收取高額轉讓費,訴請退回可支持

導讀:
原告向被告主張返還店面,退回轉讓費6萬元及押金3千元未果,遂于2010年8月24日訴至法院。對此存在三種意見,第一種意見認為,被告在無權轉讓店面的情況下轉讓店面,存在欺詐行為,轉讓費應如數(shù)退回。第二種意見認為,協(xié)議轉讓時給租賃合同原件到原告,原告明知合同中約定被告無權轉讓合同而接受轉讓,不存在欺詐行為,收取轉讓裝修費是雙方自愿,行情如此,轉讓費不應退回。”對無效合同處理的規(guī)定,本案所涉及的財產(chǎn)一是被告轉讓的店面,二是原告支付的轉讓費及押金。那么收取高額轉讓費,訴請退回可支持。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
原告向被告主張返還店面,退回轉讓費6萬元及押金3千元未果,遂于2010年8月24日訴至法院。對此存在三種意見,第一種意見認為,被告在無權轉讓店面的情況下轉讓店面,存在欺詐行為,轉讓費應如數(shù)退回。第二種意見認為,協(xié)議轉讓時給租賃合同原件到原告,原告明知合同中約定被告無權轉讓合同而接受轉讓,不存在欺詐行為,收取轉讓裝修費是雙方自愿,行情如此,轉讓費不應退回。”對無效合同處理的規(guī)定,本案所涉及的財產(chǎn)一是被告轉讓的店面,二是原告支付的轉讓費及押金。關于收取高額轉讓費,訴請退回可支持的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
【案情】
2008年9月1日,被告魏某與店主李某簽訂一份已發(fā)生多次店面出租合同,約定租賃店面面積32㎡,租期四年、至2012年9月1日止,向店主交押金3千元,頭二年租金每月1500元、后二年租金隨當?shù)匦星槎ǎ凶馊瞬坏棉D讓店面等內容。雙方按合同履行到2009年5月16日,被告在未經(jīng)店主同意的情況下私自將租賃店面轉讓給原告胡某、袁某、章某經(jīng)營,并達成口頭協(xié)議,約定原告以原合同約定履行(合同原件轉交原告)、原告支付6萬元轉讓費(含裝修費)及3千元押金給被告等。當即原告按約定給付被告6.3萬元。原告受讓店面后,對店面墻壁進行了重新裝修,由原來經(jīng)營鞋業(yè)轉為經(jīng)營美的空調。2010年8月底之前租金原告已付清給被告。2010年9月之后租金,因店主得知被告非法轉讓合同而主張收回店面及原、被告因此而發(fā)生糾紛,致使租金未能商定及支付。原告向被告主張返還店面,退回轉讓費6萬元及押金3千元未果,遂于2010年8月24日訴至法院。
【分歧】
本案爭執(zhí)的焦點,轉讓費該不該退回。對此存在三種意見,第一種意見認為,被告在無權轉讓店面的情況下轉讓店面,存在欺詐行為,轉讓費應如數(shù)退回。第二種意見認為,協(xié)議轉讓時給租賃合同原件到原告,原告明知合同中約定被告無權轉讓合同而接受轉讓,不存在欺詐行為,收取轉讓裝修費是雙方自愿,行情如此,轉讓費不應退回。第三種意見認為,被告轉讓店面未經(jīng)店主同意或追認,轉讓費應如數(shù)退還。
【評析】
筆者同意第三種意見,其理由如下:
1、該轉讓合同無效。
根據(jù)本案被告未經(jīng)店主同意私自非法轉讓租賃房屋給原告這一不爭的事實,被告的這一行為,既違反了《合同法》第八十八條“當事人一方經(jīng)對方同意,可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。”及第二百二十四條“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。……”的強制性規(guī)定,又違反了雙方在租賃合同中第八條“承租人不得以任何借口轉讓店面”的約定,因此轉讓協(xié)議因違法而導致無效。造成轉讓合同無效,主要責任在于承租人被告,而受讓人原告在明知被告無權轉讓的情況下接受轉讓店面,對此,原告負有次要責任。
2、因無效合同取得的財產(chǎn)應當返還。
根據(jù)《合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產(chǎn),應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。”對無效合同處理的規(guī)定,本案所涉及的財產(chǎn)一是被告轉讓的店面,二是原告支付的轉讓費及押金。而涉及的損失主要是原、被告各自對店面重新裝修部分的費用,原、被告互有損失。因此,既然該轉讓合同無效,原告就應返還受讓店面給承租人被告,被告則應退回收取原告的6萬元轉讓費及3千元押金,而雙方損失根據(jù)損失數(shù)額及責任承擔互有賠償。
在原告訴訟請求可能得到支持的情況下,原告根據(jù)承租人非法轉讓店面常收金額不等的轉讓費這一潛規(guī)則,最后同意放棄2萬元轉讓費,只要求被告退回4萬元轉讓費及3千元押金、交回店面給被告,以示調解誠意。對此被告還不同意接受調解。在主審法官對其反復作出上述分析意見的情況下,強調,本案調解對被告有利,因原告主動讓了步,而判決則對原告有利,因轉讓合同無效,且原告負次要責任,被告必須明確這一點。經(jīng)反復做調解工作,最后被告于2010年10月26日接受了原告的調解意見,交回店面,返還4.3萬元。一起因轉讓合同產(chǎn)生的糾紛,得以和平解決,案結事了。
承租人轉讓租賃房屋,必須經(jīng)房主同意或追認,否則轉讓合同無效,造成損失自負。
作者:永豐縣人民法院 龐芝生




