違章建筑的租賃效力及處理辦法

導讀:
但到期后,被告張xx拒付租金,并繼續使用違建房。現原告李xx要求被告張xx騰房并給付拖欠租金27000元。理由是依據《中華人民共和國城市產地產管理法》第五十二條規定及95年建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條之規定,未依法取得房屋所有權證的房屋違法建筑不得出租。本案原、被告簽訂房屋租賃協議無效。其理由是原、被告所訂立租賃合同違返國家有關規定屬無效合同。原告收取租金等非法所得,應予收繳。對于一般無效民事行為產生的非法所得應適用收繳而非追繳,包括合同履行中約定交付和尚未交付而預約取得利益。法院應當向房產管理機關提交司法建議書,對違章建筑收其所有人進行整改處罰。那么違章建筑的租賃效力及處理辦法。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
但到期后,被告張xx拒付租金,并繼續使用違建房。現原告李xx要求被告張xx騰房并給付拖欠租金27000元。理由是依據《中華人民共和國城市產地產管理法》第五十二條規定及95年建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條之規定,未依法取得房屋所有權證的房屋違法建筑不得出租。本案原、被告簽訂房屋租賃協議無效。其理由是原、被告所訂立租賃合同違返國家有關規定屬無效合同。原告收取租金等非法所得,應予收繳。對于一般無效民事行為產生的非法所得應適用收繳而非追繳,包括合同履行中約定交付和尚未交付而預約取得利益。法院應當向房產管理機關提交司法建議書,對違章建筑收其所有人進行整改處罰。關于違章建筑的租賃效力及處理辦法的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
[案情] 原告李xx將自建違建房出租給被告張xx,雙方于2000年訂立房屋租賃合同協議一份,約定租期為一年,年租金為27000元。到期后,雙方口頭協議續租一年。但到期后,被告張xx拒付租金,并繼續使用違建房。現原告李xx要求被告張xx騰房并給付拖欠租金27000元。
[焦點] 1、該租賃合同是否有效
2、本案如何處理
[處理] 1、該租賃合同無效。理由是依據《中華人民共和國城市產地產管理法》第五十二條規定及95年建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條之規定,未依法取得房屋所有權證的房屋違法建筑不得出租。只有依法登記的房屋權利才受法律保護。本案原、被告簽訂房屋租賃協議無效。
2、本案因簽訂合同內容不合法,屬無效民事行為。根據《民法通則》第六十一條及《合同法》第五十六條、第五十八條、第五十九條之規定,有三種處理方式:返還財產、賠償損失、追繳非法所得。對此,在司法實踐中各地做法不一,歸納起來共有三種處理意見:第一種意見:“無效”按“有效”走,具體做法是,由于該合同無效,但系雙方合意,故被告已使用原告所有的違建房應支付使用費,其標準參照市場價,其數額一般與當事人雙方約定租金數額相同,考慮被告已實際使用2年,拖欠1年房租,被告應支付1年使用費27000元并騰房。原告已履行1年合同的情況應予以維持。這種處理辦法時下較為流行,但處理結果恰好對違建行為予以法律保護,維護了原、被告雙方利益。雖于法理相悖,但能平息當事人紛爭;
第二種意見是判決駁回原告請求并收繳其非法所得。其理由是原、被告所訂立租賃合同違返國家有關規定屬無效合同。造成無效主要責任在于原告,因其不具備房屋所有權證,但被告簽訂合同時未嚴格審查爭議房屋的權利是否完整,明知其是違建而與之訂立合同,故也有一定過錯。原告收取租金等非法所得,應予收繳。對于一般無效民事行為產生的非法所得應適用收繳而非追繳,包括合同履行中約定交付和尚未交付而預約取得利益。故本案應依《中華人民共和國民法通則》第134條第3款規定,決定如下:收繳原告非法所得27000元及預期所得27000元。
第三種意見是認定該租賃合同無效。理由同上。根據《中華人民共和國民法通則》第61條規定,其無效處理方式有返還財產,賠償損失及追繳三種情況。本案中,由于原告出租行為并沒損害國家、集體和他人的利益,被告使用了原告所有的房屋,故被告支付使用費,其標準應以房管部門規定的數額為準,不應以雙方約定的租金計算,原告依無效合同取得財產27000元房屋租賃金應依法返還給被告。法院應當向房產管理機關提交司法建議書,對違章建筑收其所有人進行整改處罰。故本案應判決被告給付原告2年房屋使用費(房管部門核定);原告退還被告收取房屋租金27000元。同時向房產管理機關提交司法建議書。
筆者同意第三種意見。
作者:楊光 朱建軍




