約定，在當年2月7日之前付清該處物業的首期樓款，已構成違約，所交認購定金以及中介服務費不予退回。王某認為，在交易過程中，A中介公司沒有盡職，沒有提及申請提取公積金的條件和可能預見的困難，而且其已將辦理公積金申請提取時的進度問題以及所遇到的困難及時告知了A中介公司，A中介公司對此并沒有提出任何異議，如今卻以其違約為由將所認購物業出售給他人。于是王某向廣州市房地產中介服務管理所投訴A中介公司在促成交易過程中沒有盡中介服務之義務，要求A中介公司返還所收購房定金和中介服務費。后經廣州市房地產中介服務管理所調節，王某取回了所交購房定金和中介服務費。[page]

案例分析

本案例糾紛產生的原因是中介公司沒有將辦理提取公積金可能遇到的困難明確告知買方，造成王某為籌集首付樓款而耽誤了交付樓款時間。王某因為不了解申請提取住房公積金的程序和條件，過于樂觀的認為可以在約定日期之前申請到住房公積金的做法欠妥當，應該為此次交易的不成功承擔部分責任;而A中介公司為善盡職責，沒有明確告知王母提取住房公積金的條件，在沒有簽訂任何形式合同的情況下，單憑一紙定金收據認定王某違約，不予退回認購定金以及中介服務費用的理由也不充分。因此，廣州市房地產中介服務管理所的調解結果是較為妥當的。

細心的讀者會注意到，在本案例中提到廣州市住房公積金管理中心規定要簽訂正式《房屋買賣合同》、待物業產權交易完成后才能申請提取住房公積金。根據2003年9月30日施行的廣州市住房公積金管理委員會《關于提取住房公積金有關問題的通知》，購買一手樓(新建商品房)的，首次提取住房公積金時，要提供購房合同(或預售契約)、購房發票(或收據)、身份證原件及復印件一份，與案例中提到的住房公積金提取條件有所差別。

在中介服務工程中，如果中介公司能盡職盡責地為交易雙方就交易過程中可能涉及的法律、法規進行解釋說明，并提出可能預見到的一些困難和解決辦法，及時跟進交易過程中的每一步，為交易雙方提供必要的幫助，有些糾紛和投訴或許是可以避免或化解的。當然，買賣雙方及中介公司也應在交易過程中多保持聯系，就交易過程中遇到的問題及時進行溝通，探討解決辦法，可以避免很多不應該發生的糾紛。

案例八物業過戶時間可延遲約定未明買方不愿等

案例回放：

經A中介公司介紹，楊某看中了賣方康某欲出售的一處物業，買賣雙方及A中介公司簽訂了三方《房屋買賣合同》，并約定：賣方在收到購房定金90日內向抵押銀行提出轉按揭申請并辦理相關手續，銀行轉按揭合同須于簽署該合同期90個工作日內完成，若非本合同三方中任何一方原因(如轉按揭、贖契、房屋確權、辦理房產證等不可抗力的原因)而導致本合同未在規定期限內履行，三方均同意將擬交易物業產權過戶時間相對延遲。同時，買方交給A中介公司2000元購房定金，有A中介公司轉交賣方。

過了一段時間，楊某被A中介公司告知，由于賣方拖欠銀行供樓款而無法辦理轉按揭手續，他們以催促賣方補齊了銀行欠款，轉按揭手續正在辦理中，楊某同意將該物業的產權過戶時間延遲。時隔不久，楊某又被A中介公司告知，由于該物業開發商與銀行在房屋售賣問題上產生矛盾而導致資料無法取出，該物業房地產權證無法辦理。直至三方簽訂《房屋買賣合同》一年后，該物業仍無法順利進行產權過戶。因此，楊某提出終止已簽《房屋買賣合同》，要求A中介公司退還所收購房定金。A中介公司稱，楊某所交購房定金已由他們轉交賣方;賣方稱所簽訂的《房屋買賣合同》已約定交易日期可延遲，希望此交易繼續下去，不同意將所購房定金退回。

案例分析

本案例中，買賣雙方及中介公司在簽訂《房屋買賣合同》是，對合同的效力約定了附加條件，如"若非本合同(所簽三方《房屋買賣合同》)三方中任何一方原因(如轉按揭、贖契、房屋確權、辦理房產證等不可抗力的原因)而導致本合同未在規定期限內履行，三方均同意將擬交易物業產權過戶時間相對延遲"，然而并沒有對"完成產權過戶"可延遲時間限度作具體的約定，在簽訂合同一年后無法辦理產權過戶的情況下，買方楊某提出終止合同，但賣方卻認為按照合同約定，交易仍然可以繼續進行，不同意退還所收購房定金。

在本案例中，由于各種原因導致所約定的擬交易物業完成產權過戶日期拖延過久，這毫無疑問損害了買方的利益，因而，賣方不退購房定金的行為是不正當地促成條件(所簽《房屋買賣合同》中約定的符條件)成就，根據《合同法》第四十五條"當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當地促成條件成就的，視為條件不成就"的規定，賣方行為很難被法律支持。

購房者應從本案例中買方楊某的遭遇吸取教訓：在購買房屋時，務必在所簽《房屋買賣合同》中明確完成房地產產權過戶時間，即使三方協商同意可能因某些不可抗力因素將產權過戶時間延遲，也要注明可拖延完成產權過戶的最后期限，以免因此發生糾紛。

案例九買方訴中介"一屋二售"卻原來合同約定不明確履行

案例回放：

趙某經A中介公司B分行介紹，看中了一處"房改房"，與賣方及中介公司分行簽定了三方《房屋買賣合同》，買方支付了5000元購房定金給賣方。合同中約定：買賣雙方及A中介公司B分行當年2月26號到房地產交易管理部門遞件并簽署《房屋買賣合同》之前，買方需付清首期樓款5萬元給賣方，賣方需提供原單位的出具的《房屋買賣征詢意見通知》。但直到當年2月26日，賣方仍未補齊該"房改房"的標準與成本之間的差額、沒有拿到《房屋買賣征詢意見通知》，買方也未向賣方付清首期樓款，導致"買賣雙方及A中介公司B分行到房地產交易管理部門遞件并簽署三方《房屋買賣合同》"的約定未能實現。因為買賣雙方就"買方付清首期樓款和賣方補齊該物業的標準價與成本之間的差額"誰先誰后的問題無法達成一致意見，致使該交易一拖再拖。

又過了一段時間，賣方在未知會A中介公司B分行的情況下，將該物業在A中介公司C分行成功進行了出售。趙某在獲知此事后，認為A中介公司在其與賣方交易期間，將該物業出售給其他買家，屬于"一屋二售"要求A中介公司幫其追回所交購房定金，否則由A中介公司承擔賠償。A中介公司認為，由于買賣雙方就買方付清首期樓款和賣方補齊該物業的標準價與成本之間的差額"誰先誰后的問題無法達成一致意見，B分行并沒有把交易情況錄入電腦，致使C分行認為該物業還無人認購，所以就促成了該物業賣方與另一買方的交易。A中介公司還認為在整個交易過程中，公司的B分行已經盡職盡責地促進買賣雙方簽定了《房屋買賣合同》，無責任承擔賠償買方所損失購房定金，但可以協助趙某向賣方追討所交購房定金。而賣方卻表示買方趙某未繳納首期樓款，違約在先，購房定金不能返還。趙某于是向有關部門投訴并申請仲裁。最終，在A中介公司的幫助下，通過仲裁，趙某向賣方追回了所交購房定金。[page]

案例分析

本案例發生時,廣州市已購公房(俗稱房改房)進行上市交易一般程序是先要補齊標準價與成本價之間的差額,獲得原單位出具的《房屋買賣征詢意見通知》后方能進行交易。

在本案例中，買賣雙方就"買方付清首期款和賣方補齊該物業的標準價與成本之間的差額誰先誰后的問題無法達成一致意見，致使該交易一拖再拖"，是由于所簽合同約定不明引起的，簽約各方對合同無法執行都負有責任。

由于合同條款約定不明，買賣雙方無法達成一致意見，致使賣方在與趙某達成的交易無法進行的情況下將該物業另行出售的行為并不違反合同約定。因此A中介公司C分行將該項物業介紹給另一買家的行為沒有造成"一屋二售"，當然也不屬違規。但是賣方以"買方陳某未繳納首期樓款違約在先，不返還所收購房定金"的行為是沒有法律根據的。

事實上，如果本案例中A中介公司、趙某或者賣方中的一方熟悉《合同法》，那么即使在原合同中就"買方付清首期樓款和賣方補齊該項物業的標準價與成本之間的差額誰先誰后的問題無法達成一致意見"，也是可以采取措施使交易進行繼續下去，而不至于一拖再拖。

《合同法》第六十一條規定："合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。"

《合同法》第六十二條規定："當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用范圍下列規定：

(一)質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行;沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同工目的的特定標準履行。

(三)履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行;交付不動產的，在不動產所在地履行;其他標的，在履行義務一方所在地履行。

(四)履行期限不明確的，債務人可能隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。

(五)履行方式不明確的按照有利于實現合同目的的方式履行。]

(六)履行費用的負擔不明確規定的，由履行義務一方負擔。

按照上述法律規定，趙某可以要求賣方在合理的時間表內補齊該物業的標準價與成本之間的差額，賣方也可以要求趙某在合理的時間內付清首期樓款。

案例十賣方欲證買方違約中介稱先均分定金

案例回放：

黃某看中了放盤于A中介公司的一處待售物業，與賣方及A中介公司簽訂了三方《房屋買賣合同》，同時，黃某支付志方1萬元購房定金。之后勤工作，黃某在未說明任何理由的情況下，沒有按照《房屋買賣合同》的約定在當年9月中旬支付首期款給賣方。面對買方不履行合同約定的事實，急于出售該物業的賣方張某向A中介公司指出買方黃某違約，要公司開具買方違約證明，以便可以合法地轉售該物業。A中介公司卻表示，在張某收到買方1萬元購房定金后，曾與公司達成口頭協議，約定若"買方違約，A中介公司和賣方均分定金"。因此，張某須交齊5000元后，公司才可為其開具買方違約證明。張某認為A中介公司的做法難以接受，向廣州市房地產中介服務管理所投訴A中介公司沒有盡職責來維護其利益，要求A中介公司為其開具買方違約證明。由于A中介公司沒有證據證實公司曾與賣方之間有過"買方違約，A中介公司和賣方均分定金"的口頭協議，其所要求的"賣方須交5000元后，才會開具買方違約證明"的要求不被法律支持。最終，A中介公司為張某開具了買方違約的證明。

案例分析

本案例中賣方在未得到或保留買方已經違約的證據(例如，賣方讓中介公司開具買方違約證明)條件下，是不能將該物業另行出售的，否則，賣方很可能因"一屋兩售"而遭到買方投訴，因而，本案例中賣方張某的做法很值得房屋交當事人學習。

關于中介公司開證明要與賣方均分定金的要求，由于A中介公司無法提供證據證實其與賣方之間的口頭協議--"買方違約，A中介公司和賣方均分定金"(如何提供證實口頭承諾或協議的證據，本書第一章有詳細解釋)，因此，A中介公司讓賣方交5000元才能為其開具買方違約證明的要求是不被法律支持的。我國《城市房地產中介服務管理規定》和《廣州市房地產中介服務管理條例》都有條款明確規定："房地產中介服務機構以及人員在房地產中介服務活動中，不得索取合同以外的其他酬金钷財物"。在本案例中，如果確屬買方違約，A中介公司可以依法向其追討中介服務費用以彌補公司的勞動付出，但向賣方索取一半買方所交購房定金，否則不予開具買方違約證明的做法欠妥當。

案例十一交房狀況分歧大要約不明起糾紛

案例回放：

楊某委托A中介公司購買一處物業，與A中介公司簽訂了《客戶委托購房要約》，同時，楊某向A中介公司支付了1000元購房誠意金。所簽《客戶委托購房要約》約定：一旦賣方同意以43萬元出售該物業即可確認成交，買方需在兩日內補足購房定金余額9000元(《客戶委托購房要約》約定條款一旦被賣方接受，買方所交誠意金會自動轉變為購房定金)，并在當年11月10日前到相關部門辦理擬交易物業產權過戶手續，否則被視作違約。之后，賣方同意以43萬元的價格出售該物業，但由于在已簽《客戶委托購房要約》中，楊某對該物業交房狀況(帶有家具還是空房)沒有提出要求，因而在簽訂三方《房屋買賣合同》時，買賣雙方就該物業交房狀況分歧過大，最終導致《房屋買賣合同》未能成功簽訂。

楊某認為A中介公司未促成其與賣方簽訂《房屋買賣合同》，交易未成，要求該中介公司退還所收1000元購房誠意金。A中介公司卻認為：公司在促成交易雙方達成房屋買賣交易過程中并無過錯，沒有達成交易合同是買賣雙方存在分歧所致;楊某如不與賣方簽訂《房屋買賣合同》，并按照已簽訂的《客戶委托購房要約》約定在規定時間交齊購房定金余額和辦理該物業產權過戶手續，則構成違約，所交購房誠意金非但不退還，公司還要按照所簽訂的《客戶委托購房要約》約定追究其違約責任。

案例分析

本案例中導致交易不成的原因是由"買賣雙方就擬交易物業交房狀況(帶有家具還是空房)不能達成一致意見"引起的，但是買賣雙方就擬交易物業交房狀況(帶有家具還是空房)引起分歧的根源卻在于中介公司與買方所簽《客戶委托購房要約》的約定條款不明。

在本案例中，雖然A中介公司已經履行了向賣方發出購房要約的責任，并且賣方接受了要約條件，根據《合同法》規定，此時，《客戶委托購房要約》也已屬有效合同，若買方無合理的理由而拒絕履行所簽要約約定條款的話，則屬違約，A中介公司可據此主張自己的權利，追究買方的違約責任。然而，本案例中，買方要求終止交易的理由卻是所簽要約中沒有明確約定的，因而，買方依此來終止交易的要求是會得到法律支持的，中介公司不退回購房誠意金的行為無法律依據可循。[page]

雖然本案例中的買方從法律角度可以追回所交購房誠意金，但是尋求法律途徑解決糾紛的過程也不盡簡單。因而購房者應從本案例中吸取教訓，簽訂任何合同之前務必謹慎，所簽合同內容務必全面，防糾紛于未然。本案例中，如果買方在所簽《客戶委托購房要約》中對似交易物業交房狀況提出明確要求，此糾紛或許可以避免。

案例十二發展商篡改出證期限買方訴中介沒有盡責

案例回放：

經A中介公司介紹，盧某欲購買一處物業，與賣方王某及A中介公司簽訂了三方《房屋買賣合同》。該物業是某開發商的還債抵押物，賣方王某當初贖買了該物業，并與該物業開發商簽署了《購房合同》，但房地產權證還未辦理。盧某接受了A中介公司按新樓來進行交易的建議，向王某付清了樓款，并與該物業開發商簽署了新的《購房合同》，合同約定：出證(房地產權證)日期為該物業交付使用后的360日內。所簽合同暫由開發商保管，同時，王某與開發商所簽《購房合同》被聲明作廢。次日，王某將該物業交付給陳某使用。

數月后，當盧某再次看到其與開發商所簽《購房合同》時，發現《購房合同》出證(房地產權證)日期由"360日"變成了"360工作日"。了解該情況后，盧某向A中介公司討要說法，A中介公司卻表示，他們已經履行了促成此交易的義務，此事與公司無關。于是盧某向廣州市房地產中介服務管理所投訴A中介公司沒有按照三方《房屋買賣合同》中"A中介公司協助"買賣雙方辦理擬交易物業的有關交易手續，并跟進有關交易程序直至此交易完成為止的約定履行其應盡義務，稱如果360日后該物業房地產權證仍未辦理，A中介公司要幫助其追回購房款，否則，由A中介公司賠償。

案例分析

本案例中，買方投訴中介公司的理由是：認為開發商擅自改動了《購房合同》中所約定擬交易物業的房地產權證出證日期(由"360日"改為"360工作日")，"A中介公司在促成交易過程中未善盡職責。雖然在買賣雙方辦理擬交易物業的有關交易手續，并跟進有關交易程序直至此交易完成為止"，但A中介公司和買方對此約定卻有不同的理解：A中介公司認為買方與開發商簽訂了《購房合同》，這就表明他們已經促成了該宗交易;買方認為在拿到該物業房地產權證、自己是該物業的合法所有權人的身份得到確認后才算交易完成。買方與中介公司因此而產生糾紛。

借助本案例，買賣雙方及中介公司務必注意：在簽訂合同時一定要注意明確約定各方應盡的義務以及出現糾紛時各方應承擔的責任，以有效維護權益。房地產經紀活動具有服務性的特點，它所提供的活勞動是無形的，不能像其他有形物化產品一樣可以用產品標準化進行衡量。因此，在房地產經紀合同相關條款中，委托人對服務內容和服務質量要進行詳細的描述和定義，以免產生歧義和誤解。本案中，如果買方在所簽《房屋買賣合同》中明確約定了中介公司應盡的義務到"確權和買方拿到似交易物業房地產權證"時為止的話，一旦產生糾紛，買方就可據此作為維權依據。

此外，本案例中買方找到證據正實其與擬交易物業開發商所簽定《購房合同》中簽定的該物業房地產權證的出證日期已經被改動并非易事，如果確能正實開發商有此違法行為，買方可據此主張權利。在此提醒讀者：簽定合同是有必要通過一些方法防范中介公司、房地產發展商對合同內容進行添加、刪改等，例如為了防止中介公司添加其他不利于自己的內容可以把合同中空白的地方劃掉，也可以讓中介公司在合同復印件上簽字后保留，以便對照將來返還的合同等。在絕大多數情況下，合同都是一式多份，分別有當事人各方以及相關單位分別保留，在本案例中《購房合同》單獨有房地產發展商保留而買方自己沒有留存副本為后來糾紛留下了隱患。

案例十三遲交樓款視為違約買方損失夠房定金

案例回放：

孫某看中了放盤于A中介公司的一處待售物業，與賣方及中介簽定了三方《房屋買賣合同》，并約定：買方應在當年7月15日前將首期樓款7.5萬元交給A中介公司，再由該中介公司轉交給賣方。按照合同約定，孫某交給賣方1萬元購房定金。

當年8月22日，當孫某將首期樓款7.5萬元交給A中介公司，再由A中介公司將這筆款項轉交給賣方時，賣方拒絕。賣方認為買方不按一簽定的《房屋買賣合同》的約定時間交齊首期樓款的行為一構成違約，要求解除合同，所收的購房定金也不會退回給買方。

孫某認為之所以其未能于當年7月15日之前交齊首期樓款，是因為直到當年8月11日才被A中介公司指定的防地產抵押代辦服務公司通知到銀行簽訂抵押貸款合同，遲交首期樓款并非本人有意造成的，賣方不退還購房定金的行為無理可循。孫某要求要么繼續交易，要么賣方退還所收購房定金，交易終止。

案例分析

為方便客戶，中介公司在促成交易的過程中通常向買賣雙方推薦一些銀行過選擇辦理房屋抵押貸款，買賣雙方有權自行決定需要哪些服務和委托哪家房地產抵押代辦服務公司，例如需要辦理銀行房屋抵押貸款手續，購房者可選擇有中介公司協助把你或自行選擇房地產抵押代辦服務公司代為辦理，也可以自己辦理，中介公司不能強制買賣雙方選擇某個公司。在本案例中，如果A中介公司要求買方只能選擇某防地產抵押代辦服務公司，并且買方有證據證實A中介公司的行為，那么一旦由房地產抵押代辦服務公司因素導致交易不成，A中介公司南辭其咎。

本案例中，如果該房地產抵押代辦服務公司是中介公司推薦、買方愿意接受的，并且在所簽合同約定的付清首期樓款日期之前未接到銀行通知簽訂房屋抵押貸款協議、拿到住房貸款的情況下，未及時就該情況向中介公司和賣方說明、得到他們的"準許交易可以拖延"的承諾，或者所簽定的《房屋買賣合同》中沒有約定"因不可抗力導致履約不成，交易可延遲"條款，那么買方延遲交付首期樓款的行為確實構成違約，賣方不退還所收購房定金、終止交易的行為是能得到法律支持的。否則，買方可依法維護自身權益，追回所交購房定金。

案例十四要約價格賣方不接受買方同意協商物業卻被售

案例回放：

蔡某看中一處放盤于A中介公司的代售物業，與A中介公司B分行簽定了《定金支付及要約發出委托書》，正式委托該中介公司B分行就"26萬、元購買該物業"事宜向賣方發出要約，同時，蔡某支付了3000元購房誠意金給該中介公司B分行。兩日后，蔡某被A中介公司B分行經紀人員告之，賣方要求該物業的成交價格至少為27萬元，否則不愿出售。蔡某表示愿意就該物業交易價格與賣方作進一步協商。[page]

A中介公司的樓盤資源共享，與此同時，另一買主吳某在該中介公司C分行看中該物業，并與賣方以及C分行簽署了三方，《房屋買賣合同》，約定該物業的成交價為27萬元。

蔡某了解到情況以后，認為其與A中介公司B分行已經簽定了《定金支付及要約發出委托書》，并交給該門店3000元購房誠意金，A中介公司B分行在同意其與賣方就該物業價格作進一步協商的情況下，將該物業在C分行出售的行為已構成"一屋二售"，于是向廣州市房地產中介服務管理所投訴，要求A中介公司退還所收購房誠意金。

案例分析

根據《合同法》第十六條和第二十條規定：要約到達受要約人時生效，但是如果受要約人對要約的內容作出實質性變更，則要約失效。在本案例中，在中介公司向擬交易物業賣方發出購房要約時，由于賣方對買方所提出的交易價格不接受，這可視為受要約人對要約做出了實質性變更，因而，買方與中介公司所簽定《定金支付及要約發出委托書》失效，中介公司應依法將所收購房誠意金退還。同時，如果買方能有證據證實中介公司在同意其就該物業成交價格與賣方進一步協商的情況下將該物業出售，買方可以憑證據依法主張自己的權利，追究中介公司的違約(違規)責任。

案例十五一房分隔兩房賣"隔墻費"起紛爭

案例回放：

范某經A中介公司介紹擬購買一處代售物業，委托A中介公司代辦購房事宜，并與A中介公司簽定了《定金支付及要約發出委托書》，其中約定：水、煤氣、電開通安裝費用由兩買方(擬交易物業面積很大，賣方把其分為兩個面積不等的單元來出售，范某購買其中面積較小的單元，面積相對較大的單元由另一買方袁某購買)按面積分攤;如果因為物業產權問題而導致擬交易物業不能過戶，退回購房定金。同時，范某交5000元購房定金給A中介公司。

時隔不久，A中介公司告之范某及另一買方，他們已就要約條件與賣方達成一致，要求兩位買方盡快與賣方簽定正式三方《房屋買賣合同》。不料，范某以"墻隔費"沒有與另一方袁某談妥為由(袁某認為"墻隔費"應按所購物業面積分攤，而范某認為"墻隔費"應由購買較大單元的一方全部承擔)，拒絕簽定《房屋買賣合同》，并終止了交易。同時，范某認為A中介公司在促成交易過程中并未善盡職責，要求其所收購房定金。

案例分析

本案例糾紛產生的原因在于：買方范某以"墻隔費"與另一買家無法談妥為由，終止交易，同時在促成交易的過程中，A中介公司并未善盡職責，要求其所收購房定金。

本案例中，范某拒絕簽定《房屋買賣合同》、單方面終止交易的行為不構成違約。這是因為：范某與A中介公司所簽定《定金支付及要約發出委托書》是買方范某購房意愿的真實表達;在范某購房"要約"已經到達賣方，其"要約"條件并被賣方接受(A中介公司通知買賣雙方簽定正式《房屋買賣合同》說明了這一點)，雖然《合同法》第十八條和第十九條分別有"撤消要約的通知應當在受要約人發出承諾通知之前到達受要約人"以及"受要約人有理由認為要約是不可撤消的，并已經為履行合同作了準備工作"的規定，然而，范某終止交易的理由是"墻隔費"無法與賣方談妥，而這一點恰恰是所簽《定金支付及要約發出委托書》中沒有進行明確約定的，因而，范某終止交易是合同約定不明引起的，其行為能得到法律的支持，不構成違約。

案例十六物業面積出差異買方訴中介未盡責

案例回放：

馮某看中黃某放盤于A中介公司的一處代售物業，該物業房地產權證已出，但由于開發商尚未辦理接收手續，賣方黃某還未拿到該物業房地產權證，只有預售契約。買賣雙方以該物業預售契約上標注的物業面積為基礎談妥了交易價格總額，同時，馮某為防范房地產權證上與預售契約上所標明該物業面積有出入，特與賣方及A中介公司在三方《房屋買賣合同》中附加約定"此次交易以擬交易物業的房地產權證所表明面積為基礎，如有面積誤差并由此引起的有關費用由賣方承擔"。當時，A中介公司促成此宗交易的經紀人員一再強調，以前有他們所代理成交樓盤同類物業的房地產權證上與預售契約上所表明的物業面積總是一致的，所以三方也只在《房屋買賣合同》中簡單約定面積補差的責任方，沒有明確約定出現面積補差時，以什么計算依據來補差樓價。

之后，在辦理該物業過戶手續時，馮某了解到該物業房地產權證上比該物業預售契約上標駐的面積少了近5個平方米，馮某要求賣方黃某按照以房地產權證上的標明面積計算的每平方米單價的標準退還房款(每平方米單價等于交易價格總額除以房地產權證上標明的面積)。由于在已簽《房屋買賣合同》中沒有明確約定面積補差方法，買賣雙方對解決問題的意見無法達成一致，加之賣方急于出國，于是，買賣雙方協商解除買賣合同，并簽定了《關于撤消〈房屋買賣合同〉的協議》，約定互不追究責任，同時，賣方退還馮某所交購房定金。

買方認為，在交易過程中A中介公司錯失多次驗證擬交易物業房地產權證上標明物業面積的機會，另外，在簽定《房屋買賣合同》時，誤導買賣雙方簽定沒有具體內容的合同，致使交易無法成功，這一切均因A中介公司失職所致，要求A中介公司退還所收中介服務費。

案例分析

本案例糾紛是由"買賣雙方對面積補差方法達成一致意見，自行簽署《關于撤消〈房屋買賣合同〉的協議》確認買賣交易終止，買方訴中介公司在交易過程中失職"引起的。本案例中，如果買方確實能證實交易不成是由A中介公司未善盡職責(買方稱，中介公司錯失多次驗證擬交易物業房地產權證上標明物業面積的機會)導致，那么A中介公司要為此次不成功交易負主要責任，買方可以據此向中介公司要回所交中介服務費。

由于某些因素的影響，物業預售契約上標注的物業面積與房地產權證上標注的面積會出現差異，在本案例中，買賣雙方已經預見到了這種可能的情形，但由于缺乏專業經驗，沒有進一步約定具體可行的解決辦法。而作為專業的房地產中介服務人士，A中介公司經紀人員卻簡單地以經驗為依據，沒有為委托人提供專業的幫助和指導，最后導致買賣雙方發生糾紛，失去了交易機會，應該引以為鑒。